【正文】 9月 秋展會 十一周 10月中旬 10月下旬 11月 開盤前 12月 15日開盤 開盤后 籌備期 入市期（蓄水） 籌備期營銷執(zhí)行 線上引爆期營銷執(zhí)行 線下蓄勢期營銷執(zhí)行 階段執(zhí)行 體驗度（線下蓄勢期） 知名度（線上引爆期） 認籌期 開盤熱銷 開盤熱銷期營銷執(zhí)行 集中認籌期營銷執(zhí)行 B、影響力之常規(guī)戰(zhàn)術(shù) [手段 1：影響力塑造 ] ? 線上鋪開 —— 營造大氣場 全面入市，線上推廣大規(guī)模展開，戶外、候車廳信息宣傳到位（開放信息及開放活動），同時大河報強度宣傳拉開序幕，這一階段最為重要的戶外、紙媒形象樹立。周末可組織社區(qū)外場的小型路展，通過專人宣講、物 料擺放和資料發(fā)放來推動（具體事宜可與各社區(qū)物業(yè)溝通或者合作 開展聯(lián)動業(yè)務(wù)）。 ?銷售中心開放接待 ?渠道類工作開展 ?線上不做釋放，線下已大面積鋪設(shè) ?市場熱度鋪墊 營銷策略 /目標(biāo) 實現(xiàn)來人 4000組 1月 2月 3月 4月14日 4月15日 五一周 5月 6月 7月 8月 9月 秋展會 十一周 10月中旬 10月下旬 11月 開盤前 12月 15日開盤 開盤后 籌備期 入市期（蓄水） 籌備期營銷執(zhí)行 線上引爆期營銷執(zhí)行 線下蓄勢期營銷執(zhí)行 階段執(zhí)行 體驗度（線下蓄勢期） 知名度（線上引爆期） 認籌期 開盤熱銷 開盤熱銷期營銷執(zhí)行 集中認籌期營銷執(zhí)行 A、影響力之行銷主導(dǎo)戰(zhàn)術(shù)（針對投資客） [手段 1：影響力塑造 ] ?利用思念果嶺山水的自持資源，做“雙盤聯(lián)動” —— 1. 果嶺山水的銷售中心做古琦國際公寓的宣傳展架及物料擺放 2. 思念俱樂部做古琦國際公寓的宣傳展架及物料擺放 3. 果嶺高爾夫球場做古琦國際公寓的宣傳展架擺放 4. 溫泉度假酒店做古琦國際公寓的物料擺放 5. 果嶺山水業(yè)主的購買力和潛在購買力（介紹成交）挖掘 渠道鋪設(shè)及活動 實現(xiàn)來人 4000組 1月 2月 3月 4月14日 4月15日 五一周 5月 6月 7月 8月 9月 秋展會 十一周 10月中旬 10月下旬 11月 開盤前 12月 15日開盤 開盤后 籌備期 入市期（蓄水） 籌備期營銷執(zhí)行 線上引爆期營銷執(zhí)行 線下蓄勢期營銷執(zhí)行 階段執(zhí)行 體驗度（線下蓄勢期） 知名度（線上引爆期） 認籌期 開盤熱銷 開盤熱銷期營銷執(zhí)行 集中認籌期營銷執(zhí)行 ?全球通 VIP/銀行 VIP客戶聯(lián)動 與全球通進行合作，將全球通 VIP俱樂部里的客戶資源調(diào)動起來， 進行資料直投；與部分銀行（如中信銀行）等進行合作，進行客戶 篩選（個人資產(chǎn)存款突破 200500萬），進行資料的發(fā)放。 產(chǎn)品培訓(xùn) 市場調(diào)研、專業(yè)知識培訓(xùn)、銷售操作流程培訓(xùn)，對產(chǎn)品內(nèi)涵的理解、挖掘產(chǎn)品賣點 情景培訓(xùn) 沙盤演練、現(xiàn)場接待演練 氣質(zhì)培訓(xùn) 禮儀培訓(xùn)、形體培訓(xùn)等 體驗度 線下蓄勢期 2023年 4月 15日 8月底 ? 線下渠道（為主）＋ 戶外發(fā)布（為輔） [階段策略 ] 1. 適度開放（現(xiàn)場開放、線下鋪開、線上保持神秘度） 2. 通過各渠道的配合，以及現(xiàn)場的放盤策略，長線蓄勢 3. 為項目預(yù)熱市場 [渠道原則 ] 以主動態(tài)勢營造專屬的高端渠道 對于本案的項目屬性，其在渠道選擇的時候必須對路客群，因而我們 的策略是 放棄以往被動選擇渠道的做法，而是主動的通過公關(guān)活動和 事件營銷營造專屬渠道， 在除去常規(guī)渠道之外的領(lǐng)域里，這樣的渠道 策略是最可控制也最為有效的方式，渠道將不再是孤立于策略之外的 被動選擇，而成為了真正輔助和推動策略的主導(dǎo)力量。 產(chǎn)品價值需要再剖析 解構(gòu)奢侈品地產(chǎn)價品的產(chǎn)品觀 從目前資料檢測產(chǎn)品實力 奢侈品地產(chǎn)價品價值認同 技術(shù) 設(shè)計 材料 傳統(tǒng) 審視 —— 設(shè)計：花瓣狀建筑體超前設(shè)計 4070不確定功能使用 材料：未知 技術(shù)：未知（智能化技術(shù)未定） 傳統(tǒng)：大觀地產(chǎn)雖具奢侈品血統(tǒng)但知名度偏弱 項目的 整體 產(chǎn)品定位 確立 ? —— 首創(chuàng)奢花建筑體 “鄭州沒有” 項目的 產(chǎn)品力 價值定位 確立 ? —— 4070㎡自定義公寓 “鄭州沒有” 景觀價值僅為加分因素 景觀價值在于中州大道牽引起的東區(qū)景觀以及城市自然森林公園 這一價值不作為訴求方向，僅針對說辭增加。 項目整體 的 形象定位 ? —— 城市金領(lǐng)結(jié) 門戶雙地標(biāo) 奢侈品地產(chǎn)價品價值認同 技術(shù) 設(shè)計 材料 傳統(tǒng) 比如 。 審視結(jié)論后的策略 制定 ? 推廣布局 1. 序幕 —— 籌備期（ 2023年 4月 15日前） 2. 體驗度釋放 —— 線下蓄勢期（ 2023年 4月 15日 8月底） 3. 知名度釋放 —— 線上引爆期（ 2023年 9月初 10月中旬） 4. 產(chǎn)品力深度釋放 —— 認籌蓄客期（ 2023年 10月下旬 11月底） 5. 開盤期（ 2023年 12月初 12月 31日） 戰(zhàn)略 打擊雙面戰(zhàn)場 ＋ 線上 [互相呼應(yīng) 相輔相成 ] 線下 主導(dǎo)進行，建立形象 同時展開，深層挖掘 事實影響力塑造 ＋ 非凡體驗式營銷 戰(zhàn)術(shù) 兩種手段齊備 必須要明確的 是 價值 ? 奢侈品地產(chǎn)價品公式 稀缺地段 + 稀缺景觀 + 稀缺產(chǎn)品 但每一個個案側(cè)重點卻有所不同 一線城市的公式驗證 這是東方潤園： 地段價值 ＞ 景觀價值 ＞ 產(chǎn)品價值 這是和家園： 景觀價值 ＞ 地段價值 ＞ 產(chǎn)品價值 這是綠城留莊 。 多重組合變生能量 1. 以形象力為主導(dǎo)的蓄客期 —— 大眾媒體及大型公關(guān)活動為主導(dǎo)，配合小 眾媒體及渠道應(yīng)用； 2. 以銷售力為主導(dǎo)的蓄客期 —— 小眾媒體及圈層主題活動為主導(dǎo)，配合大 眾媒體形象塑造及現(xiàn)場應(yīng)用； 依據(jù)分析： 通過對媒體周次來人量的分析以及媒體自身的屬性，配合各個執(zhí)行階段做 媒體重新組合以營造不同的能量釋放。 命題攻堅 題目 Ⅶ :媒體組合效率 第二類 ， 小眾媒體 短信 （ 每次 40萬條 ） 每波次來人 2050組 派單 （ 包括場所擺放 ） 周次來人 4050組 直投 （ 郵政直投 ） 周次來人 810組 渠道發(fā)布 （ 包括賬單及物料 ） 周次 35組 影院片頭 （ 如保利熱映期 3’ 一個月 6廳同步 ） 周期內(nèi) 1525組 依據(jù)：以市內(nèi)小戶項目推廣統(tǒng)計均數(shù)，以及入市后密集強銷期推廣頻次估算。 客戶對位 小眾媒體應(yīng)用 1. 針對商務(wù)樓 —— 電梯間燈箱廣告、擦鞋機廣告； 2. 針對影院 —— 形象片播放（ 30‘以 5分鐘做循環(huán)播放）； 3. 針對餐飲場所 —— 宣傳展架擺放，如高檔餐廳、咖啡館等； 4. 針對文娛場所 —— 宣傳展架及物料擺放，如纖體中心、高檔理發(fā)店、健 身房、高檔球場等； . 5. 主題性圈層活動； 6. 配合節(jié)點的公關(guān)活動。 客戶對位 常規(guī)媒體應(yīng)用 1. 戶外 —— 流動性與覆蓋力最強； 2. 報紙 —— 形象樹立必需載體，公信力大眾媒體； 3. 電臺 —— 交通電臺及音樂電臺； 4. 現(xiàn)場 —— 銷售中心體驗包裝。 命題攻堅 題目 Ⅵ :對位目標(biāo)客群 第一類 ， 自住客 ， 年齡 2530之間 ， 典型的 80后 ， 喜好上網(wǎng) 、 打游戲 ， 離不開手機 ， 短信彩信玩轉(zhuǎn) ， 商務(wù)樓上班 ， 商場購物 ， 喜好快餐西餐 ， 部分有車經(jīng)濟型 第二類 ， 純投資客 （ 主力 ） ， 有車族 ，銀行有大量存款 ， 進出高端會所 ， 關(guān)心時事 ， 看報紙 ， 部分有保險 ， 區(qū)域客多 第三類 ， 小型辦公類 ， 沿農(nóng)業(yè)路依托經(jīng)三路商務(wù)區(qū) ， 戶外行動多 。階段內(nèi)以推廣目標(biāo)性強、性價比高的“小眾圈層營銷”作為渠道策略主力手段全力推行。 作為推廣的長線的渠道策略展開。 2023年全年推廣費用約為 。 命題攻堅 題目 Ⅴ :推廣費用限定 按照住宅銷售總面積 91705㎡ 、 住宅總套數(shù) 1868套計算 ， 2023年需完成最少 800的轉(zhuǎn)定量 ， 以中間套面積段 49㎡計算 ，2023年的銷售面積約為 39200㎡ ， 約占總銷售面積的 %。 作為奢侈品地產(chǎn)項目 ， 本案的地標(biāo)性 、唯一性 ， 不可超越性 ， 將是形象力塑造過程中最重要的指標(biāo) 。 全年到訪客戶實現(xiàn) 8000組，轉(zhuǎn)卡客戶超過1200組，才能保證 800組的最低轉(zhuǎn)定量。 命題攻堅 題目 Ⅲ :全年硬性指標(biāo) 2023年年底實現(xiàn)合同額突破 1個億 ， 完成5千萬的回款指標(biāo) ， 最少完成轉(zhuǎn)定量 800組 。 入市時機建議 由政策及競爭層面分析，結(jié)合本體推案節(jié)奏，建議： 4月 15日， 銷售中心、樣板間全面開放；與此同時， 線下渠道鋪設(shè)展開 ； 9月上旬， 渠道維持， 線上大規(guī)模 推廣展開； 10月中旬， 正式排號認籌； 12月 15日， 全面開盤解籌。 8月 15日正式排號認籌 ， 在原有 1000元意向金基礎(chǔ)上補 10000元作為排號意向金； （ 新客戶則 11000元進行排號 ） 12月 15日正式開盤 ， 在原有 11000元排號認籌金基礎(chǔ)上補 20230元作為下定； 12月 20日預(yù)售證取得 ， 下定客戶簽約 。 市場層面影響入市時機的制定