【正文】 ingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展會展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場達(dá)40家，實(shí)現(xiàn)年成交額突破1000億元，比2002年增長3倍，其中周谷堆農(nóng)產(chǎn)品市場年交易額達(dá)84億元，安徽大市場年交易額達(dá)80億元，成功“晉升”為全國百強(qiáng)市場。商貿(mào)流通設(shè)施不斷完善。隨著發(fā)展步伐加快、空間拓展，商貿(mào)、會展、物流成為xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要支撐。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2008年上半年，消費(fèi)市場持續(xù)活躍，%，增幅居全國省會城市第一。xx人感受是，消費(fèi)更方便，生活更舒適了，xx成為最宜人居、最具投資價(jià)值的魅力新城。商貿(mào)、物流和會展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進(jìn)。xx是全國十大經(jīng)商成本最低城市，投資環(huán)境優(yōu)良，是“跨國公司眼中最具投資價(jià)值的中國城市”，在綜合實(shí)力快速提升的同時，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)也取得長足發(fā)展。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動下生存與發(fā)展。在戰(zhàn)略設(shè)計(jì)和戰(zhàn)術(shù)打法上：一要堅(jiān)持創(chuàng)新，要從以往的“經(jīng)營商品”向“經(jīng)營服務(wù)”和“經(jīng)營消費(fèi)”轉(zhuǎn)變，要科學(xué)看待品牌與服務(wù)的辨證關(guān)系，注重信用和服務(wù)的經(jīng)營；其次要完善和加強(qiáng)“賣場功能”，即交易功能、服務(wù)功能、展示功能及感受功能的建設(shè)；第三要根據(jù)賣場自身狀況，最大限度地把握剛性消費(fèi)、彈性消費(fèi)和反彈性消費(fèi)；最大限度地挖掘“服務(wù)效益”、“品牌效益”和“規(guī)模效益”。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽(yù)度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費(fèi)者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個綜合評價(jià)體系。從理論上講，能將上述“三族”兼容當(dāng)然最好，在避免同質(zhì)化競爭，取得了良好業(yè)績?；蛞云放啤⑵肺?、素養(yǎng)并通過消費(fèi)來體現(xiàn)其社會角色將價(jià)值作為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)”的彈性消費(fèi)一族作為消費(fèi)對象。③ 細(xì)分市場、錯位經(jīng)營在當(dāng)前家居建材流通領(lǐng)域日趨激烈的競爭形勢下，流通企業(yè)如何根據(jù)區(qū)域需求、同行狀況、結(jié)合自身形態(tài)打造比較優(yōu)勢，增強(qiáng)競爭力的一個重要途徑就是“細(xì)分市場、錯位經(jīng)營”。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和漸進(jìn)的建材超市。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會造成社會資源的浪費(fèi)。由于區(qū)域市場總量的供過于求，加之分布不合理，使得一些市場招商不足，人氣不旺，銷售額被稀釋，利潤空間大幅下降，競爭加劇，甚至出現(xiàn)不正當(dāng)競爭。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。2010年全國主要新型建材需求總量預(yù)測表單位新型防水卷材保溫材料礦棉吸聲板裝飾石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁紙墻布化纖地毯萬噸1201605060100平方米40005000萬1400萬4億50008000萬 國內(nèi)家居市場龐大，品牌呈現(xiàn)集約化趨勢隨著我國泛家居行業(yè)的不斷發(fā)展，目前的行業(yè)脈動呈現(xiàn)以下特征：①供過于求、競爭加劇家居建材市場缺乏合理規(guī)劃和市場調(diào)控；缺乏客觀、準(zhǔn)確的投資信息和科學(xué)論證，一些國內(nèi)、國外的投資商在未能充分了解當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境、實(shí)際需求和項(xiàng)目發(fā)展前景的情況下，僅憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盲目地興建市場。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。其中，家庭裝飾占50%。根據(jù)建材行業(yè)“十一五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國將鼓勵支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團(tuán)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進(jìn)工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝。由于建材行業(yè)成本上漲，中低檔建材企業(yè)處于盈虧邊緣，造成了低檔產(chǎn)品因?yàn)闈q價(jià)涌入中檔產(chǎn)品序列、中檔產(chǎn)品漲價(jià)涌入高檔產(chǎn)品序列的連鎖反應(yīng)，這樣勢必會使中高檔產(chǎn)品的價(jià)格競爭更加激烈。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。加之建材行業(yè)企業(yè)分散的格局，企業(yè)規(guī)模小、數(shù)量多，集中度很低，結(jié)構(gòu)不平衡問題嚴(yán)重。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實(shí)現(xiàn)的難度。2008年建材行業(yè)的三大發(fā)展重點(diǎn)：著力推進(jìn)技術(shù)進(jìn)步和自主創(chuàng)新，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快用先進(jìn)生產(chǎn)力取代落后生產(chǎn)力；以節(jié)能減排為中心，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，努力實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展；加快產(chǎn)品升級換代，節(jié)約能源資源。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 國內(nèi)建材工業(yè)發(fā)展預(yù)測2008年建材工業(yè)將向又好又快方向發(fā)展。該集體企業(yè)形成了王朝元，張良斌，夏仁環(huán)等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。通過對集體資產(chǎn)的整合和運(yùn)營，抑制地方上零散建設(shè)造成土地資源和不科學(xué)規(guī)劃造成資源浪費(fèi)。其在xx是一家有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū)、京華國際家居城等專業(yè)市場。第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況公司名稱：xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司注冊資本：人民幣200萬法 人：唐定山企業(yè)登記注冊類型：有限責(zé)任公司xx黃巷集體資產(chǎn)經(jīng)營有限責(zé)任公司位于南淝河路以北，南二環(huán)路以東，南淝河以西黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū)A區(qū)，注冊資金200萬元。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使xx市在經(jīng)濟(jì)積聚和擴(kuò)散的范圍受到制約。從xx市當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總量和城市化水平來看，其發(fā)展雖然領(lǐng)先于安徽省內(nèi)的其他城市，但領(lǐng)先程度并不十分突出。② 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境xx東方新城項(xiàng)目的建設(shè)，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。促進(jìn)xx市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的進(jìn)程。 有效推動建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)xx工業(yè)立市目標(biāo)對于xx市這樣一個區(qū)域中心城市，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對xx市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面：① 培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。xx市經(jīng)濟(jì)綜合能力的成長將表現(xiàn)為建立在經(jīng)濟(jì)實(shí)力基礎(chǔ)上的以商品流通、金融服務(wù)和信息管理的為代表的經(jīng)濟(jì)中心城市的極化效應(yīng)和以技術(shù)、資本、商品、產(chǎn)業(yè)、信息等多種途徑為區(qū)域發(fā)展提供服務(wù)的經(jīng)濟(jì)中心城市擴(kuò)散效應(yīng)，力爭在安徽省乃至更大區(qū)域上的發(fā)揮經(jīng)濟(jì)輻射作用。這不僅意味著xx市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的增長，還包括xx市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。物流集中服務(wù)運(yùn)作，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務(wù)效率提供有益的嘗試與實(shí)踐，對xx市實(shí)現(xiàn)市場管制的合理化和科學(xué)化，建立良好的市場秩序具有十分積極和現(xiàn)實(shí)的意義。有效的物流市場機(jī)制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)；需要網(wǎng)絡(luò)上各個結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。隨著xx市整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市首位度的提升，xx南部專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)帶，必將促進(jìn)物流需求，提升該地域第三方物流大型產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有力地支持了現(xiàn)有陸、水、鐵的設(shè)施銜接以及交通運(yùn)輸設(shè)施與庫、場設(shè)施的銜接，使現(xiàn)有物流資源得以合理整合，基礎(chǔ)設(shè)施及其技術(shù)裝備的運(yùn)作水平得以提高。增強(qiáng)xx建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。本項(xiàng)目的投資將集中xx建材專業(yè)的優(yōu)勢要素，力爭成為品牌建材市場的交易和倉儲的集散中心、信息服務(wù)中心。三、xx東方新城建材/家居倉儲中心項(xiàng)目建設(shè)的必要性商貿(mào)活動作為一種經(jīng)濟(jì)活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。項(xiàng)目的建設(shè)將有效的整理了亂搭、亂建的散落現(xiàn)象，形成整合的統(tǒng)一的大規(guī)模市場，與周邊專業(yè)市場連動發(fā)展，做強(qiáng)做大區(qū)域?qū)I(yè)市場規(guī)模。為品牌建材商和運(yùn)營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。E．超大經(jīng)營規(guī)模倉儲管理，包容建材專賣店、品牌展示、建材超市等多形態(tài)的配送。C．先進(jìn)信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團(tuán)購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。本項(xiàng)目的建設(shè)將以如下方式進(jìn)行提升和改善策略：A．消費(fèi)環(huán)境明顯改善：高檔的物業(yè)設(shè)施，空調(diào)、保安、自動扶梯等一應(yīng)俱全等現(xiàn)代設(shè)施，讓消費(fèi)者感受到前所未有的尊重。項(xiàng)目建成后通過引入國內(nèi)先進(jìn)專業(yè)市場信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進(jìn)的建材大宗運(yùn)營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為xx市建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。有效解決目前xx建材/家居在商業(yè)化模式下運(yùn)營成本的壓力，提高經(jīng)濟(jì)危機(jī)對建材市場需求萎縮的抵抗力。二、xx東方新城建材/家居倉儲中心項(xiàng)目建設(shè)的意義 推進(jìn)xx市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是xx市現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為xx市建設(shè)以綜合運(yùn)輸、倉儲、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。此前xx信息化一直走在全國城市的先進(jìn)行列；2008年xx市榮獲中國城市信息化50強(qiáng)第10名。為項(xiàng)目的建材/家居材料的配送與交易提供切條件。xx駱崗機(jī)場擁有一座貨運(yùn)倉庫，面積3000余平方米，設(shè)海關(guān)監(jiān)管倉庫。□航空運(yùn)輸xx市通過駱崗機(jī)場，架起xx市與國內(nèi)38個大中城市和香港、澳門的空中通道。經(jīng)過河道疏通后和綜合港的投資，目前xx可通行1000噸級集裝箱各類船舶?！跛线\(yùn)輸xx主要依靠南淝河通江達(dá)海的自然條件進(jìn)行水上貨物運(yùn)輸。此外，還擁有大量的鐵路專用線，各種專用線、專用鐵道共有41條，總長109公里，專用線與國鐵通過18公里的地方鐵路相聯(lián)接。鐵路擁有xx站、xx南站、xx東站、xx北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成xx鐵路樞紐。xx——九江、xx——蕪湖鐵路線接全國鐵路網(wǎng)通達(dá)全國?！蹊F路運(yùn)輸經(jīng)過多年的建設(shè)，xx鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。xx市主要的公路貨運(yùn)場站有11處（不含省屬），總場地面積計(jì)有6．5萬平方米。良好的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件，有利于以xx為物流據(jù)點(diǎn)開展低成本、高效率地開展服務(wù)。淮南線、合九線等經(jīng)過xx，并將建設(shè)合西鐵路；公路有合寧、合蕪、合徐、合安高速以及多條國省干道進(jìn)出；水運(yùn)依靠南淝河水道通向長江；航空通過xx駱崗機(jī)場與全國形成聯(lián)系，己經(jīng)是安徽省內(nèi)最為重要的交通樞紐，具有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件?；茨稀⒏逢?、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里——180公里的范圍內(nèi)，同時也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點(diǎn)的三角區(qū)域的中心。到2010年基本形成結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運(yùn)轉(zhuǎn)高效、互聯(lián)互通、與長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈全面對接的現(xiàn)代化綜合物流體系。依托xx、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來越依賴于現(xiàn)代物流的發(fā)展，這是一個國家調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的必由之路，亦為通過流通現(xiàn)代化推動工業(yè)現(xiàn)代化的必然。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團(tuán)。實(shí)施中鼓勵推進(jìn)功能創(chuàng)新、交易方式現(xiàn)代化，建設(shè)輻射力強(qiáng)的大中型批發(fā)市場，完善功能，提升檔次。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細(xì)化深化專業(yè)化分工，降低社會交易成本，提高資源配置效率。東方商城因長江中路建設(shè)推進(jìn)，使其將受到因商業(yè)價(jià)值提升帶來的其他商業(yè)的對市場空間的擠壓，其發(fā)展空間受阻；將為五里廟和本項(xiàng)目建設(shè)帶來市場的機(jī)遇。xx建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。和以前的家具商場相比，安徽本土的家具商場已經(jīng)有了長足的進(jìn)步，不但要有自己的招商標(biāo)準(zhǔn)和定位檔次，更在規(guī)模、檔次、品位和服務(wù)各具特色。五家建材市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)的大量高檔住宅消費(fèi)。西區(qū)目前傳統(tǒng)建材市場有美家居裝飾廣場、家世界裝飾廣場。目前xx市建材市場分布主要集中于xx東區(qū)。對此，該專家提醒，投資商每新建建材市場，在經(jīng)營特色上應(yīng)當(dāng)力求錯位，以避免單純的價(jià)格競爭。 南京市建材行業(yè)協(xié)會有關(guān)專家分析指出，隨著土地價(jià)格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在?！敖ú氖袌龆嗔?，東西都差不多，在選擇上主要看價(jià)格和質(zhì)量。與此同時，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項(xiàng)目雷同，缺少特色。南京市區(qū)面積為4730平方公里，按照國際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，最多可容納30家5000平米以上的建材市場，而現(xiàn)在超出了3倍還多。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約5個百分點(diǎn)，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價(jià)格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。而市場建設(shè)對于當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)發(fā)展具有促進(jìn)作用，在房地產(chǎn)業(yè)告別高速發(fā)展的通路后，促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和市場建設(shè)的