【正文】 備觀景空間，同時保證居住的空間歸屬感； 總體規(guī)劃建議 物業(yè)發(fā)展建議 總體規(guī)劃建議 物業(yè)發(fā)展建議 楊 邑 路 可以考慮在湯河街上設(shè)臵中高檔售樓部，后期轉(zhuǎn)為項目會所。 啟動區(qū) 為了實現(xiàn)本案產(chǎn)品設(shè)計的差異化戰(zhàn)略，建議本案以打造鶴壁山城區(qū) “首席情景體驗地產(chǎn)” 為規(guī)劃目標(biāo) 整體規(guī)劃思路： 因坡就勢，因地制宜，有風(fēng)情有特色有張力的差異化社區(qū)。臨街面長，可作為啟動區(qū)體驗區(qū)。 臨楊邑路兩側(cè)11畝地塊和 7畝地塊，實用于項目后期開發(fā)，商業(yè)配套項目或者可能酒店等。 ? 通過物業(yè)組合實現(xiàn)整體均價上升。 ? 銷售價格低開高走，后期獲取超額利潤。 ? 區(qū)域價值達到頂峰，可以在區(qū)域內(nèi)設(shè)臵一定的 TH或者小高，獲取超額利潤。 圖 示 開 發(fā) 策 略： 產(chǎn)品組合 容積率 ? 多層 +退臺洋房 ? 多層 /退臺洋房比例約 80： 20。 ? 臨路開發(fā)有一定優(yōu)勢。 功能物業(yè)價值提升原則 ? 教育物業(yè)能提升區(qū)域整體價值，在企業(yè)資金允許的條件下優(yōu)先開發(fā)。 市場導(dǎo)向原則 ? 分期規(guī)模與市場消化能力相適應(yīng)。 無風(fēng)格 無品質(zhì) 無營銷 本案如何跳出這種無序競爭的怪圈，如何風(fēng)格鮮明地區(qū)別于其他項目、如何創(chuàng)造系統(tǒng)的營銷賣點？ 依據(jù)上述競爭項目和客戶心理的分析，及本地塊高差較大的特點，所以項目組建議在建筑風(fēng)格和景觀規(guī)劃上采用地中海風(fēng)格，通過前期示范區(qū)營造迅速建立起高強度的市場辨識度，向目標(biāo)客戶傳達一種鶴壁老城從來未有的高品質(zhì)感、高舒適度的高尚生活，從而激發(fā)其購買欲望，迅速實現(xiàn)一期產(chǎn)品去化，為全盤銷售奠定堅實的基礎(chǔ)。 由于地緣情結(jié)或新城房價過高，老城仍有三四十萬的人口基數(shù)，其中不乏有一定購買力，渴望全新生活方式的高素質(zhì)人群。 大城理想，高尚生活 價值定位思考： 價值定位 項目定位 環(huán)視山城區(qū)樓市現(xiàn)狀，各樓盤大多以現(xiàn)代風(fēng)格示眾，缺乏辨識度，基本處于無風(fēng)格時代，競爭力差異化以地段為主，導(dǎo)致廣告?zhèn)鞑ト狈υV求點。因此項目的客戶維護是區(qū)域化競爭中的關(guān)鍵。 去年王房集團過來開始對中山路兩側(cè)的民房和門面進行拆遷改造，置換面積之外， 500— 1000 元 /㎡，據(jù)說土地不要錢，所謂的塑料廠棚戶區(qū)改造等都是巧立名目應(yīng)付上面來檢查的人，周 邊的村莊拆遷改造都陸續(xù)開始，對西窯頭區(qū)域不看好，對礦工而言，班車不經(jīng)過，上班不方便?，F(xiàn)在老城的項目，品質(zhì)太差了，缺乏舒適度。 湯河街靠東居民 山城區(qū)行人 那個地方我知道，但是很少去那，挺偏的。 那個地方也不是很遠，但是暫時不會考慮去那買房，這邊到處都是房子，你看看電線 桿上都是租房賣房的。有 錢的人家都搬到開發(fā)區(qū)去了，剩下的都是些沒錢的，誰不想住在開發(fā)區(qū)啊，但是有 錢人畢竟只是少數(shù)，大多數(shù)人還是沒錢。 現(xiàn)在，陽光上東由 10個不同風(fēng)格的建筑組團組成，多層、小高層、高層等形態(tài)各異的建筑形態(tài)巧妙地創(chuàng)造出人性化的、適合生活和交流的國際化社區(qū)環(huán)境 —— 產(chǎn)品創(chuàng)新可以體現(xiàn)在建筑風(fēng)格、戶型設(shè)計、園林景觀、科技智能環(huán)保等多方面，構(gòu)建與眾不同、極富標(biāo)簽性的產(chǎn)品體系 。 結(jié)論 :特色鮮明的建筑風(fēng)格和較強的品質(zhì)感體驗是城郊大盤制勝密匙。 前期區(qū)域環(huán)境差，人文素質(zhì)低，開發(fā)商從產(chǎn)品上下功夫，在體驗上做文章，最終成為鄭州東南首屈一指的品質(zhì)大盤，價格從最初的 2800多一路飆升至現(xiàn)在的 8000多。 中心城區(qū)改造板塊 地塊價值分析 KPI體系 地塊周邊情況分析 向西 2公里處為規(guī)劃中寶山循環(huán)經(jīng)濟園區(qū) 山城區(qū)第十小學(xué) 鶴壁市五中 地塊尚未完成拆遷 湯河路實景 項目地塊屬城郊結(jié)合處，周邊城市面貌較落后，居住環(huán)境較差，配套層次較低 地段價值梳理 KPI體系 交通 板塊 教育 前景 價值分析 臨湯河路進入市中心方便，規(guī)劃打通楊邑路，交通前景看好 西城區(qū)板塊，屬城郊結(jié)合區(qū)域，整個板塊市場競爭力有限 項目周邊學(xué)府林立，緊鄰十小、五中和七中等。 地塊價值分析 KPI體系 板塊價值分析 西城區(qū)改造板塊 老城區(qū)發(fā)展規(guī)劃： 舊城改造為主，適度向西發(fā)展，限制向東發(fā)展。 注重項目的現(xiàn)場展示以及客戶的體驗和口碑 —— 通過現(xiàn)場良好展示來打造項目名副其實的中高端形象，通過客戶的體驗營銷促進銷售的同時提高客戶的滿意度，通過口碑的傳播保證客戶的源源不斷。 市場層面 結(jié)論：客戶總量有限，中低端市場競爭激烈，區(qū)域內(nèi)的大量二手房對本案造成較大的威脅。 中高端客戶集體流失，中低端客戶購買力有限 中高端客戶大都選擇在新城區(qū)臵業(yè)，老城區(qū)臵業(yè)客戶購買能力有限，對價格的承受能力較弱。 產(chǎn)品層面 結(jié)論：目前物業(yè)產(chǎn)品絕大多數(shù)集中在低檔，中偏高檔的創(chuàng)新性風(fēng)格產(chǎn)品有很大發(fā)展空間的。 從戶型和面積上來看 市場上戶型面積在售戶型以三房為主，兩房為輔，多設(shè)計為實用小兩房兩房和小三房。 老城區(qū)在售樓盤 陽光佳苑 區(qū)域競爭分析 KPI體系 價格較低，且一期已交房入住，項目展示形象良好，現(xiàn)場看房客戶較多 區(qū)域二手房項目 湯河花園 區(qū)域競爭分析 KPI體系 福盛佳苑 租售信息比比皆是 2023年 11月交房，目前入住率僅 30%40%，二手房售價 約 1400元 /㎡ 小區(qū)較為成熟，入住率 80%以上，但二手房售價 約 1450元 /㎡ 區(qū)域內(nèi)房源 總體供應(yīng)量過剩 ，隨處可見出售出租信息 市場調(diào)研總結(jié) KPI體系 從產(chǎn)品形態(tài)上來看 多層為主，也有少量小高層出現(xiàn)，其中舊城改造項目多為多層項目，中心區(qū)域內(nèi)新開發(fā)商品房項目多為高層。 東爻頭村改造項目 中原路改造項目 湯河街沿街改造項目 主要樓盤分布圖 區(qū)域競爭分析 KPI體系 山城區(qū)樓盤主要為舊城改造項目 本案 楓嶺國際 均價 2500元 /㎡ 龍騰時代 均價 2500元 /㎡ 陽光佳苑 均價 1900元 /㎡ 幸福花園（售罄） 均價 2300元 /㎡ 湯河花園（現(xiàn)房） 均價 1400元 /㎡ 福盛佳苑（現(xiàn)房） 均價 1450元 /㎡ 舊城改造集中區(qū)域（十余個項目） 物業(yè)類別：住宅、底商 項目特色 ：緊鄰楓嶺公園，教育配套齊全 建筑類別 ： 4棟小高層， 1棟多層 建筑面積：約 8萬㎡，其中二期 6萬㎡ 地址：山城路與朝霞街交匯處西北角 均價：尚未開盤，預(yù)計 2500元 /㎡左右 戶型： 45110㎡，主力戶型為 95㎡三房和107㎡三房 項目動態(tài)： 目前處在排卡期，認籌客戶約 60組，預(yù)計 9月底開盤。 新區(qū)市場活躍，中高端客戶蜂擁而至 典型項目鏈接 —— 市中心標(biāo)桿項目東方世紀城均價 4800元 /㎡，城南新核心標(biāo)桿項目名仕豪庭均價 4200元 /㎡，盡管售價較高，但去化速度仍然較快 鶴壁地產(chǎn)市場 KPI體系 新城區(qū)市場現(xiàn)狀 由于淇濱新區(qū)定位為全市中心城區(qū)，經(jīng)過近 20年的飛速發(fā)展，基本成型，環(huán)境宜人， 老城區(qū)的中高端客戶集體流向