【正文】 7. 辦公室的盆栽須每周更換一種。5. 辦公室的電腦、門窗、地板、書櫥等每星期須擦洗兩次。3. 要做到地板干凈，無碎紙片等物品；桌面的文件要擺放整齊，無雜亂；茶具要清洗干凈，擺放整齊；花盆要擦干凈并予盆栽澆水。辦公室管理制度1. 領導辦公室家私的維護、室內清潔及花卉的擺放由專人負責。? 檔案銷毀時，由綜合部派二人以上進行監(jiān)銷并在銷毀清冊上簽名。? 檔案通過鑒定，要求達到劃定保管期限準確，保管單位質量達到標準規(guī)定，鑒定中發(fā)現(xiàn)檔案不準確、不完整，單位應及時責成有關人員和部門負責修改、補充。? 凡是在一定時間有利用的檔案分別長期或短期保存。? 對到期檔案提出存、毀意見。檔案鑒定和銷毀? 檔案鑒定工作由檔案小組負責進行，鑒定小組由綜合部主任、檔案員和有關業(yè)務管理人員組成，日常的鑒定工作由檔案員負責。? 借閱者在歸還檔案時必須填寫檔案利用效果記錄。? 借出和歸還檔案時，應辦理清點手續(xù)，由檔案員和借閱者當面核對清楚。? 要愛護檔案，不得丟失。? 管理處人員查閱檔案，須辦理登記手續(xù)。? 檔案資料室需做好防盜等設施。必要時采取復制、拷貝。? 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖入庫，要認真檢查其修改、補充情況，底圖存放以平放為宜。檔案資料的保管? 所有檔案資料均由綜合部管理。? 下級單位送來參閱的簡報、情況反映、不應抄報和不必備案的文件材料。? 參加非主管單位召開的會議不需要貫徹執(zhí)行和無查考價值的文件材料。? 未經(jīng)會議討論和領導審閱、簽發(fā)的未生效文件、電報草稿、一般性文件的歷次修改稿（重要法規(guī)性文件、定稿除外）、鉛印文件的各次校對稿（主要領導親筆修改稿和負責人簽字的最后定稿除外）。? 上級機關任免、獎懲非管理處工作人員的文件、普發(fā)供參閱、不辦的文件材料。 ? 重要的和利用頻繁的文件材料可歸檔一式兩份或適當增加其歸檔份數(shù)。? 各項管理工作形成的文件材料，在翌年上半年內，要將應當歸檔的文件材料組織保管單位，由各職能部門負責人審定后，向檔案部門歸檔。歸檔時間? 文書檔案在第二年上半年內歸檔。? 案卷題名應確切反映卷內文件內容，并區(qū)分保管期限。? 歸檔的文件必須是原件。? 歸檔的文件材料要完整齊全。? 專項檔案的歸檔范圍，包括各部門在專門業(yè)務活動中形成的各種檔案，如：會議檔案、聲像檔案、紀檢檔案、審計檔案等。檔案管理制度文件材料的歸檔范圍? 文件檔案的歸檔范圍，各部門在公務活動中形成的公文、電報、薄冊、圖表、書信、日記、會議材料等內容。8. 凡需復印、打印、發(fā)傳真，統(tǒng)一由綜合部簽批，方可執(zhí)行。6. 嚴禁因私打電話閑聊，禁止撥打“聲訊”服務臺。凡領用價值達100元以上的文具，必須登記個人卡片，辭工或被辭退時要交還原件，損壞照價賠償。3. 各部門要愛護公共財產(chǎn)，如有遺失或損壞，則根據(jù)實際情況，由該負責人或使用人負責按折價賠償。所有辦公設備的責任人為該設備所在部門的主要負責人。辦公用品包括紙、筆、筆記本、各種表格、計算器、直尺、文件夾、文件筐等。辦公物品管理規(guī)定1. 辦公物品分辦公設備設施和辦公用品兩大類。? 若員工未按規(guī)定著裝或不佩戴工作牌上崗，則按管理規(guī)定處理。2. 員工服裝分類和配發(fā)標準：? 員工服裝按季節(jié)分夏裝、春秋裝和冬裝三類，按季節(jié)配發(fā)。? 員工著裝應整潔、規(guī)范，不得敞口、歪斜、系扣不整。12. 違反管理規(guī)定，或無故不完成值日衛(wèi)生工作任務者，按管理處的有關規(guī)定處理。10. 宿舍維修及水電維修，請與工程部聯(lián)系。不隨便亂拉亂接電線、插座，人離熄燈、斷電源，發(fā)現(xiàn)火災隱患應及時報告管理處領導。7. 保安員晚上有事外出必須經(jīng)有關領導批準，且在23點前返回宿舍。5. 每天必須安排一人打掃室內外衛(wèi)生，以保持宿舍清潔。3. 保持宿舍安靜，不得大聲喧嘩，同事之間不得以任何借口爭吵、打架。員工宿舍管理規(guī)定1. 自覺養(yǎng)成良好的社會公德和衛(wèi)生習慣，保持宿舍的良好秩序及衛(wèi)生環(huán)境。管理處提出的臨時培訓要求由綜合部統(tǒng)籌安排。? 特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員將獲得的等級證、操作證和畢業(yè)文憑、職稱證書交管理部認可，并將復印件存入培訓檔案內。7. 特殊工種和業(yè)務專業(yè)人員的培訓? 司機、電工、電梯、焊工、管道工特殊工種人員需經(jīng)市有關部門培訓、年審，獲得相關工種的等級證、操作證。外部培訓是接受市、區(qū)有關主管部門通知要求，或按管理處經(jīng)理和各部門提出的培訓計劃要求，參加內部培訓以外的培訓項目。b 具體培訓計劃內容如下：? 接受培訓的崗位、工種、人員；? 培訓內容和項目（專業(yè)知識和技術、質量教育、規(guī)章制度等）；? 實施各種培訓的方法（自學、內培、外培）；? 培訓時間及講課人（有專業(yè)技術資格）；? 培訓考試方式（口試、筆試、實際操作、工作鑒定）；c 培訓項目的負責人；? 內部培訓和外部培訓由綜合部統(tǒng)籌組織安排，自學和實際操作的培訓根據(jù)實際情況安排。5. 新員工經(jīng)上述培訓，鑒定合格后，可正式上崗工作，由綜合部辦理試用期轉正手續(xù)。? 崗位培訓：崗位職責、專業(yè)技術的培訓。? 綜合部按照“年度培訓計劃”組織培訓。? 工程部負責提出本年度維修工等技術人員的培訓要求。培訓制度1. 培訓目的? 通過培訓，使員工牢固掌握本崗位必須具備的專業(yè)知識、技能，提高員工整體素質，確保所有員工均能嚴格按ISO9001質量體系標準完成本崗位工作，保證物業(yè)管理服務質量。? 手續(xù)辦完后交綜合部審核，并經(jīng)管理處經(jīng)理審批同意后，到財務辦理結算手續(xù)。? 管理處有權按有關規(guī)定辭退員工，相關部門應做好辭退員工的思想工作。? 填寫《員工登記表》，復印本人相關證件交綜合部存檔。? 綜合部根據(jù)員工文化程度及技能等級的高低，確立其工資與待遇，經(jīng)管理處經(jīng)理審核后，報公司批準。招聘及辭退（離職）規(guī)定1. 員工招聘規(guī)定? 管理處按崗位編制所需人員數(shù)量計劃，上報本公司。未經(jīng)批準，員工不得向外界傳播或提供有關管理處之任何資料，管理處的一切有關文件和資料不得交給無關人員。12. 不酗酒，不打架斗毆，不參與黃、賭、毒等違法行為、不參與邪教組織、與不良現(xiàn)象作斗爭。做到不隨地吐痰，不亂丟雜物，不講臟話、粗話，不損壞公物，不亂停放車輛。要保持辦公室和其它管理用房的清潔衛(wèi)生。對業(yè)主和同事要面帶微笑，多用敬語，“請”、“謝”字不離口；在辦公區(qū)間不大聲喧嘩；所有外來電話，務必在三響之內接答；接電話時先說“您好”，報單位；對業(yè)主，實行首問責任制，不得推卸工作，不講“不知道”、“不是我的事”；要注意稱呼業(yè)主姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“小姐”、“女士”，杜絕“喂”字稱呼。男員工發(fā)型整齊，不留長發(fā)、長胡須；女員工以淡妝為宜。9. 講究儀表，樹立文明健康的形象。8. 遵守勞動紀律，不遲到、不早退、不曠工。6. 提倡勤儉節(jié)約，自覺地為管理處增收節(jié)支。4. 自覺維護管理處聲譽，提倡部門之間、員工之間真誠合作的精神，高效率地為業(yè)主排憂解難，急業(yè)主之所急，不互相推諉、扯皮。2. 熱愛物業(yè)管理工作，努力鉆研物業(yè)管理專業(yè)技術知識，認真、及時地完成本職工作。? 清潔綠化管理員現(xiàn)場跟蹤檢查，確保操作正確。8. 消殺工作的管理與檢查? 消殺工作前，清潔綠化管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應注意的安全事項。? 檢查室內和污水井、無害蟲出現(xiàn)。7. 消殺工作標準? 檢查倉庫或地下室，目視無明顯蚊蟲在飛。5. 投放鼠藥必須在保證安全的前提下進行，必要時掛上明顯的標識。3. 消殺區(qū)域包括：武船重工公寓項目樓梯口、梯間及周圍公共部分、各單位辦公室、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉站等室外公共區(qū)域及員工宿舍和食堂。衛(wèi)生消殺管理制度1. 清潔綠化管理員應根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。5. 垃圾車撒落在皇明集團項目內的垃圾由垃圾清運人員負責掃凈。? 每天應對垃圾中轉站進行一次消殺工作。3. 清潔班人員應負責垃圾中轉站周圍的衛(wèi)生，保證垃圾中轉站里的垃圾存放齊整，地面無散落的垃圾。清潔工應在規(guī)定時間收集垃圾桶內的垃圾并轉運至垃圾中轉站。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運送途中應加以遮擋，防止垃圾掉落或飛揚引起二次污染。 11. 在維修完成后，由管理員不定期進行抽查回訪。9. 維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場時，應禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。8. 確認一切正常后，維修工應禮貌地請業(yè)主在《維修服務通知單》上簽名確認?；謴透魑锲返脑玻ㄎ恢茫?。6. 維修工作完成后，維修工應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑料袋內，大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱等）要搬到附近的垃圾桶邊上。5. 維修工進行維修時，要把有影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報紙等）。4. 維修工進入現(xiàn)場維修時，應進行仔細檢測，判斷出發(fā)生故障的原因。2. 維修工到現(xiàn)場后，要做到：? 自覺維護管理處及業(yè)主的權益，不做損害管理處名譽的事情；? 不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地向工程部匯報并請求支援解決。8. 回訪中，對業(yè)主單位的詢問、意見，不能當即答復的，應告知預約時間答復。6. 相關職能部門應定期對業(yè)主進行回訪。4. 對業(yè)主的誤解，應進行必要的耐心解釋。業(yè)主意見調查應列明業(yè)主對以下方面的滿意程度：? 供電管理? 供水管理? 消防管理? 保安管理? 清潔管理? 綠化管理? 公共設施維護管理? 公用設備維護管理? 維修服務? 服務態(tài)度2. 管理處對回收的意見表進行統(tǒng)計分析，并將結果按調查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項滿意率、業(yè)主對物業(yè)管理的意見（共性的意見）等統(tǒng)計后書面報告管理處經(jīng)理。6. 對業(yè)主的投訴，應即時作出分析總結，對反復出現(xiàn)的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發(fā)生類似問題。由管理處經(jīng)理作出處理決定。3. 各責任部門按照業(yè)主投訴的內容，安排相應人員解決問題，并將結果反饋給值班監(jiān)控室。投訴處理和分析制度1. 凡職工對管理處管理、服務方面的投訴，不論采取何種方式（如信函、電話或面談），均需進行接待、記錄，然后按照投訴內容通報給各相關責任部門，各責任部門應做好相應記錄。? 使用人需安裝水表，并接入管理處指定的用水接口。? 對不聽勸阻的違章施工行為，可停止供電，以防止事故發(fā)生。? 有權對業(yè)主單位進行巡視檢查。? 直接將電線插入插座的用電行為。4. 禁止以下行為：? 亂拉亂接電線。? 不超出供電負荷量允許范圍。? 電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭、插座。2. 臨時用電管理規(guī)定? 凡施工所使用的電動設備、工具及電線等器材，必須符合國家有關產(chǎn)品質量規(guī)定和安全要求。? 申請人或單位必須提供操作人員的上崗證復印件，每人一證。? “臨時用電計劃申請表”中，應列明所使用電動設備的名稱、功率和數(shù)量。6. 任何單位和個人不得損壞或挪用公用設施、設備。4. 武船重工公寓項目內的設備、設施損壞，須及時修理和更換。2. 公用設施、設備標識系統(tǒng)規(guī)范完整、準確無誤。對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設施進行驗收，驗收結果也記錄在《驗收交接記錄表》中。b) 設備驗收驗收的條件是設計圖紙與設備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合；設備或系統(tǒng)的技術性能應與設計要求符合，檢查結果記錄在《驗收交接記錄表》中。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同業(yè)主單位簽字生效，將全部檔案資料移交給管理處存檔。管理處負責人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進行正式移交，并辦理有關手續(xù)。驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收評定意見書，呈交武船重工公寓項目。驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設計和施工要求編制驗收計劃，按國家《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》，根據(jù)項目設計要點、竣工圖、設備清單、所有設施設備出廠合格證書、設備調試運行記錄、試驗報告等進行驗收。 驗收前的準備工作物業(yè)接管驗收是由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進行的樓宇物業(yè)驗收和移交工作。能做好節(jié)假日擺花、會議擺花、重要接待布置、領導辦公室綠化工作，全年無重大工作缺陷導致的客戶投訴能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。1重大活動安管協(xié)管無重大責任事故1能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務5環(huán)境管理部做好供方的選擇與合同簽署、根據(jù)大廈實際制定合理的清潔養(yǎng)護、綠化消殺措施并組織有效實施監(jiān)督供方人員樹立良好的崗位形象，精神飽滿，操作規(guī)范，舉止文明。切實做好保密工作、全年無重大泄密責任事件發(fā)生。消防監(jiān)管到位，設備保養(yǎng)良好。停車場管理有序，嚴格執(zhí)行停車場巡邏制度能指揮、疏導車輛有序停放，保障道路暢通。能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務4安管部樹立良好的崗位形象，安全管理人員精神飽滿，姿態(tài)端正，動作規(guī)范，舉止文明。能按要求及時抽查設備設施運行、保養(yǎng)及維修記錄督促不合格員工整改。3工程部制定的物業(yè)之保養(yǎng)、修繕及改造工程計劃合理，規(guī)范，并能嚴格按計劃執(zhí)行。能根據(jù)質量體系文件的要求，按時組織管理處的管理內檢與改進。各項事務服務響應及時，特殊情況不能及時提供的要有對客戶的情況說明，與服務提供時間的明確回復。能及時高效完成客戶及公司臨時交辦事務。管理處各項費用賬目清晰，預算控制良好。各崗位工作標準序號崗位工作標準1項目經(jīng)理制定的各項管理制度方案合理，規(guī)范，并帶頭嚴格執(zhí)行。4. 做好消防器材、設備的檢查（每月一次），保證設備處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警可以及時投入使用。2. 認真學習有關消防知識，掌握各種消防器材操作技術及使用方法。11. 完成領導指派的其他任務。9. 及時制止物業(yè)范圍內踐踏草地、亂散發(fā)廣告、撿垃圾等閑雜違章人員的不良行為。7. 發(fā)現(xiàn)火警時，立即組織撲滅，并迅速報警。5. 發(fā)現(xiàn)偷盜、流氓等違法犯罪分子，應即刻擒獲。3. 巡邏中聞到異味，聽到可疑聲響，需立即查明情況并報告。2. 檢查電線