【正文】 更新方案及實(shí)施策略服務(wù)方式 顧問小組 顧問小組 /顧問小組＋核心團(tuán)隊(duì) 顧問小組 /顧問小組＋核心團(tuán)隊(duì)顧問小組＋核心服務(wù)團(tuán)隊(duì) 全委托 全委托核心價(jià)值 ，保證可持續(xù)性資產(chǎn)價(jià)值提升 ，保證綜合運(yùn)營效益最大化 ，解決客戶收益，形成封閉環(huán)節(jié)，為營銷提速；，租售無縫對(duì)接；，階段性增加價(jià)值；，政策解讀，租賃調(diào)整戰(zhàn)略制定；；，運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值配合單位 設(shè)計(jì)院、開發(fā)建設(shè)單位、施工單位、設(shè)備供應(yīng)商 開發(fā)單位、物業(yè)持有人、政府相關(guān)行政主管部門 物業(yè)持有人、政府相關(guān)行政主管部門服務(wù)收費(fèi) 固定酬金制 固定酬金制 /浮動(dòng)酬金 /包干制 固定酬金制 /浮動(dòng)酬金 /包干制43世聯(lián)資產(chǎn)服務(wù)與五大行、一般物管公司及經(jīng)紀(jì)地鋪的價(jià)值區(qū)別世聯(lián)資產(chǎn)服務(wù)特色五大行 u酬金制，完全風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避為主u職業(yè)經(jīng)理人，不犯錯(cuò)是其核心，投入度有限u影響寫字樓品質(zhì)灰色的區(qū)域撇開（會(huì)所、商務(wù)中心、裙樓商業(yè)），與整體脫節(jié)u國際性公司在中國游戲規(guī)則僵化，不夠靈活u顧問＋駐場經(jīng)理無法實(shí)質(zhì)性解決運(yùn)營問題n 前期策劃及銷售介入，資產(chǎn)服務(wù)與營銷策劃互為依托，為營銷溢價(jià)提速n 本土化，跟客戶粘性強(qiáng)n 長期持續(xù)發(fā)展此業(yè)務(wù)，專注，專業(yè)n 全生命周期服務(wù)，與客戶共進(jìn)退n 服務(wù)模式靈活，可根據(jù)客戶需求定制服務(wù)，真正落地國內(nèi)物管公司u單純的物業(yè)管理，以保潔保安基礎(chǔ)服務(wù)訴求u沒有市場意識(shí)，無法動(dòng)態(tài)提供資產(chǎn)價(jià)值市場動(dòng)態(tài)把控能力u不具備咨詢能力，無法提供系統(tǒng)的資產(chǎn)增值方案n 20年市場一線服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，把握資產(chǎn)變化趨勢n 專注綜合體資產(chǎn)服務(wù)，積累了 17年綜合體運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)n 以資產(chǎn)增值為核心的系統(tǒng)化、綜合化的運(yùn)營落地方案經(jīng)紀(jì)公司u以交易為目標(biāo)，達(dá)成交易是其核心u一次性行為，無法持續(xù)、系統(tǒng)以資產(chǎn)增值為核心提供服務(wù)n 以持續(xù)的資產(chǎn)增值服務(wù)為訴求，長期性、系統(tǒng)性n 為投資者解決資產(chǎn)打理的系列問題n 持續(xù)的資產(chǎn)增值服務(wù)方案44世聯(lián)地產(chǎn)－全生命周期資產(chǎn)服務(wù)解決方案傳統(tǒng)資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)知的誤區(qū)及世聯(lián)全新資產(chǎn)觀念的提出世聯(lián)資產(chǎn)服務(wù)優(yōu)勢及保障體系世聯(lián)資產(chǎn)服務(wù)模式及服務(wù)模塊世聯(lián)地產(chǎn)及世聯(lián)資產(chǎn)服務(wù)世聯(lián)資產(chǎn)服務(wù)實(shí)踐45全國化網(wǎng)絡(luò)布局 ， 為客戶提供全方位、一站式高品質(zhì) 資產(chǎn)管理及服務(wù) ，使客戶物業(yè)保值增值 ，獲得持續(xù)的資產(chǎn)收益世聯(lián)旗下?lián)碛谐^ 40家分支機(jī)構(gòu)，已為全國 90多個(gè)城市的客戶、超過 1000個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)綜合服務(wù)。此項(xiàng)計(jì)劃允許多個(gè)客戶共用一個(gè)辦公桌，可以降低客戶的成本。只需走進(jìn)來、坐下就可以立即開始工作。u風(fēng)險(xiǎn)分析u敏感性分析（工程成本、售價(jià)）價(jià)值：從市場級(jí)客戶投資目標(biāo)評(píng)估項(xiàng)目制定可操作性方案世聯(lián)全國化平臺(tái)，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行持續(xù)性監(jiān)控29模塊二：基于資產(chǎn)價(jià)值的物業(yè)發(fā)展建議投資決策期規(guī)劃建設(shè)階段運(yùn)營啟動(dòng)期成熟運(yùn)營期衰退期資產(chǎn)價(jià)值平臺(tái) 資產(chǎn)價(jià)值增長期 資產(chǎn)價(jià)值增幅期 資產(chǎn)價(jià)值貶損期資產(chǎn)價(jià)值定位投資決策期 規(guī)劃建設(shè)階段 運(yùn)營啟動(dòng)期 成熟運(yùn)營期 衰退期(投資產(chǎn)品開發(fā)期 ) (首次招商 —5 年 ) (5—20 年 ) (20年后 ……)（投資評(píng)估階段） 模塊一：資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)梳理u基于市場歷史、現(xiàn)狀及未來預(yù)期的商業(yè)計(jì)劃書u基于資產(chǎn)價(jià)值最大化的租賃與銷售決策u基于投資目標(biāo)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)及退出策略模塊二：基于租戶價(jià)值需求的產(chǎn)品定位u視覺價(jià)值－建筑風(fēng)格及外形設(shè)計(jì)原則 /建筑形態(tài) /立面造型 /建筑表皮 /幕墻系統(tǒng)u體驗(yàn)價(jià)值－內(nèi)部空間體系 /大堂設(shè)計(jì) /辦公單位層高、凈高 /洗手間模塊三：前期物業(yè)管理咨詢u工程專業(yè)機(jī)電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施圖紙審核建議 /樓宇設(shè)施設(shè)備選型建議 /工程設(shè)備用房合理布局建議 /暖通給排水建議 /物業(yè)智能自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)置建議 /能源收繳與計(jì)量控制建議 /公共區(qū)域裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 /工程設(shè)施設(shè)備施工與安裝建議 /物業(yè)廣告標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建議 /物業(yè)管理辦公用房建議 /物業(yè)單元接管與驗(yàn)收建議 /工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)與保養(yǎng)建議u安防專業(yè)交通組織布局建議 /停車場設(shè)施管理建議 /安防管理控制系統(tǒng)建議 /安防控制與管理建議u物業(yè)專業(yè)園藝綠化功能及配置建議 /清潔服務(wù)之程序建議 /垃圾處理辦法建議 /公共區(qū)域標(biāo)識(shí)導(dǎo)向系統(tǒng)建議 /節(jié)日裝飾及業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)建議 /物業(yè)管理費(fèi)成本費(fèi)用建議 /投訴處理建議 /物業(yè)保險(xiǎn)建議 /業(yè) /租戶意見咨詢建議 /裝修管理建議 /物業(yè)管理運(yùn)作方案建議 /物業(yè)管理法規(guī)及訊息 /編制業(yè)戶管理手冊(cè) /租戶檔案管理建議 /物業(yè)宣傳推廣建議 /物業(yè)財(cái)務(wù)管理辦法等價(jià)值：資產(chǎn)收益模式的設(shè)計(jì)及組合基于用戶的產(chǎn)品建議體系，保證可持續(xù)性資產(chǎn)價(jià)值提升設(shè)備設(shè)施運(yùn)營建議，保證綜合運(yùn)營效益最大化30模塊三：資產(chǎn)首次運(yùn)營推廣建議投資決策期規(guī)劃建設(shè)階段運(yùn)營啟動(dòng)期成熟運(yùn)營期衰退期資產(chǎn)價(jià)值平臺(tái) 資產(chǎn)價(jià)值增長期 資產(chǎn)價(jià)值增幅期 資產(chǎn)價(jià)值貶損期資產(chǎn)價(jià)值定位投資決策期 規(guī)劃建設(shè)階段 運(yùn)營啟動(dòng)期 成熟運(yùn)營期 衰退期(投資產(chǎn)品開發(fā)期 ) (首次招商 —5 年 ) (5—20 年 ) (20年后 ……)（投資評(píng)估階段） 模塊一：營銷中心物業(yè)管理 u協(xié)助制訂營銷中心及樣板房管理及服務(wù)方案（含人員架構(gòu)、工作手冊(cè)、崗位職責(zé)等）u協(xié)助制定對(duì)營銷中心人員工作管控和績效考核制度u協(xié)助對(duì)營銷中心及樣板房的裝修、裝飾品及環(huán)境布置等提出優(yōu)化建議u協(xié)助對(duì)營銷中心及樣板房人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)u協(xié)助配合營銷人員對(duì)客戶提供高端個(gè)性或定制式服務(wù)u對(duì)營銷中心及樣板房運(yùn)營管理及資產(chǎn)管理提供專業(yè)的保險(xiǎn)建議模塊二： 物業(yè)及設(shè)施管理服務(wù)內(nèi)容 u1客戶管理u2 技術(shù)及維護(hù)保養(yǎng)u3保安及安全管理u4環(huán)境健康與安全管理u5行政人事及財(cái)務(wù)管理u6維修保養(yǎng)u7客戶服務(wù)u8管理支援u9協(xié)調(diào)管理u10辦公場所改善u……模塊三： 資產(chǎn)管理內(nèi)容 u租賃管理梳理目標(biāo) /市場研究 /制定租賃戰(zhàn)略及策略 /租賃營銷策略總綱 /市場推廣執(zhí)行及推廣活動(dòng)u租務(wù)管理維修保養(yǎng) /處理租戶投訴并解答相關(guān)問題 /租約終止及租約提前終止 /安排入住和退租 /押金收取及退還 /維護(hù)業(yè)主權(quán)益u代收租金及租金匯付代收租金 /代繳稅款 /租金匯出 /月度租務(wù)及財(cái)務(wù)報(bào)告u物業(yè)處置及其他退出機(jī)制物業(yè)處置策略及代理安排 /物業(yè)處置 /買賣交易及交接管理 /代繳稅款 /凈利匯出 /退出機(jī)制進(jìn)行顧問咨詢模塊四：配套商務(wù)功能運(yùn)營策略u(píng)配套功能定位u配套功能招商u配套功能運(yùn)營價(jià)值：后期資產(chǎn)運(yùn)營理念前置營銷，解決客戶收益，形成封閉環(huán)節(jié)，為營銷提速；最大化管理和利用客戶資源，租售無縫對(duì)接；服務(wù)外包提前植入，創(chuàng)新型模式為客戶創(chuàng)造價(jià)值未售部分在銷售期的協(xié)調(diào)，階段性增加價(jià)值 31模塊四：資產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)提升方案及實(shí)施策略投資決策期規(guī)劃建設(shè)階段運(yùn)營啟動(dòng)期成熟運(yùn)營期衰退期資產(chǎn)價(jià)值平臺(tái) 資產(chǎn)價(jià)值增長期 資產(chǎn)價(jià)值增幅期 資產(chǎn)價(jià)值貶損期資產(chǎn)價(jià)值定位投資決策期 規(guī)劃建設(shè)階段 運(yùn)營啟動(dòng)期 成熟運(yùn)營期 衰退期(投資產(chǎn)品開發(fā)期 ) (首次招商 —5 年 ) (5—20 年 ) (20年后 ……)（投資評(píng)估階段） 模塊一：租賃策略的更新與調(diào)整 u基于投資績效及市場租金水平評(píng)估u新租金策略u(píng)大客戶維護(hù)策略u(píng)續(xù)租及換租策略u(píng)租賃調(diào)整策略u(píng)新租、續(xù)租、終止、提前終止u核心租戶的保留及跟蹤服務(wù)模塊二： 新模式引入（辦公外包、辦公集成）提升效益 u前期調(diào)研 宏觀經(jīng)濟(jì) /產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策 /服務(wù)式辦公市場現(xiàn)狀 /租金水平u經(jīng)營模式及運(yùn)營策略會(huì)議租賃管理HR服務(wù)IT服務(wù)行政辦公配套服務(wù)……模塊三：可持續(xù)收益性空間價(jià)值挖掘 u停車場的運(yùn)營效率及策略提升u公共空間的商業(yè)價(jià)值挖掘及提升u廣告位的價(jià)值的分區(qū)利用策略u(píng)……價(jià)值：租戶租約主動(dòng)管理；市場宏觀把握，政策解讀，租賃調(diào)整戰(zhàn)略制定；新租賃策略的制定及調(diào)整；運(yùn)營模式的引入，運(yùn)營創(chuàng)造價(jià)值32模塊五：資產(chǎn)改造計(jì)劃投資決策期規(guī)劃建設(shè)階段運(yùn)營啟動(dòng)期成熟運(yùn)營期衰退期資產(chǎn)價(jià)值平臺(tái) 資產(chǎn)價(jià)值增長期 資產(chǎn)價(jià)值增幅期 資產(chǎn)價(jià)值貶損期資產(chǎn)價(jià)值定位投資決策期 規(guī)劃建設(shè)階段 運(yùn)營啟動(dòng)期 成熟運(yùn)營期 衰退期(投資產(chǎn)品開發(fā)期 ) (首次招商 —5 年 ) (5—20 年 ) (20年后 ……)（投資評(píng)估階段） 模塊一： 資產(chǎn)改造計(jì)劃u市場價(jià)值判斷u資產(chǎn)重新定位u物業(yè)改造與更新策略u(píng)預(yù)測改造投資回報(bào)u退出實(shí)施方案價(jià)值：資產(chǎn)再改造評(píng)估及可行性分析資產(chǎn)再改造策略及實(shí)施計(jì)劃33服務(wù)品類二 : 資產(chǎn)管理（基礎(chǔ)物管）以設(shè)施設(shè)備管理、 后勤外包 為主的基礎(chǔ)物業(yè)管理保 潔 服 務(wù) 后勤服 務(wù) 物 業(yè) 服 務(wù) 餐 飲 服 務(wù) 保安服 務(wù)室內(nèi)保 潔 前臺(tái)服 務(wù) 辦 公樓 維護(hù) 合同餐 飲 門衛(wèi)室外保 潔 后臺(tái)服 務(wù) 場 地 維護(hù) 自 動(dòng) 售 貨 機(jī) 監(jiān) 控服 務(wù)特殊保 潔 福利 設(shè) 施 室內(nèi) 維護(hù) 會(huì) 議 餐 飲 安全工程勞 力服 務(wù) 能源管理基 礎(chǔ) 物管通 過標(biāo) 準(zhǔn)化服 務(wù) 流程提高 績 效34資產(chǎn)管理核心模塊 —— 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容模塊 :客戶管理 u國際標(biāo)準(zhǔn)化的保潔服務(wù)u酒店式房務(wù)管理u衛(wèi)生管理u有害物防治及蟲控u 綠色景觀設(shè)計(jì)和管理u 節(jié)日裝飾模塊 ： 技術(shù)及維護(hù)保養(yǎng) u國際標(biāo)準(zhǔn)化的預(yù)防性維護(hù)u保養(yǎng)計(jì)劃及 規(guī)范u量身定制的機(jī)電安裝運(yùn)行計(jì)劃u專門故障檢修及系統(tǒng)恢復(fù)u應(yīng)急小組u裝修管控u環(huán)保措施及政策模塊 ： 保安及安全管理 u全天候國際標(biāo)準(zhǔn)化的安全控制u控制中心設(shè)計(jì)和管理u出入控制管理u量身定制的保安人員操作規(guī)范u 消防培訓(xùn)及演習(xí)模塊 :環(huán)境健康與安全管理 u緊急事件處理流程u定期的緊急事件處理演習(xí)u完善的風(fēng)險(xiǎn)管理及轉(zhuǎn)移系統(tǒng)u關(guān)鍵區(qū)域出入控制u良好的特殊作業(yè)管控模塊 :行政人事及財(cái)務(wù)管理 u國際標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營流程u符合運(yùn)營要求的國際化人才u完備的供貨商選擇及采購流程u完善的應(yīng)收及應(yīng)付帳系