【正文】 產(chǎn)品的建筑風(fēng)格、園林設(shè)計(jì)以及配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)合，使概念不流于空泛。從“地中?！钡哪脕?lái)主義，到英倫概念的應(yīng)用，是濱州地產(chǎn)概念升級(jí)的標(biāo)志。 ? 對(duì)于不成熟的市場(chǎng)，概念切忌“生疏”，好的概念不一定是偏僻的戞戞獨(dú)造，應(yīng)該是被廣泛認(rèn)可，而又被多次成功推廣所驗(yàn)證的概念。 本項(xiàng)目要找出契機(jī)，發(fā)掘項(xiàng)目的核心價(jià)值，導(dǎo)入差異化的形象概念，將概念地產(chǎn)與產(chǎn)品規(guī)劃真正結(jié)合起來(lái)。無(wú)數(shù)個(gè)通過(guò)概念來(lái)出牌的樓盤，不是熱銷一時(shí)就是名垂青史。 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 三 、 住宅產(chǎn)品定位 為什么要形象概念定位？ 概念是項(xiàng)目之魂 —— “ 概念不是萬(wàn)能的，沒(méi)有概念卻是萬(wàn)萬(wàn)不能的 ” 。 ? 認(rèn)知途徑： 主要為朋友介紹、媒介傳播等 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 二 、 項(xiàng)目綜合定位 目標(biāo)客群分類 邊緣客戶 重要客戶 核心 客戶 政府高級(jí)公務(wù)員、行政事業(yè)單位高收入人員（如區(qū)政府、交通局、檢察院、東街辦） 事業(yè)單位職員（二小、二中教職工，社會(huì)福利中心職員，廣電、醫(yī)院職員） 私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體老板 沾化、東營(yíng)利津的富裕階層 (進(jìn)城或?yàn)樽优逃?) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)干部 周邊區(qū)縣的富裕階層（進(jìn)城） 看好“黃三角”發(fā)展前景的投資客 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 二 、 項(xiàng)目綜合定位 客戶區(qū)域劃分 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 二 、 項(xiàng)目綜合定位 產(chǎn)品形態(tài)定位 小高層為主、高層為輔 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 三 、 住宅產(chǎn)品定位 戶型面積配比建議 ? 區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目主力戶型一般在 130㎡ 140㎡ 之間，舒適三居銷售情況都較好，說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)這部分戶型的接受度較高。 ? 年齡特征： 集中于 3055歲之間 ? 購(gòu)買動(dòng)機(jī)： 多為二次及以上置業(yè)，主要為改善居住兼升值。 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 二 、 項(xiàng)目綜合定位 目標(biāo)客群定位 行政事業(yè)殷實(shí)階層 商賈成功人士 ? 客群來(lái)源： 濱州市區(qū)，東城區(qū)，濱州區(qū)縣，東營(yíng)利津，省內(nèi)他市。 本項(xiàng)目?jī)?yōu)踞行政中心板塊核心區(qū)位 ，直接受政務(wù)中心發(fā)展之驅(qū)動(dòng) 、 受政府規(guī)劃利好之恩惠 ， 具備打造成為高檔精品社區(qū)的條件 。 ? 項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃有大型商業(yè)，因此，本項(xiàng)目商業(yè)體量不宜過(guò)大，建議沿黃河十六路、渤海三路規(guī)劃一些社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，主要滿足社區(qū)及對(duì)面養(yǎng)老中心、學(xué)校的日常生活需要。 從城市競(jìng)爭(zhēng)看： 東城在濱州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和進(jìn)程中位居后列，在“黃三角大開(kāi)發(fā)”的戰(zhàn)略背景下，外地涌入的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多，濱州樓盤的品質(zhì)、檔次將愈來(lái)愈高，本項(xiàng)目定位應(yīng)從更高的高度著眼，力爭(zhēng)成為“濱州一流”的標(biāo)桿性項(xiàng)目。 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 一 、 項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 東城第一、濱州一流 從區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)看： 東城區(qū)屬濱州新興開(kāi)發(fā)區(qū)域，片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目以“經(jīng)濟(jì)適用房、舊改安居房”為主，目前片區(qū)內(nèi)唯一的品質(zhì)項(xiàng)目為白鷺湖西岸的“香格里拉 定位前，首先應(yīng)確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)。依托政府資源、臨靠行政大道，本項(xiàng)目占據(jù)了行政文化中心 區(qū)的優(yōu)越區(qū)位。 第 二 部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 小 結(jié) 第三部分 項(xiàng)目整體定位 一、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) 二、項(xiàng)目綜合定位 三、住宅產(chǎn)品定位 四、形象概念定位 五、案名建議 第 三 部分 項(xiàng)目整體定位 目標(biāo)確定前的思考： 項(xiàng)目西鄰濱城區(qū)政府，東臨秦臺(tái)河景觀帶，南鄰黃河十六路，屬東城區(qū)新興 開(kāi)發(fā)區(qū)域。 ? 項(xiàng)目位于濱州房地產(chǎn)非熱點(diǎn)片區(qū)，區(qū)域成熟度和市場(chǎng)關(guān)注度低，具有一定的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 ?新政提高了異地客戶投資置業(yè)門檻， 未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，國(guó)家極有可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)多次置業(yè)客戶及外地投資客的影響首當(dāng)其沖。 ? 區(qū)域內(nèi)樓盤低水平、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，唯有走 高端差異化路線，才能贏得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 城市發(fā)展利好： 借“黃三角大開(kāi)發(fā)”契機(jī)，片區(qū)熱度升溫，本案將成為投資居住價(jià)值洼地。 ?東城區(qū)目前為濱州房地產(chǎn)非熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，樓盤檔次低、市場(chǎng)化程度低、關(guān)注度低、價(jià)格低、區(qū)域形象差，市場(chǎng)層面處于競(jìng)爭(zhēng)下風(fēng)。 三 、 地塊 SWOT分析 第 二 部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 劣勢(shì)（ W） ?地塊周邊缺乏必要的生活配套與城市功能配套，居住氛圍較差。 ?規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 地塊方正，規(guī)模適中，利于整體規(guī)劃。 ?交通優(yōu)勢(shì)： 位于兩條城市主干道交匯處，毗鄰北外環(huán)，東臨汽車東站，交通便利。 二 、 區(qū)域綜合價(jià)值分析 第 二 部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ?前景優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于快速發(fā)展的東部新城，“黃三角大開(kāi)發(fā)”和政府規(guī)劃引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)明顯，本案具有較好的發(fā)展前景。 ? 濱州東城的規(guī)劃格局、行政中心區(qū)的片區(qū)定位，將快速拉動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，項(xiàng)目面臨良好發(fā)展契機(jī)。計(jì)劃總投資 ，項(xiàng)目集公寓式酒店、商場(chǎng)、商務(wù)辦公、大型超市于一體。 商業(yè)： ?白鷺湖大酒店 ?東海國(guó)際新天地 —— 位于黃河十二路南，北臨白鷺湖，西臨長(zhǎng)途客運(yùn)站， 其中，商業(yè)區(qū)主要由大型賣場(chǎng)及商業(yè)步行街組成，其中依據(jù)使用功能的需要還設(shè)有物流、會(huì)議辦公、文化交流、技術(shù)培訓(xùn)、餐飲娛樂(lè)等功能用房。 二 、 區(qū)域綜合價(jià)值分析 第 二 部分 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 周邊重要配套 醫(yī)療： 市立醫(yī)院 —— 區(qū)屬二級(jí)綜合性醫(yī)院。建成后可容納 60個(gè)教學(xué)班，其中小學(xué)部 48個(gè)班，幼兒園 12個(gè)班。政府所在地將對(duì)區(qū)域發(fā)展起到重要的帶動(dòng)作用。片區(qū)未來(lái)將成為濱州東部 的行政居住中心區(qū)。 區(qū)域規(guī)劃發(fā)展 根據(jù)濱城區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目 位于行政文化 中心區(qū)核心位置 。地塊東側(cè)有高壓線穿過(guò)，東面為秦臺(tái)河城市景觀帶。地塊東側(cè)為秦臺(tái)河，西側(cè)為待開(kāi)通的渤海三路，距濱城區(qū)政府 ，北側(cè)為拆遷安置小區(qū) —— 佳臨花園。水岸綠城項(xiàng)目定位高檔，將成為區(qū)域精品。 ? 價(jià)格水平較低，但升值潛力較大，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)將有 1000元左右的漲幅。 ? 主要購(gòu)房客群為東城公務(wù)員階層、油田職工，部分為東營(yíng)利津及省內(nèi)它市客戶，單位團(tuán)購(gòu)較為普遍。 ? 均價(jià)在 24002700元之間，安康花苑由于是經(jīng)濟(jì)適用房性質(zhì)，價(jià)格較低。 四 、 宏觀政策關(guān)注 第一部分 市場(chǎng)背景分析 ? 片區(qū)內(nèi)以經(jīng)濟(jì)適用房，舊改、安居房為主，市場(chǎng)化程度低。 ? 進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策。 ? 提高外地人貸款購(gòu)房門檻。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。 3)調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。停發(fā)三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上 當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制，政策執(zhí)行不力追究責(zé)任。 9月 29日傍晚，國(guó)家多部委出臺(tái)“新五條”： 1)各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施的力度。 4)囤地捂盤房企將停發(fā)股票債券不給貸款：對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。 2)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。但究竟會(huì)落下多少“炮彈”？還要看市場(chǎng)的反應(yīng)。目前，較為一致的口徑是，強(qiáng)化落實(shí)現(xiàn)有調(diào)控政策，在市場(chǎng)出現(xiàn)變化時(shí)，通過(guò)信貸政策進(jìn)行技術(shù)調(diào)整與控制。各地新聞媒體對(duì)樓市 8月成交量上漲、市場(chǎng)再現(xiàn)排隊(duì)等房等現(xiàn)象的報(bào)道內(nèi)容。 西城區(qū) 老城區(qū) 東城區(qū) 三 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 第一部分 市場(chǎng)背景分析 東城經(jīng)濟(jì)板塊 本項(xiàng)目位于東城經(jīng)濟(jì)板塊行政、文化中心，具有良好的物業(yè)發(fā)展前景。 ? 片區(qū)整體房?jī)r(jià)處于較低水平，是典型的價(jià)值洼地。 ? 案場(chǎng)銷售管理及培訓(xùn)水平低，銷售員整體業(yè)務(wù)水平低，在市場(chǎng)低迷、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，銷售終端的優(yōu)劣對(duì)項(xiàng)目銷售的影響尤其關(guān)鍵。 ? 越多越多的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目邀請(qǐng)專業(yè)策劃公司代理，操盤水平和營(yíng)銷方式逐步提高。 ? 新政對(duì)濱州房?jī)r(jià)的影響有限，作為房地產(chǎn)處于發(fā)展階段的三四線城市，濱州房?jī)r(jià)依舊是成本 +微利的模式，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨。隨著田園牧歌項(xiàng)目的即將發(fā)售，濱州房?jī)r(jià)有望突破 4000元大關(guān)。其中，現(xiàn)房銷售面積 ，增長(zhǎng) %；期房銷售面積 ，增長(zhǎng) %。 ? 商品房銷量穩(wěn)步增長(zhǎng)。 “投資置業(yè)跟著政府走”在濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)被證明為一條黃金定律。在項(xiàng)目景觀建設(shè)方面，發(fā)展商在節(jié)約成本和追求利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下，極少能做到悉心投入。 ? 項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品品質(zhì)急需提升。望?；▓@、麒麟閣、新河灣、海通 第一部分 市場(chǎng)背景分析 小 結(jié) 濱州房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源： 《 濱州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告 》 “呈良性發(fā)展態(tài)勢(shì)，增速快” 三 、 濱州房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 第一部分 市場(chǎng)背景分析 濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 1）發(fā)展現(xiàn)狀 ? 重大城市利好推動(dòng)濱州樓市全面邁入“黃三角時(shí)代”，濱州房地產(chǎn)將迎來(lái)一個(gè)高速發(fā)展期，開(kāi)發(fā)水平、銷售價(jià)格、綜合品質(zhì)將邁上新臺(tái)階。 “行政居住功能”，是本項(xiàng)目所在片區(qū)的核心功能。 二 、 城市規(guī)劃發(fā)展研究 第一部分 市場(chǎng)背景分析 結(jié)論： 濱州城市定位高遠(yuǎn)，“開(kāi)放、活力、綠色、生態(tài)”為鮮明特色，尤其“四環(huán)五海、生態(tài)濱州”遠(yuǎn)景規(guī)劃的實(shí)施，將對(duì)加快濱州城市化進(jìn)程、促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展起到重要作用。 宜商、宜居、宜興業(yè) 上風(fēng)、上水、上東城 二 、 城市規(guī)劃發(fā)展研究 第一部分 市場(chǎng)背景分析 濱州東城區(qū)發(fā)展格局 “ 南部工業(yè)、中部商住、 北部行政文化”三區(qū)互動(dòng) ?目前，東城區(qū)三區(qū)互動(dòng)的發(fā)展格局已現(xiàn)雛形，呈現(xiàn)出空間和產(chǎn)業(yè)布局脈絡(luò)清晰、新城相映的城市新景觀。 ?隨著黃河三角洲開(kāi)發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，東區(qū)在黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)、半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)和濟(jì)南省會(huì)城市群經(jīng)濟(jì)圈交匯處的核心樞紐優(yōu)勢(shì)更加凸顯。 二 、 城市規(guī)劃發(fā)展研究 第一部分 市場(chǎng)背景分析 濱州東城區(qū)規(guī)劃 戰(zhàn)略部署 ： “決戰(zhàn)東區(qū)” ?濱州東區(qū)是濱州中心城區(qū)的重要組成部分。 第一部分 市場(chǎng)背景分析 小 結(jié) 濱州城市定位 南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海 新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河 三角洲中心城市、全國(guó)棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài) 園林旅游城市。 “黃三角大開(kāi)發(fā)”將為濱州經(jīng)濟(jì)騰飛注入新的活力，變革往往意味著新的機(jī)遇，借此東風(fēng)，濱州將增強(qiáng)對(duì)外輻射力和影響力。 一、 濱州城市概況 第一部分 市場(chǎng)背景分析 2023年，濱州迎來(lái)撤地建市十周年！ 回顧過(guò)去，成績(jī)斐然；展望未來(lái)，前程似錦 濱州將在未來(lái)幾年投資 8000億 元 到 2023年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到 2900億 元，地方 財(cái)政收入達(dá)到 170億 元。 ? 5月 31日上午，濱州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)舉行招商引資項(xiàng)目集中簽約儀式。 ? 5月 24日，濱州與中海油合作開(kāi)發(fā)新能源框架協(xié)議簽定。 ? 山東省政府提出將在“十一五”期間，規(guī)劃投資 15000億開(kāi)發(fā)黃河三角洲區(qū)域。當(dāng)日往返京津，可直達(dá)上海、濟(jì)南、青島、淄博、濰坊、東營(yíng)等城市。 ? 鐵路： 濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先乘汽車至淄博、濟(jì)南等地后，再轉(zhuǎn)乘火車到達(dá)全國(guó)各地。 一、 濱州城市概況 第一部分 市場(chǎng)背景分析 交通狀況 依托公路交通，四通八達(dá) 濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道， 境內(nèi)以公路交通為主，濟(jì)青高速、濱博高速、國(guó)道 20 220， 以及四通八達(dá)的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并 連接濟(jì)南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過(guò)濱州南部的膠 濟(jì)鐵路，形成陸、海、空、水運(yùn)交錯(cuò)縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 ? 09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年 ::調(diào)整