【正文】 新類型的提供服務(wù)的合同，在傳統(tǒng)契約法分類中無法給它定性。第四，提供服務(wù)的合同通常不能適用實際履行原則。第二、提供服務(wù)的合同的債務(wù)人完成約定的勞動行為，合同即履行完畢，一般不涉及給付效果。其中，提供服務(wù)的合同包括運輸合同、保管合同、倉儲合同、委托合同、行紀(jì)合同和居間合同6種有名合同。 　　筆者同意第四種觀點，即物業(yè)合同屬于無名合同，并且認(rèn)為物業(yè)管理合同屬于我國契約法中提供服務(wù)類合同，但它又不屬于《合同法》分則中現(xiàn)有6種提供服務(wù)的合同中的任何一種。而且，即使在承認(rèn)所謂“混合（復(fù)合）契約”的學(xué)者中，在關(guān)于“混合（復(fù)合）契約”的法律適用上也是眾說紛紜，爭議很大，沒有任何一說可以單獨圓滿解決混合契約的法律適用問題。立法除了有名契約外，就是無名契約，并不存在模糊交叉地帶，非白即黑?！　〉谌N觀點看似一定道理，但這種區(qū)分沒有任何實益。第一，物業(yè)服務(wù)合同不同于承攬合同，雖然它揭示了承攬合同與物業(yè)服務(wù)合同的相似處，卻忽略了二者的本質(zhì)差異，即承攬合同的承攬人依合同完成特定工作后尚須交付工作成果，且其工作成果在交付前后還存在意外毀損滅失的風(fēng)險負(fù)擔(dān)問題，這與物業(yè)管理企業(yè)僅提供物業(yè)管理服務(wù)而不須交付工作成果，也不負(fù)擔(dān)意外毀損滅失風(fēng)險是決然不同的。因此，物管合同顯然不會是委托合同，至少不是單純的委托合同。”如果允許物業(yè)服務(wù)合同的任何一方隨時任意地單方解除合同，這對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的影響將是致命的，甚至給物業(yè)管理行業(yè)帶來一種災(zāi)難。物業(yè)公司也沒有服從業(yè)主、業(yè)主委員會指示的忠實義務(wù)；再次，委托合同的訂立以雙方當(dāng)事人相互信任為基礎(chǔ)，無論是委托人選定受托人還是受托人接受委托都是基于對對方的了解和信任，當(dāng)事人雙方均享有任意終止權(quán)，可任意終止合同?！边@實質(zhì)上是規(guī)定了受托人的忠實義務(wù)?！　〉谝环N觀點值得商榷。[11]第三種觀點認(rèn)為，物業(yè)管理合同既不是現(xiàn)行法中所規(guī)定任一類型的有名合同，也不是一般所謂的無名合同，而是一種類型結(jié)合合同，屬混合契約之一種；[12]或者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同與委托合同、行紀(jì)合同一樣，都是提供服務(wù)的合同，且都為信賴合同、諾成合同、雙務(wù)合同，因此它是委托合同與行紀(jì)合同的復(fù)合合同。在物業(yè)服務(wù)糾紛案件的審理中，法院對物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系也習(xí)慣于將合同雙方關(guān)系表述為“物管公司受業(yè)主委員會委托”。有名合同并非因其“有名氣”，而是因其在日常社會經(jīng)濟(jì)生活中被經(jīng)常使用且具有區(qū)別于其它合同類型個性特質(zhì)，而被立法者賦予一定名稱的契約類型；無名合同則因其非屬常用合同或因其不具有典型性而未被立法者類型化的契約類型。非典型契約，也稱無名合同，是指法律未對其類型加以規(guī)定且未賦予其特定名稱的契約。與物權(quán)法定主義不同，對債權(quán)契約，基于契約自由原則，當(dāng)事人在不違反法律強(qiáng)制規(guī)定或公序良俗的范圍內(nèi)，得訂定任何內(nèi)容的債權(quán)契約。立法者在債法體系的建構(gòu)上，無不在其所認(rèn)識的契約類型中，選擇若干認(rèn)為有規(guī)范必要的契約類型，分別規(guī)定于債編各論中?！　《　∥飿I(yè)合同既是私法合同，那么第二個需要解決的問題就是如何給它定性，它是典型契約還是非典型契約？如果是典型契約，屬于哪一類契約？對這一問題的探討，筆者并非出于理論的偏好，更源于實務(wù)的需要。而物業(yè)管理合同并不具有這些特征。物業(yè)合同效力的強(qiáng)制性和廣泛性也居于同樣的政策考量。因此，物業(yè)公司與業(yè)主之間的這種所謂管理、被管理關(guān)系不具有行政管理性質(zhì)，其本質(zhì)仍然是一種民事行為，是私法上的行為。物業(yè)公司必須通過訂立物業(yè)合同的途徑，才能獲得對他人物業(yè)進(jìn)行管理的資格，享有物業(yè)管理權(quán)。因而，自治管理場合的物業(yè)管理本質(zhì)上是一種民事行為，是私法上的行為，當(dāng)無疑義。而對其他人的“管理”即對出入物業(yè)小區(qū)的其他人的管理，其本質(zhì)上應(yīng)屬于一種排除物上妨害的行為，是物業(yè)所有權(quán)人（業(yè)主） 行使物業(yè)所有權(quán)的一種具體方式，根據(jù)所有權(quán)本質(zhì)上乃是所有人對于所有物為全面支配的權(quán)利的原理， [⑧]管理也當(dāng)然包涵在支配當(dāng)中。自治管理中對人的管理同樣也分為對業(yè)主的管理和對其他人的管理兩種情形。上文已論及，物業(yè)管理分為自治管理和委托管理兩大類，為了能說清楚這個問題，讓我們先從自治管理這種管理類型談起。對人的管理又可細(xì)分為對業(yè)主的管理和對其它人的管理兩種情形?！盵⑦]管理的內(nèi)容為監(jiān)督業(yè)主（含非業(yè)主使用人，下同） 對物業(yè)的專有部分或共用部分的使用方式，制止危害整體利益或妨害他人使用的不當(dāng)行為。所謂對物的管理，系指“對建筑物、基地及附屬設(shè)施之保存、改良、利用乃至處分等所為之物理的管理”，主要表現(xiàn)為對建筑物及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行的維護(hù)、保養(yǎng)、修繕等行為，防止發(fā)生壞損，以保持物業(yè)的正常使用功能和小區(qū)環(huán)境的整潔美觀，譬如電梯安全檢查、自來水水箱清洗、日常生活垃圾清運等等。要回答這一問題，首先必須對物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行界定?！肮芾怼币辉~雖廣泛見諸于公法， 但并非公法上的專利，“管理”同時也為私法制度所確認(rèn)， 如無因管理、失蹤人的財產(chǎn)管理、破產(chǎn)財產(chǎn)管理等等，所以，僅僅從合同名稱上望文生義站不住腳。眾所周知，當(dāng)事人主體地位平等、意思自治、合同自由為私權(quán)合同的基本特征，而物業(yè)服務(wù)合同所具有的上述特征，使其超越了私法的調(diào)整范疇?！　∮袑W(xué)者指出，物業(yè)服務(wù)合同不是私法上的合同，或者至少不是純私法上的合同，其理由：（1）從物業(yè)管理合同的名稱就可以看到，雙方存在著管理與被管理的關(guān)系，雙方法律地位不平等；（2）物業(yè)管理關(guān)系既涉及公權(quán)關(guān)系，也涉及私權(quán)關(guān)系，體現(xiàn)公私權(quán)關(guān)系的混合特征。一般認(rèn)為，行政契約是指行政機(jī)關(guān)之間、行政機(jī)關(guān)與公民或法人之間， 為實現(xiàn)國家行政管理的目標(biāo)而依法簽訂的協(xié)議。本文試就物業(yè)管理合同的性質(zhì)問題加以探討，以期對物業(yè)管理合同的法律適用有所裨益。[④]由于對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是，這既違背了法治的統(tǒng)一性要求，也對我國現(xiàn)代物業(yè)