【正文】 所 . ? 一線 ,四點(diǎn) ,多面 .實(shí)用人性化園林 . 169?？膳c內(nèi)部水景 ,景觀軸相結(jié)合 . ? 會(huì)所應(yīng)具備 對(duì)外經(jīng)營(yíng)功能 ,彌補(bǔ)周邊現(xiàn)有樓盤(pán)空白 .利于會(huì)所后續(xù)經(jīng)營(yíng) . ? 其他可設(shè)置配套設(shè)施 : ? 泳池 ? 網(wǎng)球場(chǎng) 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 會(huì)所 : ? 建議設(shè)立 新古典主義 雙會(huì)所 ? 品位休閑會(huì)所 (1200平方米 )—— SPA，桑拿，主題觀景咖啡酒吧等娛樂(lè)休閑為主，前期作為售樓處。 ? 將 樓盤(pán)名稱(chēng) 的 小雕塑 嵌入廣場(chǎng)，增強(qiáng)標(biāo)識(shí)性。 169。 ? 空間分隔可通過(guò)高差、不同材質(zhì)、不同顏色進(jìn)行有效分割。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 售樓處 : ? 建議將售樓處設(shè)于 臨入口處 ,集中綠化帶的休閑會(huì)所內(nèi) . ? 售樓處色彩 .立面感覺(jué)與樓盤(pán) 整體主題 ,風(fēng)格相協(xié)調(diào) ,視覺(jué)舒適感 ,沖擊力強(qiáng) ? 功能分區(qū)： 內(nèi)部分區(qū)包括：接待區(qū)、電子演示區(qū)、展示區(qū)（總體模型區(qū)、單體及建材示范區(qū)、廣告展板展示區(qū)）、簽約區(qū)、休閑廳、銷(xiāo)控及洽談區(qū)。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 方案 2： 小招商 +大銷(xiāo)售 商業(yè)面積 :建議 4000平方米 左右 商業(yè)業(yè)態(tài) :臨街特色商業(yè)街，主要以銷(xiāo)售為主，部分主題性行業(yè)招商，如書(shū)店等。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 項(xiàng)目位置 ,規(guī)模 ,并不具備做大型綜合商業(yè)的可行性 . ? 項(xiàng)目所 包裹地塊 目前的用途不明 ,有拍賣(mài) ,做住宅 ,公建的等等可能性 ,但根據(jù)其兩面臨主干道 ,處于主干道交匯點(diǎn)的 ,規(guī)模偏小的特點(diǎn) ,預(yù)計(jì)做大型綜合性商業(yè)的可能性較大 . ? 根據(jù) 城開(kāi)地塊 位置 ,地形 ,預(yù)計(jì)其不會(huì)做大體量的商業(yè) ,項(xiàng)目有可能成為聯(lián)系大型商業(yè)和城開(kāi)項(xiàng)目 ,后期拆遷住宅項(xiàng)目的 聯(lián)系 點(diǎn) . ? 本項(xiàng)目商業(yè)有可能借助大型商業(yè)的 商業(yè)效應(yīng) ,依靠周邊大規(guī)模住宅群的 商業(yè)需求 ,實(shí)現(xiàn)更大的商業(yè)價(jià)值 . ? 商業(yè)功能定位 : 配套型商業(yè) 169。 169。基本都為零散小臨街鋪面。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 街區(qū)商業(yè)功能分析 : ? 項(xiàng)目臨近武昌的老商業(yè)中心 —— 司門(mén)口商圈 （中低檔服飾用品，休閑運(yùn)動(dòng)，飾物，零散街鋪，中華路餐飲娛樂(lè)為主）和現(xiàn)在武昌最興旺的商業(yè)中心 —— 中南商圈 （中高檔集中型，百貨商場(chǎng)、通訊、音像書(shū)店為主） 商業(yè)氣氛濃。商鋪和車(chē)位價(jià)格未定， 9月底開(kāi)盤(pán)定。臨江大道為卡拉 ok一條街 常陽(yáng)麗江城 臨江大道為商鋪，主入口兩邊為商鋪。 南面朝向好，景觀近，有多個(gè)層次，無(wú)遮擋 北面可營(yíng)造小區(qū)內(nèi)景 西面景觀有遮擋，朝向差 東北面景觀今后將有遮擋，利用性不高，朝向欠佳 武漢氣候差，夏熱冬冷 武漢居民對(duì)朝向敏感 朝向?yàn)榛A(chǔ)條件 景觀為附加利益 朝向 景觀 169。 ? 樓型分布： ? 好位置配好房子的基本原則。部分位置可偏轉(zhuǎn) 1530度，一定程度上顧及東北面景觀。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 樓型配比建議： －－結(jié)合物業(yè)類(lèi)型定位，檔次定位 純高層 中高端，高端 戶(hù)數(shù)比 ： 兩梯三戶(hù)：兩梯四戶(hù) =4： 6 面積比 ： 兩梯三戶(hù)：兩梯四戶(hù) =5： 5 高層，中高層 中端，中高端 戶(hù)數(shù)比 ： 兩梯三戶(hù)：兩梯四戶(hù) =６：４ 面積比 ： 兩梯三戶(hù)：兩梯四戶(hù) =７： ３ 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 兩梯三戶(hù)： ? 三戶(hù)的廳，室均可朝南，通風(fēng)采光卓越，明廚明衛(wèi) ? 私密性，尊貴感，居住密度低 ? 成本高，占地面積大，公攤大，實(shí)用率低 ? 兩梯四戶(hù)： ? 可保證戶(hù)戶(hù)朝南，但通風(fēng)采光性，朝南面難及兩梯三戶(hù) ? 最適宜設(shè)置于正南北朝向，北面有景觀的位置 ? 前面兩戶(hù)宜為小戶(hù)型，收緊，最大程度優(yōu)化后兩戶(hù)的通風(fēng)采光。 169。 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 交通結(jié)構(gòu) ? 原則 :人車(chē)分流 ,通而不暢 ? 周邊樓盤(pán)時(shí)間長(zhǎng)，新盤(pán)檔次中低，因而戶(hù)車(chē)比是達(dá)不到本項(xiàng)目檔次要求的。 ? 一期推出房源以 1１ 0150的主力戶(hù) 型為主 ，一期后期推出部分的 160170， 250300的樓王戶(hù)型 。 ? 一期 6萬(wàn) 平方米，二期 8萬(wàn) 平方米。 169。同時(shí)，結(jié)合地塊集中綠化帶，入口廣場(chǎng)，會(huì)所，配套設(shè)施，實(shí)現(xiàn)幾個(gè)集中性相對(duì)強(qiáng)的景觀節(jié)點(diǎn)，散而不散，增強(qiáng)與建筑的聯(lián)系性和結(jié)合性。不能過(guò)于鮮艷，要能體現(xiàn)歷史感，文化感；而又不能過(guò)于沉重，要有時(shí)代的朝氣和視覺(jué)的舒適度，是能與周邊景觀呼應(yīng)，周邊建筑和諧融合的色彩。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 五 .規(guī)劃建議 ? 建筑風(fēng)格 : ? 新古典主義 ，立面精致優(yōu)雅 , 線性 ,整潔，高貴 .應(yīng)視覺(jué)舒適，不呆板，不浮躁，體現(xiàn)品位與文化。心靈寧?kù)o ,思考。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 四 .主題概念 ? 主題詮釋?zhuān)荷鷳B(tài) , 人文，從容 , 汲取 , 新生 ? 榮耀居住 ? 區(qū)域 ? 景觀 ,生態(tài) ? 符合大眾的審美情趣與向往 ? 精致，細(xì)節(jié)主義，完美主義，獨(dú)到品位 ? 建筑風(fēng)格 ,建筑色彩 ,園林 ,營(yíng)銷(xiāo)包裝 ,展示環(huán)境等全方位營(yíng)造尊貴感和居住自豪感 ? 文化雅居 ? 歷史沉淀，無(wú)可替代，武昌情節(jié) ? 雅而不露，從容，含蓄 ? 天生尊貴，修養(yǎng) ? 散文，形散而魂聚，刻意營(yíng)造的隨意 ? 精神王國(guó) ? 融入 獨(dú)立，容而不融，不容而融。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 ? 物業(yè)管理費(fèi) : ? 周邊的項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以小高層為主 ,物業(yè)管理費(fèi)基本在 1元 /平方米左右 . ? 鑒于本項(xiàng)目的物業(yè)類(lèi)型和檔次 ,品質(zhì) ,建議物業(yè)管理費(fèi) :中高層 /平方米 ,高層 /平方米 周邊項(xiàng)目物業(yè)管理收費(fèi)11 . 20 . 610 . 80 . 50 . 800 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 4尚隆地球村藍(lán)灣俊園常陽(yáng)麗江城 江南明珠園嘉和陽(yáng)光水岸美城清芷園鳳凰大廈周邊項(xiàng)目管理費(fèi)（元/m2.月）169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 ? 靜態(tài)價(jià)格定位 : ? 通過(guò)市場(chǎng)比較法測(cè)算，結(jié)合本項(xiàng)目預(yù)期達(dá)到的品質(zhì) ,在 現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)條件 下，本項(xiàng)目的 靜態(tài)銷(xiāo)售價(jià)格 為： 4600元 /平方米 周邊項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)27003600300035002750 2900340001000202230004000尚隆地球村藍(lán)灣俊園常陽(yáng)麗江城 江南明珠園嘉和陽(yáng)光水岸美城清芷園鳳凰大廈項(xiàng)目名稱(chēng)均價(jià)（元/m2）169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 ? 目前 武漢戶(hù)型發(fā)展的趨勢(shì) 顯現(xiàn)出了一定的緊縮．由盲目求大求全開(kāi)始向求精，求實(shí)發(fā)展 ． ? 本項(xiàng)目定位 于樹(shù)立品牌的精品項(xiàng)目，戶(hù)型尺度上講求舒適性，也應(yīng)強(qiáng)調(diào)戶(hù)型上的高實(shí)用性，功能全面，科學(xué)生態(tài)，人性化，應(yīng)有意識(shí)的提升品質(zhì)，控制總價(jià)． ? 對(duì)于公寓型小戶(hù)型的態(tài)度： 公寓型精小戶(hù)型更適宜在金融，貿(mào)易十分繁榮的核心地帶，規(guī)模較小的項(xiàng)目，功能上易與商住結(jié)合．其購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)以投資客戶(hù)為主，易降低住宅檔次，引起高端客戶(hù)反感．居住人群的混雜和檔次的交雜不利于項(xiàng)目的整體品質(zhì)提升，不建議在本項(xiàng)目中建設(shè) . ? 戶(hù)型定位： ? 結(jié)合本項(xiàng)目定位和客戶(hù)需求 ,建議本項(xiàng)目的主力戶(hù)型定位于 三房戶(hù)型，面積主力定位于 1１０ １５０平方米 . 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 ? 物業(yè)類(lèi)型定位 區(qū)域相對(duì)獨(dú)立，避免人員過(guò)于集中 符合高尚社區(qū)居住者的習(xí)慣 黃埔雅苑 星海名城 純高層 多種物業(yè)類(lèi)型并存 方案２ 方案１ 覆蓋率較高 覆蓋率低 物業(yè)，空間多層次性 滿(mǎn)足不同的居住需求 高檔 中高檔 物 業(yè) 定 位 中高檔 中檔 鮮明 風(fēng)險(xiǎn) 中庸 平穩(wěn) ２ .８的容積率 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 ? 目標(biāo)客戶(hù)群定位 : 企業(yè)私營(yíng)老板 :公務(wù)員 : 高校教師 ,中學(xué)小學(xué)老師 :周邊大型企業(yè)中高層管理人員 :其他=25%:25%:20%:20%:10% :中年為主 :重點(diǎn)關(guān)注大學(xué)以上的高學(xué)歷人群 . : 以 2次及以上置業(yè)為主 ,白領(lǐng)首次置業(yè)為輔 . 2次及以上置業(yè) :首次置業(yè) =75%:25% 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 本案客戶(hù)定位 參考： ? 經(jīng)濟(jì)實(shí)力： 藍(lán)灣俊園 江南明珠園 ? 教育背景 ： 美城清芷園 藍(lán)灣俊園 江南明珠園 ? 區(qū)域范圍： 美城清芷園 藍(lán)灣俊園 常陽(yáng)麗江城 （教育背景） 低 中 高 （經(jīng)濟(jì)實(shí)力） 低 中 高 藍(lán)灣俊園 江南明珠園 鳳凰世紀(jì)家園 美城清芷園 常陽(yáng)麗江城 尚隆地球村 嘉和陽(yáng)光水岸 本案 169。華新水泥、鄂鋼團(tuán)購(gòu)。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 二 .項(xiàng)目分析 片區(qū)內(nèi)主要企事業(yè)單位 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 ? 競(jìng)爭(zhēng)分析 : ? 綜合分析項(xiàng)目周邊現(xiàn)有樓盤(pán) ,以中端為主 ,部分中高端 .藍(lán)灣俊園和江南明珠園為中高端 ,其余為中端 . ? 目前周邊大部分樓盤(pán)都售完 ,部分售完時(shí)間已較長(zhǎng) ,周邊目前在售的新盤(pán)少 ,且規(guī)模都相對(duì)較小 ,檔次中端 ,目前無(wú)在售的中高端 ,高端項(xiàng)目 . ? 舊城改造后 ,緊鄰本項(xiàng)目的多個(gè)地塊被品牌開(kāi)發(fā)商所拿下和關(guān)注 ,預(yù)計(jì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈 ,產(chǎn)品以中高端 ,高端為主 . 169。2022武漢市金地置業(yè)顧問(wèn)有限公司 版權(quán)所有 三 .項(xiàng)目定位 均價(jià) 25003500 均價(jià) 35004800 均價(jià) 2500以下 均價(jià) 4800以上 對(duì)于周邊樓盤(pán)綜合考慮以下因素： —— 價(jià)格 —— 戶(hù)型面積 —— 容積率 —— 建筑規(guī)模 —— 市場(chǎng)口碑 169。 ? 去年到今年本區(qū)域大力度的舊城 ,多個(gè)拆遷