【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。東海岸酒店式公寓經(jīng)營管理方案目錄：一、 東海岸公寓經(jīng)營定位、模式及測算二、 東海岸公寓裝修風(fēng)格及配置說明三、 東海岸公寓日常管理細(xì)則四、 東海岸公寓裝修設(shè)計(jì)大賽方案五、 東海岸酒店公寓入伙文件一、 東海岸公寓經(jīng)營定位、模式及測算A、 東海岸公寓經(jīng)營定位：精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房為基礎(chǔ)，吸引業(yè)主委托加入，以日租經(jīng)營模式為主。A目標(biāo)市場客源：商務(wù)會議培訓(xùn)、公司休假客源占 ３５％萬科系統(tǒng)內(nèi)含萬科業(yè)主客源占 3５％國內(nèi)外旅行社、訂房網(wǎng)絡(luò)客源占 ２０％旅游及其它散客 １０％B、 東海岸公寓經(jīng)營模式： 經(jīng)營模式：采用酒店式代租管經(jīng)營模式。 會所相關(guān)功能和商業(yè)街的經(jīng)營項(xiàng)目也都需要和酒店公寓的經(jīng)營和業(yè)主的使用配合考慮。達(dá)到業(yè)主，住客，公司的權(quán)益均衡的目的。注：業(yè)主交代租管的房間，必須符合房間設(shè)施及裝修標(biāo)準(zhǔn)要求。如業(yè)主已選擇了原有的裝修套餐，如其它設(shè)施設(shè)備均符合酒公寓的經(jīng)營要求，均可按酒店式代租管經(jīng)營。代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)及本體維修基金，支付代租管的傭金，同時(shí)享有同其他業(yè)主相等的權(quán)益。期間業(yè)主入住自有的物業(yè)，需提前三天通知前臺，不需支付租金和傭金，但要即時(shí)支付50元/天/間的客房服務(wù)費(fèi)。如業(yè)主的房間裝修及配置均未能達(dá)到酒店式公寓代租管的要求，此類代租管業(yè)務(wù)可由物業(yè)公司的租售中心或物業(yè)管理處承接代租管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：C、 東海岸公寓經(jīng)營測算 結(jié)合東海岸大型社區(qū)的實(shí)際情況以及參考大梅沙片區(qū)其他酒店的價(jià)格擬定價(jià)如下（門市價(jià)）： *C單房：４８０元／天 *C一房一廳：５８０元／天注：＊此價(jià)格結(jié)合周邊地區(qū)的調(diào)查情況并結(jié)合東海岸社區(qū)的整體定位及酒店公寓的現(xiàn)有規(guī)模所定。＊此價(jià)格為前臺價(jià)，可根據(jù)季節(jié)及經(jīng)營情況通過不同折扣調(diào)整價(jià)格。C酒店公寓房間經(jīng)營回報(bào)測算（按日租模式）漣濤306房按日租模式 ，總價(jià)為27萬元，購置后長期用于出租，投資回報(bào)分析如下：投資總成本：343,020元(1)、資本金：273,020元；a、一次性房款：27,000元；b、房產(chǎn)證稅費(fèi)：3,020元；(2)、裝修、家私費(fèi)用：67,000元；(3)、電器：3,000元。年物業(yè)費(fèi)用:2567元(1)、物業(yè)管理費(fèi): M2 12月=1815元(2)、本體維修金: M212月=152元(3)、房內(nèi)清潔費(fèi):50元/月12月=600元年租金收入：61828元(1)、全年入住天數(shù)：365天45%（入住率）=164天（較保守估算）(2)、年租金收入：377元/天（六五折價(jià)）164天=61828元客房服務(wù)費(fèi)：164天50元/天= 8200元支付傭金: 6182810%=6182元稅金:61828元12%= 7419元投資凈收益:(1)、按天租賃年凈收益：37460元 = (年租金收入物業(yè)費(fèi)用客房費(fèi)用支付傭金稅金) = 618282567820061827419=37460元(2)、按天租賃年收益率: % = 37460/343,020=%(3)、投資回收期: 注：裝修、家私、電器的價(jià)格為估算。D、 酒店公寓項(xiàng)目的市場營銷及發(fā)展方向D成立酒店公寓的市場營銷部門，制定營銷推廣方案，專職負(fù)責(zé)東海岸公寓的營銷工作。D通過東海岸現(xiàn)場的銷售點(diǎn)，向新老業(yè)主及意向客戶做推廣。D利用萬科整體較為完備的網(wǎng)絡(luò)資源進(jìn)行推廣（含集團(tuán)、地產(chǎn)、物業(yè)及各分公司），開通網(wǎng)上訂房等功能。D利用深圳本地的萬科社區(qū)和各地的分公司社區(qū)的萬科業(yè)主資源進(jìn)行推廣。D利用《萬科周刊》、《萬科會》等內(nèi)部刊物、雜志推廣D利用旅行社、訂房中心推廣、簽定訂房協(xié)議。D待項(xiàng)目運(yùn)作和時(shí)機(jī)較為成熟后再選擇其它有效媒介推廣。D通過滾動(dòng)發(fā)展的方式，吸引較多的業(yè)主委托代租管，不僅能促進(jìn)東海岸大社區(qū)的日趨成熟，推動(dòng)?xùn)|海岸社區(qū)的銷售工作的進(jìn)一步展開，逐步樹立物業(yè)公司在酒店或公寓經(jīng)營方面的良好聲譽(yù)，更可提高和擴(kuò)大萬科物業(yè)的品牌效應(yīng)。并可探討和總結(jié)出一套適合東海岸公寓實(shí)際情況的經(jīng)營管理模式，取得寶貴的管理經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)和儲備酒店管理及相關(guān)領(lǐng)域的人員，為物業(yè)公司開拓新的經(jīng)營領(lǐng)域，為物業(yè)公司在此領(lǐng)域中快速、穩(wěn)步和持續(xù)的發(fā)展做好相應(yīng)的工作。E．東海岸酒店式公寓運(yùn)行成本測算（按自有16套房計(jì)算）項(xiàng)目月金額(入住率75%)備注收入 按照75%入住率，6間單房，6間套房，單房價(jià)312元/天。套房價(jià)377元/天。價(jià)格計(jì)算:,套房門市價(jià)580元.成本一、人工成本 管理人員(8人) 酒店經(jīng)理1人 大堂經(jīng)理2人 按需16小時(shí)在崗服務(wù),需2班.財(cái)務(wù)2人 培訓(xùn)兼人事、行政1人 營銷人員 2人其他人員(18人) 前臺收款2人 16小時(shí)前臺收款.前臺登記及電話接聽4人 有管理人員24小時(shí)值班.前臺行李生4人 18小時(shí)為顧客提供行李服務(wù)客房領(lǐng)班1人服務(wù)人員6人司機(jī)1人2000．00二、行政辦公費(fèi)用4000．00 估算三、日常維護(hù)成本四、營銷成本8000．00 估算五、前期開辦費(fèi)攤銷 七、營業(yè)稅金6651．00%經(jīng)營收益二、 東海岸公寓裝修風(fēng)格及配置說明A、裝修風(fēng)格：亞熱帶海濱休閑度假A設(shè)計(jì)原則：人文、環(huán)保、簡潔、安全A裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：不含家私電器：A款 600800元/m2單房（40m2） 預(yù)算24000元32000元 一房一廳（52m2） 預(yù)算3123000元416000元B款 11001200元/m2單房 （40m2） 預(yù)算44000元52000元一房一廳（52m2） 預(yù)算57000原67600元A基本裝修基本要求：一房一廳單房內(nèi)門推拉門—廳房天花板ICIICI廳房墻ICI或墻紙ICI或墻紙廳房地面復(fù)合實(shí)木地板/地磚復(fù)合實(shí)木地板/地磚陽光室天花板ICI或墻紙—陽光室地面復(fù)合實(shí)木地板/地磚—衛(wèi)生間天花板艾特板吊頂刷防潮涂料艾特板吊頂刷防潮涂料 衛(wèi)生間地面 地磚地磚衛(wèi)生間墻面瓷磚局部貼馬賽克瓷磚局部貼馬賽克衛(wèi)生間潔具（含配件）馬桶、浴缸、洗臉盆 馬桶、浴缸、洗臉盆