【正文】 時要注意防水層 ? 如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。原告與被告相鄰達 20年之久，相安無事。 二、裝修篇 3/9/2023 33 ? 點評： ? 權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時要充分保護相鄰方的合法權(quán)益。修繕隊也來看過，也只是從表面上判斷。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失 500元。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。 2023年 4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進行修繕。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。 3/9/2023 32 案例 廁所裝修引發(fā)糾紛 ? 案情介紹 : 楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下， 20多年來，一直相安無事。 ? 點評： 安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的《業(yè)主手冊》、《業(yè)主公約》和《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。 本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū) 24小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。但業(yè)主態(tài)度非常強硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？ 3/9/2023 31 二、裝修篇 ? 管理員從三方面向業(yè)主作了解釋： 安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。 二、裝修篇 3/9/2023 30 二、裝修篇 ?案例 業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對 ?案情介紹： 城市花園 651B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺部分。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在《民法通則》中有對于環(huán)境保護問題民事責任的規(guī)定。此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規(guī)定標準，則可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標準的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風權(quán)來處理。 2）因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。 二、裝修篇 3/9/2023 29 ? 本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的下列幾個方面 ： 相鄰?fù)L 相鄰?fù)L權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。 正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守《民法通則》第八十三條規(guī)定的 有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團結(jié)互助、公平合理 的原則。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。 判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》第十八條的規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)，方便生活、團結(jié)互助公平合理的精神，正當確處理通風、通行等方面的相鄰關(guān)系。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，賠償精神損失人民幣 500元。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有 1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風通道 。 據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見（試行）》第 144條、第 145條規(guī)定，確認房管所未盡防范職責， 侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當賠償醫(yī)療 及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應(yīng)承擔的責任，做出了以上裁決，是恰當?shù)摹? 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現(xiàn)場，但看護女工離開時未設(shè)置安全標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負損害賠償?shù)闹饕熑巍? 二、裝修篇 3/9/2023 26 ? 審理與評析 : 這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責任問題。經(jīng)向診治醫(yī)院查核，葉老太實際支付醫(yī)療費、護工費共計 850元。事發(fā)時，維修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。究竟誰應(yīng)承擔責任呢？ 某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修理。 正說著走著，突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 二、裝修篇 3/9/2023 25 案例 裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛 ? 案情介紹： 狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。 ? 《民法通則》規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)放棄個人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如若任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。之后管理處多次協(xié)調(diào)、回訪，本著 著重調(diào)解 的原則向劉宣傳了《民法通則》，《業(yè)主公約》、《管理條例》等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，拆除了有色玻璃。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，拆除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。否則這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。如果隨意要求物業(yè)管理公司承擔無端責任，物業(yè)管理企業(yè)的責、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負完全責任。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。 裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極為隱蔽的污水管道中而造成的。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。 該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護、養(yǎng)護。 二、裝修篇 3/9/2023 23 ? 點評： 李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢棄物。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。 3物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當事人王某承擔合情合理 二、裝修篇 3/9/2023 22 案例 如何處理住戶家里跑水的問題？ 案情介紹 : 某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和疏通，一切均正常。 1王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準私自請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)拆除水床。 王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。 ? 法院判決： 王某在裁決生效之日起 2天內(nèi)拆除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。 管理處對此事很不滿 ,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水不足問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。 一、日常篇 3/9/2023 21 案例 私裝水床 造成他人財產(chǎn)損失 ? 案情介紹： 王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購買的是小區(qū)多層住宅二樓 203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。 ? 點評： 人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也是經(jīng)常有的。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好謝謝你，不好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我多盯著點。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。想一想，小馬心里挺不是滋味的。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。這一定是業(yè)主一時疏忽，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走 …… 想到這里，小馬走過去按響了 101室的門鈴。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。 ? 點評： 遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。 通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。不得已只得到 2704業(yè)主說明情況，但 2704業(yè)主不滿意。物業(yè)公司本著負責的態(tài)度，電話詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學的孩子，但遭到張女士的拒絕。當時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚 10： 00以前。 ? 采取措施： 服務(wù)中心了解情況后致電 2604業(yè)主張女士，詢問事情緣由。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當是一個好的思想工作者。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進行戶內(nèi)維修也就容易落實下去。一方面強調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通（由于特定的授教身份和受教心理，從一般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受）。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償服務(wù)與無償服務(wù)的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了 交了物業(yè)管理費，管理處就應(yīng)包辦一切 的誤解，對戶內(nèi)維修有償服務(wù)表示認同。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。 一、日常篇 3/9/2023 18 案例 1早期免收部分費用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛 ? 案情介紹 : 東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式（若當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩）。 ? 點評： 執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。 時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導，懇請給以特殊照顧。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，則違背了其法定職責與義務(wù)，更是不對的。 但如果該住戶已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開發(fā)商）不能對這種權(quán)益進行侵害。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔相應(yīng)的民事責任。在任何一個法律關(guān)系中，責、權(quán)、利應(yīng)一致。 3/9/2023 16 一、日常篇 ? 案例分析： 在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承擔支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。 一、日常篇 3/9/2023 15 一、日常篇 案例 業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎 ? ? 案情介紹： 某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。 下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打了個電話，詢問暖氣情況，他說： 已經(jīng)熱了 ,謝謝你們。周到的服務(wù)令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜，業(yè)主說： 好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。 ? 采取措施： 值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問： 你能修理嗎？ 先生，我是負責接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？ 值班人員和顏悅色的回答，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛才的報修情況向其匯報。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音， A座 G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在電話里面說： 你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣 還不熱，你們管不管呀？ 說完 啪 的一聲就掛上了電話。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自