抵押要注意的地方-文庫吧資料
2024-08-22 16:05本頁面
【正文】 實踐還存在爭議。 因此，對上述公司和企業(yè)，商業(yè)銀行一般應(yīng)要求抵押人或者抵押人的委托代理人提供董事會或者股東大會同意抵押的文件。故此，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定，有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的，其設(shè)定的抵押期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限。因此，以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，其抵押期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。四、審查抵押年限是否超過土地使用權(quán)年限和企業(yè)經(jīng)營期限我國土地使用權(quán)出讓根據(jù)土地用途的不同分別有不同的出讓最高年限，具體為：居住用地為70年，工業(yè)用地60年，教育、科技、文化、文生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。同時要注意，即使辦理完畢了抵押，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條和《中華人民共和國擔(dān)保法》第五十六條的規(guī)定，抵押權(quán)人也只有在以抵押標(biāo)的物折價或拍賣、變賣所得價款繳納相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款項后，對剩余部分方可享有優(yōu)先受償權(quán)。因為準(zhǔn)予抵押登記同時意味著土地行政部門批準(zhǔn)了劃撥土地使用權(quán)的抵押，所以在登記程序上更加嚴(yán)格。該批復(fù)一出臺，金融業(yè)內(nèi)人士和法律界人士一片嘩然，認(rèn)為給前期涉及劃撥土地使用權(quán)抵押的銀行貸款帶來極大的風(fēng)險。對于國有劃撥土地使用權(quán)，《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》（２００３年４月１８日起施行）規(guī)定，“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準(zhǔn)。根據(jù)上文的批復(fù)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的起算點既可能是竣工之日（工程已經(jīng)竣工），也可能是合同約定的竣工之日（尚未竣工的在建工程），因此商業(yè)銀行在判斷抵押物是否在該權(quán)利時將有一定困難，只能根據(jù)用以抵押的抵押物的竣工日期等初步判斷該建筑物上是否可能存在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。在具體實施上，最高人民法院于2002年6月20日專門作以批復(fù)，規(guī)定：建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。 而對商業(yè)銀行抵押權(quán)影響最大的是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，這往往在以在建工程或者新竣工建筑物為抵押物的抵押權(quán)中表現(xiàn)最為突出。
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