【正文】 計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本 的界限。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設的各種房屋，均應全額按“銷售不動產”計征營業(yè)稅。（ 3種） 八、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題 （二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應于 實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現(xiàn) 。 視同銷售的報表填列 ? ？？？ 八、關于代建工程和提供勞務的稅務處理問題 （一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務不超過 12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入 完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。 （摘自財稅字 (1996)79號） ★ 2 注： 計算公式為：銷售收入 =開發(fā)產品成本 *（ 1+成本利潤率） /（ 1營業(yè)稅稅率） 蘇國稅發(fā)【 2023】第 195號，蘇地稅發(fā) [2023]258號 (同營業(yè)稅調整規(guī)定 ) 視同銷售的后續(xù)調整 非貨幣性交易 其中換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為有個價格確認的問題，一般企業(yè)以成本，所以這里就存在著時間差異，需要納稅調整。 ★ 2 注： 江蘇的規(guī)定？？ 計算公式，成本利潤率與計稅毛利率的差異 ★ 1注： 區(qū)別 企業(yè)將自己生產的產品用于在建工程、管理部門、非生產性機構、捐贈、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面時，應視同對外銷售處理。 實務操作？？ 視同銷售收入額的確認 （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產品市 （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產品市場公允價值確定； ★ 1 （三）按開發(fā)產品的成本利潤率確定。 視同銷售征收所得稅的情況要比視同銷售征收營業(yè)稅的情況要多得多，這一點應該引起注意。 蘇地稅函 [2023]309號 筆者注：與營業(yè)稅視同銷售的區(qū)別 此處的視同銷售僅為計算所得稅的依據(jù)，同樣不是計算營業(yè)稅的依據(jù)。 《企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第五十八條 筆者注：拆遷安置房 所得稅 ：房地產開發(fā)企業(yè)以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的 ， 在計算繳納企業(yè)所得稅時 ， 對賠償?shù)姆课輵曂瑢ν怃N售 ， 銷售收入按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定 。 ★ 3注： 同 《企業(yè)債務重組業(yè)務所得稅處理辦法》 債務人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產清償債務，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應當分解為按公允價值轉讓非現(xiàn)金資產，再以與非現(xiàn)金資產公允價值相當?shù)慕痤~償還債務兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，債務人（企業(yè)）應當確認有關資產的轉讓所得（或損失）。 注：包括拆遷安置房 ★ 1注 :房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目立項時 作為自用或經營性的資產 ，可作為自建固定資產， 按實際發(fā)生的成本計價 ，不視同銷售。 納稅人以非貨幣性資產與房地產開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)房地產項目的，如開發(fā)合同或協(xié)議約定向合作 各方分配開發(fā)產品的 ，按非貨幣交易的有關規(guī)定進行稅務處理； ★ 如合同或協(xié)議約定分配項目利潤的，房地產開發(fā)企業(yè)不得在稅前扣除項目利潤，合作各方分得的利潤視同投資收益進行稅務處理。 這里 “ 首次 ” 強調了納稅義務的發(fā)生時間 ， 即使開發(fā)產品分次取得 ， 轉讓土地使用權的所得也必須一次確認 ， 相應地 ， 對于那些應當取得而尚未取得的開發(fā)產品 ， 其公允價值也就只能參照納稅義務發(fā)生時同類房地產的市場公允價值推算 。 現(xiàn)在在取得開發(fā)產品時一次征收 ， 有助于降低征納成本 。 六、 關于以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理問題 （一） 企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的 ，將土地使用 1．企業(yè)、單位應在 首次取得開發(fā)產品時 ，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發(fā)產品兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并按應 從該項目取得的開發(fā)產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得 2．接受土地使用權的開發(fā)方應在 首次分出開發(fā)產品時 ，將其分解為按 市場公允價值 銷售該項目應分出的 開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并將該項土地使用權的價值計入該項目的成本 投出方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點： 首次取得開發(fā)產品時 ◎收入確認的范圍： 應取得的開發(fā)產品 ◎經濟業(yè)務分解為兩部分： 轉讓土地使用權 、 購入開發(fā)產品 接受方涉及的稅務處理 ◎收入確認的時點：首次分出開發(fā)產品 ◎收入確認的范圍：應分出的開發(fā)產品 ◎開發(fā)項目成本的確認：購入土地使用權價格 六、 關于以土地使用權投資開發(fā)項目的稅務處理問題 （二） 企業(yè)、單位以股權的形式 （ 筆者注：獲取分紅 ） ，將土地使用權投資房地產開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進行處理： 1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業(yè)務進行所得稅處理，并 上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過 50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按 5個納稅年度均攤 2．接受土地使用權的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，并計入開發(fā)產品的成本。 開發(fā)企業(yè)可能需要對該項目單獨設賬核算 。 若投資方是個人的，應按規(guī)定繳納個人所得稅。 五、關于合作建造開發(fā)產品的稅務處理問題 （二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中 約定分配項目利潤的 ，應按以下規(guī)定進行處理 : 1. 開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅， 不得在稅前分配該項目的利潤 。 國家稅務總局關于酒店產權式經營業(yè)主稅收問題的批復 國稅函 [2023]478號 五、關于合作建造開發(fā)產品的稅務處理問題 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目， 且該項目未成立獨立法人公司的 ，按下列規(guī)定進行處理： （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方 分配開發(fā)產品的 ，開發(fā)企業(yè)在 首次分配開發(fā)產品時 ，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產品的 計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額 ；如 未結算計稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理 再銷售計稅成本確定 蘇地稅發(fā) [2023]120號：開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的，投資方取得開發(fā)產品再銷售時 ，無論該項目在開發(fā)企業(yè)是否已經結算計稅成本，投資方均按照投資額作為分回開發(fā)產品的計稅成本。 相關規(guī)定：國稅發(fā) [1997]191號 ★注： 本規(guī)定未區(qū)分經營租賃，融資租賃 相關文件 對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，應按照“服務業(yè)－租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。但是，這一規(guī)定可能與新的《企業(yè)會計準則第 3號 — 投資性房地產》不銜接，尤其是如果投資性房地產采用公允價值模式進行會計核算時應當如何稅務處理和納稅調整的問題并未述及，有待今后進一步發(fā)文明確。 未將開發(fā)產品轉作固定資產的， 不作視同銷售處理 ，其租賃期間取得的價款按租金確認收入， 不再扣除相關折舊或攤銷費用，出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn) 。 開發(fā)產品銷售收入確認具體規(guī)定 ５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品 先出租再出售的 ： 凡將開發(fā)產品 轉作固定資產的 ，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現(xiàn)； 凡未將開發(fā)產品 轉作固定資產的 ，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)， 出售時再按銷售開發(fā)產品確認收入的實現(xiàn)。 對不按規(guī)定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定進行處理。對其支付給包銷商的手續(xù)費，不得從計稅營業(yè)額中扣除。 ? ★注 :買斷式包銷 據(jù)國稅函（ 1996） 684號 1996年 11月 22日 蘇地稅函（ 1997） 009號 1997年 1月 20日 在合同期內房產企業(yè)將房產交給包銷商承銷，包銷商是代理房產開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè) —— 代理業(yè)”征收營業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質是房產開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅； 包銷商將房產再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產”征收營業(yè)稅。 開發(fā)產品銷售收入確認具體規(guī)定 （ 3）采取 基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式 委托銷售開發(fā)產品的， 屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格 高于基價 ，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)， 開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除 ； 如果銷售合同或協(xié)議約定的價格 低于基價的 ，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 開發(fā)產品銷售收入確認具體規(guī)定 ４．采取 委托方式 銷售開發(fā)產品的，應按以下原則確認 （ 1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產品的，應按 銷售合同或協(xié)議中約定的價款 于收到受托方 已銷開發(fā)產品清單之日 確認收入的實現(xiàn)。 付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。 財稅 [2023]165號 開發(fā)產品銷售收入確認具體規(guī)定 １．采取 一次性全額收款方式 銷售開發(fā)產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日，確認收入的實現(xiàn)。 國稅函 ［ 2023］ 105號 供電部門向用戶收取的電力增容費自 1994年 11月 1日起暫不征收增值稅 。 財政部 國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知 財稅[2023]165號 筆者注：公用事業(yè)收費的稅收規(guī)定 管道煤氣集資費 （ 初裝費 ） ， 是用于管道煤氣工程建設和技術改造 ， 在報裝環(huán)節(jié)一次性向用戶收取的費用 。 筆者注：代收代墊款項的增值稅規(guī)定 納稅人代行政部門收取的費用是否征收增值稅問題 納稅人代有關行政管理部門收取的費用 ， 凡同時符合以下條件的 ， 不屬于價外費用 ， 不征收增值稅 。但對符合蘇財稅 [97]55號和蘇財稅 [98]7號文件精神的行政事業(yè)代收費用可不征收營業(yè)稅。 注：該規(guī)定僅適用于企業(yè)所得稅，不適用于營業(yè)稅。 蘇地稅發(fā) [2023]120號 （四）銷售收入范圍