【正文】 檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。? ，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。由于此類工作通常沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。7．一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過(guò)40度為宜。、代換、或加工修理。四、報(bào)告制度? 4．主管在下列情況下必須以書(shū)面形式報(bào)告經(jīng)理：。、換班、倒休、加班等。排，并在交接班記錄上簽字。 ，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。 如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款物業(yè)租賃條件物業(yè)出租人必須具備的條件 :出租人是物業(yè)所有權(quán)人或受托管理人，并持有房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證或委托管理證件出租人若為物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)或物業(yè)管理公司，還必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照出租人對(duì)所出租的物業(yè)應(yīng)具有管理的修繕的能力物業(yè)租賃條件物業(yè)承租人必須具備的條件 :城鎮(zhèn)居民承租者，必須具有物業(yè)屬地常住戶口，暫住人口則必須持有有關(guān)機(jī)關(guān)核發(fā)的暫住證單位承租公房，必須具有區(qū)、縣、市級(jí)政府批準(zhǔn)的證明；單位承租私房，必須事先報(bào)房地產(chǎn)行政機(jī)關(guān)或當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)承租人承擔(dān)物業(yè)應(yīng)以自住自用為主；承租人必須具有民事行為能力承租人必須具備合理使用房屋和支付租金的能力物業(yè)租賃條件出租房屋必須具備的條件 :經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)，并已向房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋。在居住功能中，最重要的是它能夠提供 人們休息的場(chǎng)所和環(huán)境，其他的才是如飲食、盥洗、個(gè)人衛(wèi)生、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交際等功能?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理三、住宅小區(qū)的特點(diǎn)。也就是說(shuō)要打破傳統(tǒng)的行政福利性的房產(chǎn)管理理念，樹(shù)立起社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的現(xiàn)代化小區(qū)物業(yè)管理新思想、新觀念?；芾砝碚?，用現(xiàn)代科學(xué)管理理論來(lái)指導(dǎo)管理實(shí)踐，是小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的必備素質(zhì)。要求，廣泛地采用數(shù)字方法、定性與定量分析的方法，是實(shí)現(xiàn)從靜態(tài)管理走向動(dòng)態(tài)管理的最佳選擇，只有管理方法的現(xiàn)代化，才能使小區(qū)物業(yè)管理作到事事有標(biāo)準(zhǔn)， 小區(qū)物業(yè)管理的社會(huì)化、專 物業(yè)管理收費(fèi)學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)管理費(fèi)使用情況的公示內(nèi)容2．重點(diǎn)掌握九大服務(wù)成本物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)、原則第十章 物業(yè)管理收費(fèi)的依據(jù)和原則三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的依據(jù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)必須符合法律法規(guī)的規(guī)定；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定；物業(yè)維修基金物業(yè)維修基金又稱代管基金，是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主管理委員會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托代管的專項(xiàng)用于房屋共用部分，共用設(shè)備和公用設(shè)施維修、更新的專項(xiàng)基金共用設(shè)施設(shè)備維修基金包括房屋共用部分維修基金也稱房屋本體維修基金物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是業(yè)主或（非業(yè)主使用人）與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的，由業(yè)主（使用人）向物業(yè)管理企業(yè)繳納的物業(yè)管理費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是保證日常物業(yè)管理工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)的主要資金來(lái)源物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)常規(guī)性的公共服務(wù)費(fèi)用針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用委托性的特約服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分類第十章 智能化物業(yè)管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握智能化物業(yè)的概念智能化物業(yè)管理的概念2．重點(diǎn)掌握智能化物業(yè)的組成（ 3A）智能化物業(yè)管理的特征智能物業(yè)設(shè)備維修維護(hù)管理第十一章 智能化 物業(yè)管理概述四、 智能化 物業(yè)管理智能化物業(yè)管理的概念 在物業(yè)管理中，運(yùn)用現(xiàn)代計(jì)算技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)、通訊技術(shù)等高新技術(shù)和相關(guān)設(shè)備實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)施、設(shè)備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安防等的自動(dòng)監(jiān)控和集中管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)主信息、報(bào)修、收費(fèi)、綜合服務(wù)等的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，以完善業(yè)主的生活、工作環(huán)境和條件，以便充分發(fā)揮智能物業(yè)的價(jià)值。智能化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第三節(jié) （ 2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實(shí)施：日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng) 物業(yè)管理糾紛處理 學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)管理糾紛的原因物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施2．重點(diǎn)掌握物業(yè)管理法律責(zé)任的種類物業(yè)管理糾紛的處理方式（ 6種）案例分析第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施四、強(qiáng)化員工培訓(xùn)、管理和監(jiān)督工作提高員工素質(zhì)建立和完善各項(xiàng)管理和服務(wù)制度努力尋找新的服務(wù)方式和方法，減少糾紛。物業(yè)管理糾紛處理 第四節(jié) 物業(yè)管理法律責(zé)任和糾紛處理二、 物業(yè)管理法律責(zé)任的種類 物業(yè)管理行政法律責(zé)任（ 1）行政處罰（ 2）行政處分（注意上述兩者的區(qū)別）物業(yè)管理刑事法律責(zé)任第十二章 物業(yè)管理糾紛處理 第三節(jié) 物業(yè)管理糾紛的預(yù)防措施五、妥善處理物業(yè)管理投訴物業(yè)管理投訴處理程序（流程圖 121）（ 1）接受投訴（ 2）處理投訴（ 3）回復(fù)投訴人第十二章 第十二章 智能 智能物業(yè)設(shè)備 化物業(yè)管理第三節(jié) 智能化物業(yè)管理第二節(jié) 智能化物業(yè)管理第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)成本分析一、 九大服務(wù)成本人員費(fèi)；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)費(fèi)；清潔衛(wèi)生費(fèi)用；綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；固定資產(chǎn)折舊；保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)管理收費(fèi)第一節(jié) 　　 (２ )計(jì)劃管理法，包括：全面計(jì)劃管理、網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)、維修投入產(chǎn)出等方法。無(wú)論 小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化二、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的內(nèi)容與途徑　　　 　　管理機(jī)構(gòu)現(xiàn)代化的主要標(biāo)志是管理的高效率，這就要求機(jī)構(gòu)設(shè)置要科學(xué)、機(jī)構(gòu)層次少而 第四，它是管理手段實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的反映。就是要根據(jù)企業(yè)自身的技術(shù)水平，選用一 四、居住小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)第一是社會(huì)效益；　第二是經(jīng)濟(jì)效益；第三是環(huán)境效益；第四是心理效益。 ?，F(xiàn)代各類物業(yè)的管理一、住宅與居住小區(qū) 居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)。第一節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)概述一、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的選擇選擇原則：投資、風(fēng)險(xiǎn)、熟悉領(lǐng)域、穩(wěn)健進(jìn)取選擇步驟和方法：人員、篩選、談判、經(jīng)濟(jì)論證第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展二、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的條件既注意事項(xiàng)硬件條件：資金和場(chǎng)地軟件條件：經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容項(xiàng)目、經(jīng)營(yíng)思想、經(jīng)營(yíng)機(jī)制 三、經(jīng)營(yíng)服務(wù)的市場(chǎng)預(yù)測(cè) 進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)的必要性 市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容（重要） 經(jīng)營(yíng)服務(wù)的考評(píng)第二節(jié)、經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目的開(kāi)展第三節(jié)、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的操作一般配套服務(wù)類型：　　最貼近日常生活的衣食行樂(lè)服務(wù)商務(wù)服務(wù)類文化、教育、衛(wèi)生、體育類經(jīng)營(yíng)中介服務(wù)　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)發(fā)展方向物業(yè)租賃– 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要項(xiàng)目個(gè)性化服務(wù)現(xiàn)代物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的一個(gè)發(fā)展方向表現(xiàn)為特約服務(wù)需求不斷增加物業(yè)租賃物業(yè)租賃的地位：　　物業(yè)管理企業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一也是物業(yè)市場(chǎng)流通的重要方式之一物業(yè)管理企業(yè)的重要收入來(lái)源物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)出租物業(yè)，可以獲取長(zhǎng)期、穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，提高經(jīng)營(yíng)管理水平物業(yè)租賃物業(yè)租賃的含義：　　通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。 8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。值班制度? 2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。、備件、材料、文具及勞保用品。、代替或加工修理。 2．察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。3．維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。設(shè)備維修制度? 3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。設(shè)備維修制度? 1．預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度三、 物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管理制度接管驗(yàn)收制度預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度值班制度交接班制度報(bào)告紀(jì)錄制度工程驗(yàn)收制度? 1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。它主要包括：巡視監(jiān) 控管理，異常情況處置管理，變配電室的設(shè)備運(yùn)行管理和檔案管理等內(nèi)容。 第六章 物業(yè)設(shè)備的維修管理（主要內(nèi)容，注意分級(jí)維修保養(yǎng)、大修及更新改造的區(qū)別）。保證業(yè)主和使用人的安全?？梢匝娱L(zhǎng) 物業(yè) 使用年限，提高物業(yè)價(jià)值與使用價(jià)值，是物業(yè)保值增值的有效手段。設(shè)備日常維護(hù)與管理學(xué)習(xí)目的與要求1．掌握物業(yè)設(shè)備管理各項(xiàng)制度2． 重點(diǎn)掌握物業(yè)設(shè)備管理的組成物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理的意義、作用設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置第六章 業(yè)主公約二、 業(yè)主公約制定的原則和程序平等、自愿、依法三原則擬定討論稿 —— 業(yè)主大會(huì)討論通過(guò) —— 公示、分發(fā)第二節(jié) 制定物業(yè)管理制度和公約的目的和原則二、 制定物業(yè)管理制度和公約中的要求以法律為依據(jù)以不得違法為前提以協(xié)商一致為基礎(chǔ)第一節(jié) 但這種招標(biāo)方式限制了競(jìng)爭(zhēng)范圍，把許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者排除在外，不符合自由競(jìng)爭(zhēng)、機(jī)會(huì)均等的原則法律的規(guī)定根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向 3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力，資信良好的特定法人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，所需載明的事項(xiàng)與公開(kāi)招標(biāo)的招標(biāo)公告要求相同二、物業(yè)管理招標(biāo)與投標(biāo)的條件招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)具備的條件符合城市規(guī)劃要求，完成或基本完成項(xiàng)目的主體和配套設(shè)施建設(shè)具備招標(biāo)主體資格和招標(biāo)條件投資單位或業(yè)主能夠提供管理的條件和設(shè)施招標(biāo)所需的其他條件已經(jīng)具備投標(biāo)單位應(yīng)具備的條件具有獨(dú)立的法人資格具有一定的技術(shù)、管理人員，并取得相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)具備招標(biāo)規(guī)模所要求的條件企業(yè)近期經(jīng)營(yíng)情況良好，所管理的物業(yè)規(guī)范、健康三、物業(yè)管理招標(biāo)程序成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件招標(biāo)機(jī)構(gòu)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)招標(biāo)機(jī)構(gòu)組織資格預(yù)審四、物業(yè)管理投標(biāo)程序取得招標(biāo)文件分析招標(biāo)文件考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)可行性分析編制投標(biāo)文件封送投標(biāo)文件資料整理與歸檔五、物業(yè)管理開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的開(kāi)標(biāo)分為兩個(gè)過(guò)程：評(píng)議標(biāo)書(shū)階段現(xiàn)場(chǎng)答辯階段標(biāo)書(shū)評(píng)議開(kāi)標(biāo)：按照招標(biāo)書(shū)中規(guī)定的截標(biāo)時(shí)間，在公證機(jī)關(guān)、投標(biāo)管理部門工作人員以及投標(biāo)人代表共同參與、監(jiān)督下，公開(kāi)拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于 3個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法重新招標(biāo)評(píng)標(biāo)開(kāi)標(biāo)（二）標(biāo)書(shū)評(píng)議評(píng)標(biāo)：把標(biāo)書(shū)分發(fā)評(píng)委評(píng)閱，經(jīng)過(guò)評(píng)委認(rèn)真仔細(xì)、獨(dú)立完成標(biāo)書(shū)審查和評(píng)閱之后，采用無(wú)記名方法，給標(biāo)書(shū)評(píng)分216。? 有利于物業(yè)管理基本規(guī)范的貫徹和推廣；? 有利于控制物業(yè)管理的費(fèi)用，使業(yè)主和使用人真正得到質(zhì)優(yōu)價(jià)實(shí)的服務(wù)；? 有利于明確和簡(jiǎn)化業(yè)主與物業(yè)管理的企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系；? 有利于推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高。? 檔案資料的建立? 這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。移交工作應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過(guò)日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。這類公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類專業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。包括：安全監(jiān)督控以及突發(fā)事件的預(yù)防和處理消防管理車輛和道路、場(chǎng)地的管理 這也是為維護(hù)物業(yè)正常的生活、工作秩序而提供的管理服務(wù)。偏離服務(wù)這個(gè)宗旨，就會(huì)使物業(yè)管理與社會(huì)和公眾的利益相背，最終削弱物業(yè)管理的生命力。Property意為 “財(cái)產(chǎn)、所有物、所有權(quán) ”。機(jī)電工程系 表面看 意思都是指不動(dòng)產(chǎn)或房地