【正文】 模塊 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)功能模塊 安全性服務(wù)功能模塊 ? 商務(wù)服務(wù)功能模塊 ? 提供可以租用的多功能會(huì)議室 客戶可以更具實(shí)際需要進(jìn)行商務(wù)洽談、組織會(huì)議等活動(dòng) ? 提供專屬商務(wù)活動(dòng)區(qū) ? 需要配備一定的必備物品，如飲料、紙張、文件等 ? 提供打字、復(fù)印、收發(fā)傳真等業(yè)務(wù) ? 出行輔助服務(wù) 代理國內(nèi)、國際機(jī)票與車票，并提供酒店預(yù)訂業(yè)務(wù)，方便客戶的旅游與出行 ? 家居服務(wù)功能模塊 ? 郵政服務(wù) 設(shè)有郵局，提供傳遞市內(nèi)信件與國際快遞，代訂報(bào)刊等服務(wù) ? 日常房間清潔 提供每周 3次的房屋清潔服務(wù) ? 干濕洗衣服務(wù) ? 幼兒看護(hù)服務(wù) ? 房間送餐服務(wù) ? 鮮花禮品服務(wù) ? 24小時(shí)冷熱水供應(yīng) ? 代繳費(fèi)服務(wù) 代繳固定話費(fèi)、水費(fèi)、有線電視、寬帶網(wǎng)費(fèi)、統(tǒng)一液化氣氣瓶供應(yīng)、調(diào)換等 ? 娛樂休閑飲食服務(wù)功能模塊 ? 建有多功能會(huì)所 提供健身房、桑拿浴及蒸汽房、游泳池、按摩房、閱覽室、桌球室、小型超市、電影院等休閑娛樂服務(wù)。 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力 核心競(jìng)爭(zhēng)力 基礎(chǔ)核心 競(jìng)爭(zhēng)力體系 躍升核心 競(jìng)爭(zhēng)力體系 躍升山地藝墅競(jìng)爭(zhēng)力 本案優(yōu)勢(shì)資 源競(jìng)爭(zhēng)力 自然景觀環(huán)境 星級(jí)酒店式的 物業(yè)管理 城市發(fā)展規(guī)劃 高度整合 本案自身 優(yōu)勢(shì)整合 原生態(tài)自然地貌、環(huán) 境 — 健康養(yǎng)生 龍脈至高點(diǎn)，世界及皇家 園林寶藏 — 風(fēng)水寶地 豐富的旅游資源 — 度假休閑 ? 核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要思路 ? 本案核心競(jìng)爭(zhēng)力主要思路為： ① 導(dǎo)入本案的基礎(chǔ)核心競(jìng)爭(zhēng)力體系，利用本案得天獨(dú)厚的自然景觀的基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，建立競(jìng)爭(zhēng)壁壘，實(shí)現(xiàn)與其他競(jìng)品的差異化。 ★高性價(jià)比：由本案價(jià)格定位和產(chǎn)品素質(zhì)決定。 ? 本案價(jià)格定位 加權(quán)指數(shù)類比 沈陽奧林匹克花園 山地藝墅 錦繡山莊 品牌： 奧林匹克花園★★★★★ 位置：棋盤山板塊★★★★★ 自然環(huán)境：★★★★★ 周邊配套：★★ 交通：★★★ 開發(fā)主題：休閑、生活 物業(yè)形態(tài)：聯(lián)排、雙拼、洋房★★☆ 物業(yè)檔次：中檔、中高檔★★☆ 物業(yè)：★★☆ 交屋標(biāo)準(zhǔn)：★★ 工程質(zhì)量： ★★ 品牌：★★ 位置： 棋盤山板塊★★★★★ 自然環(huán)境：★★★★★ 周邊配套：★★ 交通：★★★ 開發(fā)主題：休閑、度假 物業(yè)形態(tài)：?jiǎn)误w別墅★★★★★ 物業(yè)檔次：高檔★★★★☆ 物業(yè)：★★★ 交屋標(biāo)準(zhǔn)：★★★☆ 工程質(zhì)量： ★★★☆ 品牌：華新國際★★★★★ 位置：渾南板塊★★★★☆ 自然環(huán)境：★★★★☆ 周邊配套：★★☆ 交通：★★★ 開發(fā)主題：休閑、商務(wù) 物業(yè)形態(tài)：?jiǎn)误w別墅★★★★★ 物業(yè)檔次：高檔★★★★★ 物業(yè)：★★★★★ 交屋標(biāo)準(zhǔn)：★★★★★ 工程質(zhì)量： ★★★★★ 與本案同板塊 典型類比對(duì)象 與本案相同類物業(yè)形態(tài) 相同目標(biāo)客層典型類比對(duì)象 ? 本案價(jià)格定位 沈陽奧林匹克花園 綜合品質(zhì) ★★★ 均價(jià) 聯(lián)排 3528元 /㎡ 雙拼含地下室 3937元 /㎡ 雙拼不含地下室 4229元 /㎡ 錦繡山莊 綜合品質(zhì) ★★★★☆ 均價(jià) 7350元 /㎡ （錦繡山莊雖已退出市場(chǎng)，但由其帶來高檔別墅品質(zhì)指標(biāo)與對(duì)別墅市場(chǎng)高檔價(jià)格的界定已然形成一定程度的標(biāo)尺作用） 山地藝墅 綜合品質(zhì) ★★★★ 建議首期以高檔產(chǎn)品推廣基調(diào)，中高檔價(jià)位在同板塊乃至同物業(yè)形態(tài)和等級(jí)別墅市場(chǎng)創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品形象，已期迅速達(dá)成首期產(chǎn)品于半年內(nèi)的全面銷售，在新的競(jìng)品出先前達(dá)成最迅速的利潤回籠，贏得市場(chǎng)份額。密林一詞很容易令消費(fèi)者更為直觀的聯(lián)想到綠樹成蔭、濕地成湖、天然泉水、野生動(dòng)物、高氧空氣，使生態(tài)特質(zhì)更為量化和直觀。 ★山地：通過對(duì)本案地形地貌的直觀描述，強(qiáng)化本案北美、生態(tài)的雙重特質(zhì)。 ? 本案形象定位（主要針對(duì)市場(chǎng)傳播） 沈陽首席北美山地密林假日別墅 ★沈陽首席：在以旅游度假為自然屬性且以假日休閑為主題的高檔別墅中，本案綜合品質(zhì)最優(yōu)。 ★山地：本案地塊擁有丘陵地貌，最高海拔 107米，同時(shí)符合北美別墅地形地貌。 ★首席、高檔：從項(xiàng)目品質(zhì)來看已經(jīng)具備高檔別墅項(xiàng)目特征，就上前市場(chǎng)來看本案作為一家以休閑為主體的高檔別墅“首席”當(dāng)之無愧。 ★高檔：由地塊特征及目標(biāo)客戶所確定，產(chǎn)品主要面向沈陽消費(fèi)塔尖級(jí)以上客戶，符合沈陽房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀。 兩大王牌 定位 發(fā)展趨勢(shì) 功能分區(qū) 渾南新區(qū) 集高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研金融商貿(mào)、生活居住為一體的現(xiàn)代化新城區(qū) 政府目前正領(lǐng)路建設(shè)該區(qū)。 ? 同時(shí)，部分以居住為主要需求的高端客戶將更有可能選擇市城市中心，總價(jià)與本案產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)的其他建筑形式產(chǎn)品，如曼哈頓莊園。 ? 目前本案周邊上沒有形成完善市政與生活配套，缺乏醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)、水、電、氣、熱等有關(guān)設(shè)施； ? 本案處于沈陽市郊區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)較薄弱，消費(fèi)者有心理距離較遠(yuǎn)的認(rèn)知； ? 本案處于風(fēng)景旅游區(qū)，目前高檔居住板塊形象尚未建立，周邊缺乏居住氛圍，沒有形成市場(chǎng)認(rèn)同感，存在如何引導(dǎo)高檔消費(fèi)者認(rèn)同本案區(qū)位的難度 ? SWOT— 市場(chǎng)機(jī)會(huì) ? 政府已將金融中心、會(huì)議中心、會(huì)展中心設(shè)在本案附近配合沈陽“東北商貿(mào)金融信息中心”的城市定位，該區(qū)域具有一定的“會(huì)議 +商務(wù) +旅游”的發(fā)展?jié)摿εc趨勢(shì)； ? 由于政府的控制，單體別墅將不再批地，抬高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，有限的土地儲(chǔ)備將會(huì)降低單體別墅的開發(fā)速度； ? 沈陽郊區(qū)化居住趨勢(shì)初現(xiàn)，郊區(qū)大盤開始出現(xiàn)，消費(fèi)者的居住模式正發(fā)生改變，本案可把握這一市場(chǎng)契機(jī)加以引導(dǎo)； ? 本案區(qū)域已有奧園、新天地別墅、維也納森林別墅、天柱山莊等項(xiàng)目開發(fā)，而且周邊已有多個(gè)潛在項(xiàng)目開發(fā)，高檔別墅區(qū)形象將才不久的將來逐漸形成，為二期開發(fā)建立新的市場(chǎng)契機(jī)； ? 沈陽東部規(guī)劃初步確定，為本案的超常規(guī)操作思維提供了廣闊的空間，奧園等多個(gè)大盤的加入，將有機(jī)會(huì)引導(dǎo)東部的適配規(guī)劃，配合本案的開發(fā)； ? 沈陽處于大發(fā)展時(shí)期，沈陽未來城市人口目標(biāo)是 1000萬，沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，在產(chǎn)品、土地價(jià)格市場(chǎng)需求等方面還有很大的空間。 ? 產(chǎn)品細(xì)節(jié)素質(zhì)不高，較之頂級(jí)項(xiàng)目尚有一定差距。與麥點(diǎn)的整合推廣相結(jié)合，將為本案植入獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)能力。擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境； ? 地塊最高 107米的海拔，北高南低，依山而建，可形成天然屏障，自然地勢(shì)可利用度大，可塑性強(qiáng)； ? 北美風(fēng)格單體別墅，設(shè)計(jì)感強(qiáng)，市場(chǎng)對(duì)于此風(fēng)格建筑已建立高檔認(rèn)知； ? 景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì) ：地塊沈陽旅游度假區(qū)，具備最佳的自然環(huán)境，綠樹成蔭、濕地成湖、天然泉水、野生動(dòng)物、高氧空氣、天然生態(tài)、最適宜居住的區(qū)域； ? 是省級(jí)生態(tài)環(huán)保示范小區(qū) ； ? 成熟現(xiàn)房銷售 ， 8月即將取得施工竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，園區(qū)景觀也已規(guī)劃完成； ? 提供星級(jí)酒店式的物業(yè)管理服務(wù)； ? 東陵路已規(guī)劃改造完成，旅游路的建成和通車，增加了交通的便利性； ? 一宮兩陵的“申遺”成功，使本案宗地賦予了世界知名度。 ? 建筑風(fēng)格：原汁原味的北美風(fēng)格，充分吸收北美別墅之特點(diǎn)，自然的展示出山地別墅的風(fēng)格。容積率為 ，綠化率為 88%。 ? 基本指標(biāo)：總占地 25萬平方米，總建面 6萬平方米，規(guī)劃為 120棟，分三期開發(fā)，全為單體。 4. 海歸型及部分外國駐沈領(lǐng)事、大使已是值得關(guān)注的購房群體，此類人群注重現(xiàn)房實(shí)景體驗(yàn)，對(duì)開發(fā)商品牌尤其看重。 2. 962023年間，伴隨著城北及渾南別墅板塊的輪廓初成，一批政企高官一度成為購房主流，但此現(xiàn)象僅限于 02年之前，慕馬案所帶來的政局動(dòng)蕩及深入反腐使得高官退出此細(xì)分市場(chǎng)。 ? 有投資眼光，判斷力強(qiáng)。 ? 經(jīng)常出席高級(jí)社交場(chǎng)合，注重儀表，情性穩(wěn)健。 ? 由海歸派獨(dú)有的優(yōu)越感，希望有一種符號(hào)和身份能表明自己的經(jīng)歷但并不張揚(yáng)。 ? 有真正的國外別墅居住經(jīng)歷或了解。 ? 接