【正文】 住物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條的規(guī)定向被告收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的滯納金。對(duì)此，被告朱某辯稱，物業(yè)管理合同簽定時(shí)，DM物業(yè)公司的法定代表人章某同時(shí)又是業(yè)主委員會(huì)的主任，故物業(yè)管理合同無效；維修基金未發(fā)生實(shí)際使用，故無權(quán)收??；電控門安裝后始終開著，未達(dá)到安裝目的，業(yè)主不應(yīng)付費(fèi)。99年2月，新的業(yè)主委員會(huì)將合同延期至2000年11月底。根據(jù)2000年上海市社區(qū)工作會(huì)議“街道居委會(huì)社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會(huì)自治管理”的精神，物業(yè)公司應(yīng)與居委會(huì)協(xié)商，逐步把保潔、保安服務(wù)納入物業(yè)管理的工作軌道中來。關(guān)于社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題，該文規(guī)定了“誰收費(fèi)、誰服務(wù)”和“同一收費(fèi)項(xiàng)目不得重復(fù)收費(fèi)”的原則。【分析解答】滬價(jià)房（1996）第174號(hào)文《上海市商品住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)若干問題的解答》規(guī)定：公有住房的承租人，按全市統(tǒng)一的公有居住房屋租金標(biāo)準(zhǔn)繳納房租，不需要另付管理費(fèi)和電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)。5月起，物業(yè)公司要求夏某另付物業(yè)管理費(fèi)和保安、保潔費(fèi)，理由是小區(qū)由物業(yè)公司提統(tǒng)一服務(wù)。2怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題？【專案簡(jiǎn)介】某小區(qū)的公房承租人夏某長(zhǎng)期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會(huì)交付保安、保潔費(fèi)。但是，由于安裝曬衣架會(huì)帶來高空墜物（如曬衣架被大風(fēng)吹落）等不安全因素，同時(shí)影響建筑物的外觀，對(duì)此，物業(yè)公司應(yīng)做好對(duì)業(yè)主的有關(guān)宣傳工作，講明利弊，引導(dǎo)業(yè)主在裝修時(shí)安裝室內(nèi)曬衣架。怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？【專案簡(jiǎn)介】某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因，要求安裝曬衣架，受到物業(yè)公司的勸阻，由此雙方發(fā)生爭(zhēng)議，高層住宅部分業(yè)主堅(jiān)決要求安裝曬衣架?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)滬房地資（2000）256號(hào)文《關(guān)于恢復(fù)被損房屋承重結(jié)構(gòu)若干問題的批復(fù)》的規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀需符合以下條件：一是不得降低原構(gòu)件的強(qiáng)度；二是不得低于原構(gòu)件的用料標(biāo)準(zhǔn)；三是恢復(fù)原有構(gòu)件的形狀；四是修復(fù)部位的構(gòu)造措施要符合有關(guān)技術(shù)規(guī)定。1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？【專案簡(jiǎn)介】業(yè)主余某在房屋裝修時(shí)擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報(bào)，所在地房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。對(duì)此，房地產(chǎn)管理部門可依照《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》五十八條的規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司作出處罰?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十條的規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施，不得改變使用性質(zhì)。小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司反映，而物業(yè)公司由于每月有400元“租金”收益而對(duì)此睜眼閉眼。但該店主并不依法經(jīng)營，而將該車庫“轉(zhuǎn)租”給一外來人員作為其賭博活動(dòng)的場(chǎng)所。”本案中，造成2樓業(yè)主的損失的責(zé)任人是5樓業(yè)主，而不是物業(yè)公司，因阻撓物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)維修而直接給2樓業(yè)主造成損失的5樓業(yè)主，應(yīng)承擔(dān)損失的賠償責(zé)任?！痉治鼋獯稹俊渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》第三十九條明確規(guī)定：“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。數(shù)天后，因排水管道嚴(yán)重堵塞，污水從2樓業(yè)主的房間中倒灌出來，給其造成嚴(yán)重?fù)p失。接業(yè)主報(bào)修電話后，物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于5樓業(yè)主陽臺(tái)的排水管中。此外，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)沒有履行職責(zé)時(shí)，任何業(yè)主都有權(quán)起訴，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。如果物業(yè)公司和承包酒吧的業(yè)主不停止他們的錯(cuò)誤行為，則業(yè)主委員會(huì)有權(quán)提起民事訴訟，要求物業(yè)公司打開那扇門，同時(shí)要求撤除設(shè)置的酒吧。承包酒吧的業(yè)主所提出的理由也站不腳。按《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行管理活動(dòng)，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。承包經(jīng)營酒吧的業(yè)主則認(rèn)為自己作為業(yè)主有權(quán)使用小區(qū)公共用地。物業(yè)公司對(duì)業(yè)主解釋：關(guān)閉一扇大門，是為了減少閑雜人員進(jìn)入小區(qū)，保證小區(qū)的安全，物業(yè)公司有權(quán)這么做?！睂?shí)際上，物業(yè)公司是將該酒吧承包給小區(qū)內(nèi)的一個(gè)業(yè)主經(jīng)營。1物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？【專案簡(jiǎn)介】一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請(qǐng)廣大業(yè)主從另一扇門中出入?！痉治鼋獯稹繉?duì)于房屋出現(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行交涉。陳先生為此多次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司亦兩次派人前來維修。同時(shí)，幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé)，也應(yīng)對(duì)墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。【分析解答】1997年1月1日起實(shí)施的《上海市建筑物使用安裝安全玻璃的規(guī)定》第五條第八款規(guī)定：易遭受撞擊、沖擊而造成人體傷害的其他部位必須使用安全玻璃；1997年7月1日頒布實(shí)施的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條中規(guī)定，有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)保障物業(yè)使用方便、安全，在發(fā)現(xiàn)住宅共用部位、共用設(shè)備或者公共設(shè)施損壞時(shí)，應(yīng)當(dāng)立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修的規(guī)定。1【問題】誰應(yīng)承擔(dān)該起墜樓事件的責(zé)任？【專案簡(jiǎn)介】98年8月，某小區(qū)業(yè)主林某的幼兒在上樓時(shí)因玩耍不慎，導(dǎo)致身體重心失控，傾倒后撞到位于樓梯口未安裝柵欄的落地窗上，在撞碎了其中一塊原來就有裂痕的僅厚3毫米的玻璃后，墜樓致傷。【分析解答】《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護(hù)的方法、要求、注意事項(xiàng)以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞?！钡脑擁?xiàng)小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。張某與裝潢公司的糾紛，根據(jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十六條的有關(guān)規(guī)定，可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門投訴，也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁?！痉治鼋獯稹恳罁?jù)《上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定》第二十五條“因進(jìn)行家庭居室裝飾裝修過程中或者裝飾裝修后使用不當(dāng)而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由裝飾裝修的委托人負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償；如屬被委托人的責(zé)任，由委托人直接追究被委托人的責(zé)任，并由被委托人承擔(dān)修復(fù)和賠償”的有關(guān)規(guī)定，孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。裝潢公司在施工過程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財(cái)產(chǎn)損失。為此，華某對(duì)原告的財(cái)產(chǎn)損害也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。【分析解答】對(duì)于此案，法院審理經(jīng)審理判定：物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對(duì)房屋樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進(jìn)華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進(jìn)602室陽臺(tái)，因該陽臺(tái)排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。因被告某物業(yè)管理公司未在該號(hào)樓頂平臺(tái)落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同，因該合同是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司兩個(gè)主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)，故法院對(duì)原告提出的解除物業(yè)管理合同的請(qǐng)求不予支持。被告雖在合同中承諾了保安服務(wù)，但這種保安服務(wù)應(yīng)限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求達(dá)到完全根除治