【正文】 沒有開發(fā)經(jīng)驗的開發(fā)商，自然存在延期入伙、偷工減料而致質(zhì)量問題，配套不全等隱患。只能不斷要求維修，如想退房，在購房合同沒有相應(yīng)約定的情況下，則很難得到法院或仲裁委的支持。購房人在因此不滿而退房時，往往已失去了找到更好的房子的機會，或需要花費更多的價錢才能找到，而因這種機會成本的損失在格式合同中也無明確規(guī)定賠償，因此，索賠的成功率極低。(3)逾期交付房屋現(xiàn)行的格式文本“甲方逾期交付的違約責任”條款中，一般設(shè)定在超過幾個月后仍未能交付時才能終止合同并獲得雙方約定的違約金，而未給予在逾期交付過程中發(fā)生房價下跌時適用價格(逾期交付從低價)應(yīng)有的地位。對于縮水的商品房，最大的麻煩就是預計使用面積達不到，房屋使用受限卻無法重新選擇，《商品房銷售管理辦法》于2001年6月起實施，對面積誤差作出了相應(yīng)的規(guī)定。(2)開發(fā)商惡意搭售商品房，特別在房價價位高時開發(fā)商往往利用合同中“實測面積與暫測面積的差異處理”條款，設(shè)定不允許購房人在實際面積超過約定面積一定幅度(一般為5％)時有權(quán)解除合同，只能按合同價補足的條款，這樣，在房價下跌時，使購房人既無法要求以交付時的市場價補足或根本無能力補足而形成購房者的無端違約。對于財力有限的房地產(chǎn)商因拿不出錢辦妥一切必要的手續(xù)，他們往往鋌而走險，先賣房，算計著收回大筆購房款后，再到有關(guān)部門補交款項，補辦銷售許可證。26．購房者應(yīng)防范的風險在購房人買房和開發(fā)商售房的關(guān)系中，市場風險大部分由購房人承擔，因為購房者付款后至開發(fā)商交房及完善房屋產(chǎn)權(quán)經(jīng)常有一段時間差，兩者之間的嚴重的信息不對稱及當前開發(fā)商的投機風險大量存在，購房者會承受過多的風險，也可能遭受很多不幸。25．房產(chǎn)公證如何收費證明房屋轉(zhuǎn)讓、買賣的，一般按標的分段累加收?。?0萬元以下的部分，％，最低不得低于200元；50萬元～500萬元部分，％；500萬元～1000萬元部分，％；1000萬元～2000萬元部分，％；2000萬元～5000萬元部分，％；5000萬元～1億元部分，％；個人住房貸款申請資信審查，％收取。(9)原來的購房合同，契稅憑證(二手房)。(7)國家機關(guān)、團體，國有企業(yè)應(yīng)提供上級主管部門批準購房的書面證明，事業(yè)單位需提供上級主管部門同意購房的書面證明，集體企業(yè)應(yīng)提供職工代表大會同意購房的決議，有限責任公司和股份有限公司應(yīng)提供董事會同意購房的決議。(5)房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證和國有土地使用證(現(xiàn)房)。(3)內(nèi)(外)銷商品房預售許可證(期房)。24．公證所需的有關(guān)資料商品房買賣合同公證所需的資料包括：(1)當事人的身份證明，如法人營業(yè)執(zhí)照，法定代表人身份證明、護照、(港澳臺胞)回鄉(xiāng)證等，港澳辦、臺辦、僑辦出具的身份證明，委托書及代理人身份證明。公證機關(guān)根據(jù)審查結(jié)果，決定是否出具公證書。公證機關(guān)(公證員)對當事人進行詢問，審查相關(guān)材料，進行其他相關(guān)調(diào)查，審查公證對象的真實性、合法性。公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請做出是否接受辦理的決定。23．如何進行房屋買賣公證辦理公證手續(xù)的流程(1)申請與受理。全國各地對所需公證的合同規(guī)定不一，就深圳、北京、上海、廣州而言，外銷商品房的購房合同必須經(jīng)公證機構(gòu)辦理公證。什么是公證呢?所謂公證是國家公證機關(guān)根據(jù)當事人的申請，依據(jù)法定程序?qū)ζ浞尚袨?，或有法律意義的文書和事實，確認其真實性和合法性的一種證明活動。21．實行套內(nèi)建筑面積售房時物業(yè)管理費收取是否會改變物業(yè)管理費標準是按建筑面積制定的，物業(yè)管理部門按建筑面積收取物業(yè)管理費，實行套內(nèi)建筑面積售房，售房合同及房地產(chǎn)證上注有建筑面積，因此物業(yè)管理費收取沒有改變。套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房相比，前者只是少了個分攤的公用建筑面積，而應(yīng)分攤的公用建筑面積建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。建筑面積售房，實際是以套內(nèi)建筑面積與分攤公用建筑面積之和作為交易面積，按建筑面積計算房價。20．套內(nèi)建筑面積售房與建筑面積售房有何異同套內(nèi)建筑面積售房，實際上是以套內(nèi)建筑面積為交易面積，按套內(nèi)建筑面積計算房價，其應(yīng)分攤的公用建筑面積的建設(shè)費用計入套內(nèi)建筑面積銷售單價內(nèi)，不再另行計價。在雙休日、節(jié)假日也不要進行關(guān)鍵場次的談判，這個時候賣方?jīng)Q策人物可能不在場，賣方不會在拍板人不在時做出最大的讓步。一大早就上門，說明買方的誠意，但也暴露出急切的心理。駕駛自備轎車與騎自行車給營銷人員的印象是不會相同的。(10)注意服飾行頭房產(chǎn)營銷人員對每一位客戶的服飾舉止都十分注意，因為服飾反映出人的性格、身份和地位、收入水平。購房者應(yīng)設(shè)法取得聯(lián)系，了解過去的成交價或意向定價與房屋情況，與自己意欲購買的房屋進行比較。其實顧客才永遠是上帝。(7)不要沖動搶購購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購，當購房現(xiàn)場出現(xiàn)搶購現(xiàn)象時，購房者尤其要冷靜，要以自己為中心，不要輕信搶購，多坐一會，看個究竟。(6)不要輕信漲價經(jīng)常會聽到購房者說，“我的房子是漲價前買到的”，目前流行的銷售技巧中，漲價成了促使顧客盡快成交的手段之一。(5)避免因小失大如果購房者的洽談過分順利時，就要冷靜地想想為什么。(4)分頭出擊，火力偵察遇到比較滿意的房屋，除了購房者自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但需分別前往洽談。(3)敢于說“不”優(yōu)秀的銷售人員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。前面看了售樓人員的諸多手段，購房者必須牢記以下幾點：(1)多聽、多看、多提問到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣板房、說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時要多提問(可以事先準備提問內(nèi)容)，售樓人員回答不準確或比較含糊時，要緊迫不舍，不要輕易放過。19．怎樣洽談算精明購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰會獲勝。而此時行銷員則順水推舟收下定金，一樁買賣即大功告成。談話時間不長，可句句是重點。至此消費者發(fā)覺上當，要求退房，而開發(fā)公司卻不予理睬。等消費者入住后才發(fā)現(xiàn)，此房不僅質(zhì)量低劣，而且水電氣等附屬設(shè)施皆未配套。如果開發(fā)公司主動調(diào)低房屋的售價，這里可能另有玄機。(5)面子策略中國人最講究面子，所謂士可殺不可辱，而在購房談判中，營銷人員會努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產(chǎn)知識予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時常會忽略對房屋的一些細節(jié)問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。(4)“人質(zhì)”策略談判中極個別的素質(zhì)較低的營銷人員會采用此種不道德的策略。如此一來可以給顧客造成心理壓力，“現(xiàn)在的價位是最低價，買了就能賺錢”。也就是說，表面上看起來已是底價了，而事實上，賣主心中有一個底價，只要購房者能攻破前面的價格，則往往會有一段不菲的差價或優(yōu)惠。在談判過程中面對比較棘手的或不想正面回答的問題時，常以不知道、不太懂或不了解來搪塞，使對方的問題沒有辦法深入下去，同時以一種低調(diào)姿態(tài)來減少對方的防御。(24)記住，比購房者的時間更寶貴的是房產(chǎn)商的時間，拖延時間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價格。(22)告之此物業(yè)主要想用于出租，自己不在國內(nèi)也沒有時間，是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。(20)要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修。(18)與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠價格。(16)告之從朋友處已知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。(14)告之自己現(xiàn)金積壓在股市上或其他生意上，想購置但希望付款條件或售價能優(yōu)惠。(12)告之資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件。(10)與其他物業(yè)的價格作比較，要求再降價。(8)帶著5000元，說只要售價合適就馬上決定購買。(6)告之自己很滿意，但家人有其他的想法，希望便宜點可以解決問題，或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價。(4)告之對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠。(2)告之對方已看中其他物業(yè)并付定金。制造業(yè)務(wù)鼎盛場面的方法：(1)向買方出示客戶來訪記錄、購房意向書等，說明多少人來看樓、多少人有購房意向；(2)公開掛出售樓業(yè)績表，說明哪些已簽約售出，哪些已付定金，即將成交；(3)請人撬邊，讓一些人冒充購房者前來看房，不斷贊美房屋，渲染氣氛，甚至假意付定簽約；(4)電話自打自聽，賣方內(nèi)部人員互打電話，聽話人故意大聲與購房者說話，讓買方聽到；(5)每遇成交全體銷售人員起立鼓掌，大聲唱和，鼓動買方跟風；(6)“即將漲價，最后一次便宜機會”；(7)“只有最后一套(或幾套)，錯此良機，終生后悔”。16．現(xiàn)場氣氛意味著什么開發(fā)商常常利用過去的優(yōu)良業(yè)績，制造熱銷動人的現(xiàn)場氣氛，促成簽約。對于購房者而言，購房合同中規(guī)定的付款事宜，卻十分精細與苛刻。在確定面積誤差范圍時，往往強調(diào)雙方議定的售價不作調(diào)整，實行多退少補，在交房時，房屋的實際面積總是大于預售時的面積，購房者往往因為這一條款而損失數(shù)千至上萬元。如在合同中規(guī)定交房時間時，開發(fā)商往往強調(diào)不可抗力，將施工中的技術(shù)問題、配套設(shè)施等等都作為延期交付的理由。因此，建議購房者在交納定金前，要求開發(fā)商出示商品房買賣合同文本，并與開發(fā)商協(xié)商修改條款或補充條款的事宜，在商品房買賣合同條款及其補充協(xié)議達成一致意見后再交定金，或者在交納定金時在認購書中與開發(fā)商做出上述約定。14．開發(fā)商不讓簽補充條款怎么辦商品房買賣合同應(yīng)是買賣雙方平等自愿訂立的合同，對于開發(fā)商不同意購房者在合同中簽訂補充條款的行為，購房者完全可以不購買其開發(fā)的房屋。為此，購房者可以要求開發(fā)商在補充協(xié)議或補充條款中把施工過程中可能遇到的異常困難及重大技術(shù)問題和不能及時解決的情況列出來，以減少這個不可抗力的模糊程度，防止對方將來鉆空子。雙方當事人在補充協(xié)議或補充條款中需要約定的其他事項主要有：(1)關(guān)于免責條款中不可抗力問題延期交房是商品房交易中的一個突出問題。例如：該房屋交接之日前所有已產(chǎn)生而未繳稅費均由出賣人承擔，該房屋交付之日起，所產(chǎn)生的一切稅費及管理公約約定范圍內(nèi)應(yīng)繳付的費用均由買受人承擔。(6)如購房人選擇按揭貸款，則應(yīng)約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及具體處理方法，例如寫明：若非因買受人主觀原因造成不能貸款，出賣人應(yīng)返還所有已付房款(包括定金)。目前由于各方面的因素，產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)注明一個合適的日期。倘若交付的房屋不符合上述承諾中的要求時，購房者可根據(jù)合同中的有關(guān)違約條款追究開發(fā)商的責任。如其不能如實拿出有關(guān)證明或尚未處理好，則應(yīng)當慎重。(3)要讓開發(fā)商對所售物業(yè)及其相應(yīng)土地面積未設(shè)定抵押、留置權(quán)做出承諾(車要是避免因此而造成購房人無法正常行使產(chǎn)權(quán)的權(quán)利)。在這里，建議在簽訂補充協(xié)議時，最好與開發(fā)商就以下事項進行約定：(1)應(yīng)該在補充協(xié)議中寫明：“本補充條款的內(nèi)容，如與法規(guī)政策抵觸的，一律以法規(guī)政策為準。開發(fā)商是不會提出任何對自己不利的條款的。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當采用非格式條款。對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)當按照通常理解予以解釋。(6)造成對方人身傷害而免除其責任的。(4)損害社會公共利益。(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人的利益。格式條款具有下列情形的，或者提供格式條款一方免除責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。12．怎樣正確認識預售合同中發(fā)展商制定的格式文本根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，格式條款是指格式條款的提供方(以下簡稱提供方)為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款?！斗康禺a(chǎn)預售許可證》中已詳細注明了可預售房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息。但須留意的是有此證并不意味著全部樓盤都可以放心購買。11．如何查詢所購買的物業(yè)是否取得預售許可證(1) 網(wǎng)站查詢。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。依據(jù)擔保法的規(guī)定，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。(5)謹防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費者違約。如果實在要簽房屋認購書，則要對在何種情況下扣定金、扣多少以及何種情況下要將定金退還作明確規(guī)定。如果購房者對某套房確實很滿意，一定要訂購該房，可直接簽訂房屋預、銷售合同。(3)內(nèi)容合法。(2)具體基本生效條款。(1)確認房產(chǎn)的資質(zhì)。10．購房時交定金要注意什么根據(jù)合同法有關(guān)規(guī)定：“當事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書》、《預訂書》等的，如確系雙方真實