【正文】 有來訪者，必須進行登記。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級領班或主管。3．每班必須按規(guī)定時間及范圍巡檢所轄設備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認真填寫設備運行及巡檢記錄，及時發(fā)現(xiàn)并處理設備隱患。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請假，經(jīng)準許后方可離開。5．除以上各項外，所有有關工作事項必須口頭匯報上級人員。、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。、代換或加工維修。及隱患，可以越級匯報。、換班、倒休、病假、事假等。、改造、或加工修理。四、報告制度? 3．各專業(yè)領班在下列情況下必須書面報告本主管：。，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。? 2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報告維修領班：，發(fā)現(xiàn)設備存在重大故障隱患。，須報告離崗時間及去向。四、報告制度? 1．各系統(tǒng)操作運行人員在下列情況下須在運行記錄或交接班記錄中書面報告專業(yè)領班：。9．有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。7．檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應及時清除。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。3．運行中的開關、母線、接頭等一切載流導體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度? 1．變壓器在察看運行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測量讀數(shù)。8．由助理跟進維修保養(yǎng)的落實情況。6．在正常進行維修保養(yǎng)時遇到有緊急情況發(fā)生，應先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補上。4．維修保養(yǎng)完成后認真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報存檔。2．各專業(yè)主管根據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃的要求，將任務分別落實到各專業(yè)班組或人員，安排好時間、器材、工具。 此報告由工程助理存入設備維修檔案，備查。，應做出適當之應急處理，以盡量減少對客戶之影響，并立即通知有關供應商之保修負責人。設備維修制度? 2．緊急維修，須立即通知經(jīng)理，安排有關人員立即赴現(xiàn)場檢查情況，并按實際情況進行處理。，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領班負責，并提交主管審閱。 ，以便盡可能延長系統(tǒng)設備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機會。 6．必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。工程驗收制度? 4．所有系統(tǒng)之驗收，必須以獲得政府有關部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關文件為標準，并須以此做為驗收合格之必要條件。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運行一段時間（需根據(jù)設備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進行驗收。物業(yè)設備管理部門設置和管理制度三、 物業(yè)設備管理的制度（一）崗位職責工程部經(jīng)理的崗位職責技術主管職責領班職責技術工人職責資料員職責第六章 設備日常維護與管理第三節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度（二）設備管理部門的機構設置 部門經(jīng)理（ 1人） —— 部門副經(jīng)理（ 12人，專業(yè)工程師、技術主管） —— 班組長（領班，若干人） —— 班組成員（技術工人，若干人） 可另設資料統(tǒng)計員 1人。設備日常維護與管理第三節(jié) 物業(yè)設備管理部門設置和管理制度一、 物業(yè)管理企業(yè)各部門與設備管理的關系 設備管理主管部門：工程管理部門其他部門協(xié)助。設備日常維護與管理第三節(jié) 供電設備的維修管理，是規(guī)范供電設備設施的維修保養(yǎng)工作，確保供電設備設施的性能良 好地運行，其內(nèi)容包括對設備經(jīng)常性的養(yǎng)護和故障的修理等管理活動。供電設備正常運行管理是供電設備安全可靠運行的保障。該項管理搞的好與壞直接影響著物業(yè)小區(qū)內(nèi)的用電設備和人員的生命安全。物業(yè)管理設備管理的內(nèi)容（二）供電設備管理的內(nèi)容　　供電設備管理的內(nèi)容主要有供電設備的安全管理、供電設備的正常運行管理、供電設備的維修管理。設備日常維護與管理第二節(jié) 如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水， 以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設備設施管理范疇。 給排水設備設施的管理內(nèi)容： 給排水系統(tǒng)設備設施管理主要針對給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設備及管道等的日常操作運 行、維護等的管理活動。第六章 2 、物業(yè)設備的運行管理（主要內(nèi)容）。物業(yè)管理設備管理的內(nèi)容一、 物業(yè)設備管理的方式及組成 有 分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運行管理部分組成二、物業(yè)設備管理的內(nèi)容物業(yè)設備的基礎資料管理（ 1）物業(yè)設備原始資料檔案管理。設備日常維護與管理第二節(jié) 提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營利潤。影響物業(yè)銷售的價格和租金。第六章 可以為業(yè)主和使用人創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境和工作、生活條件。物業(yè)管理設備管理概述二、 物業(yè)物業(yè)設備管理的目的和意義（一）目的： （二）意義是維護物業(yè)本身并使之正常發(fā)揮使用功能的保證。設備日常維護與管理第一節(jié) 物業(yè)管理設備管理概述一、 物業(yè)管理與類型（一）物業(yè)設備 —— 物業(yè)附屬設備，科學的管理和維護才能使物業(yè)達到適用、經(jīng)濟、舒適及衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，高效地發(fā)揮物業(yè)建筑為生產(chǎn)和生活服務的作用。設備日常維護與管理第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度（二） 物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護管理制度維護人員、樓內(nèi)外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生維護等（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化管理制度（四）物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護制度第六章 二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理規(guī)章制度的內(nèi)容（一）共用設施設備管理使用制度 配電房、電梯、水泵水箱、消防設備設施、空調(diào)設備、供暖設備等 第三節(jié) 一 、 業(yè)主公約的性質(zhì) 由業(yè)主協(xié)商、依法制定的民事約定，是業(yè)主的共同遵守的行為準則。業(yè)主公約 業(yè)主公約由全體業(yè)主共同制定，經(jīng)業(yè)主大會會議通過后，對全體業(yè)主具有約束力。制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則三、 物業(yè)管理制度和公約的特征約束力明確性系統(tǒng)性第二節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則一、 制定物業(yè)管理制度和公約的目的 保證物業(yè)管理服務的得以實現(xiàn)（目標：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，保持房屋及配套設施和相關場地完好，公共秩序良好，環(huán)境優(yōu)美整潔，保障物業(yè)使用方便、安全）第一節(jié) 受聘的物業(yè)管理企業(yè)必須要做的工作（工作職責）一、組建項目物業(yè)管理處 /物業(yè)管理部二、制定落實物業(yè)管理方案三、制定企業(yè)內(nèi)部管理制度參加竣工驗收的全過程， 確保竣工驗收合格后， 才向物業(yè)管理企業(yè)移交根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條，要向物業(yè)管理企業(yè) 移交相關的資料依據(jù)簽定的前期管理合同，向物業(yè)管理企業(yè) 交納前期物業(yè)管理費用要按國家規(guī)定的保修期限和范圍， 承攬物業(yè)的保修責任受聘物業(yè)管理的職責建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理 檔案資料制止違反 本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的 行為物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務， 但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方依據(jù)本協(xié)議向乙方 收取物業(yè)管理費用受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)一﹂不得占用 本物業(yè)的共同部位、共用設施設備或 改變 其使用功能向乙方 提供 房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等 有償服務在前期 物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)， 須經(jīng)業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料受聘物業(yè)管理的職責﹁續(xù)二﹂第三節(jié) 前期物業(yè)管理的內(nèi)容 前期物業(yè)管理的工作是最復雜、難度最大而又最全面的管理工作，可歸納為八個方面前期物業(yè)管理的內(nèi)容 物業(yè)管理技術、管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二現(xiàn)場答辯一是進一步了解標書的真實性、可操作性、客觀性二是對標書里的一些提法，專家如有疑問，甚至發(fā)現(xiàn)有錯誤，有必要進一步澄清，幫助業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位），以及物業(yè)管理企業(yè)共同把好管理關答辯目的：評分依據(jù)及方式評分依據(jù)： 投標人代表以及擬接管目標物業(yè) 的管理處主任的： 回答問題的準確性 表達問題的邏輯性 分析問題的層次性 以及形象、儀表、風度等方面表現(xiàn)評分方式： 由評委無記名進行評分（三）中標根據(jù)開標以后，對標書評議、現(xiàn)場答辯的評分以及招標單位到投標單位采樣的信譽評分，按權重比例進行迭加計算，排出名次公證人員根據(jù)評委們按照招標文件的標準而計算排列名次，宣讀公證書，確認中標候選人招標人可以根據(jù)評標委員會提出的書面評標報告和推薦的中標候選人確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人履約訂立合同招標人對中標人發(fā)出通知 ★ 中標人與招標人應當自中標通知書發(fā)出之日起 30日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同 ★ 招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議履約訂立合同中標人不與招標人訂立合同的 ★ 投標保證金不予退還并取消中標資格 ★ 給招標人造成的損失超過投標保證金數(shù)額的，應當對超過部分予以賠償 ★ 沒有提交投標保證金的，應當對招標人的損失承擔賠償責任招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失，招標人應當給予賠償本章要點1．物業(yè)管理招標投標的基本概念物業(yè)管理招標投標物業(yè)管理招投標的類型及形式物業(yè)管理招標投標應遵循的原則及意義2．物業(yè)管理招標程序 物業(yè)管理 投標程序第三章 前期物業(yè)管理學習目的與要求1．了解建筑物前期物業(yè)管理工作的重要性、階段性的特殊性建設單位的職責受聘物業(yè)管理企業(yè)的職責2．掌握前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托3．重點掌握重點掌握前期物業(yè)管理的概念及其界定本章講授前期物業(yè)管理的含義前期物業(yè)管理的內(nèi)容前期物業(yè)管理的委托前期物業(yè)管理與前期介入竣工驗收與接管接收交樓的程序與管理綜合驗收前期物業(yè)管理的職責前期物業(yè)管理的含義 《物業(yè)管理條例》第二十四條： 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理前期物業(yè)管理的含義﹁理解﹂時段確定業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前一般始于收樓前 36個月不等權責關系費用問題業(yè)主、開發(fā)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)復雜的責權關系交付使用前為建設單位交付使用后為業(yè)主及其使用人按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理 相分離 的原則，通過 招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的物業(yè)管理合同要 充分配合 物業(yè)管理企業(yè)開展前期管理工作的，提供符合要求的管理辦公的 場所提供 機會 ，讓物業(yè)管理企業(yè) 參加 相關設備設施的 安裝與調(diào)試 ，使物業(yè)管理企業(yè) 盡快熟悉物業(yè) 的具體情況第一節(jié) 評標委員會通常應由招標人代表及物業(yè)管理技術，管理方面的專家組成216。? 　?。?3）違法違規(guī)三、物業(yè)管理招標所謂物業(yè)管理的招標是指物業(yè)所有權人（業(yè)主委員會或開發(fā)建設單位）在為物業(yè)選擇管理者時，通過制訂招標文件，向社會公布招標信息，由物業(yè)管理企業(yè)競投，從中選擇最佳者，并與之訂立物業(yè)管理合同的過程物業(yè)管理招標四、物業(yè)管理投標所謂物業(yè)管理投標是指符合招標要求的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標要求，提出投標申請，參與投標活動的過程物業(yè)管理投標標五、物業(yè)管理招標投標的 原則及意義公平公開公正誠信推動物業(yè)管理市場化推動行業(yè)水平提高明確責任減少糾紛促進物管企業(yè)提高競爭力原則意義第二節(jié) 物業(yè)招標投標程序物業(yè)招標程序招標與投標的條件招標程序一、物業(yè)管理招標方式物業(yè)管理招標方式公開招標 —— 無限競爭性招標邀請招標 —— 有限競爭性招標公開招標的 特點這種招標可以為一切有能力的