【正文】 0萬(wàn)外圍區(qū)域價(jià)格在 57005900元，主力總價(jià)在 5075萬(wàn)城市豪庭依托產(chǎn)品科技住宅技術(shù)跳脫了目前區(qū)域市場(chǎng)價(jià)值，未來(lái)將提升外圍區(qū)價(jià)值市場(chǎng) 5：價(jià)格表現(xiàn)＠ GROUPNEW（ TALENTEAM2023新聚仁機(jī)構(gòu)） 42區(qū)域 項(xiàng)目 總體量 (萬(wàn)方） 已推體量（萬(wàn)方） 已售體量（萬(wàn)方） 未來(lái)可售（萬(wàn)方）城東核心區(qū) 錦繡華府 隆泰福府 領(lǐng)袖家園 外圍東區(qū) 嘉福國(guó)際城 城市豪庭 —— —— 吉潤(rùn)花苑 外圍北區(qū) 祥生和家園 威尼斯城 —— —— 總計(jì) 市場(chǎng) 3：存量供應(yīng)未來(lái)供應(yīng)主要集中在外圍北區(qū)個(gè)別大盤(pán)上，東區(qū)供應(yīng)不足項(xiàng)目上市前將會(huì)出現(xiàn)一定的供應(yīng)空白期，因抓住機(jī)會(huì)快速跑量＠ GROUPNEW新聚仁機(jī)構(gòu)） 41本案嘉福國(guó)際城城市豪庭隆泰福府錦繡華府領(lǐng)袖家園祥生和家園吉潤(rùn)花苑威尼斯城? 泰興在售項(xiàng)目基本集中在城北和城東，項(xiàng)目主力競(jìng)爭(zhēng)為城東在售個(gè)案；? 項(xiàng)目周邊個(gè)案基本售罄，未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案為新能源城市豪庭，總體量也較小；? 城東核心區(qū)高端個(gè)案為隆泰福府邸，主要賣(mài)點(diǎn)以區(qū)位及配套。GROUPNEW)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 　供地條件掛牌起始價(jià)(萬(wàn)元 )競(jìng)買(mǎi)保證金(萬(wàn)元 )容積率 建筑密 度 綠化率TX201103鼓樓北路西側(cè)、振興路北側(cè)商業(yè)住宅4070建設(shè)用地93353 1≤≤% ≥24% 凈地 21098 4220TX201104鼓樓北路西側(cè)、 （ TALENTEAM2023新聚仁機(jī)構(gòu)） 39一、區(qū)位環(huán)境理解二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析三、項(xiàng)目整體定位四、項(xiàng)目?jī)r(jià)格建議＠ GROUPNEW新聚仁機(jī)構(gòu)） 38區(qū)位環(huán)境理解結(jié)論1 客源封閉，依托自身龐大的人口基數(shù)支撐房地產(chǎn)發(fā)展；2 位于城東新區(qū)核心區(qū)位，配套齊全、小環(huán)境佳；3 城東 新城代表未來(lái)城市重點(diǎn)居住區(qū)域，承載城市中高端客源發(fā)展、未來(lái)將代表最高價(jià)值，項(xiàng)目區(qū)位條件具備走高端路線(xiàn)。GROUPNEW（ TALENTEAM2023＠ （ TALENTEAM2023新聚仁機(jī)構(gòu)） 35受區(qū)域規(guī)劃影響， 10年城東新區(qū)價(jià)值提升明顯，上半年平均價(jià)格在 60007000元，到下半年提升到 72009600，區(qū)域平均漲幅在 20%35%左右；相比主城去價(jià)格漲幅僅為 5%10%；市場(chǎng)去化表現(xiàn)城東新區(qū)個(gè)案月均去化在 4590套左右，遠(yuǎn)好于主城區(qū) 3060套的水平；市場(chǎng)表現(xiàn)板塊價(jià)值逐漸被認(rèn)可，帶動(dòng)了去化及價(jià)值的爆發(fā)式增長(zhǎng)區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推盤(pán)套數(shù) 去劃套數(shù) 月均去化（套數(shù)） 10年上半年價(jià)格 10年下半年 價(jià)格城東 東氿一號(hào) 138 118 86 7000 9600金色陽(yáng)光 624 607 96 6500 8000中堂 374 364 45 6000 7200老城區(qū) 中星湖濱城 581 446 64 5700 6000荊溪人家 109 96 32 5000 5500＠ GROUPNEW新聚仁機(jī)構(gòu)） 34與項(xiàng)目板塊類(lèi)似，以住宅為功能的區(qū)域性房地產(chǎn)板塊類(lèi)似板塊參考 1：宜興城東新區(qū)老城區(qū)城東新區(qū)城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向? 于 2023年底啟動(dòng)城東新區(qū)的建設(shè)，啟動(dòng)區(qū) ，總體功能布局以大型居住區(qū)為主，配套商務(wù)、旅游等功能；? 帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展，蘇寧環(huán)球、恒基兆業(yè)等知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入，帶動(dòng)板塊價(jià)值提升。GROUPNEW（ TALENTEAM2023新聚仁機(jī)構(gòu)） 32地塊東面東三環(huán)東面體育中學(xué)東北面住宅區(qū)北面南二環(huán)地塊內(nèi)部地塊內(nèi)部西天然河道面區(qū)位 3 —— 小環(huán)境佳交通通達(dá)性佳，外部河流景觀(guān)支撐，小環(huán)境佳＠ GROUPNEW（ TALENTEAM2023區(qū)位 1 —— 代表了城市未來(lái)發(fā)展方向城東代表了城市未來(lái)發(fā)展方向隨著區(qū)域集中開(kāi)發(fā)、價(jià)值增幅明顯，未來(lái)將代表城市的最高價(jià)值老城區(qū) 城東新區(qū)區(qū)域 代表樓盤(pán) 目前價(jià)值 10年初價(jià)值城北 祥生和家園、領(lǐng)袖家園5700750050007300城東新區(qū)錦繡華府、吉潤(rùn)花苑5800600040005300體育中心市政府本案＠ 西區(qū) ——濱江工業(yè)組團(tuán)，作為泰興城區(qū)的一個(gè)有機(jī)組成部分，以發(fā)展精細(xì)化工為主，主要為生產(chǎn)職能；東城 ——泰興主城區(qū)，以居住、商貿(mào)等三產(chǎn)為主 ；1． 城市發(fā)展方向：重點(diǎn)向北，東、西方向適當(dāng)拓展 。新聚仁機(jī)構(gòu)） 30中心城市總體布局：GROUPNEW（ TALENTEAM2023＠ （ TALENTEAM2023＠ （ TALENTEAM2023限購(gòu)出臺(tái)可能性不大，但隨著政策深入加大市場(chǎng)觀(guān)望氛圍江蘇出臺(tái) 《 貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 》 未來(lái)：加劇市場(chǎng)觀(guān)望氣氛＠ 在監(jiān)督和考核方面，細(xì)則提出要抓緊建立健全各市、縣人民政府落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。（ TALENTEAM2023 首付、利率進(jìn)一步提升，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) 2023年貸款額度比往年縮減 50%銀行對(duì)于政策響應(yīng)速度較快，并且 2023年力度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年，購(gòu)房資金環(huán)境嚴(yán)峻＠ 對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi) 90平方米以上，144平方米以下，且屬于家庭唯一住房的普通住宅，按%稅率征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)不屬于家庭唯一住房的，無(wú)論屬于普通住宅還是非普通住宅，一律按我省原定 3%稅率征收契稅。 在商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。（ TALENTEAM2023第三次加息一、個(gè)人住房公積金存款當(dāng)年繳存 上年結(jié)轉(zhuǎn) 二、個(gè)人住房公積金貸款五年以下 (含五年 ) 五年以上 新政后影響：貸款＠ 目 調(diào)整前利率 2023年 10月 20日第一次加息2023年 12月 26日新聚仁機(jī)構(gòu)） 24以貸款額 100萬(wàn)、貸款 20年為例，利息變化如下時(shí)間 套限 首付 折扣 利率 月供 總利息2023年 4月調(diào)控前基準(zhǔn) 第一套 20萬(wàn) 7折利率 474411第二套 20萬(wàn) 7折利率 474411目前基準(zhǔn)利率 第一套 30萬(wàn) 基準(zhǔn)利率 803533第二套 60萬(wàn) 898357貸款利息的大幅增加將暫緩購(gòu)房計(jì)劃選擇觀(guān)望，從而降低投資投機(jī)者和部分民眾的購(gòu)買(mǎi)行為，大幅度降低住宅需求，扭轉(zhuǎn)階段性供需窘境同時(shí)加息也使一些高負(fù)債率的房企財(cái)務(wù)成本增加，在資金壓力加大的情況下，可能會(huì)導(dǎo)致降價(jià)推盤(pán)的項(xiàng)目逐漸增多項(xiàng) GROUPNEW（ TALENTEAM2023短期 “ 限購(gòu) ” 在一定程度上限制了需求，可以達(dá)到供需平衡，甚至供大于求，可以控制房?jī)r(jià)，若長(zhǎng)期 “ 限購(gòu) ” 則會(huì)扭曲了正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其結(jié)果也不是管理層所愿意見(jiàn)到的從中長(zhǎng)期政策來(lái)看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大，從而取代土地財(cái)政政策，隨著配套改革持續(xù)跟進(jìn)，政策環(huán)境將進(jìn)一步完善，未來(lái)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)將被看好市場(chǎng)遠(yuǎn)期發(fā)展評(píng)估執(zhí)行力 持續(xù)性關(guān)鍵詞 —— 需求旺＠ 短期必然嚴(yán)格，但遠(yuǎn)期監(jiān)管機(jī)構(gòu)的態(tài)度成為變數(shù)。新聚仁機(jī)構(gòu)） 22一、 供不應(yīng)求才會(huì)導(dǎo)致限購(gòu) ,城市發(fā)展及國(guó)民經(jīng)濟(jì)躍升都預(yù)示著房地產(chǎn)的充分空間。GROUPNEW 上海乃至全國(guó)大批供地、且相對(duì)低廉的價(jià)格為具備資金實(shí)力的開(kāi)發(fā)商提供了良好的購(gòu)置時(shí)機(jī)。新聚仁機(jī)構(gòu)） 21一、三四線(xiàn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)將會(huì)微漲 ； 伴隨著更多省會(huì)城市和熱點(diǎn)城市限購(gòu)令的出臺(tái)，有更多的開(kāi)發(fā)商將拿地觸角轉(zhuǎn)向三四線(xiàn)城市，以降低政策風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)， 也會(huì)有更多的房產(chǎn)投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線(xiàn)城市房產(chǎn)市場(chǎng) ，進(jìn)而在一定程度上 拉動(dòng) 三四線(xiàn)市場(chǎng)的 成交量， 地價(jià)和房?jī)r(jià)二、商業(yè)地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小 與住宅市場(chǎng)的風(fēng)聲鶴唳不同，商業(yè)地產(chǎn)依然游離于調(diào)控之外。GROUPNEW 2023年第二、三季度市場(chǎng)供給增加時(shí)，房?jī)r(jià)將會(huì)有所調(diào)整二、新政將改變房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)機(jī)制 為了實(shí)現(xiàn)地方政府制定的目標(biāo)，高售價(jià)的項(xiàng)目的預(yù)售審批將受到最大的沖擊。伴隨著更多省會(huì)城市將推出限購(gòu)令的政策壓力、銀行信貸緊縮、房產(chǎn)稅試點(diǎn)推廣等消息的影響，預(yù)計(jì) 三四月份商品房交易觀(guān)望氛圍將成為主流 。（ TALENTEAM2023新聚仁機(jī)構(gòu)） 19宏觀(guān)市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)論2023年整體市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落已為定局，對(duì)于 一二線(xiàn)限購(gòu)城市 而言，大幅降價(jià)機(jī)會(huì)不大，成交量迅速下降， 豪宅迅速進(jìn)入冰凍期；中低端產(chǎn)品冰凍期小，下半年存在運(yùn)作機(jī)會(huì)；三、四線(xiàn)城市 偏樂(lè)觀(guān)，但 價(jià)格上升空間不大 ；相對(duì)不斷受到政策調(diào)控影響的住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)基本不受政策影響，并且不受貸款和限購(gòu)的限制， 商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)全新發(fā)展機(jī)遇；信貸、信托收緊、持續(xù)加息以及 開(kāi)發(fā)商 本身負(fù)債率的提升導(dǎo)致只能依托 銷(xiāo)售物業(yè)保證現(xiàn)金流穩(wěn)定土地市場(chǎng)， 非熱點(diǎn)城市存在拿地機(jī)會(huì)，熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)下跌拿地＠ GROUPNEW（ TALENTEAM2023 2023年土地出讓計(jì)劃完成率低的省市，如一線(xiàn)城市的廣州、深圳和二、三線(xiàn)城市中的西安等地，將會(huì)在 2023年加大土地供應(yīng)，給開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展土地儲(chǔ)備提供更多機(jī)遇；而北京、上海、杭州、武漢、廣州等地王頻出城市由于2023年地價(jià)高企，價(jià)值宏觀(guān)調(diào)控，下半年地價(jià)或出現(xiàn)回落，出現(xiàn)拿地機(jī)會(huì)2023非熱點(diǎn)城市存在拿地機(jī)會(huì)，傳統(tǒng)熱點(diǎn)城市可借助下半年地價(jià)回落具備拿地機(jī)會(huì)！市場(chǎng)預(yù)判：土地市場(chǎng)＠ （ TALENTEAM2023在開(kāi)發(fā)投資加大、土地購(gòu)置費(fèi)攀升、信貸、信托收緊等多重作用下，銷(xiāo)售物業(yè)保證資金鏈不可避免！市場(chǎng)預(yù)判：資金鏈＠ 如果自由現(xiàn)金流豐富，則公司可以?xún)斶€債務(wù)、開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目、回購(gòu)股票、增加股息支付Wind數(shù)據(jù)顯示，