【正文】 況 開盤 1000套， 24小時(shí)售罄 熱銷案例 日出康城 〃 首都，大盤項(xiàng)目 〃 品牌開發(fā) 〃 火爆熱銷震撼香港市場(chǎng) 日出康城 萬全物料準(zhǔn)備，提前釋放項(xiàng)目信息及資料，集中推廣 ?07年底 ~08年春節(jié)前 向外界發(fā)布將推售將軍澳地鐵上蓋物業(yè)日出康城一期“首都”的信息，并向業(yè)界公開其項(xiàng)目的資料，包括戶型，配套等 港鐵將軍澳線 港鐵康城站 日出康城 提高客戶心理預(yù)期，充分引起市場(chǎng)興趣 ?08年春節(jié)后，釋放動(dòng)作提高客戶心理預(yù)期 開放樣板房及豪華會(huì)所，客戶形成體驗(yàn)認(rèn)知 釋放周邊二手房?jī)r(jià)格信息，形成客戶心理價(jià)格比對(duì) ?首次推出樓花，引起投資客興趣 買賣樓花在香港受到法律保護(hù)，可自由炒賣。 ? 可以隨時(shí)植入到各種網(wǎng)站，可與項(xiàng)目官方網(wǎng)站、博客、門戶等結(jié)合 ? 容易獲得行業(yè)網(wǎng)站推薦、搜索引擎等大量收錄 ? 相對(duì)嚴(yán)肅的企業(yè)簡(jiǎn)介、公司新聞和產(chǎn)品信息等，博客更具有人性化成分，更容易受到用戶歡迎和接受 博客 DIGG已經(jīng)在各大重要網(wǎng)站的重要位置，而明星博客日點(diǎn)擊率都能夠輕易過百萬，因此針對(duì)名人博客可以充分利用 ? 博客廣告位 ? 利用名人效應(yīng)，通過各界人士進(jìn)行博客話題營銷 ? 博客與名人博客建立友情鏈接 網(wǎng)絡(luò)博客 話題營銷的有效媒介，充分利用 blog的公眾話語身份 ? 人群數(shù)量成倍增長(zhǎng)，覆蓋率高，使用率比較高 ? 人群類型比較廣泛，并且容易將人群細(xì)分 ? 人群較高忠誠度 ? 投入費(fèi)用相對(duì)較低 開心網(wǎng)客戶人群覆蓋廣泛，以大城市上班族為主，人群購買力處于快速上升期。 網(wǎng)絡(luò)游戲 寓項(xiàng)目宣傳與展示于網(wǎng)絡(luò)游戲，提高參與性與趣味性 ? 通過搜索引擎?zhèn)鹘y(tǒng)的關(guān)鍵字搜索、競(jìng)價(jià)排名等進(jìn)行推廣 ? 搜索引擎已經(jīng)與 ，搜索結(jié)果可以多樣化 ? 搜索結(jié)果同時(shí)會(huì)彈出相關(guān)視頻 搜索引擎 讓搜索多樣化，將搜索與體驗(yàn)緊密結(jié)合，第一時(shí)間和客戶緊密接觸 ? 用戶總量大，視頻受關(guān)注度大 ? 可以隨時(shí)植入到各種網(wǎng)站，可與項(xiàng)目官方網(wǎng)站、博客、門戶等結(jié)合 ? 傳播速度快，制造相關(guān)事件后可以造成高點(diǎn)擊率的效果 ? 與現(xiàn)在的門戶式、信息式的網(wǎng)站進(jìn)行了互補(bǔ)，可以通過視頻直接全方位了解項(xiàng)目 網(wǎng)絡(luò)視頻 無限延展的銷售現(xiàn)場(chǎng)，有效掩飾的現(xiàn)場(chǎng)瑕疵，更便利的價(jià)值傳遞 ? 博客營銷最早運(yùn)用為話題營銷，屬于口碑營銷的一種。在這種網(wǎng)絡(luò)游戲中可以直接的做房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告植入 模擬人生作為全世界最受歡迎的游戲之一，你可以指揮自己獨(dú)有的模擬市民在開放式的生活社區(qū)內(nèi)活動(dòng)。 國美大都匯電子游戲廣告 – 將項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)場(chǎng)，擴(kuò)大至電子游戲。奧巴馬通過自己的博客拉近了選民與自己的距離，更具親和力更有競(jìng)爭(zhēng)力 國美大都匯網(wǎng)絡(luò)視頻炒作 – 利用 ，通過 Myspace、 Facebook、 YouTube等平臺(tái)建立與客戶之間的互動(dòng)，在 Facebook建立項(xiàng)目群組。最初源自瀏覽器“新聞?lì)l道”的技術(shù)，現(xiàn)在通常被用于新聞和其他按順序排列的網(wǎng)站，例如 Blog WIKI—— 百科全書 : Wiki一種多人協(xié)作的寫作工具?！? ? 美國 《 紐約日?qǐng)?bào) 》 評(píng)論說： “ 2023年，決定總統(tǒng)大選結(jié)果的關(guān)鍵因素不是誰更懂政治，而是誰更懂網(wǎng)絡(luò)。 現(xiàn)場(chǎng)受制，蓄客刻不容緩！ 尋找突破，實(shí)現(xiàn)快速客戶積累！ ? 在美國總統(tǒng)大選中，奧巴馬不僅打敗了財(cái)大氣粗的希拉里，也戰(zhàn)勝了動(dòng)用公共財(cái)政經(jīng)費(fèi)競(jìng)選的麥凱恩，成為美國歷史上第一位黑人總統(tǒng)。它通過關(guān)系把人們聯(lián)系在一起分享觀點(diǎn)、價(jià)值，并進(jìn)行交流和溝通，形成“讓大家告訴大家”、“一傳十十傳百”的 口碑傳播。 這里將是一座 不夜城 ，點(diǎn)亮整個(gè)北京西南區(qū)域； 將一個(gè) 灰色，保守，中產(chǎn) 的城市西南板塊，帶向一個(gè) 時(shí)尚、活力、繽紛 的新階段 。大都匯 大世界 看項(xiàng)目 這里 大型購物中心近在咫尺； 電玩城、數(shù)碼港、時(shí)尚生活館 …… 休閑、娛樂、購物一站式可達(dá) 沒有廳、室之分，只是小小的自由蝸居； 商務(wù)氛圍濃厚，租務(wù)市場(chǎng)有效支撐； 吃喝玩樂？衣食住行？ 1區(qū) ?大型百貨，百盛等同類品牌 A區(qū)公寓 ： ?共 901套 ?其中以 5060平米產(chǎn)品為主 規(guī)劃圖 2區(qū) ?IT數(shù)碼港，一層全球通體驗(yàn)中心 ?20230平米 3區(qū) ?休閑運(yùn)動(dòng)品牌奧特萊斯，戶外 +運(yùn)動(dòng)品牌， 及其衍生產(chǎn)品 ?15000平米 4區(qū) ?生活概念館，包括內(nèi)庭商業(yè)街等，一層水吧、科技展示店等 5區(qū) ?休閑娛樂，包括量販?zhǔn)?KTV、影院、健身、電玩、餐飲等 其他 ?擁有 8000平米大型電玩層 ?15層為一般商業(yè)，地下一層為快餐類餐飲，各類大型連鎖餐飲齊全 ?除 1區(qū)外，其他區(qū)整體 7層為高檔餐飲 商業(yè)配套 包含六大主題館的美式購物中心，休閑娛樂購物一站式體驗(yàn) 總部基地： ?總占地約 65公頃，總建筑面積約 140萬平米，總投資逾 80億人民幣 ?核心區(qū)已形成 300多棟企業(yè)總部大樓、已入駐 400余家國內(nèi)外大中型企業(yè)，輻射周邊近 4000家中小型企業(yè)，其中超過 100家企業(yè)年收入過億，上市公司 17家，中央國資委一二級(jí)企業(yè) 50余家 ?入駐企業(yè)包括中國誠通控股公司、中國質(zhì)量認(rèn)證中心、三星、中國資產(chǎn)經(jīng)營管理公司等 總部基地金融港： ?位于總部基地東側(cè)，由南區(qū)、中區(qū)、北區(qū)構(gòu)成，總建筑面積約54萬平米，規(guī)劃建筑 54棟大型總部樓和下沉式配套商業(yè)街 ?500016000平米 1115層獨(dú)棟，首層 ，標(biāo)準(zhǔn)層 本項(xiàng)目位于總部基地核心區(qū)北部，面向四環(huán)，坐守通往總部基地的必經(jīng)之路， 地理位臵及商務(wù)優(yōu)勢(shì)明顯 國美商都 商務(wù)氛圍 總部經(jīng)濟(jì)成熟，商務(wù)高端人群密集，成為未來租屋市場(chǎng)的有效支撐 金融港 總部基地 案名 國美 他們中有人開始勒緊荷包，供著一套 不足 50㎡ 的小資居所 。他們是一群數(shù)量龐大、 充滿購買欲望 的中國年輕消費(fèi)者。 “歡迎 80后登臺(tái)” 1980年以后出生的中國人，成長(zhǎng)在一個(gè) 鼓勵(lì)消費(fèi)、因特網(wǎng)和電腦游戲流行 的環(huán)境下。有人更形象地借用微軟公司為紀(jì)念千禧年而推出的視窗操作系統(tǒng)“ Windows Me” ，來將這一代年輕人稱為“ Me時(shí)代”。你也別再以為，只要咬牙忍一忍，好日子還會(huì)回來。 WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! WELCOME TO THE NEW WORLD! 所謂 M型社會(huì) ，指的是在全球化的趨勢(shì)下，富者大賺全世界的錢，財(cái)富快速攀升；另一方面，隨著資源重新分配， 中產(chǎn)階級(jí) 因失去競(jìng)爭(zhēng)力，而淪落到中下階層，整個(gè)社會(huì)的財(cái)富分配，出現(xiàn)很大的缺口，跟“ M” 的字型一樣，整個(gè)世界分成了三塊，左邊的窮人變多，右邊的富人也變多，中間這塊忽然陷下去，然后不見了。他們往往抓不到工作的要領(lǐng)，因而必須常常加班。他們沒有什么高級(jí)的興趣，但是非常 喜歡非主流文化 ，喜歡賭博性游戲。 寄生白領(lǐng) 他們屬于因?yàn)?只能工作而工作 的類型。在五張信用卡中，總有一張還沒有投擲到頂。或者去Pub喝上兩杯，偶爾會(huì)邂逅有趣的陌生人，或是和 一票密友尋覓在網(wǎng)絡(luò)上得到隆重推薦的某個(gè)餐館大快朵頤 。 樂活一族 他們喜歡夜晚勝過白天，因?yàn)?夜晚的生活更加燦爛 。他們的 消費(fèi)傾向買房子、旅行、家俱、裝潢、金融或不動(dòng)產(chǎn)投資等 。他們大多有留學(xué)經(jīng)驗(yàn)，或是希望留學(xué)的也不少，大都是為了取得 專業(yè)律師、會(huì)計(jì)師等資格 。 選擇輕松還是選擇沉重？ 80后的粉墨登場(chǎng) “Me” 時(shí)代的生活光景 鉆石王老五 他們是身穿 GUCCI套裝、精神抖擻的職場(chǎng)人。 中、老年空巢家庭 置業(yè)邏輯 按生命周期分類客戶需求與本項(xiàng)目的產(chǎn)品對(duì)應(yīng) —— 難以滿足家庭居住功能需求 年齡層次 ： 家庭結(jié)構(gòu) ： 置業(yè)邏輯： ?交通便捷?配套完善 ?價(jià)格合理 ?處置容易 ?年齡較為年輕，約 2530歲； ?主力客群為家庭支持的首置客戶。 青年富貴持家 ?新移民 。 青年持家 —— 工作在周邊區(qū)域，中關(guān)村、金融街、總部基地 —— 不想承擔(dān)很大的生活壓力 —— 受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，支付力下滑 —— 滿足過渡居住需求，考慮后續(xù)處置，出租或轉(zhuǎn)賣； 小太陽家庭 置業(yè)邏輯 按生命周期分類客戶需求與本項(xiàng)目的產(chǎn)品對(duì)應(yīng) —— 難以滿足家庭居住功能需求 自由之家 ?地緣性客戶 。 置業(yè)邏輯 按生命周期分類客戶需求與本項(xiàng)目的產(chǎn)品對(duì)應(yīng) 自由之家 ?地緣性客戶 。 驅(qū)動(dòng)因素：隨著總部基地范圍發(fā)展，中關(guān)村、學(xué)院區(qū)持續(xù)發(fā)展，大量白領(lǐng)臵業(yè) —— 父母給子女購買； —— 長(zhǎng)期生活在一個(gè)區(qū)域，因?yàn)榱?xí)慣而不愿遷移； —— 購房時(shí)重視家庭長(zhǎng)者的經(jīng)驗(yàn)，通常首付由家長(zhǎng)承擔(dān)，首付比例高。 掌握學(xué)術(shù)前沿動(dòng)態(tài)，和新技術(shù)的發(fā)展咨詢，大部分具備海歸背景或者有留學(xué)準(zhǔn)備；明顯的消費(fèi)傾向 區(qū)域內(nèi)的普通白領(lǐng)，他們思維活躍，勇于探索新知，看重生活便利性，工作型人生，向往自由、浪漫的小資生活 區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)居民，具有老北京市民文化的深刻烙印，生活小康，但是安居樂業(yè)，沒有更高的生活追求，安于現(xiàn)狀 本項(xiàng)目客戶 投資客戶 公務(wù)員、教師等典型中產(chǎn)家庭，穩(wěn)定的收入，一成不變的生活，偶爾也會(huì)渴望改變，但往往不了了之 新銳人生 工作重心 國際視野 消費(fèi)傾向 自由之家 ?地緣性客戶 ?？蛻舯容^認(rèn)可項(xiàng)目的 地段、合適的價(jià)格以及精裝修 。其實(shí)，即便是買著自住的，也就是個(gè)臨時(shí)的住處，也是 考慮將來怎么處臵 低總價(jià)、首置、兼顧投資 CUV銷售代表 —— 張小姐 客戶年齡層主要在 3035歲 ，投資和自住的基本上各占一半，其中部分客戶是過渡居住，買的就是偏小的戶型。開始的時(shí)候主要是年輕的 首臵 ，現(xiàn)在價(jià)格越降越合適，而且，剩的低價(jià)房源位臵都不太好， 投資客戶 比較多。他們比較認(rèn)可項(xiàng)目的 精裝修 、大型 商業(yè)配套 以及 適合的價(jià)格 ?；疽?地緣性 為主，像總部基地的工作人員；周邊老的高檔社區(qū)如怡海花園等會(huì)有父母為子女購臵。暫住客戶也關(guān)注后期資產(chǎn)處臵。也有 少部分空巢 養(yǎng)老，他們看重公寓的 物業(yè)服務(wù) 。 80后這個(gè)時(shí)候大聲地說，我們將是取決于整個(gè)未來中國房地產(chǎn)的主流，而且我們的取向決定房子的樣子。 08年 6月 7日， 推出買房送車活動(dòng)，全款 。 一次性付款 。 東亞三環(huán)中心 低總價(jià)，調(diào)整價(jià)格策略大幅度促銷，引爆開盤，持續(xù)熱銷 戶型面積 30至 80㎡ 之間，其中主力戶型是 3050㎡ 大開間； 目前銷售 均價(jià) 10800元 /㎡ ，總價(jià) 3760萬元。 SOHO中國針對(duì)客戶建立完善的服務(wù)系統(tǒng) 長(zhǎng)時(shí)間、高費(fèi)用，維護(hù)優(yōu)質(zhì)客戶 04年 客戶維護(hù)專項(xiàng)費(fèi)用近 5000萬 CBD模式 多項(xiàng)目疊加效應(yīng)， 長(zhǎng)期 形成區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知 品牌空降模式 大量客戶積累的實(shí)現(xiàn)，依賴 長(zhǎng)期 品牌建設(shè) 路徑探索 成功模式啟示與項(xiàng)目操作關(guān)鍵對(duì)照 快速 建立市場(chǎng)認(rèn)知， 快速 實(shí)現(xiàn)客戶積累 快速成交！ 路徑選擇 我們與成功的距離 ——時(shí)間！ 快速啟動(dòng)與快速蓄客的物業(yè)選擇？ 體量劃分 典型商業(yè)主導(dǎo)的大型城市綜合體，商業(yè)樹立項(xiàng)目?jī)r(jià)值標(biāo)桿 寫字樓： 占總體量的 6% 公寓： 占總體量的 10% 商業(yè)體量： 32萬平米 占總體量的 57% 總體量 56萬平米 等級(jí)考察 考察整體北京商業(yè)廣場(chǎng)，本項(xiàng)目規(guī)模位居第一集團(tuán) 本項(xiàng)目體量： 56萬 商業(yè)體量： 32萬 項(xiàng)目 體量 華熙長(zhǎng)安 mall 28萬㎡ 新中關(guān)購物中心 5萬㎡ 華貿(mào)中心 18萬㎡ 東方新天地 12萬㎡ 新光天地 12萬㎡ 金源 mall 55萬㎡ 三里屯 soho 13萬㎡ 國美商都 32萬㎡ 商業(yè)檔次 商業(yè)率先啟動(dòng)，引入品牌知名度高，作為本項(xiàng)目最有效的價(jià)值載體 成為快速啟動(dòng)和蓄客的不二選擇 招商： ?招商工作目前處于價(jià)格碰觸及商務(wù)合作階段 ?已有 10萬平米的主力店招商確定 商業(yè)： ?進(jìn)度先行，同時(shí)引進(jìn)認(rèn)知度高的品牌，使得商業(yè)品牌實(shí)現(xiàn)有保證 均為意向品牌 公眾認(rèn)知使商業(yè)成為項(xiàng)目最有效的價(jià)值載體 規(guī)劃意向圖 時(shí)間配合 商業(yè)引爆區(qū)域毋庸置疑，能否帶動(dòng)項(xiàng)目成功？ 西部區(qū)域 石景山萬達(dá)、沃爾瑪輻射 中部區(qū)域 西單輻射板塊 西南區(qū)域 資和信、歐尚輻射板塊 消費(fèi) 餐飲 娛樂 西南生活場(chǎng) 西南板塊城市核： 絕對(duì)的地標(biāo)，最集約的城市功能實(shí)現(xiàn) 預(yù)計(jì)商業(yè)開放時(shí)間： 2023年第四季度 商業(yè)啟動(dòng) 時(shí)間不足！ 公寓開盤： 2023年 5月 商業(yè)仍是本項(xiàng)目重要