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正文內(nèi)容

我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題及對(duì)策-文庫(kù)吧資料

2024-11-20 21:50本頁(yè)面
  

【正文】 間權(quán)利責(zé)任不明確,導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營(yíng)的糾紛不斷,嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司的身譽(yù)和效益。同時(shí)應(yīng)做好物管企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略研究,找準(zhǔn)企業(yè)的發(fā)展方向和經(jīng)營(yíng)模式 物管企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展 在當(dāng)前面臨著諸如法制不完善、市場(chǎng)化程度不高、物管利潤(rùn)較低的情況下,作為一個(gè)新興的行業(yè),物 業(yè)管理將走向何方?又該怎么走呢?這些都是我們特別關(guān)注的問題。實(shí)行規(guī)范的公司制改革,當(dāng)務(wù)之急就是要完善 物管企業(yè)的公司法人治理結(jié)構(gòu),明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層的職責(zé)和權(quán)限,做到權(quán)責(zé)明確,政企分開,形成各負(fù)其責(zé)、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡的公司結(jié)構(gòu)體系。要按照 “產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué) ”的要求,對(duì)物管企業(yè)實(shí)行規(guī)范的公司制改革。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司,引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。 加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育,鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)。用于經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理、經(jīng)濟(jì)管理、系統(tǒng)工程、行為科學(xué)、現(xiàn)代管 理學(xué) 、 法學(xué) 、公共關(guān)系學(xué)、財(cái)務(wù)管理等。比如管理一個(gè)住宅區(qū)猶如管理一個(gè)小城鎮(zhèn)。員工隊(duì)伍應(yīng)力戒服務(wù)中的吃、拿、卡、要、拖等不正之風(fēng) ,有良好的職業(yè)道德。 物業(yè)管理日常工作瑣碎繁雜,服務(wù)性強(qiáng),接觸面廣,設(shè)施、設(shè)備數(shù)量大,維護(hù)要求高 ,時(shí)刻會(huì)產(chǎn)生急、難、新問題。物業(yè)管理區(qū)域管理方案、辦法亦稱為物業(yè)管理區(qū)域管理組織設(shè)計(jì)。委托他人參與指以合同方式委托具有相 應(yīng)能力的其它公司參與,物管企業(yè)向受委托方交付委托費(fèi)。 直接參與或委托他人參與。并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門資格審查取得物業(yè)管理行業(yè)許可證后取得 工商 管理部門核發(fā)批準(zhǔn)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,才具備相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)資格。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備的基本條件: A、資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)資格,是實(shí)施物業(yè)管理的基本條件。 二是減少管理部門和管理層次,加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作,實(shí)施科學(xué)管理。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí),為廣大企業(yè)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境,提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。 政府職能的轉(zhuǎn)變 我國(guó)已經(jīng)加入 WTO,為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)范和要求,提高我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的整體水平以應(yīng)對(duì)未來(lái)國(guó)際化的競(jìng)爭(zhēng),我國(guó)房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù),將管理體制和運(yùn)行機(jī)制與國(guó)際慣例接軌,服務(wù)水平和服務(wù)效率向國(guó)際水平看齊,積極轉(zhuǎn)變政府職能,做到歸位而不越位、定位而不錯(cuò)位,真正成為物業(yè)管理市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者、法規(guī)的制定者、公平競(jìng)爭(zhēng)的維護(hù)者,為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。這些規(guī)定較充分的體現(xiàn)了契約自由和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的原則?!稐l例》(草案)第十四條對(duì)業(yè)主自治管理 組織 稱謂、性質(zhì)、職責(zé)和應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任也作了統(tǒng)一規(guī)定。 據(jù)悉,由建設(shè)部 1999 年著手起草的《物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)國(guó)務(wù)院法制辦三審,有望在年內(nèi)出臺(tái)。 再?gòu)氖袌?chǎng)主體來(lái)看,還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。另外,完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域,使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。完善的物業(yè)管理法律體系應(yīng)在與國(guó)家已經(jīng)頒布實(shí)施的其它法律法規(guī)相互銜接和協(xié)調(diào)的前提下,由不同層次、不同類型的法律規(guī)范組成的有機(jī)整體,并成為國(guó)家法律體系中必不可少的分支。 社會(huì)方面:首先,由于大多數(shù)消費(fèi)者剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的福利中走出來(lái),缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí),還在懷念過去的 “免費(fèi)午餐 ”;第二,業(yè)主法制意識(shí)淡薄,加之法規(guī)不完善,業(yè)主只一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù);第三,社會(huì)關(guān)注程度不夠,許多媒體只是關(guān)注所謂的新聞賣點(diǎn),一有糾紛就紛紛對(duì)物業(yè)公司口誅筆 伐,并沒有承擔(dān)起相應(yīng)的公正客觀報(bào)道的社會(huì)責(zé)任;第四,行業(yè)協(xié)會(huì)還沒有完全發(fā)揮其應(yīng)有的作用。第三, 由于法規(guī)不完善,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng),導(dǎo)致物業(yè)管理 收益與風(fēng)險(xiǎn)極不對(duì)稱,一件官司往往就會(huì)毀掉一個(gè)企業(yè)。 政府方面:首先,由于以前物業(yè)管理作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)售后服務(wù)部門,沒能引起有關(guān)部門的重視,以及物業(yè)管理涉及部門過多,因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善;其次,由于受傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響以及出于本部門自身利益考慮,政企沒能真正分開,而且政府對(duì) 企業(yè)干預(yù)過多,缺少服務(wù)意識(shí);第三,對(duì)物業(yè)管理的宏觀管理目標(biāo)不明確,是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)還是分業(yè)與聯(lián)合經(jīng)營(yíng)共存,是強(qiáng)制實(shí)行招投標(biāo)制還是采取自愿,都沒有一個(gè)明確的法規(guī)政策規(guī)定;第四,物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè),政府沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策,導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商,難以真正獨(dú)立出來(lái)。 業(yè)主投訴內(nèi)容及該投訴占總投訴的比率見下圖: 有圖表可見,業(yè)主對(duì) 物業(yè)服務(wù)罪不滿意的前三項(xiàng)是:房屋設(shè)備維修、小區(qū)綠化和安全保衛(wèi),同時(shí)各種主要服務(wù)項(xiàng)目的投訴率均在 20%以上,可見我們的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量亟待提高。另?yè)?jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì) 2020 年底至 2020 年初,對(duì)全國(guó) 12 個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示:在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中(可選擇多答案),有 %的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為 “房屋及設(shè)備的維修 ”不到位,有 %的認(rèn)為 “小區(qū)綠化 ”不到位,有 %的認(rèn)為 “安全保衛(wèi) ”不到位,有 26。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì) 2020 年投訴情況統(tǒng)計(jì)資料表明,該年全國(guó)物業(yè)管理投訴仍呈上升趨勢(shì)。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè),既不經(jīng)常開展 職業(yè) 道德 教育 和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn),使管理服務(wù)的觀念、內(nèi)容、質(zhì)量很難到位,管理水平不高,服務(wù)質(zhì)量不好, 甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題 物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低,管理服務(wù)不到位。因此目前的物業(yè)管理正處于如履薄冰的危險(xiǎn)境地。這就是在物業(yè)管理行業(yè)中引起震驚的廈門 “丟車案 ”及深圳筆架山莊 “索賠案 ”。解決不了就是管理不好,動(dòng)輒以不交管理費(fèi)相威脅,出了事故就向物業(yè)公司索賠。但在這種情況下,物業(yè)管理又走向了另一個(gè) 誤區(qū) :。 物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)問題 物業(yè)管理發(fā)展至今,已不再只是清潔工掃掃地、保安員巡巡樓、管理員收收費(fèi)那么簡(jiǎn)單,那么風(fēng)平浪靜。深圳每年的物業(yè)開發(fā)量最好的年景也不過 1000 萬(wàn)平方米 ,如按管理機(jī)構(gòu)平均分配,每家僅分不足 1 萬(wàn)平方米。就拿我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地深圳來(lái)說(shuō),各類物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有 1200 多家,其中 21 家成規(guī)模的企業(yè)合起來(lái),管理面積也不過 7000 萬(wàn)平方米,小的不足 10 萬(wàn)平方米 ,甚至建兩棟樓的開發(fā)單位也成立一個(gè)物業(yè)管理公司。 物管企業(yè)規(guī)模小,難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì) 目前物業(yè)管理企業(yè)不僅普遍存在著企業(yè)規(guī)模小 ,難以發(fā)揮群體優(yōu)勢(shì) ,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差 ,虧損嚴(yán)重等問題。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、收繳率偏低的結(jié)果,直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長(zhǎng)期虧損經(jīng)營(yíng)、無(wú)發(fā)展后勁。 其次,市場(chǎng)化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。以北京市為例,北京的物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問題,一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行,但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè),或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè),管理項(xiàng)目不愁沒有。而且,物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系, “誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理 ”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。 首先,物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大
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