都市領(lǐng)地營(yíng)功能定位策劃報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-08-09 08:09本頁(yè)面
【正文】 水平，在經(jīng)營(yíng)管理正常的基礎(chǔ)上，也能夠收取相同比例的租金。②內(nèi)臨街鋪銷售方式建議一：返租銷售建議項(xiàng)目采取2—3年返租，年返租率稅前8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回24%—40%的投資成本。確定拍賣價(jià)格起價(jià)后，再拍賣成交期望價(jià)，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價(jià)格炒高。為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售、產(chǎn)權(quán)式銷售、直接銷售、只租不賣等多種營(yíng)銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。6． 將市場(chǎng)推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力有效地結(jié)合在企劃宣傳的進(jìn)程中。4． 全套銷售平面設(shè)計(jì)上時(shí)尚繽紛、絢麗多彩、人潮洶涌的濃烈商業(yè)氣質(zhì)的表現(xiàn)。2． 項(xiàng)目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時(shí)尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購(gòu)物感受。2） 無(wú)接縫式策劃推動(dòng)力： 講求項(xiàng)目策劃與包裝設(shè)計(jì)中對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)論證，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與銷售資料傳達(dá)信息的銜接與一致性，同時(shí)講求項(xiàng)目包裝各方面的氣質(zhì)、檔次、設(shè)計(jì)風(fēng)格與元素的一致性與一體化，從視覺(jué)感受、前景論證與營(yíng)造、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源真實(shí)傳達(dá)等方面組合產(chǎn)生策劃推動(dòng)力。1） 爭(zhēng)鋒式市場(chǎng)推動(dòng)力: 首先，充分挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)大勢(shì)與安鋼商圈價(jià)值，并大手筆包裝其安鋼商圈的優(yōu)勢(shì)； 其次，在全市同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比中凸顯本身優(yōu)勢(shì)與特色，弱化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。以此為主線在營(yíng)銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績(jī)?？傮w來(lái)講：本項(xiàng)目的營(yíng)銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。本項(xiàng)目商業(yè)部分屬于“區(qū)域商業(yè)中心+社區(qū)配套”型商業(yè)，與大型的綜合性商業(yè)項(xiàng)目有所差別，考慮到目標(biāo)客戶群體的需求特征，應(yīng)該在餐飲及娛樂(lè)休閑功能上相應(yīng)提高業(yè)態(tài)的比例，建議如下：項(xiàng)目項(xiàng)目細(xì)則比例%備注休閑餐飲酒吧、茶坊、咖啡館2025通常單位酒吧經(jīng)營(yíng)面積100500平米間。 項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議：本項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項(xiàng)原則：1） 最大限度的遲滯消費(fèi)群駐留時(shí)間，達(dá)到促進(jìn)有效消費(fèi)的目的；2） 保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)各自的高價(jià)值去劃；3） 積極充分的利用整個(gè)商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點(diǎn)；4） 有效吸引客戶，形成強(qiáng)有力的品牌效用和市場(chǎng)口碑，奠定地標(biāo)性建筑的目標(biāo)。 項(xiàng)目商業(yè)部分所打造的“安陽(yáng)首家社區(qū)休閑購(gòu)物互動(dòng)中心”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升安陽(yáng)年輕人的休閑購(gòu)物行為，以休閑娛樂(lè)促購(gòu)物，以購(gòu)物促進(jìn)休閑娛樂(lè)。 年輕人與中年人在購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最容易聚集的人群。星河街定位思路解析： 項(xiàng)目商業(yè)部分的微觀交通受限制，不加強(qiáng)綜合功能的作用無(wú)法吸引到足夠人流。風(fēng)尚街區(qū)—— 安陽(yáng)首家社區(qū)式休閑購(gòu)物互動(dòng)中心備選案名： 都市領(lǐng)地即發(fā)揮主題商業(yè)輻射周邊消費(fèi)的作用，又完善了小區(qū)的景觀和消費(fèi)需求。而項(xiàng)目處于該地塊的核心位置，是整個(gè)安鋼商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。項(xiàng)目將不可避免面臨培養(yǎng)期較長(zhǎng)的問(wèn)題，因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮更多選擇目的性業(yè)態(tài)。時(shí)間控制上，要盡早啟動(dòng)營(yíng)銷策略，縮短銷售期，通過(guò)積蓄勢(shì)能在短時(shí)間消化可售物業(yè)；在價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過(guò)如租售連動(dòng)，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目的建筑面積偏大，招商時(shí)需要通過(guò)大面積主力店的招商來(lái)帶動(dòng)中小商戶的入駐，形成項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；由于項(xiàng)目建筑形式已確定，需要從項(xiàng)目主題方面來(lái)提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；另外，項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始施工，相當(dāng)一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，項(xiàng)目未動(dòng)工步行街區(qū)應(yīng)盡可能地進(jìn)行硬件調(diào)整，以有利于項(xiàng)目未來(lái)主力店招商；以下是我司對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避措施：
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