【正文】 23—38歲之間收入水平：收入水平較高，家庭收入在6萬以上且較穩(wěn)定，有一定的財富積累，子女購房有父母支持。目標客群年齡：23—38歲為主流，35歲左右為主，少部分45—50歲人群目標客群職業(yè)：客戶的職業(yè)科技園企業(yè)員工，高校老師以及周邊私營業(yè)主，從事金融，IT業(yè)，旅游業(yè)，外貿(mào)業(yè)等收入較高的人群為主，部分是其他區(qū)域的剛性需求的人群。第四章 項目定位一、客群定位 客群擬定目標客群來源：，中芯國際等大型科技企業(yè)員工，其他科技企業(yè)員工，周邊高校老師將構(gòu)成本項目相當大的主客群；，從事金融，IT業(yè)，旅游業(yè)，外貿(mào)業(yè)等收入較高的人群是本項目的延伸客群本項目的創(chuàng)造性客群將主要是通過產(chǎn)品創(chuàng)新和集團的品牌宣傳被吸引而來的全市性人群。將面臨更多樓盤相伴，左右競爭激烈可能會對本案形成夾攻之勢。四、威脅點：項目規(guī)模大，運作周期長，不確定因素多，面臨的市場變化風險較大，由于市場熱度過高而為政策制定者關(guān)注，后期可能出臺的種種調(diào)控政策會影響本案的發(fā)展；：本案片區(qū)經(jīng)過一段時間發(fā)展，已經(jīng)逐漸趨向南邊延伸，北部已經(jīng)相對比較成熟，該區(qū)域?qū)Ρ景傅目蛻魯r截與分流影響較大，同時萬科魅力之城攔截了富士康、中芯國際到城區(qū)的客戶；：板塊內(nèi)品質(zhì)類似的項目較多，在本案發(fā)展的中后期易形成競爭。：武漢針對白領(lǐng)的小戶型的產(chǎn)品并不多見。武昌大區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與區(qū)域開發(fā)逐步深入，城市地域價值逐步體現(xiàn)到城市中環(huán)線帶，這些因素都將為本案提供極大支持與發(fā)展機會；：光谷片區(qū)已經(jīng)成為武漢高檔房區(qū)域，市場口碑一直呈現(xiàn)良性趨勢，隨著光谷發(fā)展趨勢逐漸南移，將助推本案發(fā)展：：與周邊競爭樓盤差異鮮明，彌補了其市場白點，增強了選擇范圍：：富士康和中芯國際等國際大型企業(yè)陸續(xù)入駐，高校不斷立足，持續(xù)帶來眾多購買人群；“地鐵效應(yīng)”擴大也將成為本案機會點：隨著武漢市主城區(qū)地鐵項目的逐步建成，“地鐵效應(yīng)”擴大，也為本案提供了市場機會。三、機會點：城市主干線，縮短與城區(qū)及漢口、漢陽的距離，城市中環(huán)線價值開始凸現(xiàn)。二、項目的劣勢：項目地塊地勢低于光谷大道路面很多，可能容易積水；：項目周邊沒有優(yōu)質(zhì)的風景，無山、無水、無湖；：本案距離城區(qū)較遠，目前只有兩路公交通行；：項目周邊缺乏醫(yī)療、金融、郵政、通訊等配套，需要盡快完善。更有高達8900余平米的商業(yè)配套使居民的生活無憂，對客戶的吸引力不言而喻；：項目東臨光谷大道，北臨中環(huán)線，南接高新四路，各主干道已形成完善路網(wǎng)，交通成熟便捷。第三章 SWOT分析一、項目的優(yōu)勢：比較利于規(guī)劃出優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品；：30萬平米的規(guī)模大盤，內(nèi)部配套設(shè)施完善，占有較大的競爭優(yōu)勢。巴黎豪庭地處光谷腹地，在珞瑜路與關(guān)山二路交匯處，整體上是由小高層和高層建筑圍合組成，層高從11層到28層，房型分布從50——140平方米都有。采用圍合式布局，形成中心綠化。葛洲壩世紀花園，將一種藝術(shù)化的服務(wù)精神帶入生活，物業(yè)服務(wù)引進金鑰匙物管服務(wù)，全面貫徹“酒店式物業(yè)服務(wù)”模式，將服務(wù)于四星級葛洲壩大酒店的先進酒店管理服務(wù)經(jīng)驗融入到日常的物業(yè)服務(wù)工作中，為業(yè)主提供安全、舒適和便利的服務(wù)，讓業(yè)主切身感受到專業(yè)物業(yè)服務(wù)的溫馨與體貼?！耙恍囊粠А钡木戮坝^，900米靈動水系，環(huán)繞千米清溪，密植千棵珍木，盡顯現(xiàn)代自然主義的純粹之美。 項目定位：最具國際氣質(zhì)的光谷24小時供暖大社區(qū) 總體特點：凹凸感鮮明的建筑立面，超大尺度的入戶花園（或觀景陽臺），恒溫游泳池，集中供暖，節(jié)能保溫建材的運用，1：1停車位，“庭院式”的園林主題，15萬方商業(yè)區(qū)配套，超五星級酒店、酒店式豪華公寓和高級寫字樓的入駐。而萬科城市花園受到了消費者的青睞，樹立了良好的口碑。 項目定位：40萬方的多元化大型魅力住區(qū) 總體特點：萬科的品牌先天優(yōu)勢，又是離富士康、中芯國際最近的項目，且戶型設(shè)計上節(jié)省空間，76㎡兩房和89㎡緊湊小三房，送精裝房。小區(qū)景觀優(yōu)美，20000平米的中央主軸水景成為了項目的最大看點，小區(qū)內(nèi)的配套也比較完善。建筑形態(tài)覆蓋情景洋房、小高層和高層，產(chǎn)品面積涵蓋55—180平方米，其中以兩房和三房及部分小戶型為主，同時有10%左右的創(chuàng)意戶型。物業(yè)類型與戶型面積與本案相似，加之本案是在明年4月推出，對前期蓄水期的影響非常大。此五個項目都是于今年年底開盤總的體量達到1500套左右，面積躲在80—135平方之間。作為2007年度武漢房產(chǎn)市場的新寵兒，隨著名企紛紛進駐光谷，大量企業(yè)職工涌入片區(qū)，生活配套日益完善，光谷的居住價值將會越來越高，而它的升值潛力有多大，不用我說讀者必然體會的到。由于地處開發(fā)區(qū)，其道路寬闊、干凈，綠化率高，區(qū)域內(nèi)環(huán)境條件非常好。光谷片區(qū)域內(nèi)自然環(huán)境優(yōu)美，山水資源異常豐富。而各樓盤物業(yè)類型都比較相似，小區(qū)配套以及樓盤本身的品質(zhì)已不再是現(xiàn)在樓盤開發(fā)的主要賣點?！局苓吪涮住浚汗夤绕瑓^(qū)如今已經(jīng)成為一個成熟的片區(qū)，周邊配套相當完善，消費水平適合各個階層。如今的光谷已經(jīng)慢慢成為“昨日的徐東”，而靠近武昌中心地帶的光谷勢必成為未來武漢的又一大居住地。光谷地區(qū)正是因為有了上述三種主要消費群體的并存，并結(jié)合到社會其它較高消費群體的幾何，房地產(chǎn)市場才得以長足發(fā)展，購銷持續(xù)兩旺，光谷地區(qū)才能在武漢房地產(chǎn)市場這個大盤中，獨占鰲頭，占據(jù)極其重要的一環(huán)。并且，光谷一帶更聚集了大量國家級的科研院所，國家大量的科研經(jīng)費直接投入到科研院所，以及相關(guān)科研項目之中，為光谷地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展注入了強大的活力。而且，光谷地區(qū)基本上是武漢市大專院校最多的地區(qū)，高校教職員工的待遇普通高于武漢市的人均收入。二、光谷房地產(chǎn)市場分析光谷是武漢市經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)之一，主要產(chǎn)業(yè)是以光電子產(chǎn)品為主，屬于技術(shù)含量比較高的行業(yè)。另外，由于很多規(guī)劃用地成為住宅和商業(yè)用地，工業(yè)用地開始出現(xiàn)短缺，為保證工業(yè)用地，武漢市政府在2003年已明文規(guī)定在光谷片區(qū)將不再向開發(fā)商供應(yīng)住宅用地。這里就是中國的“硅谷”，發(fā)展前景不可估量。中國光谷”在發(fā)展規(guī)劃中，將以科技新城為基礎(chǔ)，光電子產(chǎn)業(yè)為核心，中央商務(wù)區(qū)為龍頭，發(fā)揮區(qū)域資源的整體優(yōu)勢，逐步增強光谷的示范效應(yīng)、名牌效應(yīng)和聚變效應(yīng)，使之成為全國乃至全球關(guān)注的焦點。另外，政府已經(jīng)計劃，在緊鄰光谷的江夏建成較大規(guī)模的大學城，大學家屬區(qū)預計在15年以內(nèi)能完成遷移，光谷片區(qū)內(nèi)的人文氣氛將因此更加濃厚。而光谷不但環(huán)境優(yōu)美，更具有濃厚的文化教育氣息，其內(nèi)匯集了18所全國知名高等院校、56個省部屬科研院所，有10多萬名各類專業(yè)科技人員。另據(jù)悉，在光谷廣場附近，可將興建18萬平方的光電子市場、并在步行街商貿(mào)區(qū)建1到2個五星級酒店，可見，在不遠的將來，光谷片區(qū)的配套設(shè)施會非常完善。 光谷廣場作為武漢市重點建設(shè)的綠化廣場之一，周圍有魯巷廣場大型購物中心，凱虹源飯店和關(guān)山飯店等各種酒店，中國銀行，農(nóng)行，建行等各大銀行的分支機構(gòu)，也有特色酒吧等娛樂場所。 交通開發(fā)已經(jīng)成熟，配套設(shè)施逐漸成型 區(qū)域內(nèi)部及周邊的道路交通開發(fā)已經(jīng)比較成熟，東西向有珞瑜路和雄楚大道兩條主干道，連通光谷與武昌主城區(qū)；南北向有民院路，關(guān)山一路，關(guān)山二路等干道，連通光谷和廟山、江夏郊區(qū)，這些都相當寬闊，且路面非常平坦?jié)崈簟? 伴隨著政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度的加大，光谷廣場、魯巷購物中心和光電子核