【正文】 物管實(shí)時(shí)監(jiān)控樓宇各項(xiàng)目環(huán)保指標(biāo)，并確保設(shè)臵的正常運(yùn)作 生活垃圾處理系統(tǒng) 生活垃圾處理 家庭內(nèi)生活垃圾經(jīng)分類后由統(tǒng)一通道收集后部分適用垃圾進(jìn)入生物處理機(jī)，完成后變成有機(jī)肥 使用垃圾處理器的費(fèi)用不高，不會(huì)給物業(yè)管理帶來(lái)任何負(fù)擔(dān) 生活垃圾處理系統(tǒng) 廚房食物殘?jiān)幚? 該系統(tǒng)利用一種現(xiàn)代廚房電器，它提供一種全新的方法來(lái)處理現(xiàn)代家庭中的食品廢物，它安裝于廚房水槽下，并與排水管相連； 通過改變食物垃圾的形態(tài)來(lái)進(jìn)行及時(shí)的食物垃圾無(wú)害化處理，能夠?qū)⑹澄锢鬯槌蓸O小顆粒，直接從下水管道排出，可輕松實(shí)現(xiàn)即時(shí)、方便、快捷的廚房清潔；避免食物垃圾因儲(chǔ)存而滋生病菌、蚊蟲和異味，從而有效優(yōu)化家居環(huán)境，并徹底解決下水道容易堵塞的問題。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。是紐約市政治、金融、商業(yè)、藝術(shù)中心地。由于片區(qū)道路狀況及與城市的辯證關(guān)系，彩虹片區(qū)具備融入主城區(qū)的無(wú)限可能，且為城區(qū)西向擴(kuò)展的核心樞紐腹地 特殊的區(qū)位，成為城區(qū)西部郊鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)的樞紐 項(xiàng)目地塊條件：具位臵、交通、進(jìn)入性優(yōu)勢(shì)，自然資源受限，片區(qū)成熟度較差 2 地塊具備極優(yōu)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及交通優(yōu)勢(shì) 地塊周邊多為空地及水體，自然資源情況較差，片區(qū)成熟度較差 項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)：復(fù)合形社區(qū)，多樣化的豐富產(chǎn)品線 3 相較于片區(qū)內(nèi)對(duì)手項(xiàng)目復(fù)合程度最高 洋房、別墅、商業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)多樣，產(chǎn)品線豐富 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 根據(jù)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)客戶的臵業(yè)特征及購(gòu)房動(dòng)力，項(xiàng)目面臨片區(qū)內(nèi)及岐江河以西博愛一路擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)線、點(diǎn)示意 博愛一路片區(qū) 項(xiàng)目片區(qū) 主城區(qū)競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)理解 集中線式主力競(jìng)爭(zhēng)（本片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)） 根據(jù)片區(qū)客戶的臵業(yè)特征及購(gòu)房動(dòng)力，面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力主要來(lái)源于片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)（主要為洋房產(chǎn)品）及岐江河以西博愛一路片區(qū)（主要為洋房及別墅產(chǎn)品） 分散點(diǎn)式相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)（城區(qū)） 項(xiàng)目的區(qū)域特性決定，項(xiàng)目?jī)?nèi)的產(chǎn)品與核心城區(qū)內(nèi)相同性質(zhì)的產(chǎn)品類型存在相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)對(duì)手項(xiàng)目 大信新家園 碧翠華庭 尚湖軒 翠景豪苑 藍(lán)波豪庭 世紀(jì)新城 中信左岸 濱江一號(hào)公館 本項(xiàng)目 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目 擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目 本項(xiàng)目所處彩虹片區(qū)內(nèi)在售項(xiàng)目有： 大信新家園 尚湖軒 擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)對(duì)手項(xiàng)目有：藍(lán)波豪庭、世紀(jì)新城、中信左岸、濱江一號(hào)公館 其中，處于本項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的大信新家園及尚湖軒兩個(gè)在售項(xiàng)目均定位于中等檔次純洋房項(xiàng)目，而擴(kuò)展區(qū)內(nèi)濱江一號(hào)為城區(qū)江景豪宅定位，世紀(jì)新城為城區(qū)江景綜合社區(qū)定位，藍(lán)波豪庭與中信左岸為中高檔次純洋房居住社區(qū)定位 項(xiàng)目在別墅這一產(chǎn)品層面，預(yù)期中將面臨奧園愛琴灣、雅居樂 808畝項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目 潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 奧園愛琴灣 雅居樂 808畝 合生西區(qū)項(xiàng)目 片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目情況 大信新家園 尚湖軒 中信左岸 位置 中山市西區(qū)彩虹大道 中山市彩虹大道西側(cè) 中山市博愛路與 105國(guó)道交匯處 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 108148 （平方米） 建筑面積 255787 （平方米） 占地面積 36570 （平方米） 建筑面積 145000 （平方米） 占地面積 108000（平方米） 建筑面積 330000（平方米） 發(fā)售日期 20230928 預(yù)計(jì) 2023年 5月 20230913 價(jià)格 均價(jià) 5500元 /平米 均價(jià) 45004800元 /平米 均價(jià) 48005000元 /平米 主要建筑形態(tài) 多層，小高層 高層 高層電梯洋房 容積率 片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目情況 世紀(jì)新城 濱江一號(hào)公館 藍(lán)波水岸 位置 中山市博愛一路與翠景南路交匯 處 中山市西區(qū)中山一路（獅窖河與歧 江河交界 ） 西區(qū)博愛一路中山二橋側(cè) 項(xiàng)目規(guī)模 占地面積 1070000 （平方米） 建筑面積 1500000 （平方米） 占地面積 42299 （平方米） 建筑面積 109635 （平方米） 占地面積 202300 （平方米） 建筑面積 700000（平方米） 開盤時(shí)間 20230901 20230501 20230501 價(jià)格 均價(jià) 6300元 /平米 均價(jià) 10000元 /平米 均價(jià) 5000元 /平米 主要建筑形態(tài) 小高層，高層，別墅 高層電梯洋房 高層電梯洋房 容積率 2 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目小結(jié) 周邊項(xiàng)目 產(chǎn)品情況 售價(jià) 余貨 大信新家園 洋房：三房二廳 ㎡ 商鋪： ㎡ 洋房：均價(jià) 5500元 /㎡ 63套 碧翠華庭（售磬） 洋房：二房 6687 ㎡ 三房 109123 ㎡、四房 140 ㎡ 均價(jià) 43004400元 /平方（含 1000元裝修） 6套 尚湖軒 洋房：二房二廳 7678㎡ 三房二廳 92125㎡ 均價(jià) 45004800元 /㎡ 234套 中信左岸 洋房：三房二廳 107113 ㎡ 均價(jià) 4500元 / ㎡ 350多套 世紀(jì)新城 洋房：三房二廳 139149㎡ 五房二廳： 231233㎡ 別墅：三房二廳： ㎡ 四房二廳： ㎡ 洋房： C C2棟均價(jià)6500元 / ㎡， V2棟6100元 / ㎡ 別墅：均價(jià) 15000元 / ㎡，現(xiàn)在可以打 9折 120套 濱江一號(hào) 洋房：三房二廳 ㎡ 四房二廳： ㎡ 商鋪： ㎡ 洋房：成交價(jià) 8500元 /㎡ 57套 項(xiàng)目片區(qū)及擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品及售價(jià)情況 在項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)，通過觀察對(duì)手項(xiàng)目的產(chǎn)品及售價(jià)可得出，片共供應(yīng)主要以小至中等面積居家型戶型為主，售價(jià)較城區(qū)偏低 在擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)，會(huì)出現(xiàn)部分別墅產(chǎn)品，同時(shí)戶型面積較本區(qū)域內(nèi)大，同時(shí)亦出現(xiàn)個(gè)別平層大宅產(chǎn)品 對(duì)于目前片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，可以理解為：“核心城區(qū)項(xiàng)目的替代品” ?中小戶型洋房類居家產(chǎn)品 ?較核心城區(qū)偏低的售價(jià) 項(xiàng)目 本項(xiàng)目是否亦定位為“核心城區(qū)項(xiàng)目替代品”與同區(qū)項(xiàng)目在同一水平線上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)？ 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)地位的確立 領(lǐng)導(dǎo)者 — 壟斷價(jià)格 — 產(chǎn)品有不可重復(fù)性 — 過河拆橋 追隨者 — 搭便車，借勢(shì) — 以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù) — 價(jià)格戰(zhàn)的制造者 補(bǔ)缺者 — 目標(biāo)明確，挖掘客戶 — 瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙 — 創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn) 挑戰(zhàn)者 — 改變游戲規(guī)則 — 強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) — 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值 行業(yè)老大 非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng) 次 /非主流市場(chǎng) 敏銳的機(jī)會(huì)主義者 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)地位的確立 確立競(jìng)爭(zhēng)地位的二點(diǎn)依據(jù) 必要性依據(jù)：企業(yè)目標(biāo) 本項(xiàng)目是寶麗房地產(chǎn)立足中山的首個(gè)項(xiàng)目，是企業(yè)中山戰(zhàn)略的落子項(xiàng)目 開發(fā)商希望憑借高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，達(dá)到叫好叫座的市場(chǎng)目標(biāo)及良好的品牌目標(biāo) 可行性依據(jù)：項(xiàng)目條件 片區(qū)內(nèi)用地規(guī)模最大、復(fù)合程度最高的項(xiàng)目 片區(qū)內(nèi)首個(gè)綜合型社區(qū)，具備高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，與片區(qū)內(nèi)純洋房項(xiàng)目區(qū)隔性明顯 高品質(zhì)的項(xiàng)目打造，著名規(guī)劃設(shè)計(jì)師、歷時(shí)六年打造 依據(jù) 經(jīng)分析，我們認(rèn)為確立項(xiàng)目于片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)地位從必要性及可行性上具備共同指向 本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)地位的確立 方法：高定位，全面拋離同區(qū)項(xiàng)目，書寫片區(qū)臵業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 目標(biāo)：高售價(jià)高資金流速，高品牌效應(yīng) 項(xiàng)目 怎么樣的定位 才能一舉奠定項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的地位？ 報(bào)告內(nèi)容 頁(yè)碼 A. 宏觀市場(chǎng)研判 B. 項(xiàng)目分析 C. 項(xiàng)目定位 D. 項(xiàng)目營(yíng)銷策略 E. 項(xiàng)目外銷策略 F. 項(xiàng)目售價(jià)及銷售期預(yù)測(cè) G. 中原團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)及溝通機(jī)制 4 38 63 106 175 187 197 中原定位方法論 中原的項(xiàng)目定位方法論：以客戶研究為導(dǎo)向的定位 常見物業(yè)定位方法 （ 類比推導(dǎo)導(dǎo)向 ） 中原物業(yè)定位方法 （ 客戶研究導(dǎo)向 ） 項(xiàng)目區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 目標(biāo)客戶 市場(chǎng)定位 決定 確定 吸引 銷售 項(xiàng)目區(qū)位 產(chǎn)品形態(tài) 客戶 市場(chǎng)定 位 確定 決定 對(duì)接 片區(qū)客戶分析及定位 項(xiàng)目區(qū)域交通輻射客源 西區(qū) 石岐區(qū) 沙溪鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn) 石岐區(qū) 東區(qū) 沙朗 古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 小欖鎮(zhèn) 翠景大道 彩虹大道 105國(guó)道 輻射區(qū) 次級(jí)輻射區(qū) 路徑 項(xiàng)目片區(qū)客源：交通輻射區(qū) 通過翠景大道 西區(qū)客戶、沙溪大涌?jī)涉?zhèn)客戶 通過彩虹大道接駁員峰橋或中山一路 石岐區(qū)客戶、東區(qū)客戶 通過 105國(guó)道 沙朗客戶、古鎮(zhèn)小欖兩鎮(zhèn)客戶 “三區(qū)五鎮(zhèn)”的交通輻射客戶構(gòu)成 項(xiàng)目對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)樓盤客戶來(lái)源區(qū)域 項(xiàng)目 客戶所在區(qū)域 石岐區(qū) 西區(qū) 東區(qū) 沙溪鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn) 小欖鎮(zhèn) 古鎮(zhèn)鎮(zhèn) 沙朗 大信新家園 25% 25% 10% — — — — 碧翠華庭 40% 5% 10% — — — — 35% 尚湖軒 — — — — — — — — 世紀(jì)新城 20% 18% 25% 14% 5% 5% 5% — 中信左岸 10% 20% 15% 15% 9% — — — 藍(lán)波豪庭 15% 40% 15% 5% — — — — 中海翠林華府 10% 5% 60% 20% 8% 5% 5% — 注：表中灰色區(qū)域表示為純洋房項(xiàng)目，標(biāo)紅色區(qū)域?yàn)橛袆e墅產(chǎn)品項(xiàng)目 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶區(qū)域來(lái)源情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中山中原數(shù)據(jù)庫(kù) 對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中洋房產(chǎn)品主要客戶來(lái)源集中在石岐區(qū)、東區(qū)、西區(qū)三個(gè)城區(qū)區(qū)域，部分項(xiàng)目能夠吸引沙朗、沙溪、大涌等鎮(zhèn)區(qū)客戶 對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中別墅產(chǎn)品客戶來(lái)源區(qū)主要集中在東區(qū)、古鎮(zhèn)、小欖，另有部分沙溪、大涌客戶 片區(qū)存在的可能客戶歸納 客戶 城區(qū)客戶 連結(jié)區(qū)客戶 影射區(qū)客戶 主要來(lái)自西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū) 青睞洋房產(chǎn)品，偏向居家用途 需求小至中等戶型 主要來(lái)自沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū) 由于項(xiàng)目位處兩鎮(zhèn)與城區(qū)連結(jié)處而產(chǎn)生臵業(yè)動(dòng)力 相較于洋房產(chǎn)品，更傾向于別墅產(chǎn)品 主要為小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)兩個(gè)鎮(zhèn)區(qū) 臵業(yè)動(dòng)力主要為產(chǎn)品導(dǎo)向及城區(qū)區(qū)域?qū)? 對(duì)項(xiàng)目洋房類產(chǎn)品敏感度較低，幾乎完全傾向于別墅類產(chǎn)品 通過片區(qū)客戶交通輻射區(qū)及對(duì)手樓盤客戶來(lái)源分析歸納，可將片區(qū)內(nèi)存在的，或者說本項(xiàng)目最有可能的客戶歸納為三類：城區(qū)客戶（包括西區(qū)、石岐區(qū)、東區(qū)）、連結(jié)區(qū)客戶（包括沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)）、影射區(qū)客戶（包括小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)） 客戶具象 ——城區(qū)客戶 石岐區(qū)客戶 ?職業(yè)以商戶、金融、事業(yè)單位、醫(yī)療工作者等行業(yè)為主 ?客戶群體是屬于社會(huì)中的創(chuàng)造力階層，收入穩(wěn)定但屬于中等及收水平，具備一定的積累 ?通常對(duì)符號(hào)性的外在品質(zhì)較為追崇，注重社區(qū)給他們帶來(lái)的舒適及身份感 ?注重細(xì)節(jié)，追求高舒適度、便捷的生活 舒適、身份感、注重外在生活品質(zhì) 西區(qū)客戶 ?職業(yè)以中小型經(jīng)商戶、服務(wù)、等行業(yè)為主 ?客戶群體大致可分為兩部分，一部分是靠長(zhǎng)年經(jīng)營(yíng)積累一定財(cái)富的經(jīng)商者，一部分則是新興的年輕人，有著不錯(cuò)的收入但積累較少 ?客戶的積蓄都不是特別多，但追求一種高品質(zhì)的生活 ?注重細(xì)節(jié)，追求高舒適度、便捷的生活 注重產(chǎn)品的實(shí)用性及經(jīng)濟(jì)性 石岐區(qū)客戶 西區(qū)客戶 客戶具象 ——城區(qū)客戶 東區(qū)客戶 ?職業(yè)以銀行、保險(xiǎn)、金融、房地產(chǎn)等增長(zhǎng)型行業(yè)為主，群體屬于城市白領(lǐng)一族 ?無(wú)足夠的經(jīng)濟(jì)能力在東區(qū)臵業(yè)，城市的遷移群體 ?寬松、安靜的郊區(qū)化、健康、生態(tài)、個(gè)性的生活方式 ?平常工作繁忙，周末喜歡運(yùn)動(dòng)，或與家人外出度假 ?白領(lǐng)講究身份感和品質(zhì)感，喜歡休閑的生活 追求獨(dú)特的產(chǎn)品個(gè)性及價(jià)值 東區(qū)客戶 客戶具象 ——郊 /鎮(zhèn)區(qū)客戶 沙朗、沙溪、大涌客戶 ?職業(yè)以主要以經(jīng)商為主，并有多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，中小企業(yè)老板 ?無(wú)法從各自區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目取得足夠的身份感及價(jià)值觀認(rèn)同，因此產(chǎn)生遷移想法 ?同時(shí)因?yàn)閷?shí)際原因，追求交通上的便捷，可接受的項(xiàng)目與工作及原生活地距離較近 ?注重家庭，注重后代教育，生活的舒適度及教育配套 崇尚城市生活，喜歡與城市接軌 小欖、古鎮(zhèn)客戶 ?職業(yè)以經(jīng)商為主，絕大部分為私企業(yè)主，擁有雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力與購(gòu)買能力 ?長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)土地存在極大的興趣甚至依賴，在產(chǎn)品購(gòu)買方面全面傾向別墅產(chǎn)品 ?臵業(yè)城區(qū)的動(dòng)力為向往城市的心理訴求及獲得相同階層的認(rèn)同，在個(gè)別項(xiàng)目表現(xiàn)為獲