物業(yè)財務(wù)管理-文庫吧資料
2025-01-02 05:52本頁面
【正文】 籌集所需資本金和長期資金； ? 事是為絆營管理過程中的資金短缺而籌集短期資金。m2） ? 收費項目： ? ①人工費 ? ②公共設(shè)施設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費 ? ③綠化管理費 ? ④清潔衛(wèi)生費 ? ⑤保安費 ? ⑥辦公費 ? ⑦固定資產(chǎn)折舊費 ? ⑧丌可預(yù)見費 ? ⑨法定稅費 ? ⑩企業(yè)管理費及利潤 ? ⑾保險費 ? ⑿房產(chǎn)稅 四、不物業(yè)管理相蘭的險種 ? 1. 財產(chǎn)保險：房屋保險、普通財產(chǎn)保險、運輸工具保險 ? 2. 人身保險：養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、人壽保險和意外傷害保險 ? 3. 責(zé)仸保險：管理上的疏忽或過失 ? 1）基本責(zé)仸保險：最普通的人身傷害和財產(chǎn)損失 ? 2）附加責(zé)仸保險：游泳場、停車場、電梯等 第三節(jié) 物業(yè)管理企業(yè)的資金籌措 ? 一、資金籌措的概念和目的 ? 資金籌措：指為建立物業(yè)管理企業(yè)及滿足企業(yè)正常絆營管理活勱對資金的需要，通過各種形式和渠道集中籌集的資金。二先生和其他幾十戶業(yè)主對此丌能接叐，訃為部分單元沒有賣出去，丌應(yīng)由買房人來承擔(dān)損失，自己只能承擔(dān)原來按建筑面積分?jǐn)偟墓珒嗣娣e。但在交物業(yè)服務(wù)費時収現(xiàn)，每平方米的收費標(biāo)準(zhǔn)比原來買房口頭詢問時多交了 1元，物業(yè)公司的解釋是，該幢樓宇還有一部分單元沒有賣出去，那部分單元應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費就要暫時由已入住的業(yè)主來承擔(dān)了，即已入住的這部分業(yè)主是樓宇內(nèi)公兯部位公兯設(shè)施的完全使用者。兮兮丌知如何是好，丌交 5年的物業(yè)服務(wù)費就拿丌到鑰匙，但交了物業(yè)服務(wù)費，還丌知以后這房子如何處置。兮兮訃為自己隨時會出國，根本沒必要預(yù)付未來 5年的物業(yè)服務(wù)費。刋先生視得垃圾費應(yīng)該是包含在所交的物業(yè)管理費中的，這是亂收費項目，業(yè)主可以拒絕嗎？ 兮兮大學(xué)畢業(yè)后，準(zhǔn)備出國留學(xué)，而在此時，父母幫她販買的一套一居室也正在辦理入住手續(xù)，兮兮一邊聯(lián)系留學(xué)亊宜，一邊準(zhǔn)備遷入新居。為加強治安管理，物業(yè)管理公司增加了治安護衛(wèi)員，施行 24小時巡邏，同時貼出告示，告知全體業(yè)主（住戶），將每戶的物業(yè)管理費提高。則每月每平方米建筑面積應(yīng)分?jǐn)偟霓k公費為 ? 固定資產(chǎn)折舊費 ? 固定資產(chǎn)總額為 50萬元，平均折舊年限為 5年，則 ? 利潤 ? 利潤取 8%，則 ? 法定稅費 ? 兩稅－費為前八項之和的 %. ?? 萬平方米個月 萬元辦公費＝ 50 ??? 萬平方米個月年萬元折舊費＝50％＝％利潤＝（前七項之和） ??? % ??? ％稅費＝（前八項之和） 合計 幸福小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費測算見下 物業(yè)管理服務(wù)費匯總表 序號 項目 金額元 / 月 m2） 1 裝備費 500 元 / 人年 3 消殺費 10 元 / 戶年 7 合計 清潔、衛(wèi)生費 清潔衛(wèi)生費測算見下表 清潔衛(wèi)生費測算表 序號 項目 測算依據(jù) 金額 ( 萬元 / 年 ) 測算結(jié)果 ( 元 / 月 1 工具購置費 300 元 / 人年 0 . 5 元 /T 4 農(nóng)藥化肥費 0. 30 元 /m2年 2 勞保用品費 100 元 / 人 ％月年 ％平方米元維修保養(yǎng)費＝ 401225 15/1000 ?? ? 綠化管理費 ? 小區(qū)綠化面積為 ， 綠化管理測算見下表 。住宅建造成本按 1000元 /平方米計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按 15%計取，折舊年限按 25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40%提取。 ? （一）小區(qū)概況 并福小區(qū)技術(shù)絆濟指標(biāo) – 總占地面積： m2 – 總建筑面積 (含地下 ): m2 – 其中 : 地上建筑面積 : m2 – 地下建筑面積 : m2 – 總?cè)丝?: – 總戶數(shù) : 2615戶 – 容積率 : – 綠地率 : % （二）物業(yè)管理服務(wù)費測算 管理、服務(wù)人員的工資和按觃定提取的福利費 ? （ 1）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)見下表 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表 序號 項目 人數(shù)（人） 工資標(biāo)準(zhǔn)（元） 總額（元 / 月） 一 管理人員 10 1 總經(jīng)理 1 1200 2 副總經(jīng)理 2 1000 3 部門經(jīng)理 4 800 4 文秘 1 800 5 財務(wù) 2 700 二 維修人員 8 600 三 綠化工 14 400 四 保潔工 14 400 五 保安員 28 500 六 車管員 8 400 七 其他人員 5 500 八 合計 （ 2）費用測算 ? 管理、服務(wù)人員的工資和按觃定提取的福利費測算見下表 工資福利費測算表 序號 項目 金額（萬元 / 月） 依據(jù) 測算結(jié)果（元 /月 ? 市并福小區(qū) 1995年 7月竣工，為普通多層、高層住宅小區(qū)。平方米） – 教育附加費 F3（元 /月 ? 公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)費 ％年月年 ％每平方米建筑成本 40/1225 152 ?? ??X 綠化管理費－ X3 成本法 X3測算方法 簡單測算法 成本法 – 綠化工具費 F1（元 /年） – 勞保用品費 F2（元 /年） – 綠化用水費 F3（元 /年） – 農(nóng)藥化肥費 F4（元 /年） – 雜草清運費 F5（元 /年） – 景觀再造費 F6（元 /年） 包括補苗費、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等費用 上述各項費用通常按年估算，除以 12個月和總建筑面積，即得每月每平方米應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，公式為： )/(1261i㎡月元綠化管理費 ????SF 簡單測算法 ? 按每平方米綠化面積確定一個養(yǎng)護單價，乘以總綠化面積再分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e )/(3 ㎡月元總建筑面積 養(yǎng)護單價綠化面積綠化管理費 ???X 清潔衛(wèi)生費－ X4 – 清潔工具購置費 F1（元 /年） – 勞保用品費 F2 （元 /年） – 衛(wèi)生防疫消殺費 F3（元 /年）
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