【正文】 交通諸方面的聯(lián)系都比較弱，相互獨(dú)立性很強(qiáng)。 1999 年 7 月份以后，法定圖則項(xiàng)目編制組進(jìn)行了現(xiàn)狀資料核對(duì)和補(bǔ)充調(diào)研工作，編制了法定圖則草案。 本地區(qū)東南至福田河、深圳河，西至國(guó)花路、廣深高速公路，北至濱河大道，是一個(gè)由路與深圳河圍合而成的區(qū)域。 近年來(lái)，市政府仍在逐步改造、更新口岸的一些設(shè)施與設(shè)備，以進(jìn)一步提高口岸的利用效率。 本地區(qū)內(nèi)已有的詳細(xì)規(guī)劃有：深圳南油工程設(shè)計(jì)有限公司編制的皇崗商住服務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 1998 年）；深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的 深圳市漁農(nóng)村片區(qū)用地詳細(xì)藍(lán)圖（ 1998 年）。是裕亨實(shí)業(yè)股份有限公司在漁農(nóng)村內(nèi)進(jìn)行舊村改造中的商品房開發(fā)項(xiàng)目。 （ 2） 商業(yè)性公共設(shè)施用地 本地區(qū)內(nèi)獨(dú)立的商業(yè)、辦公用地較少，主要在皇城廣場(chǎng)內(nèi)，其他零星的商業(yè)辦公分布于各住宅區(qū)內(nèi)。 本地區(qū)內(nèi)已經(jīng)劃撥的土地（不包括已建市政道路） 公頃，占總用地的%。 總 計(jì) 855, 公共配套設(shè)施 本地區(qū) 現(xiàn)狀配套設(shè)施以生產(chǎn)性配套設(shè)施為主，主要為口岸服務(wù)，而生活性的公共配套設(shè)施則較少。本地區(qū)南面的國(guó)花路分為封閉的南北兩部分，南側(cè)通往保稅區(qū)， 北側(cè)通往漁農(nóng)村。 貨運(yùn)交通 出境的貨車經(jīng)過皇崗立交，穿過廣深高速公路底部進(jìn)入口岸區(qū)內(nèi)，由皇崗路進(jìn)入檢查通道，然后出境；入境的貨車由福田南路拐到皇崗路，然后上廣深高速公路駛 往各地。 皇崗口岸聯(lián)檢大樓前設(shè)有 9 路、 26 路、 357 路大巴及 401 路、 427 路中巴首末站點(diǎn)。已經(jīng)接近分區(qū)規(guī)劃所確定的 萬(wàn)人。 二、規(guī)劃目標(biāo)及功能定位 上層次及相關(guān)規(guī)劃要求 （ 1） 《深圳市城市總體規(guī)劃（ 199620xx）》 該規(guī)劃確定本地區(qū)為深圳市中部重要的對(duì)外口岸特殊功能區(qū)，其中商業(yè)服務(wù)集中于東北部的皇崗口岸生活 服務(wù)區(qū)。目前只建成了規(guī)劃的三個(gè)停車庫(kù)中的一個(gè)，由于政策原因，一直未使用，根據(jù)最新了解的情況，口岸辦反饋，另外兩個(gè)規(guī)劃停車庫(kù)可能不考慮建設(shè)。 市政公用設(shè)施主要為地鐵站、公交首末站、出租汽車站等交通設(shè)施用地以及郵政設(shè)施用地。 主要節(jié)點(diǎn)和地標(biāo) 本地區(qū)作為城市對(duì)外門戶，其皇崗口岸聯(lián)檢大樓及未來(lái)皇崗地鐵站將成為重要的節(jié)點(diǎn)和景觀標(biāo)志物。 配套設(shè)施的建設(shè)必須滿足相應(yīng)的防護(hù)、環(huán)衛(wèi)等規(guī)范要求。 （ 3） 擴(kuò)大現(xiàn)有貨車緩沖停車場(chǎng)地面積（原場(chǎng)地已預(yù)留擴(kuò)展用地約 萬(wàn)平方米），停車泊位由現(xiàn)狀的 360 個(gè)增至 450 個(gè)，以滿足靜態(tài)交通需要。 ② 用水量按下式計(jì)算： Vz=Vs++Vj+Vl+Vq =Vs++Vj+Vl+（ Vs++Vj+Vl） 式中 Vz— 總用水量（ m3/d） Vs— 居民生活用水量（ m3/d） Vj— 公建、服務(wù)用水量（ m3/d） 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 18 Vl— 澆灑綠地用水量（ m3/d） Vq— 其它用水量（ m3/d） 表 12：規(guī)劃給水量計(jì)算表 序 號(hào) 用水項(xiàng)目 用水規(guī)模 用水標(biāo)準(zhǔn) 用水量 (mЗ /d) 1 居民生活用水量 30000人 320 L/人 .d 9600 2 飲食業(yè)用水量 m2 30 L/ 110 3 旅館業(yè)用水量 m2 35 L/ 494 4 商業(yè)性辦公用水量 m2 12 L/ 1353 5 軍事用水量 m2 12 L/ 64 6 公安司法用水量 m2 12 L/ 21 7 非市屬辦公用水量 m2 12 L/ 57 8 口岸設(shè)施用水量 m2 10 L/ 3819 9 醫(yī)療衛(wèi)生用水量 m2 15 L/ 93 10 街頭綠地用水量 m2 L/ 391 11 機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)庫(kù)用水量 m2 L/ 156 12 供電用水量 m2 5 L/ 16 13 公共交通用水量 m2 3 L/ 61 14 地下鐵道用水量 m2 3 L/ 102 15 加油站用水量 m2 3 L/ 2 16 郵政設(shè)施用水量 m2 5 L/ 60 17 電信用水量 m2 5 L/ 51 18 其它用水量 (1+2+? +17) 15% 2468 19 總計(jì) 1+2+? +18 18917 注 : (a).其它用水量包括管網(wǎng)滲漏水量和未預(yù)見水量。 十、電力工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《 深圳市城市總體規(guī)劃?rùn)z討與對(duì)策》； （ 2） 《深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 199820xx）》； 深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 20 （ 3）《 深圳市電網(wǎng)“十五”發(fā)展規(guī)劃與展望》； （ 4）《 深圳市長(zhǎng)期電力發(fā)展規(guī)劃》； （ 5）《 深圳市電力管 網(wǎng)專項(xiàng)規(guī)劃（送審稿）》。 十一、通信工程規(guī)劃 設(shè)計(jì)依據(jù) （ 1）《 深圳市城市總體規(guī)劃?rùn)z討與對(duì)策》； （ 2） 《深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 199820xx）》； 深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 （ 3）《 深圳市 電信網(wǎng)絡(luò) “十五”發(fā)展規(guī)劃》； （ 4）《深圳市有線電視綜合信息網(wǎng)總體規(guī)劃 》； （ 5）《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)通信管網(wǎng)專項(xiàng)規(guī)劃 （送審稿）》。規(guī)劃總居住人口為 30000 人。 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 24 本次規(guī)劃需要說(shuō)明的幾個(gè)問題 人口規(guī)模 本次規(guī)劃金三角地區(qū)的總居住人口規(guī)模按 30000 人進(jìn)行控制。 氣源 根據(jù)“燃專規(guī)”，我市氣源近期為液化石油氣，氣化后管道供應(yīng)；遠(yuǎn)期以天然氣為主，液化石油氣為輔。 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 21 市政電纜溝規(guī)劃 本地區(qū)內(nèi)部分道路上已有市政電纜溝，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行完善和新建： （ 1） 在規(guī)劃市政道路上新建電纜溝。 F （ 5） 盡量沿道路順坡布置管道，以減少管道埋深?？紤]到本地區(qū)內(nèi)部道路系統(tǒng)以平交為主，規(guī)劃以渠化形式組織交通， 避免貨運(yùn)出入境交通、客運(yùn)出入境交通及內(nèi)部交通等多股交通流線在片區(qū)平面上產(chǎn)生交叉干擾。 容積率與建筑面積一般依據(jù) 土地使用權(quán)出讓合同書 、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證（ 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）及現(xiàn)狀確定，以 土地使用權(quán)出讓合同書 優(yōu)先，如果規(guī)劃的地塊線與已批宗地（紅線）有變化，容積率與建筑面積依據(jù) 土地使用權(quán)出讓合同書 或 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 來(lái)確定。 建筑高度分區(qū) 根據(jù)本地區(qū)的內(nèi)部功能構(gòu)成和用地布局，規(guī)劃確定三大建筑高度控制發(fā)展區(qū)： （ 1） 有控制的高層發(fā)展區(qū)：主要分布在皇崗商住服務(wù)區(qū)，該區(qū)以發(fā)展高 層低密度的住宅為主。 （ 4） 對(duì)外交通用地（ T） 廣深高速公路在片區(qū)西側(cè)通過，高速公路用地 （不含道路綠化帶），占片區(qū)總 用地的 %。 三、規(guī)劃規(guī)模 人口規(guī)模 根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀已建和正在建設(shè)的住宅建筑量進(jìn)行估算，可容納約 16000 人，根據(jù)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中已批準(zhǔn)的住宅建筑量和市規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議批準(zhǔn)的住宅建筑 量進(jìn)行估算，可容納約 15000 人，考慮到本地區(qū)現(xiàn)狀和已批準(zhǔn)的住宅建筑量可容納人口約31000 人的現(xiàn)實(shí)情況，以及公共配套設(shè)施的負(fù)荷情況，本次規(guī)劃金三角地區(qū)的總居住人口規(guī)模按 30000 人進(jìn)行控制。 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 11 第二部分：規(guī)劃研究 一、規(guī)劃依據(jù)與原則 規(guī)劃依據(jù) 本圖則遵守《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《深圳市城市規(guī)劃條例》有關(guān)規(guī)定，以以下幾方面內(nèi)容為規(guī)劃依據(jù)及參考： （ 1）《深圳市城市總體規(guī)劃（ 199620xx）》（ 20xx 年）； （ 2）《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》（ 1997 年）； （ 3）《深圳市福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 199820xx）》（ 20xx 年）； （ 4） 市規(guī)劃與國(guó)土資源局信息中心提供的地形 圖電子數(shù)據(jù)（ 20xx 年更新）； （ 5） 各地塊建設(shè)用地規(guī)劃許可證和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓合同書（截止至20xx 年 12 月）； （ 6）《深圳市漁農(nóng)村片區(qū)用地詳細(xì)藍(lán)圖（ 1998 年）》深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院； （ 7）《皇崗商住服務(wù)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)（ 1998 年）》深圳南油工程設(shè)計(jì)有限公司； （ 8）《深圳市車港設(shè)計(jì)（ 1996 年）》上海市林李工程咨詢公司； （ 9）《深圳皇崗口岸聯(lián)檢站總平面設(shè)計(jì)（ 1988 年）》中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院深圳咨詢中心、香港胡應(yīng)湘建筑工程師事務(wù)所； （ 10）《深圳市皇崗路過境交通專用通道及改造 工程（ 1999 年）》北京市市政設(shè)計(jì)研究院； （ 11）《皇崗口岸交通樞紐工程（ 1996 年）》北京市市政設(shè)計(jì)研究院； （ 12）《深圳市皇崗立交道路工程（ 1991 年）》北京市市政設(shè)計(jì)研究院； （ 13）《深圳市地鐵 4 號(hào)線及其皇崗口岸線路方案研究（ 1995 年）》鐵道部第三勘測(cè)設(shè)計(jì)院深圳分院； （ 14）《深圳皇崗 /落馬洲口岸旅客過境軌道接駁工程接駁方案的建議（ 1996 年）》 深圳市地鐵辦； （ 15）《皇崗口岸交通改善規(guī)劃（ 1996 年）》深圳市城市交通規(guī)劃研究中心； （ 16） 本地區(qū)道路（濱河大道、福田路） 市政設(shè)計(jì)； （ 17） 規(guī)劃設(shè)計(jì)合同書。 ④存在問題：本地區(qū)內(nèi)大部分市政道路未敷設(shè) 市政通信管道，需增設(shè)市政通信管道以滿足通信線路電纜化和通信需求日益增 長(zhǎng)的需求。 深圳車港目前只建成了規(guī)劃的三個(gè)停車庫(kù)中的 1 號(hào)停車庫(kù) ，由于政策原因，一直未使用，根據(jù)最新了解的情況，口岸辦反饋，另外兩個(gè)規(guī)劃停車庫(kù)可能不考慮建 設(shè)。 本片區(qū)沒有正式的停車場(chǎng)地，僅在一號(hào)專用通道下留有一小片空地作為公交車的回車場(chǎng)。 （ 6）郵電設(shè)施 本地區(qū)內(nèi)有郵政局福田分局和皇崗機(jī)樓，此外，口岸生活區(qū)內(nèi)有一所郵政所，漁農(nóng)村片范圍內(nèi)有兩個(gè)郵政所。 具體建筑質(zhì)量情況詳見表 5，統(tǒng)計(jì)時(shí)間 20xx 年 12 月。 表 1：現(xiàn)狀土地利用情況一覽表 序號(hào) 用地性質(zhì) 代碼 面積（公頃） 比例（ %） 1 居住用地 R 其中 二類居住用地 R2 三類居住用地 R3 五類居住用地 R5 2 商業(yè)性公共設(shè)施用地 C 其中 商業(yè)用地 C1 旅館業(yè)用地 C4 商業(yè)性辦公用地 C5 3 政府 /團(tuán)體 /社區(qū)用地 G/IC 其中 行政辦公用地 G/IC1 醫(yī)療衛(wèi)生用地 G/IC4 口岸設(shè)施用地 G/IC8 4 對(duì)外交通用地 T 其中 公路用地 T2 5 道路廣場(chǎng)用地 S 其中 道路用地 S1 社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地 S3 6 市政公用設(shè)施用地 U 其中 交通設(shè)施用地 U2 郵電設(shè)施用地 U3 7 綠地 G 其中 公共綠地 G1 8 特殊用地 D 其中 軍事用地 D1 9 水域和其他用地 E 其中 水域 E1 10 待建地 合計(jì) 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 5 （ 8） 特殊用地 本地區(qū)特殊用地為軍事用地（廣東省邊防局第六支隊(duì)六中隊(duì)一排），總計(jì) 公頃，占總用地的 %。 ⑥漁農(nóng) 村 位于本地區(qū)的南部，落馬洲大橋橋頭以西。規(guī)劃總建筑面積 平方米。 深圳市福田 03T3 號(hào)片區(qū) [皇崗口岸地區(qū) ]法定圖則 3 歷次相關(guān)規(guī)劃概況 皇崗口岸地區(qū) 大規(guī)模開發(fā)建設(shè)始于八十年代中后期，目前仍處于不斷的建設(shè)與完善過程中，建筑整體質(zhì)量相對(duì)較高。建成的皇崗 — 落馬洲大橋全長(zhǎng) 950 米，其中 274 米 的螺旋型引橋，較好地解決了車輛左右行駛換向問題。 20xx 年 8 月 10 日，經(jīng)市規(guī)劃委員會(huì)法定圖則委員會(huì) 20xx 年第四次會(huì)議審議，經(jīng)表決，參加表決的 14 名委員全票同意本圖則原則通過，并提出具體修改意見。 20xx 年 10 月 16 日，市規(guī)劃委員會(huì)法定圖則委員會(huì) 20xx 年第三次會(huì)議原則通過本圖則。 口岸區(qū)域規(guī)劃占地面積 萬(wàn)平方米，其中監(jiān)管區(qū) 萬(wàn)平方米，生活區(qū) 萬(wàn)平方米，商業(yè)服務(wù)區(qū) 萬(wàn)平方米。 福田區(qū)位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的中部，是深圳未來(lái)國(guó)際性城市形象的核心體現(xiàn)區(qū)域。規(guī)劃居住人數(shù) 2110 人。大部分為 57 層的獨(dú)立住宅，為舊村用地，建筑密度很大，環(huán) 境較差。 （ 9） 水域和其他用地 皇崗口岸地區(qū)南側(cè)和東側(cè)分別有福田河和深圳河所包圍，水域面積約 公頃，占總面積的 %。 表 5：建筑質(zhì)量情況一覽表 建筑質(zhì)量類別 面積（平方米） 比例（ %） 簡(jiǎn)單描述 一 類 建 筑 445,