【正文】 況： 4棟 8層， 3棟 18層， 17棟 11層。 （二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 優(yōu)勢(shì)： 樣板房高檔裝修，吸引更多客戶參觀，直觀性較強(qiáng)； 縣政府附近，清河公園對(duì)面，濱河街沿線，位置優(yōu)越， 景觀豐富，環(huán)境配套齊全； 小區(qū)規(guī)模及綠化占上風(fēng)。主力戶型為 120平。 東山水岸 開發(fā)商：山東寶地置業(yè)有限公司 代理商：江蘇寧成置業(yè)有限公司 電話： 0538— 2297777 2877799 面積： 位置：東山路南段龍?zhí)督窒驏|200米 項(xiàng)目情況： 7棟多層 6層已封頂， 2棟 11層 2022年 6月開盤，同年12月 31交房。 開盤較早，占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)； 價(jià)格不高。 昂立郡邸 開發(fā)商：昂立置業(yè)有限公司 代理商：無 電話： 0538— 6061111 位置：東山路與稻香街交匯處 項(xiàng)目情況： 2棟 11層的 3棟 16層的 1棟 18層的 現(xiàn)在售樓處剛剛裝修完 內(nèi)部配套還不全，現(xiàn)在剛剛開始打地基。 （一）本案現(xiàn)狀分析 — 產(chǎn)品分析 產(chǎn)品解析： 14樓為 17+1層產(chǎn)品，均為兩梯三戶或兩梯四戶； 59樓為 11層產(chǎn)品，均為一梯兩戶； 本案產(chǎn)品整體面積區(qū)間在 90— 120㎡ 之間，符合當(dāng)?shù)乜蛻粜枨螅? 兩梯三戶或兩梯四戶產(chǎn)品戶型通風(fēng)問題較難解決，客戶認(rèn)可度較低，產(chǎn)品銷售壓力較大。 項(xiàng)目弱勢(shì) |weakness 1目前政策打壓迎難而開，壓力較大； 2南部城區(qū)目前還不成熟，配套仍不完善 （一）本案現(xiàn)狀分析 SWOT 項(xiàng)目機(jī)會(huì) |opportunity 市場(chǎng)機(jī)會(huì)：南部逐步改造與完善，附近有清河公園，環(huán)境優(yōu)越。目前未動(dòng)工。 第六部分 目標(biāo)項(xiàng)目分析 （一）本案現(xiàn)狀分析 （二）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 （三）目標(biāo)客群分析 （四）營(yíng)銷推廣思路簡(jiǎn)析 （一）本案現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目概況 鴻莉 塞納水岸 開發(fā)商：山東鴻莉置業(yè)有限公司 電話： 05382895666 2899777 面積： 93108 位置：山東省東平縣 105國(guó)道和東山路交匯處 項(xiàng)目情況：項(xiàng)目位于濱河街以北，范西路以東，西山路以西，北側(cè)為河道。作為一個(gè)正在發(fā)展中的縣級(jí)城市，東平整體的消費(fèi)市場(chǎng)水平還比較低，這對(duì)于開發(fā)投資來說存在一定的不利因素。社會(huì)在不斷發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)是第一要?jiǎng)?wù)，只有具有高素質(zhì)的營(yíng)銷專業(yè)團(tuán)隊(duì)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。 ? 從房產(chǎn)本身來看，目前多數(shù)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新元素，小區(qū)的規(guī)劃缺乏創(chuàng)意，格調(diào)單一，無高品質(zhì)的建材應(yīng)用，檔次較為低，同時(shí)缺乏相應(yīng)配套和物業(yè)管 理，主題內(nèi)涵不明朗。 第五部分 總結(jié) 第五部分 總結(jié) ? 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱發(fā)展，東平房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)一時(shí)間樓盤遍地開花，地產(chǎn)開發(fā)在短期內(nèi)劇增，對(duì)東平的市場(chǎng)和資金形成沖擊和考驗(yàn)。 ? 因此，下一步東平房產(chǎn)營(yíng)銷來說，應(yīng)該根據(jù)東平房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，提升發(fā)展商品品牌的需求，為提高整體樓盤的素質(zhì)，也是為了能夠更好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，成立一支信譽(yù)高、水平高、素質(zhì)高的營(yíng)銷開發(fā)團(tuán)隊(duì)，將是下一步房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目的重要保證，從而全方位提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，建立“東平地產(chǎn)第一品牌”的形象。 ? 根據(jù)東平縣政府發(fā)展態(tài)勢(shì)，在未來幾年，南部地區(qū)會(huì)成為東平經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一新起點(diǎn)，清河公園成為一個(gè)新的發(fā)展中心點(diǎn)向周圍輻射，清河公園的擴(kuò)建為周邊的配套帶來更好的完善。 ? 目前來說，東平房地產(chǎn)的開發(fā)趨勢(shì)為西部和東部，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的開發(fā)，西部地區(qū)作為旅游、休閑、居住的區(qū)域，環(huán)境優(yōu)美、交通便利更適合居住。 （一）東平縣未來地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) （二）房產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展趨勢(shì) 第四部分 對(duì)未來需求態(tài)勢(shì)的分析和預(yù)測(cè) 一、東平縣未來地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 東平縣的先天優(yōu)勢(shì)，決定了東平縣房地產(chǎn)短期內(nèi)不會(huì)有太大的起伏，而且，房地產(chǎn)市一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必須品，是人們最重視、最珍視、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，東平交通發(fā)展便利，輻射能力正在大力加強(qiáng)，城鎮(zhèn)居民要求改善住房的需求正在加強(qiáng)，居民的消費(fèi)觀念也在逐漸改變，人們對(duì)居住的環(huán)境，生活的品味要求也越來越高，在消費(fèi)方面，也更注重追求時(shí)尚、高檔消費(fèi)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，吸引了一大批農(nóng)村人口進(jìn)城居住、就業(yè)。個(gè)別樓盤優(yōu)惠政策很大，扣除優(yōu)惠價(jià)格東平樓盤的市場(chǎng)價(jià)格大約在 3000元左右，當(dāng)?shù)厝艘话銓?duì)3400以上的價(jià)格不太接受（特殊好的地段除外），總體樓市比較低迷?，F(xiàn)在除了幾個(gè)廣告做的比較大、口碑比較好的幾個(gè)項(xiàng)目如：光大花園、杭州花園等幾個(gè)項(xiàng)目銷量在百分之 6070左右外，其它樓盤一般在 40%左右。容積率： . 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 ? 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策法規(guī)： 從規(guī)劃局了解到 如果外地開發(fā)商在東平開發(fā)項(xiàng)目 得看對(duì)東平的貢獻(xiàn)程度 根據(jù)貢獻(xiàn)大小 在買地等各個(gè)方面都能適當(dāng)便宜 ? 近幾年房地產(chǎn)發(fā)展情況： 現(xiàn)在東平規(guī)劃的土地在 38萬平方公里左右 已經(jīng)開發(fā)的大約在 26萬平方公里 2022年銷售情況不是很樂觀 市場(chǎng)均價(jià)在 27003500 最高 35003700 .普通樓盤的銷量也就在 40%左右， 當(dāng)?shù)乜诒?、廣告做的比較大的樓盤，銷量都在 60%到 70%左右。 3個(gè)單元，內(nèi)設(shè)幼兒園，綠化率： % ? 規(guī)劃用地： 7780m178。 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 ? 1時(shí)代華庭 ? 開發(fā)商：華誠(chéng)地產(chǎn) ? 代理商：房易地產(chǎn) ? 電話： 05382991777 2992777 ? 位置：縣委西 200米 ? 項(xiàng)目情況：一棟寫字樓是自用的 還有 3棟 11層的住宅 都是大戶型的 均價(jià) 3700 商鋪 1萬左右 位置很好 2022年 10月 1 開的盤 今年 5月份交房 售樓員說已經(jīng)賣了百分之 50 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 ? 1卜樓 舜和苑 ? 開發(fā)商：山東舜和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 代理商： 無 ? 電話： 0538228999 ? 位置： 匯河街與宿昌路交匯處 ? 面積： 91130 ? 項(xiàng)目情況： 11棟多層， 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 ? 1府東名座 ? 開發(fā)商：山東弘騰建設(shè)置業(yè)有限公司興隆分公司 ? 代理商：無 ? 電話： ? 位置：東平縣政府東，高級(jí)中學(xué)對(duì)面。 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 1昂立郡邸 開發(fā)商：昂立置業(yè)有限公司 代理商：無 電話： 6061111 位置：東山路與稻香街交匯處 項(xiàng)目情況： 2棟 11層的 3棟 16層的 1棟 18層的 現(xiàn)在售樓處剛剛裝修完 配套還不全 現(xiàn)在剛剛開始打地基 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 ? 1惠澤瀾庭 ? 開發(fā)商：山東惠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ? 代理商：無 ? 電話 :6069999 6060009 ? 面積： 85113 ? 位置：東平縣稻香街以南，平湖路以西，貴和路 2側(cè)（縣財(cái)政局對(duì)面） ? 項(xiàng)目情況：一期 3棟多層 6層送閣樓 一共打算建 15棟小高層 14棟多層 2022年 8月開的盤 2022年 5月交房 現(xiàn)在一期已封頂 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考 ? 1圣都 山水城 ? 開發(fā)商：山東圣都置業(yè)有限公司 ? 代理商：有 ? 電話： 05382872777 2881188 ? 面積： 113147 ? 位置：東平縣政府東 500,米，高級(jí)中學(xué)東鄰 ? 項(xiàng)目情況： 1期 9棟 11層 1棟多層 2期未開 靠近人工湖 6棟洋房 10棟高層 2022年開的盤 13年初交房 均價(jià)2800 最高 3200 第三部分 目前在售或即將在售樓盤參考