【正文】 能體現(xiàn)花園式的現(xiàn)代化的生態(tài)中庭花園較為稀少，簡單的復(fù)制和做作，很難成為炫眼賣點(diǎn)，本概念設(shè)計(jì)特別注重對(duì)藝術(shù)水平的要求。二、設(shè)計(jì)定位 由于項(xiàng)目目標(biāo)客戶是經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的人士，這群人包容性強(qiáng)，容易接受新觀念，高壓工作之余又崇尚自然釋放生活，因此中庭花園的設(shè)計(jì)應(yīng)突出體現(xiàn)成功人士“高品位” 的生活，即以 “中西合璧，自然生態(tài)”為 主題。一、設(shè)計(jì)概要 人民家園是貴陽市一個(gè)高檔素質(zhì)的項(xiàng)目。環(huán)境作為保證人們提高生活質(zhì)量的基本條件、應(yīng)滿足居民最基本的需求，給居民以充足的陽光和新鮮的空氣和寧靜舒適的休息場(chǎng)所，為居民提供方便的休憩環(huán)境和創(chuàng)造鄰里交往的條件。在這種形勢(shì)下，住宅環(huán)境建設(shè)的重要性越來越突出地表現(xiàn)出來。6. 策略調(diào)整 在實(shí)施過程中，項(xiàng)目的策略要視市場(chǎng)反應(yīng)和信息反饋，及時(shí)作出相應(yīng)的靈活調(diào)整，以更利于項(xiàng)目的推廣。5. 信息反饋 因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品策劃和推廣周期長，工作量大，涉及面廣，人員參加多，所以信息和及時(shí)反饋十分重要。3. 人員安排和分配一方面，人員定位責(zé)任，工作具體到人頭，各盡其職；一方面，人46 / 63員之間要相互協(xié)調(diào)、合作，為著共同目標(biāo)努力。具體需要如下一些條件：商品專業(yè)知識(shí)、市場(chǎng)信息經(jīng)營性觀念、良好的個(gè)人修養(yǎng)、隨機(jī)應(yīng)變、旺盛的斗志、吃苦耐勞的敬業(yè)精神等。如何能在眾多的同行競(jìng)爭中把購買者的注意力吸引到自己所開發(fā)的物業(yè)上來，全憑銷售人員的扎實(shí)功力和恰當(dāng)?shù)耐其N策略的選擇。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)樯婕百Y金大、周期長、風(fēng)險(xiǎn)高，項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌更加重要，關(guān)乎項(xiàng)目全局的成功。八、項(xiàng)目的全局統(tǒng)籌(一 )概念 從市場(chǎng)學(xué)來說，簡而言之，全局統(tǒng)籌就是指對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和控制，對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)營銷計(jì)劃的策劃、制定和實(shí)施的一系列過程中進(jìn)行有效的、簡練的、強(qiáng)有力的監(jiān)督、管理、協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、規(guī)范、控制和處理。 公關(guān)活動(dòng)：最新德國奔馳 S 系列名車展及拍賣會(huì)活動(dòng)細(xì)則：1）舉行地點(diǎn)： 售樓部現(xiàn)場(chǎng)或人民廣場(chǎng) 2) 時(shí) 間 ： 待 定3）活動(dòng)目的： 用一些超前的科技產(chǎn)品作為引子，以及使用著名品牌及代言物舉行一系列的公關(guān)活動(dòng)，來塑造人民家園及 CEO 的定位。公關(guān)活動(dòng)：貴陽市首個(gè) CEO 沙龍成立儀式品酒美食會(huì) 活動(dòng)細(xì)則：1）舉行地點(diǎn)：大型酒店或高級(jí)食府 2）時(shí) 間 ：待 定 3）活動(dòng)目的：成立 CEO 沙龍及確立項(xiàng)目品牌，實(shí)質(zhì)是新舊業(yè)主及目標(biāo)客戶群的聯(lián)誼會(huì)，希望形成 一 種上流社會(huì)風(fēng)氣，襯托項(xiàng)目的尊貴性， 。C① 嘉賓邀請(qǐng)：可邀請(qǐng)貴州省高協(xié)主席、副主席等作為比賽嘉賓。差點(diǎn)限制：36 或以下。41 / 63 活動(dòng)細(xì)節(jié)：A、比賽 ①——時(shí) 期：1 天以新新貝利亞形式比賽 ——參加人數(shù)：120 人/ 天 ——比賽形式：比桿讓分賽，個(gè)人的總桿成績會(huì)減去其差點(diǎn)，得出凈桿數(shù)而排列名次。 ——除讓比賽參加者進(jìn)一步了解“人民家園” 外，并可讓該球會(huì)之其他客人認(rèn)識(shí)“ 人民家園” ，從而增加銷售對(duì)象。 ——“人民家園 ”之介紹可配合 電視幕墻以錄像介紹。40 / 63活動(dòng)建議：A、一天高爾夫球比賽： ——比賽共接受 120 人之報(bào)名； ——收集 120 位參賽者及其他出席的嘉賓之資料作日后銷售跟進(jìn)； ——增加對(duì)特定高級(jí)階層之宣傳及影響。 高爾夫球邀請(qǐng)賽活動(dòng)目的：——以高爾夫球這項(xiàng)優(yōu)雅及時(shí)尚運(yùn)動(dòng)與“人民家園” 做形象聯(lián)系，從而提高“人民家園” 之整體形象，有助社會(huì)之富有階層對(duì)“ 人民家園” 產(chǎn)生購買意欲，增加銷售。——持卡業(yè)主可以在體育館、周邊娛樂場(chǎng)所和會(huì)所打折消費(fèi)。（直接鎖定目標(biāo)客戶）。（表達(dá)一種事業(yè)顛峰和豪 宅的至尊）。以下是推廣中的主要內(nèi)容（支持主題思想）。3）賓士閣的推廣手法： 賓士閣的主題定位： 方方面面，優(yōu)越體現(xiàn)。a. 通過“故宮”形象來塑造它貴賓府邸的豪宅形象，發(fā)掘豪宅最大的文化內(nèi)涵，同時(shí)也襯托中國歷史的一種“權(quán)力、高貴身份”的豪宅特征。2 ）名門閣的推廣手法： 名門閣的主題定位： 上流社區(qū)名門閣的目標(biāo)客戶群為大戶人家，而塑造一種至尊貴的上流社區(qū)，因?yàn)槲镆灶惥郏艘匀悍?，因此上流社區(qū)的提法對(duì)此類客戶群有極強(qiáng)的吸納力。b. e 時(shí)代最前沿。以下是推廣中的主要內(nèi)容（支持主題思想）。2. 項(xiàng)目 A、B、C 座的推廣手法： 由于人民家園的名稱不具備氣派、尊貴和高雅，從稱謂來講不適貴賓一族的居住，因此敝司建議將 A、B、C 座分別命名為“賓士閣、名門閣、匯俊閣”。一個(gè)完善的硬件和軟件可以提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)就是一個(gè)美好的生活方式。2①廣告畫要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值。在推廣中要做兩點(diǎn)：1①唯一性，而且是雙重的唯一性，即概念唯一性和最大的空中花園的唯一性。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：32 / 63第三步：推廣小區(qū)中庭園林概念“中西合璧 第一步：通過前面塑造 CEO 物業(yè)的概念后，接著推出項(xiàng)目的主題形象“貴陽市首個(gè) CEO 尊貴府邸” ，可以讓市 場(chǎng)接受，置業(yè)者認(rèn)同。31 / 632)通過報(bào)紙宣傳選擇如：柏頓酒店、體育館、人民家園。“貴陽首個(gè) CEO 物業(yè)是哪棟建筑物”。炒作內(nèi)容主題：1) CEO CEO 物業(yè)在哪里 第一會(huì)所的概念、專業(yè)化的物業(yè)管理、智能化的設(shè)施。七、人民家園市場(chǎng)推廣策略(一 ) 貴陽市首個(gè) CEO 物業(yè)的塑造貴陽市的高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競(jìng)爭日趨熾熱化狀態(tài),本項(xiàng)目同檔次物業(yè)在貴陽市有 20 多個(gè),但主要競(jìng)爭對(duì)手為中天廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)、新大陸廣場(chǎng)、中天星園、時(shí)代名仕樓、金輝大廈、龍港國際中心等,且最主要的二個(gè)樓盤為中天廣場(chǎng)、新大陸廣場(chǎng),它們具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢(shì)和概念設(shè)計(jì)的超前優(yōu)勢(shì),本項(xiàng)目面對(duì)的競(jìng)爭環(huán)境,必須提升自身素質(zhì),因此定位為貴陽首個(gè) CEO 物業(yè),站在另一個(gè)層面上與競(jìng)爭對(duì)手盤爭奪市場(chǎng),才能在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢(shì),這是敝司對(duì)該項(xiàng)目策劃最為重要的思路。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)附近的物業(yè)均是采用29 / 63這種隔音玻璃，可說是具有零分貝的功能。(5) 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。(4) 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。(3) 垃圾處理：垃圾分類收集。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。3. 節(jié) 能 設(shè)備 與 節(jié) 材的建 議 雖然節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)雖然見效慢，但同樣對(duì)于樹28 / 63立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。(八 ) 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議1. 直飲凈水系統(tǒng) 引入凈水自動(dòng)過濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。3. 安全管理采用集中 監(jiān) 控手段。 （三表抄報(bào)可納入物業(yè)管理系統(tǒng)內(nèi)。①設(shè)備管理： 目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。①各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。2. 物 業(yè) 管理方面，可以 實(shí)現(xiàn) ：①物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化、部門管理自動(dòng)化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，根據(jù)項(xiàng)目自身?xiàng)l件出發(fā)，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無，化而不實(shí)又增加成本的部份放棄不做；對(duì)項(xiàng)目確有素質(zhì)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有幫助的項(xiàng)目予以介入。①酒店式貼身服務(wù)。目前好的物業(yè)管理基本組成要素為：①著名物業(yè)管理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，特別是港式物業(yè)管理公司）或者是著名的大發(fā)展商自組的獲 ISO9002認(rèn)證的物業(yè)管理公司。24 / 63(七 ) 物業(yè)管理建 議：以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價(jià)值很大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)管理水平是關(guān)鍵所在。： 提供不同種類的藥浴桑拿及專業(yè)按摩。 室： 可供 30 人開會(huì)。2．內(nèi)容：23 / 63 室： 提供網(wǎng)上股票交易、網(wǎng)上商務(wù)洽談、網(wǎng)上購物等服務(wù)。e. 未來兒童增智中心。c. 健康保健中心、陶逸室。4. 物業(yè)管理及功能配套建議 （見附件）(六 ) 會(huì)所配套建議會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有力支撐點(diǎn)，項(xiàng)目會(huì)所面積 2022M2，以急周邊較完善的物業(yè)配套，因此敝司建議塑造其第一會(huì)所的概念(1)原 則① 并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升；22 / 63① 功能項(xiàng)目設(shè)置要求“ 小而精”，規(guī)模不用太大；①可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)①充分利用周邊設(shè)施 (2) 詳細(xì)建議如下：：a. 運(yùn)動(dòng)室外中庭泳池、體育館完善的體育 設(shè)施，看球就在家門口的感覺。3. 園林概念設(shè)計(jì)在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計(jì)，這不僅可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。2. 外立面更改建議（看附件）由于項(xiàng)目原來的外立面色彩設(shè)計(jì)與要塑造的 CEO 物業(yè)不相符合，因此，外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型21 / 63和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時(shí)尚，同時(shí)注意與周邊環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，特色外墻外觀強(qiáng)烈突出項(xiàng)目形象，提高物業(yè)檔次，此點(diǎn)尤為重要。4①在遵義路選一約 30M2的鋪位作輔助售樓部,(外據(jù)點(diǎn))要集目標(biāo)客源。20 / 632①在貴州飯店、騰龍大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升貴陽市首個(gè) CEO 物業(yè)形象?！谱骶赖男?傳單張?jiān)陧?xiàng)目市場(chǎng)推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時(shí)也擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強(qiáng)烈剌激消費(fèi)者的購買欲望,全面吸引人潮,創(chuàng)造銷售的氣氛、先機(jī)和轟動(dòng)效應(yīng)。———新 聞 售稿及 報(bào)紙 廣告的 發(fā) 布19 / 63在項(xiàng)目經(jīng)過重新包裝定位后,可以作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。e．傳播媒介的運(yùn)用項(xiàng)目的地盤包裝好之后,跟著的就是運(yùn)用傳播媒介對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝18 / 63現(xiàn)場(chǎng)售樓部的包裝應(yīng)體現(xiàn)貴陽市首個(gè) CEO 物業(yè)和都市人運(yùn)動(dòng)、健康生活的概念，更應(yīng)體現(xiàn)該項(xiàng)目的尊貴不凡。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。在工地圍墻上寫上項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目徵標(biāo)、發(fā)展商名稱、電話、廣告語( 貴陽市首個(gè) CEO 尊貴府邸、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,這樣更能突出項(xiàng)目形象,在施工過程中,已經(jīng)給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加強(qiáng)了自身樓盤的市場(chǎng)形象,有利于銷售。b．項(xiàng)目周邊路段包裝17 / 63由于周邊路段配套不足以體現(xiàn)貴陽市首個(gè) CEO 物業(yè)的形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),特別是體育館前面的遵義路段,人流量比較大,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。(3) 地 盤包裝地盤屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤的包裝可以說是左右顧客選擇的重要因素之一。匯俊閣依據(jù)： 現(xiàn)項(xiàng)目高品味形象 ,與 CEO 概念更 協(xié)調(diào)。2) 樓 盤名稱包裝樓盤名稱為“人民家園 ”此名稱較俗