【正文】 位周邊環(huán)境分析：大梅沙海濱度假區(qū)得天獨(dú)厚的海洋資源，東海岸配套齊全的高尚大社區(qū)，風(fēng)格獨(dú)特的酒店式公寓尊貴享受的浪漫之地。（3）服務(wù)責(zé)任在業(yè)主或賓客向酒店或物業(yè)員工提出相關(guān)服務(wù)要求或問詢時，而此服務(wù)內(nèi)容不是其所屬部門工作范疇，任何員工不得推脫冷淡、推卸責(zé)任，而應(yīng)主動、熱情提供力所能及的服務(wù)工作，無法提供相應(yīng)服務(wù)的也應(yīng)主動指引業(yè)主或賓客解決問題的方法和途徑。（2） 各部門具體分工及工作內(nèi)容：前臺禮賓服務(wù)：協(xié)助賓客搬運(yùn)行李、寄存物件、指引客房、各種代辦服務(wù)，租車服務(wù)，海濱社區(qū)往返巴士半小時一次；前臺接待：辦理入住登記、提供問詢、查詢服務(wù)；前臺收銀：辦理退房手續(xù)、外幣兌換，私人保險(xiǎn)箱；前臺總機(jī)：轉(zhuǎn)接電話、留言服務(wù)、叫醒服務(wù)、保密服務(wù)；商務(wù)中心：商務(wù)秘書服務(wù)，傳真、復(fù)印、打字、翻譯、代訂機(jī)票、火車票、安排大小會議；值班經(jīng)理：處理賓客投訴、協(xié)調(diào)酒店部門、管理處對外關(guān)系.客房◆為賓客提供星級酒店干凈舒適的房間；◆負(fù)責(zé)客房室內(nèi)日常清潔衛(wèi)生；◆為賓客提供客房內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù)；◆配合物業(yè)保安維護(hù)公寓內(nèi)樓道的安全巡視工作；◆做好賓客來訪登記工作；◆檢查房間設(shè)施設(shè)備、發(fā)現(xiàn)問題及時向物業(yè)工程部報(bào)修；A物業(yè)管理處與酒店管理相關(guān)總題解決程序（1） 服務(wù)目標(biāo) 所有物業(yè)及酒店員工都應(yīng)樹立“業(yè)主（賓客）至上、服務(wù)第一”的思想，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，創(chuàng)造東海岸公寓服務(wù)品牌。酒店經(jīng)營模式展示會：業(yè)主集中觀摩幻燈片、座談經(jīng)營模式，答疑相關(guān)問題。酒店禮儀接待：由著酒店制服禮賓員引領(lǐng)至專門洽談位。A東海岸酒店公寓管理范圍： 入伙期間酒店公寓管理任務(wù)及具體分工（1） 成立宣傳小組，向業(yè)主宣設(shè)立酒店經(jīng)營模式專室和展臺。注：（1）、專項(xiàng)和特約服務(wù)由酒店管理方協(xié)調(diào)運(yùn)作：（2）、委托代辦服務(wù)：在酒店管理方因人力、物力、技術(shù)方面無法實(shí)施由物業(yè)公司實(shí)施完成，并按具體業(yè)務(wù)情況收取相應(yīng)費(fèi)用。（3）物業(yè)負(fù)責(zé)指揮搬遷車輛出入，安全保衛(wèi)工作。 物業(yè)管理處針對業(yè)主搬遷及酒店家私進(jìn)場 （1）物業(yè)處負(fù)責(zé)公寓開荒清潔，打掃好室內(nèi)外衛(wèi)生、并清掃出道路，業(yè)主室內(nèi)清潔按物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定費(fèi)用，酒店經(jīng)營用房費(fèi)用內(nèi)部進(jìn)行劃轉(zhuǎn)。 物業(yè)管理處針對裝修管理及入?。? 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)對公寓所有裝修項(xiàng)目的監(jiān)督和管理。二者定期召開工作聯(lián)席會議，討論工作矛盾，交流工作心得，統(tǒng)一服務(wù)形象標(biāo)準(zhǔn)、口徑。物業(yè)公司負(fù)責(zé)公寓的安全保衛(wèi)、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，日常工程維修保養(yǎng)及商業(yè)街的日常管理。三、 東海岸公寓日常管理細(xì)則 A、 東海岸公寓酒店管理與物業(yè)管理的關(guān)系A(chǔ)總體概括： 物業(yè)管理和酒店管理為兩個平行、平等的部門，分工不同，協(xié)調(diào)合作。家私材質(zhì)以木料為主，盡量減少使用玻璃材料。價(jià)格計(jì)算:,套房門市價(jià)580元.成本一、人工成本 管理人員(8人) 酒店經(jīng)理1人 大堂經(jīng)理2人 按需16小時在崗服務(wù),需2班.財(cái)務(wù)2人 培訓(xùn)兼人事、行政1人 營銷人員 2人其他人員(18人) 前臺收款2人 16小時前臺收款.前臺登記及電話接聽4人 有管理人員24小時值班.前臺行李生4人 18小時為顧客提供行李服務(wù)客房領(lǐng)班1人服務(wù)人員6人司機(jī)1人2000．00二、行政辦公費(fèi)用4000．00 估算三、日常維護(hù)成本四、營銷成本8000．00 估算五、前期開辦費(fèi)攤銷 七、營業(yè)稅金6651．00%經(jīng)營收益二、 東海岸公寓裝修風(fēng)格及配置說明A、裝修風(fēng)格：亞熱帶海濱休閑度假A設(shè)計(jì)原則：人文、環(huán)保、簡潔、安全A裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：不含家私電器：A款 600800元/m2單房（40m2） 預(yù)算24000元32000元 一房一廳（52m2） 預(yù)算3123000元416000元B款 11001200元/m2單房 （40m2） 預(yù)算44000元52000元一房一廳（52m2） 預(yù)算57000原67600元A基本裝修基本要求：一房一廳單房內(nèi)門推拉門—廳房天花板ICIICI廳房墻ICI或墻紙ICI或墻紙廳房地面復(fù)合實(shí)木地板/地磚復(fù)合實(shí)木地板/地磚陽光室天花板ICI或墻紙—陽光室地面復(fù)合實(shí)木地板/地磚—衛(wèi)生間天花板艾特板吊頂刷防潮涂料艾特板吊頂刷防潮涂料 衛(wèi)生間地面 地磚地磚衛(wèi)生間墻面瓷磚局部貼馬賽克瓷磚局部貼馬賽克衛(wèi)生間潔具（含配件）馬桶、浴缸、洗臉盆 馬桶、浴缸、洗臉盆裝修材料建議說明 建議使用環(huán)保材料（如涂料） 建議使用防火阻燃材料（如地板） 使用耐磨、防潮、防霉、防水、隔音材料（如地磚、地板涂料） 此裝修標(biāo)準(zhǔn)為基本裝修標(biāo)準(zhǔn)，如業(yè)主自行裝修委托代租管需按此基本裝修標(biāo)準(zhǔn)。E．東海岸酒店式公寓運(yùn)行成本測算（按自有16套房計(jì)算）項(xiàng)目月金額(入住率75%)備注收入 按照75%入住率，6間單房，6間套房，單房價(jià)312元/天。D通過滾動發(fā)展的方式，吸引較多的業(yè)主委托代租管，不僅能促進(jìn)東海岸大社區(qū)的日趨成熟，推動?xùn)|海岸社區(qū)的銷售工作的進(jìn)一步展開，逐步樹立物業(yè)公司在酒店或公寓經(jīng)營方面的良好聲譽(yù)，更可提高和擴(kuò)大萬科物業(yè)的品牌效應(yīng)。D利用《萬科周刊》、《萬科會》等內(nèi)部刊物、雜志推廣D利用旅行社、訂房中心推廣、簽定訂房協(xié)議。D利用萬科整體較為完備的網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行推廣（含集團(tuán)、地產(chǎn)、物業(yè)及各分公司），開通網(wǎng)上訂房等功能。D、 酒店公寓項(xiàng)目的市場營銷及發(fā)展方向D成立酒店公寓的市場營銷部門，制定營銷推廣方案，專職負(fù)責(zé)東海岸公寓的營銷工作。C酒店公寓房間經(jīng)營回報(bào)測算（按日租模式）漣濤306房按日租模式 ，總價(jià)為27萬元，購置后長期用于出租，投資回報(bào)分析如下：投資總成本：343,020元(1)、資本金：273,020元；a、一次性房款：27,000元；b、房產(chǎn)證稅費(fèi)：3,020元；(2)、裝修、家私費(fèi)用：67,000元；(3)、電器：3,000元。如業(yè)主的房間裝修及配置均未能達(dá)到酒店式公寓代租管的要求，此類代租管業(yè)務(wù)可由物業(yè)公司的租售中心或物業(yè)管理處承接代租管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：C、 東海岸公寓經(jīng)營測算 結(jié)合東海岸大型社區(qū)的實(shí)際情況以及參考大梅沙片區(qū)其他酒店的價(jià)格擬定價(jià)如下（門市價(jià)）： *C單房：４８０元／天 *C一房一廳：５８０元／天注：＊此價(jià)格結(jié)合周邊地區(qū)的調(diào)查情況并結(jié)合東海岸社區(qū)的整體定位及酒店公寓的現(xiàn)有規(guī)模所定。代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)及本體維修基金，支付代