【正文】 城市 可 建設(shè)用地，其中主要為口岸設(shè)施用地及其相應(yīng)配套設(shè)施用地 。本次規(guī)劃根據(jù)《深圳市城市總體規(guī)劃》及《深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃》，以及發(fā)展需要，將該片區(qū)功能定位為深圳市中部重要的客貨運(yùn)口岸，以口岸設(shè)施用地為主的城市特殊功能區(qū)。 規(guī)劃目標(biāo)及功能定位 隨著羅湖口岸通行能力的日趨飽和，深圳市中心的日趨西移，以及深圳地鐵的實(shí)施，皇崗口岸未來不僅仍為深圳市主要的貨運(yùn)口岸，而且還將成為重要的客運(yùn)口岸，在深港兩地客貨交流中繼續(xù)發(fā)揮重要作用。已批規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的住宅建筑面積 萬平方米，加上市規(guī)劃委員會會議批準(zhǔn)的住宅建筑面積 萬平方米，共計住宅建筑面積 萬平方米。在建筑群和空間處 理上力求統(tǒng)一中富于變化，以主體建筑的組合關(guān)系形成完整的生活空間。其余用地徹底改造，分期實(shí) 深圳市福田 03T3 號片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 12 施。 （ 2） 《深圳市福田分區(qū)規(guī)劃（ 199820xx）》 該規(guī)劃確定本地區(qū)以生活居住及配套服務(wù)設(shè)施為主，居住人口容量為 萬人，建筑總量為 萬平方米，毛容積率 。 （ 3） 注重上層次規(guī)劃的指導(dǎo)和延續(xù)性，并結(jié)合實(shí)際情況合理布局、適度開發(fā)，促進(jìn)本地區(qū)的可持續(xù)健康發(fā)展。 規(guī)劃原則 （ 1） 優(yōu)先處理口岸內(nèi)外交通組織和內(nèi)部道路與城市道路網(wǎng)的銜接，以保證口岸的高效運(yùn)行。 口岸形象問題 漁農(nóng)村片區(qū)未來作為香港由落馬洲 進(jìn)入內(nèi)地的門戶，其現(xiàn)有景觀不但與大都市的形象不相符，同時也嚴(yán)重降低了口岸的形象。 由于福田區(qū)的市政管線仍處于完善之中，本地 區(qū)內(nèi)生活污水處理率不是很高，較多的居住生活污水直接進(jìn)入附近河流，最終 導(dǎo)致深圳河與福田河的有機(jī)污染嚴(yán)重。 環(huán)境問題 廣深高速公路為深圳市主要的對外交通干線， 濱河大道是貫穿深圳市東西的重要干道，車流量較大，加之沿線沒有必要的高 強(qiáng)度工程隔音 設(shè)施，導(dǎo)致沿線居住區(qū)的臨街段噪音嚴(yán)重超標(biāo)。 目前出入境檢驗(yàn)通道的通行能力有限，加上緩 沖停車場容量不足，常使等候出境的貨車堵塞至皇崗立交，干擾正常的城市交 通和附近居民的生活。因此以現(xiàn)狀已建、已批居住建筑總量來看，本地區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到 31000 人，大大突破分區(qū)規(guī)劃所確定的 萬人 。此外，已批規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)的住宅建筑面積 萬平方米，加上市規(guī)劃委員會會議批準(zhǔn)的住宅建筑面積 萬平方米，共計住宅建筑面積 萬平方米。從現(xiàn)狀建設(shè)情況來看，居住建筑（包括已封頂未交付使用的居住建筑）已達(dá) 萬平方米，約可容納 16000人。 （ 4）燃?xì)夤こ滔到y(tǒng) 本地區(qū)外圍北側(cè)的濱河大道、西南側(cè)的國花路 均有現(xiàn)狀 DN200 的市政燃?xì)飧晒?，本地區(qū)內(nèi)部的主要道路及小區(qū)路也已敷設(shè)了燃 氣管道，管徑為 DN100～ DN200，管材為無縫鋼管。 ③電信管孔：本地區(qū)內(nèi)部分道路已敷設(shè)有市政 通信管道。 （ 3）通信工程系統(tǒng) ①市話及數(shù)據(jù)來源：本地區(qū)現(xiàn)狀市話及數(shù)據(jù)業(yè) 務(wù)由片區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀皇崗目標(biāo)局提供 。 ③市政電纜溝：目前本地區(qū)內(nèi)部分道路上沒有 市政電纜溝，現(xiàn)有的市政電纜溝缺乏系統(tǒng)化，很難滿足以后負(fù)荷增長和架空線 電纜化的要求。 （ 2）電力工程系統(tǒng) ①電源：本地區(qū)的 10KV 電源主要由位于本地區(qū)北面的崗廈 110KV 變電站提 供，崗廈變電站現(xiàn)裝機(jī)容量為 3*50MVA。 ③ 加油站 目前，在落馬洲大橋環(huán)形引橋北側(cè)有一皇崗口 岸內(nèi)部的加油站，建筑面積為 660平方米，能基本滿足出入境車輛的需求；但皇 崗口岸外缺乏加油設(shè)施，尚不能滿足發(fā)展需要。 ② 停車場（庫） 本地區(qū)的停車場主要集中在口岸區(qū)內(nèi)，有公交 停車場、的士停車場、社會停車場以及為過境貨車服務(wù)的緩沖停車場各一處。 （ 3）交通設(shè)施現(xiàn)狀 ① 公共交通 裕亨路盡端設(shè)有 203 路大巴、 401 路中巴站點(diǎn)（漁農(nóng)村站）。 區(qū)內(nèi)交通 區(qū)內(nèi)主要由福田南路和同慶路完成南北的交通 ，由濱河路進(jìn)入市區(qū)。車輛由東 側(cè)高架橋進(jìn)入車庫，經(jīng)西側(cè)高架橋駛出車庫，由福田南路進(jìn)入市區(qū)。香港 私家車由落馬洲大橋入境，進(jìn)入北引橋通過北 側(cè)的高 深圳市福田 03T3 號片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 9 架橋進(jìn)入 1 號、 2 號停車庫；返港時由落馬洲環(huán)形引橋進(jìn)入落馬 洲大橋出境。目前，旅客通行量沒有達(dá)到原先設(shè)計規(guī)模。 公共客運(yùn)交通 出入境的客車主要是利用廣深高速公路。另外，由于高速公路的收費(fèi)管理等原因，使從口岸出 入境的車輛只有 20%左右走高速公路，與原先設(shè)想的 80%相去甚遠(yuǎn)，其余車輛都從城市道路上分散出去 ， 致使口岸周邊的城市道路的壓力增大，常有堵車現(xiàn)象，給城市交通、居民日常生活、城市環(huán)境帶來不利影響。 貨檢能力雖在近年有所提高，但仍滿足不了與 日俱增的貨車流量的需求。 ② 皇崗 口岸區(qū)內(nèi)交通現(xiàn)狀分析 皇崗口岸區(qū)內(nèi)交通分為四個部分：貨運(yùn)交通部分、客運(yùn)交通部分、私車交通部分和內(nèi)部交通部分。一到晚間有很多貨柜車在裕亨路上沿路停放。目前，天澤花園剛建成，海悅?cè)A城尚未完工，居民還沒入住，國花路作 為本片區(qū)的唯一出入口目前仍能滿足漁農(nóng)村及皇崗碼頭的交通需求。其中福田保稅區(qū)的一號專用通道將漁農(nóng)村片單獨(dú)隔離出來，僅在裕亨路上留有一出入口，形成袋形交通；天澤花園也被圍墻與口岸區(qū)分開，其開口面向國花路，同時與漁農(nóng)村的聯(lián)系又被一號專用通道阻斷；口岸區(qū)內(nèi)的道路則自成一體。 表 7：皇崗口岸地區(qū)外圍及區(qū)內(nèi)道路現(xiàn)狀一覽表 路名 走向 路段長度（ m） 紅線寬度（ m） 說明 外圍路 廣深高速公路 南北 1489 120 雙向六車道，機(jī)動車專用 濱河路 東西 731 105 雙向六車道，機(jī)動車、 非機(jī)動車分行 國花路 東西 146 24 雙向四車道，機(jī)動、 非機(jī)動車混行 區(qū)內(nèi)路 福田南路 南北 1004 31 雙向四車道，機(jī)動、 非機(jī)動車混行 同慶路 南北 260 34 雙向四車道，機(jī)動、 非機(jī)動車混行 皇崗路 東西 385 29 雙向四車道，機(jī)動、 非機(jī)動車混行 裕亨路 東西 400 13 機(jī)動、非機(jī)動車混行 合計 4415 — — （ 2）交通現(xiàn)狀分析 本地區(qū)外圍道路交通狀況整體良好，但通過皇崗口岸出入境的貨柜車給皇崗立交以南部分的外圍道 路帶來一定的壓力。區(qū)內(nèi)道路網(wǎng)密度 公里 /平方公里。本地區(qū)內(nèi)部的市政道路有裕亨路、同慶路、福田南路和皇崗路（詳見表 7）。出入境交通主要通過落馬洲大橋銜接，此外，本地區(qū)南部有福田保稅區(qū)一號專用通道與福田保稅區(qū)相連。 道路交通現(xiàn)狀 （ 1）道路系統(tǒng)現(xiàn)狀 深圳市福田 03T3 號片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 8 本地區(qū)外圍道路主要有廣深高速公路和濱河路，分別為城市主要的對外通道和城市快速路。 （ 7）商業(yè)設(shè)施 本地區(qū)內(nèi)漁農(nóng)村有一綜合市場，無獨(dú)立用地；口岸生活區(qū)內(nèi)有肉菜市場 2 個，另外還有口岸肉菜市場在建。另在福田郵政分局處設(shè)有口岸公安分局一座。 （ 4）行政管理設(shè)施 本地區(qū)內(nèi)行政管理設(shè)施較少 ,只有一個居委會 (漁農(nóng)村居委會 )。 （ 3）文娛體育設(shè)施 本地區(qū)內(nèi)沒有獨(dú)立占地的文娛體育設(shè)施用地。 （ 2）醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 本地區(qū) 內(nèi)僅在皇崗口岸生活服務(wù)區(qū)設(shè)有一所醫(yī)院，漁農(nóng)村內(nèi)只有一門診部。其中裕亨幼兒園為民辦幼兒園，無獨(dú)立用地， 戶外活動場地也不完善。 皇崗口岸地區(qū)現(xiàn)狀配套設(shè)施詳見表 6，統(tǒng)計時間 20xx 年 12 月。 三 類 建 筑 86, 磚混結(jié)構(gòu) ,造型較差或臨時建筑。 表 5：建筑質(zhì)量情況一覽表 建筑質(zhì)量類別 面積（平方米） 比例（ %） 簡單描述 一 類 建 筑 445, 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ,造型美觀 ,近期建成或?yàn)槌善_發(fā)的。 表 4：現(xiàn)狀各類建筑情況一覽表 建筑物類別 建筑面積（萬平方米） 比例（ %） 居住建筑 居住配套建筑 商業(yè)建筑 辦公建筑 口岸建筑 其它配套建筑 合計 （ 2）建筑質(zhì)量評估 根據(jù)本地區(qū)內(nèi)建筑質(zhì)量及周邊環(huán)境，對區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀建筑進(jìn)行質(zhì)量評價，可分為以下三類： 一類建筑：建筑質(zhì)量良好、環(huán)境較好、配套設(shè)施完善的建筑，主要包括近期建成的天澤花園、海悅?cè)A城、皇城廣場、部分口岸設(shè)施以及九十年代成片開發(fā)的皇崗口岸生活區(qū)、裕亨花園等，多為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，造型美觀； 二類建筑：建筑質(zhì)量一般、環(huán)境較好、配套設(shè)施基本完善的建筑，主要包括部分建設(shè)較久的口岸設(shè)施及漁農(nóng)村的部分建筑等，多為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)或磚混結(jié)構(gòu)，造型一般； 三類建筑：建筑質(zhì)量較差或環(huán)境較差、配套設(shè)施不齊全的建筑，主要包括漁農(nóng)村村民自建住房等 ，多為磚混結(jié)構(gòu)，造型較差或臨時建筑。其中，居住及居住配套建筑面積約 萬平方米，占建筑總量的 %；商業(yè)建筑約 萬平方米，占建筑總量的 %；辦公建筑約 萬平方米，占建筑總量的 %；口岸建筑面積約 萬平方米，占建筑總量的 %；其它建筑 萬平方米，占建筑總量的 %。區(qū)內(nèi)建筑整體質(zhì)量相對較高。 表 3：土地劃撥建設(shè)狀況表 序號 土地劃撥建設(shè)類型 用地面積（ ha） 比例（ %） 1 已建用地 其 中 已劃已建用地 未劃已建用地 2 未建用地 其 中 已劃未建用地 未劃未建用地 — — 3 道路用地（含高速公路和道路綠化帶） 合計 人口規(guī)模及分布現(xiàn)狀 本片區(qū)內(nèi)只有漁農(nóng)村居委會一個完整意義上的居委會，加上口岸生活區(qū)內(nèi)居住的人數(shù)，截止 1999 年 12 月，片區(qū)內(nèi)總?cè)丝诩s 4000 人，其中常住人口約 2400 人，暫 深圳市福田 03T3 號片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 6 住人口約 1600 人，暫住人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 40%，常暫住人口比為 1： 。 皇崗口岸地區(qū)目前未建的城市建設(shè)用地（不包括道路用地） 公頃， 為已劃撥未建設(shè)的用地，共計 公頃?，F(xiàn)狀用地地籍情況詳見表 2，統(tǒng)計時間 20xx 年 12 月。 土地劃撥現(xiàn)狀 （ 1）用地地籍現(xiàn)狀 皇崗口岸地區(qū)目前已劃紅線、宗地 29 宗，用地地籍現(xiàn)狀情況詳見附表。 （ 9） 水域和其他用地 皇崗口岸地區(qū)南側(cè)和東側(cè)分別有福田河和深圳河所包圍，水域面積約 公頃，占總面積的 %。綠化用地總計 公頃 ，占總用地的 %。市政公用設(shè)施用地主要是市郵政局 福田郵政分局 、深大電話皇崗機(jī)樓 等郵電設(shè)施用地 以及 公交首末站、出租汽車站等交通設(shè)施用地。 （ 5）道路廣場用地 本地區(qū)道路廣場用地總計 公頃，占總用地的 %。近年來，市政府調(diào)整了入境小車通道，興建了公交停車場和貨運(yùn)出境專用通道，開辟了緩沖停車場 萬平方米，提供了 360 個車位，進(jìn)一步改善了通關(guān)環(huán)境，但制約口岸發(fā)展的門檻依然是交通。 （ 3） 政府 /團(tuán)體 /社區(qū)用地 本地區(qū)該類用地占有較大的比重，達(dá) 公頃，占總用地的 %，其中 口岸設(shè)施用地 公頃，占總用地的 %。旅館業(yè)用地為 公頃?，F(xiàn)狀常住人口 350人，暫住人口 1580 人。大部分為 57 層的獨(dú)立住宅，為舊村用地，建筑密度很大，環(huán) 境較差。規(guī)劃居住人數(shù) 3630 人。住宅全部為 7 層，是本片區(qū)內(nèi)較具規(guī)模的住宅區(qū)。 ⑤皇崗口岸生活服務(wù)區(qū) 位于本地區(qū)的東北部，緊臨濱河路?？偨ㄖ娣e 平方米，其中單身公寓建筑面積 平方米，商業(yè)辦公建筑面積 平方米。規(guī) 劃居住人數(shù) 1260 人。建有 7棟 8層住宅及 1棟 8層的辦公商業(yè)綜合樓。 ③ 裕亨花園 位于本地區(qū)的西南部。規(guī)劃居住人數(shù) 2110 人。由一棟 33 層和兩棟 35層的塔樓組成，底下 2 層裙樓為辦公、商業(yè)用房，地下一層為停車場。目前，該小區(qū)已逐步開始入住。小區(qū)內(nèi)建筑以 1113層為主。除漁農(nóng)村為鄉(xiāng)村居住自留用地以外，其余都是多、高層住宅區(qū)，屬二類居住用地。 （詳見表 1，統(tǒng)計時間 20xx 年 12 月）。這些規(guī)劃對本地區(qū)的建設(shè)起到了積極的作用。深圳市規(guī)劃與國土資源局相繼于 1989 年，1992 年進(jìn)行了《深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃》的編 制與調(diào)整，特別是 1997 年開始新編制的《深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃》統(tǒng)一安排了全區(qū)的土地利用、公共設(shè)施以及市政工程，為皇崗口岸地區(qū)法定圖則的編制提供了切實(shí)可靠的指導(dǎo)依據(jù)。 福田區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的中部，是深圳未來國際性城市形象的核心體現(xiàn)區(qū)域。目前，工業(yè)企業(yè)已基本搬遷。漁農(nóng)村內(nèi)原有 7 家工業(yè)企業(yè)，其中集體企業(yè) 2 家，私人企業(yè) 5家。 （ 3）漁農(nóng)村 漁農(nóng)村是皇崗口岸地區(qū)內(nèi)唯一的一個自然村，屬于漁農(nóng)村居委會管轄。其在碼頭北面的兩處用地已調(diào)整用地性質(zhì)，開發(fā)成居住用地。現(xiàn)建有兩處貨運(yùn)碼頭，主要運(yùn)輸沙子等建筑材料，年總運(yùn)量約 200 萬噸。據(jù)統(tǒng)計， 1997 年出入境汽車 萬輛次，比 1992 年增加了 120%，日均 13636輛次； 1997 年 出入境旅客 萬人次，比 1992 年增加了 %，日均達(dá) 27169人次?，F(xiàn)今，口岸區(qū)內(nèi)共有 128 條汽車檢查通道，包括 60條小汽車檢查通道，60條貨車檢查通道和 8 條大型客車檢查通道。 口岸區(qū)域規(guī)劃占地面積 萬平方米，其中監(jiān)管區(qū)