【正文】 的重要因素之一。他們換房的需求迫切。 江干區(qū)： 此區(qū)域客戶對本案所處的九堡區(qū)域接受度較高。預計本案的主要銷售時段約在 0809年，預測九堡的發(fā)展，客運中心和四季青都將投入使用，地鐵開通進入倒計時，九堡的發(fā)散型魅力將更加輻射，不是城東的九堡，而是整個杭州的商貿(mào)中心和居住熱點。這說明在九堡區(qū)塊做具有創(chuàng)新意義的產(chǎn)品，有實力成為全杭城置業(yè)客戶選擇的目標。 從今年熱銷的紅蘋果來看，除了由于即將搬遷到九堡經(jīng)營的四季青、華貿(mào)鞋城的業(yè)主，以及江干區(qū)（老城區(qū)）的部分客戶群之外，延伸到了原有城西的客戶。 九堡已被政府確認為錢江新城的擴容區(qū)，距離錢江新城僅 23公里，現(xiàn)有的公交使兩者之間的溝通就很便捷。這二點就在很大程度上決定了，下沙的置業(yè)主力會是跟下沙有一定關(guān)系的客戶群，雖然生活在杭州，但工作在下沙，有這樣的一層關(guān)系在其中。從目前來看，伴隨政府對九堡的大型建設的投入，帶進大量商業(yè)的同時，也帶來了龐大的置業(yè)群。 九堡目前的客戶群來源 九堡的居住、生活魅力是輻射型的 。 分析 :九堡大型居住區(qū)約 180多平方米的住宅面積，其實還沒有包含艮山東路以南的約 （即未開工的麗江公寓、陽光領秀及春江綠島），因此九堡所有的利好因素，都是與域內(nèi)樓盤共享的。 該大型居住區(qū)主要位于艮山東路以北，和睦港以東，北臨九沙大道，東面是東湖路，規(guī)劃總占地 2970畝，建成后總建筑面積將達 180多萬平方米，其中經(jīng)濟適用房 74萬平方。 分析 :伴隨著九堡交通、商貿(mào)建設走向現(xiàn)實化的步伐，九堡對周邊和主城的吸引力都在加強，同時也加速了置業(yè)人群的的流入。令項目一期就有 。這意味著九堡的交通優(yōu)勢進一步凸顯，拉近了與杭州主城及各副城的距離，這使在九堡作為周邊人置業(yè)的區(qū)域概念進一步弱化，在交通的便捷性上擁有吸引全杭城人居住和生活的優(yōu)勢。 九堡建設加速對置業(yè)客戶群的影響 據(jù)悉杭州市高速公路長途客運中心 于 2023年開工建設，已于 2023年 11月底完成（未投入正式使用），高速公路的建成，必將給九堡、臨平、下沙等就近的工作人員帶來極大的方便，區(qū)塊對他們的吸引力也在加強。 但九堡作為錢江新城的擴容區(qū)（距離錢江新城僅 23公里），規(guī)劃中九堡是杭州最大的交通中心（客流量集散中心），以及四季青、華貿(mào)鞋城、興合服飾城、長途高速客運中心的落戶地，九堡無疑在其中扮演了杭州東部發(fā)展的主要的地位。 市場篇 MARKET 市場研究 客戶分析 市場篇 政策面對項目客群的影響： 1500億決戰(zhàn)東部 未來 5年，杭州規(guī)劃的主方向是向東。彼此品牌不分高下 ,而萬科的價格更具親和力 ,對于一貫接受綠城房產(chǎn)“高價位、高品質(zhì)”的杭城客戶 ,難免會引發(fā)思考 ,為什么同是品牌，同樣是好品質(zhì) ,在同一個區(qū)域內(nèi) ,兩者之間的價值和價格就該相差這么多嗎，將品牌與產(chǎn)品價值同等起來。 “平民精品”與“貴族精品”本來就是不同的層次。所以我們以為雖然定位層次 ,推廣形象不同 ,這兩個樓盤確實存在分流本案客源的直接威脅。而且宋都房產(chǎn)在錢江新城板塊內(nèi)的新城國際售價就很“平民” ,及陽光領秀方案審批時 ,就確定了“親民”盤的方針 ,這給本案中小戶型的銷售增加了壓力。 陽光領秀與春江綠島分別與本案東、西相鄰。伴隨著地鐵 1號線的動工 ,2023年建成的消息 ,使本案得以乘坐未來的地鐵班車 ,在價值充分挖掘的前提下 ,使價格也有更充分的表現(xiàn)。 機會探尋： 乘著地鐵開工的東風，高價入市的抗性將更小。而本案恰恰是填補了此空白。一般來說 ,年輕人出于經(jīng)濟考慮 ,受先進的置業(yè)觀念的影響 ,比較傾向于在前景美好、價格適宜的板塊置業(yè)。包括即將推出的樓盤 ,其實從案名上也隱性表現(xiàn)了的特點。 機會探尋 高端產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)空白：九堡樓盤較一致大眾化的定位 ,為本案創(chuàng)造了機會。但九堡已被市府規(guī)劃為杭州最大的經(jīng)濟適用房居住區(qū) ,而且本案對面就有藍橋名苑大型經(jīng)濟適用房 ,加上周邊普遍中檔盤的供應 ,使九堡在杭城人們心中打上了普通居住區(qū)的身份標識。 劣勢思考 九堡大眾型供盤地位的形成 , 不利于在市場對該區(qū)域高端產(chǎn)品的認可。本案雖與九堡西站的地鐵站相近 ,但地鐵商業(yè)圈的打造卻是在距離本案更遠的九堡東站。 劣勢思考 本案所在的九堡南區(qū)缺乏成熟 ,配套前景不如北區(qū) ,地段認可度不足。 江景幾乎成為錢江新城豪宅樓盤的有力賣點，在本案中同樣是產(chǎn)品有力支撐，但它不是單獨產(chǎn)生核心力的作用，因為陽光領秀的江景更加開闊。 九堡現(xiàn)供的樓盤，以及即將入市的樓盤，在品牌上 ,除了萬科之外，沒有能與綠城相匹敵的；其次從品質(zhì)上說，萬科的品質(zhì)雖好，但魅力之城走的是“平民精品” 的路線，加上魅力之城的區(qū)位較偏，臨近 01省道，在區(qū)位上遜于本案，這使本案與魅力之城相比更具競爭優(yōu)勢，在九堡區(qū)域首度打開了綠城高層次品質(zhì)居住時代成為現(xiàn)實。在對九堡樓市的分析中，我們將通過域內(nèi)樓盤各項資源的對比，分析本案在營銷中的優(yōu)劣勢、機會和危脅點，從而獲得本案一個頗佳的市場切入點。 其它： 2023年 2月份九堡住宅供地一覽 注 :供地面積普遍較小。 競爭項目的銷售現(xiàn)狀也對我們今年的銷售目標實現(xiàn)提供了思路：如果今年不開盤，那么下一階段我們要做些什么工作，今年的營銷目標怎樣實現(xiàn)。 競爭分析總結(jié) 市場對區(qū)域價值的認知提高，業(yè)內(nèi)在媒體的投放有所保留，大多投放在專業(yè)媒體上，這為我們制定媒體計劃提供借鑒。但從產(chǎn)品總體上看 ,確實是一個大眾型的樓盤 ,包括建筑形態(tài)較普通 ,從模型上看 ,將來的用材也并非高檔建材 ,而且項目的區(qū)位也是較偏的 ,上面說過 ,已經(jīng)在德勝路的北面了 ,而且距離德勝路平行中間也隔了二條路，但萬科的品牌及過去所營建的品質(zhì)為杭州客戶注入了信心。 售樓部看點 :魅力之城作為萬科在杭州首次建設的項目 ,在杭州引起的觀注度是很大的 ,位于環(huán)城北路的售樓在調(diào)研當天的下午相當熱鬧 ,雖然那天不是休息日 ,而且雨下得頗大 ,但前來咨詢的客戶絡繹不絕。我們在實際詢價過程中 ,認為均價約在 69007000元 /㎡左右。一期的 1號樓和 3號樓 (均是小高層 )將在 2023年 4月下旬開盤 ,主力戶型是在 8890㎡之間的二室二廳的小戶型。車位配比率為60%。魅力之城 項目概況 :項目位于九盛路與九環(huán)路口 (和怡景嘉苑同為九堡德勝快速路以北的樓盤 ),占地 126畝 ,總建筑面積約 18萬㎡ ,建筑類型為小高層和高層。 工程狀態(tài) :尚未動工 ,據(jù)悉方案仍在設計階段 ,開工時間、開盤時間及價格都未有確定。 樓盤定位語 :九堡首席高尚社區(qū) 樓盤形象 :現(xiàn)代、優(yōu)雅 華鴻 我們的看法 :該樓盤在九堡板塊聲勢直往上的時候 ,走了低價開盤一旗 ,是造成快速銷售奇跡的外在主要原因，內(nèi)在原因是因為項目距離規(guī)劃中的客運中心、中國四季青服裝城、九堡東站等都比起以上樓盤及萬科的魅力之城等都要近 ,屬于九堡鎮(zhèn)中心區(qū)域。 后續(xù)開盤 :接下來開盤的主力戶型均在 130平米以上 ,主要有 13 14 15200、 20 287㎡等 10余種戶型 ,據(jù)銷售部告知 ,開盤均價會在 7000元以上。項目占地㎡ ,總建筑面積 14萬㎡ ,建筑類型為小高層和高層公寓 ,主力戶型在 90130㎡。 金海 主力戶型為 70120㎡ ,戶型范圍在 60180㎡。左鄰右舍 項目概況 :位于紅蘋果西北側(cè) ,隔下沙路與本案南面相望。 產(chǎn)品特色： 中心庭院占據(jù) 2萬㎡。主力戶型在 90140平方米。 推廣形象： 富于活躍感的年輕化 美達 .九月庭院 項目概況 :艮山東路與下沙路口 ,即本案南面 ,紅蘋果東北側(cè)。我們以為紅蘋果接下來的價格會繼續(xù)走高，因為后面未開的樓號，處于園區(qū)當中更好的位置。 現(xiàn)場看點： 紅蘋果的現(xiàn)場銷售部氣氛較熱烈。 主力客戶群： 一類是未來四季青等將要搬遷到九堡的市場的私營業(yè)主，一類是九堡為了改善居住條件的當?shù)鼐用?，還有一類是來自江干區(qū)的白領和公務員。價格步步攀升。 銷售狀態(tài)： 自 2023年 9月開盤以來，銷售形勢較好。紅蘋果 : 項目情況： 位于八堡村 (下沙大道南側(cè) ,即本案對面 )，占地面積約 58849㎡，總建筑面積 20萬㎡；建筑類型有高層小高層。 (晨光 香檳灣、華鴻 .怡景嘉苑、萬科 九月庭院、名城 根據(jù)與本案距離本案由近及遠的關(guān)系，分別是： 旅游 而春江綠島的主力在 120140㎡ ，從戶型層面上看屬于中上層的樓盤，與本案的中小戶型在總價上也會形成沖突 (以本案的品質(zhì)，一般會比周邊高出約 1000元 /㎡ )，并且共享一片江景，建筑形態(tài)均為小高層與高層，競爭關(guān)系必然存在。但這兩個樓盤同時都存在分流本案客源的危險。從這個角度看，兩樓盤各自抓住了市場不同層次的主力客戶。 第一競爭關(guān)系分析 從產(chǎn)品面分析，這兩個樓盤與本案的產(chǎn)品定位有一定的差距。 分析： 菲達作為一個房產(chǎn)品牌，市場上是不熟悉的，以機電起家，但它房源主體定位比周邊要高。春江綠島概況 : 占地面積 66600㎡，總建筑面積約 18萬㎡，建筑類型為高層，主力戶型在120140㎡之間，總計套數(shù)在 1600套。同時，陽光領秀的江景比本案更加開闊，是本案江景資源有力的分享者。戶型以戶型以 60— 80平方米的兩房和 100120平方米的三房為主，總計約 ，預計單價在 7000元 /㎡。 宋都 三個樓盤目前的動工狀態(tài)均是未開工，陽光領秀有下半年 9月份開盤的計劃。 春江綠島(本案東側(cè) )和宋都 建設中的德勝東西快速路也即將貫通，四季青服裝市場、易初蓮花超市陸續(xù)進駐，一批實力不俗的品牌開發(fā)商扎堆九堡，錢江新城二期延伸到九堡以及