【正文】 。評估法：由專業(yè)地產(chǎn)評估師對樓盤進行全方位的評估后做出定價。根據(jù)其產(chǎn)品與競爭者產(chǎn)品的差異，在競爭者的價格基礎上調(diào)整確定產(chǎn)品定價。一般來說，可變成本是房地定價的下限，上限是顧客所愿意支付的價格。因此，定價策略在房地產(chǎn)營銷中的作用將逐步減弱。六、定價策略目前，由于我國房地產(chǎn)供需結構不盡合理，社會有效需求不足，價格策略的實施在一定程度上可以起到立竿見影的營銷目的，因此市場上的營銷方案仍以價格方案為主。依托朝陽區(qū)原有的教育和醫(yī)療機構。通惠河要經(jīng)過大規(guī)模治理后，才可連通昆玉河成為旅游運河。生態(tài)環(huán)境：環(huán)境污染問題嚴重，高密度的車行交通帶來廢氣、噪音和擁堵；南部的工業(yè)區(qū)造成季節(jié)性空氣污染；舊工業(yè)用地可能隱藏土壤污染。根據(jù)北京市向北發(fā)展的整體趨勢和現(xiàn)代城南面工業(yè)用地的拆遷難度，CBD向北發(fā)展的可能行更大，現(xiàn)代城的邊緣化問題有可能進一步加劇。區(qū)位環(huán)境：CBD鄰近中國的行政中心，以各國駐華使館、跨國公司的中國總部為核心聚集了商務、娛樂、高級零售和餐飲業(yè)，具有明顯的國際化氣氛。地鐵復八線使現(xiàn)代城與國貿(mào)、貴友大廈、塞特中心、恒基中心、東方廣場等北京甲等寫字樓方便連接；建國路—建外大街—長安街主干道，南面的濱河快速通道和東三環(huán)、東四環(huán)快速環(huán)線構成地面城市快速交通網(wǎng)；現(xiàn)代城還處于京通高速路的起點，可以方便連接東南郊區(qū)。東面約1公里為八王墳大型安居工程—通惠家園；北面為錦繡嘉園，中國第一商城等新興公寓；南面為通惠河和待拆遷的重污染工業(yè)區(qū)。我們來看一下現(xiàn)代城的地點選擇：位置：由于北京的土地市場并沒有按市場規(guī)律運作，因此，剛剛進入房地產(chǎn)行業(yè)的中鴻天公司只得到了一個并不很好的位置。由于已經(jīng)具備了較為完備的配套設施，這類位置的價值容易被買家所認同，比如北京的亞運村地區(qū)；其二，與城市規(guī)劃相契合、有升值潛質(zhì)的地段。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀、所處位置、周圍鄰居、進出道路、是否臨街……等等。五、選擇開發(fā)地點一位房地產(chǎn)大亨曾說過： “房地產(chǎn)開發(fā)最重要的因素第一是地段，第二是地段，第三還是地段！” 雖然從營銷學的角度來看，地段只是構成房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個因素，而且其價值概念也在不斷變化，但是，樓盤的地理位置的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以用形成物業(yè)檔次的方法，對居住在小區(qū)的階層給予一定身份的特征——象征性定位。（三）形象定位/象征性定位。這種設計，充分吸取北京傳統(tǒng)四合院的優(yōu)點，提供了一個居住/辦公者的交流和休閑的空間，既照顧到了人的心理舒適度，又降低了辦公人流對居住環(huán)境質(zhì)量的沖擊，避免出現(xiàn)“辦公不像辦公，居住不像居住”的局面。5．空中四合院設計。將標準和工程量大的硬體裝修完成，為業(yè)主提供更便利的入住狀態(tài)，減少了業(yè)主實施裝修的符合和對其他業(yè)主造成的干擾。4．精裝修策略。3．辦公配套設施。同時，現(xiàn)代城還提供了足夠的電話容量?，F(xiàn)代城與網(wǎng)通合作，聯(lián)入一條全光纖IP優(yōu)化通信網(wǎng)，成為中國上網(wǎng)速度最快的主干網(wǎng)絡房地產(chǎn)用戶。以家居為主的住戶可以選擇二樓有多間臥室、面積較大、一樓辦公區(qū)域相對較小的戶型；以辦公為主的住戶可以選擇一樓辦公區(qū)域較大，二樓臥室較小的戶型；此外，還有樓上、樓下均可做辦公用的戶型?，F(xiàn)代城根據(jù)其SOHO的市場定位，設計出既適合居住又可滿足辦公需求的產(chǎn)品，很好的滿足了消費者的需求。（二）功能定位功能是指產(chǎn)品滿足使用者需求的能力。SOHO概念的提出，一下子就吸引了大量消費者的注意，SOHO也成了高端房地產(chǎn)市場上的絕對領導者。因此，對處于起步和發(fā)展階段的公司和一些規(guī)模不大的公司，如廣告公司、設計工作室、律師、建筑師、會計師事務所、住京辦等，買一套SOHO既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。3．SOHO替代了小公司和住京辦事處對寫字樓的需求?，F(xiàn)代城在進行規(guī)劃時，雖然北京市的居家辦公者人數(shù)還較少，主要是作家、自由攥稿人、軟件開發(fā)人員等，但一個房子從規(guī)劃設計到建成交付使用大約需要兩年半或更長的時間，現(xiàn)代城的決策者在設計時考慮了3年后市場需求的變化，即北京的居家辦公者將日漸增多的趨勢。目前有2．越來越多的人選擇居家辦公?，F(xiàn)代城采取這一定位的主要原因是：1．在網(wǎng)絡時代，互連網(wǎng)的普及使居家辦公成為可能。市場定位的實質(zhì)是公司向目標顧客提供那些有別于其他產(chǎn)品的差異。因此，房地產(chǎn)定位并不是住宅、寫字樓、別墅等的簡單劃分，而是對房地產(chǎn)市場進行的有效細分?？梢哉f定位準確，房地產(chǎn)項目就成功了70％。貸款購房成為絕大多數(shù)客戶的選擇。房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮到消費者的層次性和差異性，正確選擇目標市場，制定營銷策略，才能開發(fā)出滿足消費者需求的住宅。住宅是人們最重要的生存和生活場所。三、消費者購買行為分析消費者是房地產(chǎn)商品的直接購買者和使用者。而房地產(chǎn)銷售中介商能為商品房買、賣雙方節(jié)省時間和精力，可以是購房者在便利的時間和地點去選擇，提高消費效益，又可以使企業(yè)集中精力，專心致志搞開發(fā)。這幾年，作為經(jīng)紀商的銷售中介商發(fā)展迅速。（五）中介商分析房地產(chǎn)中介是市場經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，是房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、流通和消費中不可缺少的媒介和橋梁，在房地產(chǎn)市場正扮演越來越重要角色。過分依賴一家或少數(shù)幾家供應商，風險較大，容易受供應商的影響與制約。對于一個開發(fā)商來說，供應商可能是十幾家甚至幾百家，企業(yè)不可能面面俱到均衡地予以協(xié)調(diào)，因此可根據(jù)供應商在開發(fā)商營銷活動的重要性劃分等級，集中精力，確保重點，兼顧一般，協(xié)調(diào)管理。房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)是連續(xù)進行的，即使只開發(fā)某項工程，由于其開發(fā)周期長，資源耗用量大的特點，資金、原材料、設備、勞務等供應也必須是長期的、連續(xù)的，因此開發(fā)商應和供應商保持密切的聯(lián)系，及時了解和掌握供應商的變化動態(tài)，采取相應措施，使資源的供應在一定的價格和質(zhì)量要求下得到穩(wěn)定、切實的保證。（四）供應商分析供應商是指向房地產(chǎn)開發(fā)商提供所需資源的企業(yè)和個人，包括提供土地（地主）、建筑設計方案（設計單位）、原材料、設備（材料設備供應商）、施工和勞務（施工企業(yè)）和資金（銀行）的供應方。如萬科和光大的品牌概念，華遠雄厚的資本實力，萬通和中房的務實作風，北辰的明星樓盤策略，中鴻天（現(xiàn)代城）和天鴻的創(chuàng)新精神，等等。識別競爭者并加以研究，是非常必要的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須識別競爭者，并對競爭對手進行認真全面的分析，密切注視競爭對手營銷策略的細致變化，學習和借鑒其成功的做法。（四）競爭對手分析競爭是市場經(jīng)濟的基本特征，競爭對手是房地產(chǎn)企業(yè)進行營銷活動所不可避免的。目前，市場上的樓盤以塔樓為主，設計新穎、精巧，突破傳統(tǒng)，像萬科星園的蝶式、陽光100的楓葉式；多層住宅由于數(shù)量少，銷售情況較好。銀行對個人購房的支持使經(jīng)濟適用房成為市場上的主流產(chǎn)品，政府也通過減免稅收等優(yōu)惠措施扶持國營企業(yè)空置商品房降價為經(jīng)濟適用房，30004000元/平方米的項目倍受追捧，給中高檔房地產(chǎn)項目造成較大沖擊，使樓市整體均價較去年呈下降趨勢。由于我國金融業(yè)受政府的嚴格管制，所以政府對按揭貸款的供應額度的限制，以及提高按揭利率和執(zhí)行更加謹慎的房產(chǎn)和個人信用的評估和管理政策都會影響房地產(chǎn)市場的需求。政府對個人消費貸款的政策。目前中央及地方政府對房地產(chǎn)業(yè)征收的稅目及費用有：1）公司稅；2）營業(yè)稅（5%），城市維護建設稅（營業(yè)稅的7%）；教育附加費（營業(yè)稅的3%）；土地曾值稅；所得稅；3）交易稅費：契稅（4%）、印花稅（%）等。政府稅收。資質(zhì)認定（市場準入）， 立項審批，規(guī)劃審批，工程許可，產(chǎn)品標準(建筑規(guī)范)，竣工驗收，銷售許可等都直接間接地影響房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。另一方面，城市發(fā)展規(guī)劃經(jīng)常會由于具體的情形做出推遲或變更，造成對房地產(chǎn)業(yè)的資本風險。政府的城市發(fā)展規(guī)劃。一方面，政府通過各項稅費會