【正文】 91；產(chǎn)品面積普遍偏大；n價(jià)格： 800016000，江景溢價(jià)能力強(qiáng)；p眾鑫城上城p皇冠國(guó)際p力高濱江國(guó)際p濱江一號(hào)p萬(wàn)科金域藍(lán)灣p國(guó)茂綠園p……1520分鐘八一廣場(chǎng)朝陽(yáng)洲政府重點(diǎn)打造， 2023年土地供應(yīng)熱點(diǎn)；以周邊人群置業(yè)為主，洪城大市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，以投資居多本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：城市配套n規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)中心，城市 CBD輻射區(qū)域n配套 /交通：成熟居住區(qū)，配套成熟，邊緣項(xiàng)目配套較差n中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力普遍不強(qiáng)n供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般，舊城改造啟動(dòng)將帶來(lái)眾多小型項(xiàng)目n城市配套和自身賣(mài)點(diǎn)n來(lái)源：市區(qū)，周邊縣市n置業(yè)目的：自住為主，部分樓盤(pán)投資客較多n職業(yè)：政府官員，企業(yè)高管、商人；n特征：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，工作煩忙，追求城市便利生活配套未來(lái)走勢(shì) n舊城改造將帶來(lái)大量中小型項(xiàng)目入市和置業(yè)人群n未來(lái)供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般區(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)參差不齊，以高層為主n主力面積： 2房 8095，三房 120155，四房 145170n價(jià)格： 600010000；p恒茂國(guó)際都會(huì)p金域名都p恒立佘山 98p華遠(yuǎn)帝景天下p經(jīng)緯府邸p紫金城p景河星宮p……1525分鐘八一廣場(chǎng)市中心市中心 土地供應(yīng)有限，為目前價(jià)格峰值區(qū)域；交通便利，配套完善；舊改帶來(lái)大量剛需，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48鳳凰洲 定位城市新區(qū) CLD，區(qū)域形象認(rèn)知模糊；中小規(guī)模為主，開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，品質(zhì)普遍偏低市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫n規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的 CLDn配套 /交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊）n中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限n供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般n各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣(mài)點(diǎn)，其他為教育 /交通 /江湖景n來(lái)源：周邊、開(kāi)發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)）n置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主n職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主；n特征：購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)走勢(shì) n還有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓，未來(lái)供應(yīng)以中高檔為主，品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將加??；n目前尚有大量土地為出讓，短期內(nèi)供應(yīng)量一般，競(jìng)爭(zhēng)較?。粎^(qū)域價(jià)值產(chǎn)品特征 n品質(zhì)感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層n主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟 300330；該板塊有較多小三房供應(yīng)（銷售良好）n價(jià)格：高層 45006000，聯(lián)排 70009000，獨(dú)棟 15000；n整體銷售情況一般，個(gè)盤(pán)表現(xiàn)差異較大p保利國(guó)際高爾夫花園p天賜良園p東方海德堡p豐和新城p鳳凰城p中航國(guó)際廣場(chǎng)p天舜苑p城投地產(chǎn)1520分鐘八一廣場(chǎng)鳳凰洲本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47紅角洲 人文自然資源豐富，但配套缺乏；品牌開(kāi)發(fā)商云集；中大規(guī)模為主，供應(yīng)量巨大，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈n資源：贛江、前湖、臥龍山、體育中心、國(guó)際會(huì)展中心、高校n規(guī)劃：高等教育、體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的，集高等教育 /運(yùn)動(dòng)休閑 /居住等一體的城市科技新城n配套 /交通：配套缺乏，高校聚集地區(qū)域價(jià)值p地中海陽(yáng)光p聯(lián)泰香域尚城p聯(lián)發(fā)江岸匯景p綠湖豪城p恒茂紅谷新城p新地阿爾法國(guó)際社區(qū)p綠地香頌p聯(lián)泰香域?yàn)I江p奧克斯盛世經(jīng)典市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n知名開(kāi)發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)n供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈n以自身產(chǎn)品為主打賣(mài)點(diǎn)n來(lái)源：新建縣，前湖校區(qū)老師，朝陽(yáng)洲為主n置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主n職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主；n特征：購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較差，對(duì)價(jià)格較為敏感；未來(lái)走勢(shì) n尚有較多土地出讓，土地存量較多；n后續(xù)上市量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；n陽(yáng)光新地和綠地香頌近期取得施工許可證，預(yù)計(jì) 09年底 10年初入市。 46紅谷灘 定位 CBD，已進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)主角，配套逐步完善人氣漸強(qiáng)市場(chǎng)特點(diǎn)客戶特征n資源：贛江、城市政配套資源n規(guī)劃：集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) n配套 /交通：配套格局基本形成，部分已經(jīng)投入使用n外地和內(nèi)地品牌開(kāi)發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)；n目前以消化庫(kù)存為主，競(jìng)爭(zhēng)一般n新區(qū) CBD是共同的訴求，升值潛力和發(fā)展前景可觀n來(lái)源：周邊、新建縣、紅谷灘工作人員、市區(qū)n置業(yè)目的： 1房的小戶型以投資為主， 2房以上以自住為主，改善型和剛性需求為主，投資較多n職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，高端產(chǎn)品商人為主；n特征：購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、發(fā)展?jié)摿ξ磥?lái)走勢(shì) n西面尚有大量土地待開(kāi)發(fā)；n商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入集中開(kāi)發(fā)期，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅供應(yīng)稀缺。生態(tài)居住、旅游休閑為主的城市高端人群聚集地以居住為主的城市生活新區(qū)，片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房象湖新城集居住、文化娛樂(lè)、旅游休閑為一體的城市新區(qū)，強(qiáng)化生態(tài)旅游，打造文化品牌 全部遷出，相對(duì)獨(dú)立綜合區(qū)機(jī)械制造為主的工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、居住綜合區(qū) 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目背景住宅市場(chǎng)分析 公建地塊分析前提客戶研究發(fā)展戰(zhàn)略及定位各物業(yè)市場(chǎng)研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議住宅部分 公建部分思維導(dǎo)圖項(xiàng)目問(wèn)題及案例借鑒1 南昌住宅發(fā)展現(xiàn)狀 南昌城市進(jìn)一步外擴(kuò)，住宅市場(chǎng)也隨之東南西北散點(diǎn)發(fā)展。人們的消費(fèi)總是有限理性的，因此消費(fèi)者是可以被引導(dǎo)的。因此項(xiàng)目自身的產(chǎn)品力能夠決定項(xiàng)目何去何從。地段是天生，產(chǎn)品自身的打造卻是后天可以努力的方向。3. 注重自身產(chǎn)品力打造。占在哪一梯隊(duì)上決定了自身可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境給予本項(xiàng)目的啟示：要努力尋找項(xiàng)目機(jī)會(huì)，兌現(xiàn)高價(jià)值 1.l品牌開(kāi)發(fā)商全國(guó)布點(diǎn)，放眼全國(guó)市場(chǎng)，其產(chǎn)品定價(jià)不完全參照本地市場(chǎng)，從而打破當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體系，推高房?jī)r(jià)。l品牌開(kāi)發(fā)商把最好的產(chǎn)品照搬到二三線城市，提升價(jià)格水平。l實(shí)力開(kāi)發(fā)商在二三線城市搶地、屯地，使得地價(jià)上升快過(guò)房?jī)r(jià)。3.在都市融合的大背景之下，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征趨同都市融合現(xiàn)象2. 421.u在全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好的前提下，二三線城市存在房?jī)r(jià)補(bǔ)漲的可能。? 2023年上半年 開(kāi)始 ， 市場(chǎng) 迅速補(bǔ)漲 ， 2023年 12月，合肥新建商品房售價(jià)同比上漲 ％，其漲幅在全國(guó)排名靠前。增長(zhǎng)率在 56%，低于全國(guó)增幅水平（ 10%）。年末較年初上漲了 %.u整體銷售率達(dá)到 %，三年來(lái)首次在 60%以上，比上年提升了 6%.本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（億元）資料來(lái)源：南昌市統(tǒng)計(jì)年鑒中觀層面 2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 u 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例逐年提高， 10年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為 %。 未來(lái)潛在供應(yīng)將持續(xù)放大 , 房?jī)r(jià)面臨較大下行壓力，但中西部區(qū)域?qū)⒊蔀榫彌_區(qū)2023年預(yù)判 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。月份以后，政府采取更嚴(yán)厲的措施抑制市場(chǎng)成交，導(dǎo)致實(shí)際需求萎縮，供過(guò)于求的現(xiàn)象將要重演，屆時(shí)房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R較大的下行壓力。由于 2023 年下半年至 2023年上半年的大牛市，造成了新開(kāi)工面積急劇放大， 這將造成 2023 年 4 月份至 11 月份期間，市場(chǎng)上可能有大量的新增潛在供應(yīng)。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 比如：若樓市繼續(xù)反彈，二套房的首付和利率或會(huì)繼續(xù)提高，亦有可能效仿香港征收特別印花稅，二手房交易的營(yíng)業(yè)稅或會(huì)恢復(fù) 5年內(nèi)全征，還有契稅提高到 3%以上，甚至出臺(tái)房產(chǎn)稅等等u政策覆蓋面擬擴(kuò)大。世聯(lián)研究認(rèn)為， 2023年樓市政策將主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：u繼續(xù)加強(qiáng)原有政策的落實(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行，尤其是過(guò)去尚未執(zhí)行的政策 。 372023年預(yù)判 2023年存在不確定性，但可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)的樓市調(diào)控將更加全面，力度將更大p2023年樓市調(diào)控之所以被稱為史上最強(qiáng)，其最根本原因是通脹背景下帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格上漲。但從歷史來(lái)看，第四季度為銷售旺季，此時(shí)往往是供求兩旺，這種 季節(jié)性因素也會(huì)使政策效力下降； 由于年中受調(diào)控政策影響，部分開(kāi)發(fā)商銷售業(yè)績(jī)不理想，為了完成全年銷售任務(wù)， 這些開(kāi)發(fā)商加大了年末推盤(pán)力度，在一定程度上削弱了 。 35樓市調(diào)控在 ，限購(gòu)、緊縮信貸、加息等一系列條件使房地產(chǎn)在短期內(nèi)面臨利空宏觀層面 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34n 人民幣自 2023年 7月 11日宣布匯率不再盯住單一美元貨幣 ，宣告升值拉開(kāi)序幕；至今已升值 ％；n 人民幣升值預(yù)期帶來(lái)外資涌入， A股股市掀起熱潮，房市投資增值度高n2023年 9月通脹率突破 ％，超出國(guó)家 CPI漲幅警戒線n2023年 12月 CPI增幅 ％，創(chuàng)造 2年來(lái)持續(xù)新高數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行人民幣對(duì)外持續(xù)升值、對(duì)內(nèi)貶值促使資產(chǎn)價(jià)格上漲。 32城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展城市宏觀背景分析房地產(chǎn)發(fā)展判斷項(xiàng)目背景住宅市場(chǎng)分析 公建地塊分析前提客戶研究發(fā)展戰(zhàn)略及定位各物業(yè)市場(chǎng)研究發(fā)展方向判斷方案細(xì)化建議住宅部分 公建部分思維導(dǎo)圖項(xiàng)目問(wèn)題及案例借鑒本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。需求： 隨著高新區(qū)的逐漸發(fā)展，市區(qū)消費(fèi)者將逐步認(rèn)同其環(huán)境優(yōu)勢(shì)，看好高新區(qū)未來(lái)發(fā)展，投資熱情將有增無(wú)減；另外，隨著高新區(qū)入駐企業(yè)的增加，其需求也將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。10年后一般城市新區(qū)成功開(kāi)發(fā)規(guī)律土地一級(jí)開(kāi)發(fā)路網(wǎng)設(shè)施住宅開(kāi)發(fā)放量重要市政設(shè)施建設(shè)大量住宅入市大型公建建設(shè)圖書(shū)館 /音樂(lè)廳醫(yī)院等少量辦公項(xiàng)目建設(shè)社區(qū)商業(yè)建設(shè)面市 大量商業(yè)項(xiàng)目建成新型商業(yè)中心等辦公項(xiàng)目面市本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45年 快速發(fā)展期 隨著住宅建成，會(huì)產(chǎn)生少量商務(wù)辦公以及新型商業(yè)，但三線城市新區(qū)內(nèi)對(duì)于純辦公物業(yè)需求量往往低于傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)案例小結(jié)資料來(lái)源：世聯(lián)新區(qū)案例總結(jié) 世聯(lián)理論研究住宅放量減緩開(kāi)發(fā)次序起步期 之后政府大量出讓住宅用地，政府從中收回開(kāi)發(fā)成本，因此住宅最先啟動(dòng)；216。 29新區(qū)開(kāi)發(fā)普遍經(jīng)歷基礎(chǔ)設(shè)施－住宅－公建的開(kāi)發(fā)次序；三線城市新區(qū)公建發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅開(kāi)發(fā)速度新區(qū)發(fā)展一般模式：216。松山湖主要公共配套設(shè)施落成美宜佳連鎖超市松山湖分店開(kāi)張營(yíng)業(yè)，成為第一個(gè)進(jìn)駐生產(chǎn)力促進(jìn)基地綜合配套服務(wù)樓的商業(yè)服務(wù)配套機(jī)構(gòu)旅游配套建成，開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)松山湖科苑公寓 B項(xiàng)目動(dòng)工萬(wàn)科虹溪諾雅、錦繡加推 2期、和堂、新竹苑等項(xiàng)目凱悅國(guó)際酒店集團(tuán)與南昌市松山湖酒店有限公司簽約儀2023 2023 2023 2023 2023 2023 20232023松山湖正式立項(xiàng)，最先開(kāi)發(fā)10平方公里工業(yè)園 松山湖國(guó)家高新區(qū)發(fā)展配套先行，產(chǎn)業(yè)緊隨其后，房地產(chǎn)在初期埋下伏筆。南昌市威雅光電有限公司正式投產(chǎn)，這是園區(qū)第一家正式投產(chǎn)的入園企業(yè) 寄蓮公寓首批酒店式公寓正式招商啟用 萬(wàn)科松山湖 1號(hào)花園在南昌松山湖凱悅酒店舉行推介會(huì) 錦繡山河推出 1期產(chǎn)品；萬(wàn)科松山湖 1號(hào)推出 2期產(chǎn)品。CBD功能逐步完善； 李公堤 商業(yè)街圓通時(shí)代廣場(chǎng)、東方之門(mén)修建鄰里中心湖東大廈鄰里中心貴都大廈鄰里中心新城大廈鄰里中心玲瓏大廈鄰里中心沁苑大廈鄰里中心師惠大廈金雞湖商業(yè)廣場(chǎng)李公堤風(fēng)情商業(yè)水街青積案湖商業(yè)廣場(chǎng)左岸商業(yè)街中央商業(yè)廣場(chǎng)圓通時(shí)代廣場(chǎng)久光百貨蘇杭時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)湖濱新天地東沙湖商業(yè)廣場(chǎng)蘇州園區(qū)配套圖蘇州園區(qū)基礎(chǔ)配套發(fā)展先于住宅發(fā)展，鄰里中心首先擔(dān)負(fù)園區(qū)配套功能的職責(zé)；園區(qū) CBD的規(guī)劃建設(shè)使得園區(qū)配套功能更加完善本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。CBD的規(guī)劃建設(shè)，園區(qū)的配套更加完善； 《蘇州總體規(guī)劃 20232023》提出市域 c bd在園區(qū)的概念，園區(qū)的發(fā)展上升到城市的高度；與此同時(shí)，鄰里中心的發(fā)展更加成熟，大型商場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)駐園區(qū)，特色商業(yè)街開(kāi)始形成。cbd商業(yè)辦公功能的完善， 李公堤 商業(yè)街，圓通時(shí)代廣場(chǎng)、東方之門(mén)的修建等鄰里中心發(fā)展期、 CBD建設(shè)期 CBD擴(kuò)展期216。鄰里中心快速發(fā)展，師惠等五座鄰里中心修建，截止到 08年，園區(qū) 7座鄰里中心，總建面超過(guò) 12萬(wàn)平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。 27蘇州工業(yè)園鄰里中心起步期00年 02年 03年 04年01年 06年 08年09年07年05年99年98年97年借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)的第一個(gè)鄰里中心新城大廈， 97年興建， 98年建成。信息產(chǎn)業(yè)園獨(dú)墅湖高教區(qū)中央商務(wù)區(qū)出口加工區(qū)現(xiàn)代物流園中新生態(tài)科技城陽(yáng)澄湖休閑度假區(qū)金雞湖獨(dú)墅湖陽(yáng)澄湖p 蘇州工業(yè)園區(qū)初步形成了國(guó)際科技園、中央商務(wù)區(qū)、出口加工區(qū)、獨(dú)墅湖高教區(qū)、信心產(chǎn)業(yè)園、出口加工區(qū)、現(xiàn)代物流園、中心科技生態(tài)城、陽(yáng)澄湖休閑度假區(qū)等功能完善的分區(qū)；p 蘇州園區(qū)規(guī)劃上形成的功能完善的分區(qū)，不同的功能分區(qū)在園區(qū)的發(fā)展中承擔(dān)不同的功能和作用， 為園區(qū)的快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 土地幾近出讓完畢，大量住宅物業(yè)供給