【正文】 品 定 位 以中等面積戶型為主，迎合異地置業(yè)客戶短期居住和大尺度觀海的需求 房間內(nèi)具備普通的生活配套空間即可， 6成以上的戶型為 95120平米的面積區(qū)間。使本案成為威海市一線海景的 “代言人 ”、讓三大公園成為項(xiàng)目的 “后花園 ”。216。216。 采取差異化的手法取勝。 在空置率高居不下、買方市場情況下，只是解決了消費(fèi)者的識(shí)別選擇，僅靠樓盤的某項(xiàng)優(yōu)點(diǎn)而實(shí)現(xiàn)銷售的意圖很難實(shí)現(xiàn) 不適合本案采用賣點(diǎn)群策略 采取 “ 人有我有 ” 的定位策略 。國內(nèi)異地客群 以房屋的售價(jià)為置業(yè)決策的大前提，并較為注重居住環(huán)境，但在置業(yè)時(shí)，區(qū)域感不會(huì)太強(qiáng)烈，較多地將其所購買的房屋視為人生一個(gè)階段的居所，表現(xiàn)出其特有的過客置業(yè)心態(tài)韓籍客群 以租住為主，購買較少，在物業(yè)管理方面偏好提供酒店式的服務(wù)的社區(qū)，極為關(guān)注居住環(huán)境的安全保障。在置業(yè)文化上較為傳統(tǒng)、保守。 消費(fèi)者購房意識(shí)不成熟，從眾心理普遍，容易受廣告和朋友介紹的影響； 對(duì)戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)環(huán)境和配套相比較對(duì)物業(yè)管理、品牌、服務(wù)等因素都很關(guān)注。 根據(jù)調(diào)研推斷，以下三類客群具備上述條件，形成了威海市房地產(chǎn)中的高端市場需求。 高端市場需求指客戶在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定的價(jià)格條件下，對(duì)高端樓盤具有購買力的需求。C： 韓籍客群 多為在 跨國公司駐華干事和定居威海的客商 。關(guān)注一線海景房，看好威海市濱海沿線高檔海景樓盤。B： 國內(nèi)異地客群 多為企業(yè)高層管理人員及商人。長期居住在本地，對(duì)城區(qū)發(fā)展的認(rèn)識(shí)較深并有一定的感情。他們租房或購房，激發(fā)了威海的房地產(chǎn)需求。其中，韓國人購房比較多。 據(jù)威海房地產(chǎn)交易部門掌握的資料看，異地置業(yè)占到房產(chǎn)交易量的 40%以上。 威海市有 11萬多的流動(dòng)人口，約是常住人口的 1/5左右。 近兩年城市居民對(duì)住房的剛性需求正在慢慢減少。 在地段方面各有千秋，房型設(shè)計(jì)大同小異的威海高端市場，唯有品牌資源、社區(qū)規(guī)劃、高質(zhì)量的物業(yè)管理是我們的強(qiáng)項(xiàng)。威海市一線海景住宅七大反思：反思一：過多透支濱海觀景概念； 反思二：各樓盤垂直與水平價(jià)差偏離過大的問題始終無法解決；反思三：樓盤普遍注重外部海景，弱化了內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)；反思四：注重室內(nèi)獨(dú)立空間，而忽視公共共享空間； 反思五：忽視建筑細(xì)節(jié)美化；反思六：各樓盤內(nèi)部戶型大同小異，缺乏創(chuàng)新；反思七：忽視裝修質(zhì)量控制，導(dǎo)致 “ 精裝修 ” 徒有虛名。 悅海世家項(xiàng)目作為距離本案直線距離最近，最具備濱海親水板塊特點(diǎn)的海景住宅項(xiàng)目，其市場表現(xiàn)并不樂觀：由于項(xiàng)目定位不準(zhǔn)，樓盤推廣不力導(dǎo)致項(xiàng)目一期開盤不到半年便出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，操作中遇到障礙重重。周邊低端產(chǎn)品的低價(jià)格很容易攔截部分地緣性客戶，造成客戶分流。性價(jià)比是決定異地客群購買的重要考量因素，該項(xiàng)目具備高價(jià)位而不具有高端品質(zhì)，導(dǎo)致異地客群流失，直接影響銷售速度。 悅海世家項(xiàng)目不利因素統(tǒng)計(jì)現(xiàn)象 客觀分析 產(chǎn)生后果開盤戶型偏大 威海的異地購房人群中自住需求占大多數(shù)，使用物業(yè)局限于短期度假。 悅海世家項(xiàng)目有利因素悅海世家一期全部采用小高層的電梯板樓設(shè)計(jì)，填補(bǔ)了威海市場的空白，抓住本地客群對(duì)板式物業(yè)的喜好。整體布局緊湊、短進(jìn)深、大開間、南北通透、多面采光，無精裝修，交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，得房率約 80%； 總價(jià)區(qū)間 90230萬 , 起價(jià) 8300元 /平方米，均價(jià) 9600元 /平方米，一戶一價(jià)，價(jià)格接受度相對(duì)要求偏高。于 2023年 7月 18日開盤，截至目前一期開盤樓棟主體已全部封頂。 開發(fā)現(xiàn)狀： 項(xiàng)目分二期開發(fā)建設(shè)，一期產(chǎn)品為 8棟 “8+1” 帶電梯板樓。項(xiàng)目包容多層、小高層、高層、別墅、星級(jí)酒店等多種建筑形態(tài)。 位 置：西側(cè)與海濱路相連，北側(cè)為威海公園，東側(cè)邊界 70米外即悅海公園及海岸線?？腿哼x擇有局限 項(xiàng)目 SWOT分析機(jī)會(huì)（ O） SO戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì) ) WO戰(zhàn)略(利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì) )項(xiàng)目所處區(qū)域規(guī)劃利好（景觀、配套、交通等）濱海親水板塊高檔社區(qū)發(fā)展迅速，日趨成熟“ 住在威海 ” 的廣告宣傳口號(hào)已形成了對(duì)威海的房地產(chǎn)業(yè)極有利的名牌效應(yīng) . n整合資源優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高檔精品戰(zhàn)略 ,精細(xì)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)是未來明確的發(fā)展方向n利用稀缺的濱海概念用地，打造品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品，借助三大海景公園帶來的生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目景觀和風(fēng)格設(shè)計(jì)上保持和市政布景的一致性 ,通過塑造產(chǎn)品高性價(jià)比和差異度來實(shí)現(xiàn)高銷售率、高收益n堅(jiān)持品牌優(yōu)勢(shì)，開發(fā)可獨(dú)立為鎮(zhèn)的精品社區(qū) , 以帶動(dòng)區(qū)域版塊價(jià)值提升 ,利用在全國的影響力造勢(shì) ,擴(kuò)大營銷推廣的范圍，拓寬目標(biāo)客戶群n通過城市規(guī)劃，完善各項(xiàng)配套，在不久的將來即可彌補(bǔ)當(dāng)前配套及交通之不足 ,利用代征道路修建 ,綠地認(rèn)養(yǎng)維護(hù)等手段積極拉近和當(dāng)?shù)卣木嚯x ,利用口碑實(shí)現(xiàn)品牌美譽(yù)度 .n堅(jiān)持產(chǎn)品優(yōu)化設(shè)計(jì)，并借用高品質(zhì)的物業(yè)管理，打造濱海品牌高檔社區(qū)；n通過小區(qū)景觀規(guī)劃，如密植竹林等方法，減弱不同類物業(yè)之間的相互干擾威脅 (T) ST戰(zhàn)略(發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抵御威脅 ) WT戰(zhàn)略(直面劣勢(shì)與威脅 )親水概念過度用爛 ,海景項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊 ,不利于通過概念推廣建立市場高端形象限量版私屬豪宅成為高端市場新寵，將分流本地高收入客群 .區(qū)域樓盤同質(zhì)化強(qiáng)，新房供給量大且板塊內(nèi)同質(zhì)樓盤的銷售狀況并不十分理想 .由于海濱城市的人們對(duì)海景司空見慣 , 客群選擇有局限 n強(qiáng)調(diào)類別法則和市場細(xì)分法則 ,在海景概念大主題訴求的基礎(chǔ)上訴求品牌概念 ,強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)消費(fèi)者認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度 ,給品質(zhì)做與眾不同的演繹 ,突出定位點(diǎn) ,在客群心中造成強(qiáng)烈的品牌差異n以優(yōu)于市場已有產(chǎn)品為原則，增強(qiáng)高檔海景產(chǎn)品的視覺沖擊和功能，積聚競爭優(yōu)勢(shì)n深化景觀、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，挖掘更多賣點(diǎn) , 提高對(duì)景觀設(shè)計(jì)的深層認(rèn)識(shí) , 釀制出豐富的景觀文化內(nèi)涵，使環(huán)境景觀真正成為住宅社區(qū)獨(dú)有的、不可超越的賣點(diǎn) ,凸顯高檔社區(qū)的氛圍及感受n運(yùn)用形象策略 :與其說產(chǎn)品怎么樣 ,不如形容產(chǎn)品是什么n尊重現(xiàn)實(shí)，放棄打造頂級(jí)豪宅的設(shè)想 ,以謹(jǐn)慎的態(tài)度進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)n堅(jiān)持與品牌團(tuán)隊(duì)合作，提升項(xiàng)目的整體形象及知名度n擴(kuò)大宣傳力度，創(chuàng)新銷售理念，取長補(bǔ)短 綜合來看，本項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)多于劣勢(shì)，機(jī)會(huì)勝于威脅，而且部分劣勢(shì)可以在近期改觀，而威脅亦可在項(xiàng)目定位及工程周期策劃中予以削弱，因此本項(xiàng)目具備開發(fā)高檔公寓的先天條件和綜合優(yōu)勢(shì)，可操作性強(qiáng)。本案與典型高端項(xiàng)目之間價(jià)值研究研究系數(shù) 高端住宅運(yùn)作的客觀條件 本案 研究結(jié)果交通、環(huán)境 遠(yuǎn)離城市主干道和快速車道，具有完善的人文環(huán)境和獨(dú)特的自然環(huán)境 具備不可復(fù)制的海景資源 可超越，可比度高風(fēng)格、景觀 注重環(huán)境和景觀的營造 ，設(shè)計(jì)風(fēng)格與建筑、環(huán)境協(xié)調(diào)融合 集團(tuán)成熟的景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 可超越，可比度高建筑質(zhì)量 配套設(shè)施 精致的設(shè)計(jì)和高檔的材料以及超前的配