【正文】 上城 永輝巴黎 陽光國(guó)際 盛世公館 選取原則： 1. 邢臺(tái)市當(dāng)前在售且銷售情況良好的中高端項(xiàng)目； 2. 建筑面積在 5萬平方米以上； 3. 銷售價(jià)格達(dá) 3000元及以上； 借鑒意義的項(xiàng)目； 住宅市場(chǎng)深入研究 —— 樣本選取 項(xiàng)目名稱 占地 （畝） 建筑面積 （萬 m2） 建筑形態(tài) 面積區(qū)間 （ m2） 當(dāng)前價(jià)格 （元 /m2） 開盤時(shí)間 銷售率 中央名城 70 多層、小高層 40223 2800 尾盤 凱旋城 105 11 多層、小高層 103230 3300 尾盤 永輝 〃 巴黎 165 25 多層、高層、小高層 100300 3500 ％ 盛世公館 105 疊拼、高層、小高層 100300 疊拼 4000 高層 3300 ％ 天闊上城 46 7 多層、高層、小高層 87240 3300 尾盤 陽光國(guó)際 150 17 別墅、小高層 105－ 210 躍層 35004000 尾盤 陽光印象 160 25 多層、小高層 65215 3300 ％ 住宅市場(chǎng)深入研究 —— 樣本基礎(chǔ)資料 樣本項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積 ， 主要在售項(xiàng)目?jī)H三個(gè)，總計(jì) ，其余均為尾盤銷售。 橋東區(qū)（老城區(qū)）： 起步早，發(fā)展停滯，當(dāng)前供應(yīng)極少； 商業(yè)氛圍較好，城市配套相對(duì)完善； 城市面貌相對(duì)落后，有待改進(jìn)； 區(qū)域價(jià)格在 2600－ 3000元 /平米。 商業(yè)銷售價(jià)格定位 考慮邢臺(tái)商業(yè)投資市場(chǎng)處于起步階段，按商業(yè)售價(jià)年均 1015%保守估算，本項(xiàng)目商業(yè) 2023年入市售價(jià)可達(dá) ： 8200 — 8600 元 /建筑平米 商住公寓以“博客公社”為唯一參照，其去年銷售均價(jià)基本與周邊住宅持平，因此，本項(xiàng)目公寓部分售價(jià)建議： 公寓銷售價(jià)格定位 根據(jù)開盤時(shí)項(xiàng)目自身住宅定價(jià)及周邊住宅定價(jià) 綜合確定 高屋建瓴 卓爾不群 住宅篇 ?發(fā)展概況 ?住宅市場(chǎng)深入研究 ?重點(diǎn)案例研究 ?住宅發(fā)展趨勢(shì)判斷 ?目標(biāo)客戶深訪 ?住宅定位 發(fā)展概況 ； ； 、經(jīng)濟(jì)適用房占住房供應(yīng)的一半以上； … 03年以前 住宅市場(chǎng)發(fā)展概況 —— 發(fā)展歷程 第一階段 07年至今 現(xiàn)階段 ，土地價(jià)格大幅上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2. 產(chǎn)品設(shè)計(jì)由粗放型向品質(zhì)化過渡； ，市場(chǎng)表現(xiàn)較活躍； 0306年 ； ，推動(dòng)商品房市場(chǎng)發(fā)展； 。 結(jié)合地塊規(guī)劃條件及不同物業(yè)價(jià)值，各物業(yè)規(guī)劃如下，共計(jì)公建部分體量建議： 。 路口黃金地段及車站臨街部分，以展示性較強(qiáng)的服飾旗艦店、珠寶展示店、家居品牌店等，提升項(xiàng)目品質(zhì)。 圍繞中心廣場(chǎng)，打造餐飲休閑廣場(chǎng)，同時(shí)補(bǔ)充一定規(guī)模社區(qū)配套型中小商鋪。 中小企業(yè) 。 創(chuàng)業(yè)者。 自住客群。 臨街 商鋪 投資客群。 消費(fèi)者。 經(jīng)營(yíng)者。 公寓 目標(biāo)客群定位 投資客。是項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)者及住宅客群共有的休閑空間，為老城區(qū)注入新的休閑生活元素。面向邢臺(tái)市區(qū)居民，提供餐飲休閑的集中消費(fèi)區(qū)； 精品購(gòu)物。 精品酒店式 公寓 功能定位 社區(qū)配套。 餐飲休閑街區(qū) 商業(yè)空間功能的多元化，以及本項(xiàng)目極佳的主干道商業(yè)展示效果，使得未來項(xiàng)目商業(yè)必然承擔(dān)精品商業(yè)展示功能。 中心廣場(chǎng)成為項(xiàng)目“內(nèi)核”，是項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的焦點(diǎn)。 公建部分物業(yè)組合模式 新華大街公建效果示意 充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，打造地標(biāo)性城市新節(jié)點(diǎn)，形成聚寶盆形公建組合。 公建部分物業(yè)組合模式 地塊中間區(qū)域，借助南北住宅人群及商業(yè)氛圍，建設(shè)中心商業(yè)廣場(chǎng)，形成新的城市節(jié)點(diǎn)！ 同時(shí)起到將臨街商業(yè)氛圍內(nèi)延，全方位帶動(dòng)廣場(chǎng)周邊的商業(yè)價(jià)值。 兩個(gè)端點(diǎn)部分，通過高層地標(biāo)性商住公寓的建造，打造新城市節(jié)點(diǎn)，可在南側(cè)建設(shè)邢臺(tái)第一高點(diǎn)，形成老城區(qū)新的標(biāo)志性建筑物業(yè) ,12層為商業(yè)。 項(xiàng)目公建部分定位 商業(yè) 酒店 辦公 商住公寓 供應(yīng)規(guī)模 較大 尚可 較小 較小 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 激烈 一般 較小 較弱 投資需求 較大 較小 很小 較大 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 較高 較難 較難 尚可 資金回收 較快 較慢 較慢 較快 對(duì)于商業(yè)公建物業(yè)來講，地塊條件較好，具有很強(qiáng)的公建物業(yè)適應(yīng)性；因此，我們綜合比較不同類型公建物業(yè)的市場(chǎng)供需及價(jià)格實(shí)現(xiàn)，來確定我們的物業(yè)選擇。 商住公寓市場(chǎng) 商住公寓 博客公社 —— 目前邢臺(tái)僅有的 40年產(chǎn)權(quán)小戶型商住公寓 項(xiàng)目名稱 位臵 開發(fā)商 總體量 產(chǎn)權(quán) 賣點(diǎn) Blog公社 位于鋼鐵北路與達(dá)活泉西大街交叉口西北角 邢臺(tái)中鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2萬平方米 40年 自住投資兩相宜，低首付、低總價(jià) 量身為青年人定做的過渡性居所和個(gè)性化空間，酒店式物業(yè)管理。 酒店物業(yè)市場(chǎng) 酒店市場(chǎng)分析 酒店名稱 位臵 星級(jí) 客房數(shù)量 配套設(shè)施 標(biāo)間價(jià) 折扣 入住率 邢州 大酒店 邢臺(tái)市新華北路 185號(hào) 四星 120 餐飲、娛樂、會(huì)議、洗浴 280320 7折 90% 邢臺(tái)辰光大酒店 中興西大街319號(hào) 三星 200 餐飲部設(shè)有貴賓房、中西餐廳、自助火鍋、宴會(huì)廳。 從目前市場(chǎng)來看，由于商務(wù)整體氛圍欠佳，寫字樓投資市場(chǎng)缺失，發(fā)展商對(duì)開發(fā)寫字樓物業(yè)均保持謹(jǐn)慎，市場(chǎng)無供給。 出租率達(dá) 100%。 其硬件設(shè)施水平較高。 寫字樓 —— 秦源廣場(chǎng) 寫字樓 —— 三超商務(wù)樓 三超商務(wù)樓建筑格局與住宅相似，硬件設(shè)施水平略低于秦源商務(wù)廣場(chǎng)， 2層為商業(yè)， 3層及以上部分為寫字樓，入住的客戶主要有監(jiān)理公司、跆拳道館、地稅所、美容院等。 秦源廣場(chǎng) 2層為商業(yè)， 3層及以上部分為寫字樓，寫字樓入住的客戶主要有房地產(chǎn)開發(fā)公司、貿(mào)易公司、裝飾公司、形象設(shè)計(jì)公司、電子商務(wù)公司、廣告公司等。 重要結(jié)論 辦公物業(yè)市場(chǎng) 辦公物業(yè)發(fā)展概況 邢臺(tái)市目前沒有在售的寫字樓項(xiàng)目，早期的寫字樓多為政府機(jī)關(guān)專用物業(yè)； 目前對(duì)外出租的寫字樓項(xiàng)目只有秦源廣場(chǎng)、三超商務(wù)樓、商銀大廈三個(gè)項(xiàng)目。 ?研究方法： 核心區(qū)消費(fèi)者攔截訪問；地點(diǎn)包括銀座 、 億德隆 、 新世紀(jì)廣場(chǎng) 。 樣本數(shù)量 ， 50人 。 ?橋東是老城區(qū)，商業(yè)發(fā)展較早，存在一定地緣消費(fèi)群體；但整體消費(fèi)能力、商業(yè)租金價(jià)格要略低于橋西區(qū)； ?餐飲商戶認(rèn)為邢臺(tái)餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況好，需求量大，但現(xiàn)有設(shè)施相對(duì)落后，檔次不高，有一定發(fā)展空間； ?橋西商業(yè)發(fā)展快于橋東，部分商戶對(duì)橋西關(guān)注度開始加強(qiáng)； ?本案所在區(qū)域位臵交通便利、周邊客流量較大，且臨近邢州大酒店，加上未來幾個(gè)住宅大盤的支撐，商業(yè)發(fā)展前景較好； ?如果本案發(fā)展餐飲業(yè)態(tài)，應(yīng)該重點(diǎn)考慮建筑規(guī)劃及產(chǎn)品特色，既方便商戶使用又要做出整體形象感。 投資客來源分析：多為 本地投資個(gè)人 ；外地投資個(gè)人比例約占 5%左右，主要是浙江、江蘇、山西等省的投資客；另有 5%來源于周邊區(qū)縣，主要來源于沙河、清河、南和； 商戶深訪 ?商戶選擇 精品店類：勁霸男裝專賣店 、 妮美化妝品專賣 餐飲類：孔乙己酒家 、 米蘿咖啡 、 三劍茶藝館 、 麻辣旋風(fēng)川菜館 休閑娛樂：賽樂健身俱樂部 、 媚思嘉美容美發(fā)美體中心 婚紗攝影：魯冰花皇家婚禮廣場(chǎng) ?研究目的： 通過對(duì)各類商鋪成熟經(jīng)營(yíng)者的深度訪談 ， 了解不同行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及上升空間 ， 為項(xiàng)目業(yè)態(tài)選擇提供參考； 通過對(duì)不同業(yè)態(tài)商家商鋪需求 、 工程技術(shù)條件 、 配套設(shè)施的需求了解 ， 為項(xiàng)目后期的產(chǎn)品設(shè)計(jì) 、 設(shè)備設(shè)施配套提供參考依據(jù) 。 投資客分析 項(xiàng)目名稱 商業(yè)類型 鋪位面積 銷售率 購(gòu)買客群 財(cái)滿街 社區(qū)底商 50130 2期 100% 本地投資個(gè)人及外省和周邊縣投資個(gè)人 萬城新天地 集中商業(yè) /底商 45400 85%（未銷商鋪單位面積在 200以上） 個(gè)人，某公司整購(gòu)地下一層，小商戶 鴻溪?dú)W洲街 獨(dú)立商業(yè) 70300 60% 本地投資個(gè)人，小型經(jīng)營(yíng)商戶 投資客類型分析：以 投資個(gè)人 為主，有少量經(jīng)營(yíng)商戶及公司購(gòu)買； 投資客投資商業(yè)類型偏好：從實(shí)際銷售情況看，投資者最感興趣的商鋪投資類型是商業(yè)街商鋪 和 住宅底商商鋪 ，一般均是門臉房。 以一托二型商鋪為主 ， 單鋪面積小 ， 低總價(jià) 、 低首付 ，降低了投資門檻 ， 有利于銷售速度 。 鋪位分割 鋪位面積劃分較小，單鋪總價(jià)控制在 100萬以內(nèi)，門檻合理 運(yùn)作模式 引進(jìn)鍋里撈和嘉年華 ktv兩大主力店，先期熱場(chǎng)，帶動(dòng)銷售 案例要點(diǎn) 多數(shù)商鋪為住宅底商，商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)受到一定限制。 租售狀況小結(jié) 租金橋東區(qū)低于橋西區(qū)，橋東區(qū) /平米 /天，橋西區(qū) /平米 /天； 橋東區(qū)區(qū)域商鋪價(jià)格約 8000元 /平米，橋西區(qū)商鋪價(jià)格在9000元 /平米以以上，非住宅配套的獨(dú)立商業(yè)價(jià)格約 10000元 /平米； 在售商鋪集中于 12層，少量三層。最小分割面積在 6平米，面積可自由組合，層高 3米左右。 隨著財(cái)滿街、本項(xiàng)目、天一城入市，新華北街商業(yè)帶初露崢嶸 ！ 市場(chǎng)小結(jié) 未來商業(yè)供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎達(dá)到現(xiàn)有核心商圈的一倍，商業(yè)項(xiàng)目之間競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈； 從經(jīng)營(yíng)角度，餐飲及休閑娛樂業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況從整體上好于單純購(gòu)物型商業(yè)業(yè)態(tài)； 目前商業(yè)模式以傳統(tǒng)百貨業(yè)為主，百貨業(yè)態(tài)供應(yīng)規(guī)模較大，品牌百貨逐漸成為市場(chǎng)引導(dǎo)者； 新增商業(yè)的發(fā)展開始模式轉(zhuǎn)變，新式街區(qū)成為未來的市場(chǎng)主導(dǎo)，商業(yè)多中心格局初步顯現(xiàn)。 專業(yè)市場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 （萬平米） 建筑形式 租金 檔次 經(jīng)營(yíng)狀況 服飾、小商品市場(chǎng) 紅都服裝商城 三層獨(dú)產(chǎn)商業(yè) /天 /平米 低檔 差 新世紀(jì)廣場(chǎng) 地下集中商業(yè) /天 /平米 中低檔 較好 秀街 三層獨(dú)產(chǎn)商業(yè) 23元 /天 /平米 中檔 一般 港龍商業(yè)街 商業(yè)步行街 /天 /平米 中高檔 較好 家電、電子 市場(chǎng) 邢州家電商場(chǎng) 獨(dú)立商業(yè) 租賃 中檔 一般 國(guó)美電器 匯源廣場(chǎng)一二層 租賃 中高檔 一般 科技大廈 大廈內(nèi)部 45層 租賃 中低檔 良好 家具家居 市場(chǎng) 東明國(guó)際家具中心 2 四層獨(dú)立商業(yè) /天 /平 中檔 一般 襄都家具城 四層獨(dú)立商業(yè) /天 /平 低檔 差 新凱龍時(shí)尚家具館 三層獨(dú)立商業(yè) 出租 中高檔 一般 總計(jì) 在售及未來商業(yè)供應(yīng) 東部區(qū)域 西部區(qū)域 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 (萬平米 ) 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 (萬平米 ) 目前在售商業(yè) 中央名城 _財(cái)滿街 萬城 .新天地 4 鴻溪?dú)W洲街 陽光國(guó)際 1 未來供應(yīng)商業(yè) 天一城商業(yè) 1520 原人大院規(guī) 劃商業(yè) 總計(jì) 未來供應(yīng)規(guī)模較大，幾乎相當(dāng)于再造一個(gè)核心商業(yè)區(qū)的規(guī)模，主要集中于天一城； 新增商業(yè)以 商業(yè)街、街區(qū)及臨街商業(yè) 為主導(dǎo)模式，將會(huì)深刻影響未來城市商業(yè)格局。 休閑娛樂 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積 建筑形式 消費(fèi)水平 經(jīng)營(yíng)狀況 檔次 健身 賽樂健身 億德隆商業(yè)廣場(chǎng) 890元／張 較好 中檔 金力豪 中華路 /秀街 850元／張 較好 中高檔 KTV 英皇 KTV 獨(dú)立商業(yè) 不限時(shí)包 380800,下午中包 25元 /小時(shí) 較好 高檔 音樂嘉年華 獨(dú)立商業(yè) 未定 未開業(yè) 中檔 邢臺(tái)休閑娛樂業(yè)態(tài)種類較少，以KTV、洗浴、健身為主，經(jīng)營(yíng)狀況良好，缺乏知名品牌。作為社區(qū)配套，一般分布在社區(qū)底商，商品品種較少。一般在商場(chǎng)地下一層，多做為商場(chǎng)配套，商品種類相對(duì)齊全； ?家樂園集團(tuán)連鎖超市。 戰(zhàn)略模式確定之后， 如何根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定公建與住宅物業(yè)各自的準(zhǔn)確定位？ 各物業(yè)最終的價(jià)值實(shí)現(xiàn)水平如何？ 我們從市場(chǎng)出發(fā)，一一展開 … … 標(biāo)新立異 獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷 ?商業(yè)市場(chǎng) ?辦公物業(yè)市場(chǎng) ?酒店市場(chǎng) ?商住公寓市場(chǎng) ?項(xiàng)目公建部分定位 公建篇 商業(yè)市場(chǎng) 發(fā)展格局 西部新商業(yè)中心 中興東大街 中興西大街 東部傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū) 現(xiàn)狀市場(chǎng)供應(yīng) 邢臺(tái)核心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)供應(yīng) 東部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域 西部商業(yè)節(jié)點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積（萬平米） 項(xiàng)目名稱 商業(yè)面積（萬平米） 銀座百貨 新亞購(gòu)物廣場(chǎng) 新世紀(jì)商城 大洋百貨 2 東明國(guó)際家具中心 2 港龍購(gòu)物街 順德府商業(yè)街 家樂園購(gòu)物廣場(chǎng) 中北商城 秀街 — 女人街 紅都服裝商城 華業(yè)通訊