【正文】 入口人流引導(dǎo)性不夠，開放性差 ? 地塊東北角變化不夠，應(yīng)起到項目明顯標識作用 ? 建筑分布太平均，中央景觀面積太少，且無集中聚客點 ? 地下面積應(yīng)充分利用，建筑擴大開挖面積（不計算容積率） 第二篇 在我們解決了 “做什么？” 我們需要思索 —— 經(jīng)營管理！ 招商！ 銷售！ 經(jīng)營管理 多種復(fù)合型業(yè)態(tài) 獨立、松散，無完整形象 管理權(quán)、經(jīng)營權(quán)集中 單兵作戰(zhàn)，無法形成規(guī)模性、整體性 應(yīng)對策略： 把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng) 一的經(jīng)營主題和信息平臺 即對項目進行統(tǒng)一經(jīng)營管理 出現(xiàn)： 業(yè)態(tài)的相互重疊、業(yè)種的無序搭配、客戶資源的極大浪費、各經(jīng)營者的惡性競爭、服務(wù)質(zhì)量無規(guī)范性，整個項目尤如一盤散沙！ 經(jīng)營管理 什么是統(tǒng)一經(jīng)營管理？ 統(tǒng)一經(jīng)營及管理，其核心就是將產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)及管理權(quán)合理地分開，相對獨立。層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 酒吧類 層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 咖啡廳類 層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng) 茶樓類 層高 5米以上， 7米以上柱網(wǎng)，涉及煙道、 排污系統(tǒng)水壓、電力、等物業(yè)要求 西式快餐 一般設(shè)計均可 洗浴類 地下不設(shè)置管線， 7米以上柱網(wǎng)。 業(yè)種 物業(yè)設(shè)計及注意要點 中餐類 涉及煙道、排污系統(tǒng)，大口徑燃氣、水壓、電力、 等物業(yè)要求。 故， 面積建議為：單層 20140平方米，總面積 40280平方米。 ●從銷售面積看， 江濱區(qū)塊 主力銷售面積在 30140平方米之間。 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目的配套設(shè)施功能需求多元化 展示、表演、活動、休閑、餐飲、娛樂等廣義的功能越來越重要； 體驗性空間、休閑性空間成為商業(yè)項目吸引客源的亮點。 項目入口 入口應(yīng)引導(dǎo)性強，標識明顯， 且與項目整體風格協(xié)調(diào)。 ● 內(nèi)街風格較外街可更具統(tǒng)一性 ●內(nèi)街店鋪較外街面積小、面寬窄，利于銷售。 產(chǎn)品建議 步行街建議 步行街在建筑風格與項目整體應(yīng)既分又合， 步行街在民族特色上應(yīng)溶入現(xiàn)代元素 ● 外街店鋪的外向性、開放性可以更強烈點，在建筑風格上，應(yīng)是每店都有其獨特的風格。 由步行街（內(nèi)街）、宅院娛樂休閑區(qū)、單體店等組成 ●博物館面積共 2056平方米，占總營業(yè)面積 8%。 ●客房面積約 3000平方米，占 12%經(jīng)營面積，可以滿足 120人左右住宿需求。 建議業(yè)態(tài)、業(yè)種組合 ● 餐飲約 ，占總商業(yè)營業(yè)面積的42%左右。 ●鎮(zhèn)江商務(wù) 客群（包括外來及本地） 商務(wù)客群是本案的高端消費客群，滯留性比較強，對組合業(yè)態(tài)有較高需求。在次類客群中，投資者投資方式為購買；經(jīng)營者為購買或租賃都有可能。 ●經(jīng)營定位： 即主題特色定位， 文化休閑餐飲 的商業(yè)榜樣！ ● 檔次定位： 中檔消費水平，高檔消費環(huán)境！ ●形象定位： 鎮(zhèn)江城市經(jīng)典，鎮(zhèn)江商業(yè)坐標！ 客群定位 項目客群： ●主力店為鎮(zhèn)江或國內(nèi)餐飲、休閑娛樂連鎖品牌，以長租方式居多。 四大菜系及其他特色餐飲設(shè)置于四大組團及步行街，餐飲配合各種休閑、娛樂業(yè)種，形成合理業(yè)態(tài)組合，各業(yè)種間互動經(jīng)營，組合消費。而山東菜是市場基本空白菜系。不過，從總體上來說，我國菜系大致劃分為 四川、廣東、江蘇、山東 四大菜系。 —— 不單單是餐前、餐中、餐后這么簡單！ 商業(yè)榜樣六元素在此得以結(jié)合： 游客在金山公園游后，需休憩，被本案文化建筑所吸引；在項目內(nèi)，人性化的尺度空間，各種包含文化、歷史內(nèi)涵小品雕塑，使得游客流連往返。齋宴、休憩、欣賞、文化 …… 等針對功能或項目的設(shè)置在吸引游客的同時也吸引了商務(wù)、大眾的消費。 餐飲與休閑、娛樂配合！ 文化挖掘！醋文化、金山文化 …… ，利用飲食博物館與其他商業(yè)區(qū)分。 城市商業(yè)規(guī)劃 本案屬于非商業(yè)規(guī)劃聚集區(qū) 出 路 挖掘金山歷史文化底蘊，區(qū)域目標吸引城市目光！ 結(jié)合鎮(zhèn)江文化，創(chuàng)造特色商業(yè)，形成產(chǎn)品核心競爭力！ 成就商業(yè)榜樣，成為城市經(jīng)典！ 餐飲 景觀 建筑 文化 娛樂 休閑 榜樣 榜樣之文化 歷史上， 地理 /和時，南北交通的咽喉；戰(zhàn)時，戰(zhàn)斗的前線 / 創(chuàng)新 /三大發(fā)明 山水 /天下第一江山，真山真水 文化 /東吳、東晉、宋、齊、梁、陳 //文學：文心雕龍、昭明文選//科學：圓周率、大明歷 //藝術(shù)：六朝陵墓石刻 人才 /劉裕、蕭統(tǒng)、葛洪、徐陵、鐘容、祖沖子、范仲淹、蘇東坡、辛棄疾、文天祥、陸游、茅以升、陳毅 ?? 而如今，本案 …… 手段 炒區(qū)域，找經(jīng)典！ 炒區(qū)域： 促進區(qū)域城市化發(fā)展，城市商業(yè)坐 標點！ 找經(jīng)典： 東吳文化？南北朝文化？ …… 歷史 文化傳承！ 矛盾二：集中的供應(yīng) Vs飽和的市場 【 在鎮(zhèn)江，高、中、低餐飲分布眾多，基本滿足市場需求，對絕大部分人來說，餐飲 —— 足夠了！ 【 長江漁港、金南都等大體量餐飲項目年內(nèi)上市供應(yīng)！ 【 區(qū)域內(nèi)有 香逸漁港、江鮮一條街、金山漁村等大體量商業(yè)存在，競爭激烈！ 【 本案商業(yè) ，體量在鎮(zhèn)江不算小。 第一篇 在一個擁有豐富歷史經(jīng)典的城市 在一個流失城市經(jīng)典的城市 創(chuàng)造一個屬于現(xiàn)在及未來的城市經(jīng)典！ 五對矛盾 ? 未被認可的區(qū)域 Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者 ? 集中的供應(yīng) Vs飽和的市場 ? 城市的競爭 Vs區(qū)域競爭 ? 留不住的消費 Vs長時間的消費 ? 三分鐘消費熱度 Vs持續(xù)消費 ? …… ● 位于老城西北角，消費者認可度低 ●在城市未來體系中非重要角色 ●周邊大環(huán)境好 ●周邊大量居住區(qū)檔次低、年代早 矛盾一：未被認可的區(qū)域 Vs城市商業(yè)領(lǐng)跑者 城市總體布局結(jié)構(gòu)由原來的 “ 一城兩區(qū) ” 逐步優(yōu)化為“ 一城兩翼 ” ，即主城、東翼和西翼。 ? 葡萄酒、香檳、伏特加、白酒、清酒。 ? 序 ? 第一篇：市場篇 ? 五對矛盾：業(yè)態(tài)論證及建議 ? 項目定位 ? 產(chǎn)品建議 ? 業(yè)態(tài)劃分 ? 關(guān)注要點 ? 第二篇：租售策略篇 ? 經(jīng)營管理 ? 租售策略 ? 招商策略 ? 銷售建議 ? 第三篇 ? 案名建議 ? 在我們的生活空間越來越趨向“大同”的今天， ? 都市，已成為一杯杯雞尾酒。 ? 經(jīng)無數(shù)東西的混合調(diào)制之后， ? 變幻出莫測的顏色和味道， ? 又到哪里去追究它的原味與本色？ ? 只有城市經(jīng)典， ? 擁有在歲月里典藏很久的佳釀。 ? 無論什么都擁有不容更改的原味與本色。 形成主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風景區(qū)的五大功能區(qū)。 部分代表餐飲分布與分析 榜樣之餐飲 代表酒店 市場份額 受歡迎程度 檔次 淮揚菜 宴春樓、醉仙樓 高 高 全 粵菜 香逸漁港、海上皇 一般 一般 高 杭邦菜 福源大酒店 一般 一般 較高或一般 江鮮 金水灣 較高 較好 高 川菜 川福樓 較高 較好 較低 西式 豪客來、上島咖啡 較少 一般 一般 ● 最受歡迎菜系為本地淮揚菜，市場比例高，檔次覆蓋全面 ●消費者對其他菜系持認可態(tài)度，但持續(xù)消費時間短 ●普通消費者對餐飲類商業(yè)認為足夠，高端消費者認