【正文】 占地面積，造成部分用地不充分； 戶(hù)型品質(zhì)兩極化，缺乏中端產(chǎn)品。 （主題不突出） 商業(yè)布局分成 3組，即西北向的 shophouses和其南側(cè)、東側(cè)的集中式商業(yè)； 以健身會(huì)所為中心，環(huán)形布置塔樓，并通過(guò)高架廊與商業(yè)部分相連，舒適型住宅采用半圍合組團(tuán)模式，中心綠化布置其間； 現(xiàn)代感、都市感較強(qiáng)的社區(qū)形象。 幼兒園移至A59地塊南側(cè)； A57綠地位置微調(diào)。 商業(yè) 由 3個(gè)院街組織 3組沿街店鋪式商業(yè)空間，鋪面約 24m進(jìn)深，建筑高度 3層，另有集中商業(yè)在停車(chē)樓底層。 A51地塊的停車(chē)樓該為住宅用地； 停車(chē)樓調(diào)至商業(yè)南側(cè)； A57綠地形狀、位置微調(diào)。 具有一定的低密度的社區(qū)感覺(jué)，與周邊樓盤(pán)差異性較強(qiáng)； 高中低端產(chǎn)品比例恰當(dāng)（ 34%、 44%、22%）； 6層小板形成鄰里庭院，有較好的親人尺度和景觀(guān)效果。 板式塔樓 ? 在本區(qū)域產(chǎn)品較多，價(jià)格曲線(xiàn)穩(wěn)定 ,表現(xiàn)好 . 塔樓 ? 價(jià)格趨向穩(wěn)定 . 特殊產(chǎn)品 ? 本區(qū)較少 區(qū)域產(chǎn)品樓型與單價(jià)比較表純板樓純板樓純板樓純板樓塔式板樓 塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔樓塔樓塔樓塔樓塔樓45005000550060006500700075008000遠(yuǎn)洋天地三期東恒時(shí)代二期京棉一廠(chǎng)朝陽(yáng)無(wú)限二期朝陽(yáng)園白領(lǐng)家園興隆家園三期青年匯一期珠江羅馬一期華紡易城一期星河灣單價(jià)特殊產(chǎn)品 純板樓 塔式板樓 塔樓 純板樓價(jià)格走勢(shì) 塔式板樓價(jià)格走勢(shì) 塔樓價(jià)格走勢(shì)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 市場(chǎng)判斷： 類(lèi)型分析模型 項(xiàng)目區(qū)位樓型單價(jià)分析 ? 純板樓 價(jià)格 :70007500元 /平米 ? 板式塔樓 價(jià)格 :65006800元 /平米 ? 塔樓 價(jià)格 :5800 6200元 /平米 ? 特殊產(chǎn)品 價(jià)格 : : 元 /平米 區(qū)域產(chǎn)品樓型與單價(jià)比較表純板樓純板樓純板樓純板樓塔式板樓 塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔式板樓塔樓塔樓塔樓塔樓塔樓45005000550060006500700075008000遠(yuǎn)洋天地三期東恒時(shí)代二期京棉一廠(chǎng)朝陽(yáng)無(wú)限二期朝陽(yáng)園白領(lǐng)家園興隆家園三期青年匯一期珠江羅馬一期華紡易城一期星河灣單價(jià)特殊產(chǎn)品 純板樓 塔式板樓 塔樓 純板樓價(jià)格走勢(shì) 塔式板樓價(jià)格走勢(shì) 塔樓價(jià)格走勢(shì)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 市場(chǎng)判斷： 定價(jià)回歸模型 區(qū)域住宅產(chǎn)品面積比較 區(qū)域戶(hù)型與面積區(qū)間表2030405060708090100110120130140150160170180190200210220230240250260遠(yuǎn)洋天地三期東恒時(shí)代二期朝陽(yáng)無(wú)限二期朝陽(yáng)園白領(lǐng)家園興隆家園三期青年匯一期珠江羅馬一期華紡易城一期星河灣1 居室( 下限) 1 居室( 上限) REF! 2 居室( 下限)2 居室( 上限) REF! 3 居室( 下限) 3 居室( 上限)REF! 4 居室( 平均)市場(chǎng)判斷： 規(guī)模分析模型 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 區(qū)域住宅戶(hù)型總價(jià)比較 區(qū)域戶(hù)型與總價(jià)區(qū)間表2030405060708090100110120130遠(yuǎn)洋天地三期東恒時(shí)代二期京棉一廠(chǎng)朝陽(yáng)無(wú)限二期朝陽(yáng)園白領(lǐng)家園興隆家園三期青年匯一期珠江羅馬一期華紡易城一期星河灣1居室(平均) 2居室(平均) 3居室(平均) 4居室(平均)CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 市場(chǎng)判斷： 總價(jià)分析模型 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 總價(jià) 單價(jià) 面積 比例 豪華三居 7590萬(wàn) 65007000元 /m2 120138m2 18% 經(jīng)濟(jì)三居 6575萬(wàn) 63006700元 /m2 105119m2 20% 經(jīng)濟(jì)二居半 5565萬(wàn) 62006500元 /m2 89104m2 30% 二居 4555萬(wàn) 62006500元 /m2 7088m2 20% 一居半 3045萬(wàn) 65006900元 /m2 4369m2 12% 市場(chǎng)判斷： 市場(chǎng)建議－模型分析結(jié)果 － 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià) 工作方法：概念設(shè)計(jì)、專(zhuān)業(yè)評(píng)價(jià)、大眾評(píng)價(jià)、商業(yè)評(píng)價(jià) CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 適合項(xiàng)目土地條件和市場(chǎng)條件的產(chǎn)品和調(diào)整方向 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì)－ 設(shè)計(jì)任務(wù) 關(guān)鍵詞： 東部，中高階層，首次置業(yè)，都市住宅（高適居性、品質(zhì)提升），商業(yè)（業(yè)態(tài)互補(bǔ)性、尺度差異性、凝聚人氣），規(guī)劃（均好性、空間趣味性、多樣性），景觀(guān)（參與性、環(huán)境脈絡(luò)、節(jié)點(diǎn)精致），城市設(shè)計(jì)（標(biāo)志性、展示性、內(nèi)部街景），土地利用（價(jià)值最大化、揚(yáng)長(zhǎng)避短） 城市形態(tài)發(fā)展、規(guī)劃和產(chǎn)品體系、產(chǎn)品基本屬性、場(chǎng)所劣勢(shì)認(rèn)識(shí) CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì)－ 設(shè)計(jì)成果 WSP設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師：吳剛、 、張英、陳陵 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 華通設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師：李文、魏閩紅 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì) －設(shè)計(jì)成果 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 墨臣設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師：李翼、楊天意 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì)－設(shè)計(jì)成果 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. SABANA設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師： 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì) － 設(shè)計(jì)成果 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 中聯(lián)環(huán)設(shè)計(jì)公司 方案 A 設(shè)計(jì)師：梁井宇 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì) － 設(shè)計(jì)成果 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. 中聯(lián)環(huán)設(shè)計(jì)公司 方案 B 設(shè)計(jì)師：劉常青 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì)－ 設(shè)計(jì)成果 CHINA DATONG REAL ESTATE DEVELOPMENT CO. UDS設(shè)計(jì)公司 設(shè)計(jì)師：程永怡 設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)： 概念設(shè)計(jì) － 設(shè)計(jì)成果 A53 A58 A59 城市公寓型塔樓 城市公寓型板樓 公寓面積合計(jì) 占地 容積率 塔樓 東西板樓 南北通透板樓 ,一梯3戶(hù)小高層點(diǎn)塔 住宅面積合計(jì) 占地 容積率 塔樓 東西板樓 南北通透板樓 ,一梯3戶(hù)小高層點(diǎn)塔 靠變電站高層板樓 住宅面積合計(jì) 占地 容積率 WSP 20230 50000 70000 12190 40000 0 80100 120230 62250 30000 34800 0 22400 87200 24420 華通 20230 50000 70000 12190 10000 0 113660 123660 62250 40000 12023 0 32023 84000 24420 墨臣 27500 30000 57500 12190 50000 0 85920 135920 62250 30000 23000 11800 19000 83800 24420 中聯(lián)環(huán) A 70560 0 70560 16490 72550 0 67140 139690 61950 39690 0 0 35280 74970 20420 中聯(lián)環(huán) B 0 70000 70000 12190 0 14390 102570 116960 62250 38400 21360 11760 19800 91320 24420 盛邦 69000 0 69000 12190 47500 0 82300 129800 62250 54500 0 0 23500 78000 24420 UDS 64000 0 64000 16490 133540 0 24640 158180 62250 27900 0 0 27900 55800 20230 住宅用地總面積 規(guī)劃設(shè)計(jì)(元 /m2) 建筑設(shè)計(jì) (元 /平方米 ) WSP 城市公寓型塔樓 城市公寓型板樓 一層 5,6戶(hù)塔樓 東西向板樓 靠變電站高層板樓 南北向小高層板樓 一梯 3戶(hù)小高層點(diǎn)塔 南北向 6層板樓 合計(jì)一 住宅面積合計(jì) 商業(yè) 總建筑面積 說(shuō)明 公共建筑 多層住宅 高層建筑 華通 20230 50000 70000 34800 22400 0 0 80100 277300 277300 1300 278600 部分商業(yè)在住宅底層 ,面積歸在住宅中未單獨(dú)計(jì)算 10 90 30 40 墨臣 20230 50000 50000 12023 32023 113660 0 0 277660 277660 18620 296280 A59有一塔樓 12500平米在用地外因此未計(jì)算面積 未單獨(dú)報(bào)價(jià) (占總報(bào)價(jià)的 15%) 50(含規(guī)劃設(shè)計(jì) ) 28(含規(guī)劃設(shè)計(jì) ) 28(含規(guī)劃設(shè)計(jì) ) 中聯(lián)環(huán) A 27500 30000 80000 23000 19000 62420 3530