抵押要注意的地方-文庫吧
2025-07-25 16:05 本頁面
【正文】 他財產(chǎn)。 二、審查抵押物的有無權(quán)利瑕疵 首先，審查抵押人是否為抵押不動產(chǎn)的真實所有人或者土地使用權(quán)人，如果不是，是否有抵押不動產(chǎn)的所有人或者使用權(quán)人的明確授權(quán)；如果抵押不動產(chǎn)為共有不動產(chǎn)，則應(yīng)該有其他共有人的書面同意。 其次，審查抵押不動產(chǎn)是否已經(jīng)存在第三方權(quán)利，如他人的抵押權(quán)、承租權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等。 如果抵押物上已經(jīng)存在他人的在先抵押權(quán)，則在實現(xiàn)抵押權(quán)時可能會影響到作為后一抵押權(quán)人的商業(yè)銀行的受償份額；如果抵押物已被出租，則因為抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同對受讓人仍有約束力，所以可能增大抵押物處分的難度，而且，如果該承租權(quán)為公有居住房屋承租權(quán)，則根據(jù)人民法院執(zhí)行時保證公民最基本的生存需要的基本原則，往往無法執(zhí)行。 而對商業(yè)銀行抵押權(quán)影響最大的是建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)，這往往在以在建工程或者新竣工建筑物為抵押物的抵押權(quán)中表現(xiàn)最為突出。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，建筑工程的承包人應(yīng)得的工程價款在一定條件下優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)受償。在具體實施上，最高人民法院于2002年6月20日專門作以批復(fù)，規(guī)定：建筑工程價款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算。根據(jù)上文的批復(fù)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)行使的起算點既可能是竣工之日（工程已經(jīng)竣工），也可能是合同約定的竣工之日（尚未竣工的在建工程），因此商業(yè)銀行在判斷抵押物是否在該權(quán)利時將有一定困難，只能根據(jù)用以抵押的抵押物的竣工日期等初步判斷該建筑物上是否可能存在建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。 三、審查土地性質(zhì) 如是土地性質(zhì)為國有土地，應(yīng)審查是劃撥土地還是出讓的土地。對于國有劃撥土地使用權(quán)，《最高人民法院關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》（２００３年４月１８日起施行）規(guī)定，“企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)，以該土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押，除依法辦理抵押登記手續(xù)外，還應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門批準。否則，應(yīng)認定抵押無效”。該批復(fù)一出臺，金融業(yè)內(nèi)人士和法律界人士一片嘩然，認為給前期涉及
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