【正文】 小型的綠地，每一塊的設計都由各種綠色植物有層次地搭配，加上流動的水體和人工制造的高差，,形。? 但我們并不是完全不注重環(huán)境，在小區(qū)內，有精心設計的小花園和綠地?？梢哉f，除了環(huán)境，本區(qū)位絕對滿足城市居民的一切生活便利需求。因此在各大樓盤都在用“花園” 、 “大自然”等作為特色的時候，我們選擇承認本身缺點并用現實優(yōu)勢來吸引消費者的注意。結合本項目的市場分析和天河區(qū)的實際情況思考，本次項目開發(fā)決定把消費群體定位為中產階級人士，主要包括：私營企業(yè)人士、個體企業(yè)人士、外資企業(yè)高端人士、各大高校教師和老板、醫(yī)生等，以及眾多白領骨干人士，包括中小家庭入住人士。天河區(qū)服務業(yè)所占 GDP 比重超過 80%，這種產業(yè)結構在全國是一個較罕見的特例，這表明本區(qū)經濟結構和發(fā)展狀態(tài)都較成熟。但是，由于外來人口眾多,人均受教育程度并不高，大學程度的只有 15%。第二，文明程度進步較大，全區(qū)火葬率，計劃生育率，文明小區(qū)率等都在廣州市先進行列。收入狀況與支付能力 (天河區(qū) 2022 年第四季度)項目名稱 金額（元） 同比去年增長值(%)城市居民人均可支配收入 城市居民人均可支配收入中工資性收入部分 農村居民人均現金收入 城市居民人均消費性支出 17 農村居民人均現金支出 天河區(qū)的綜合素質較高。另外，人文氛圍濃厚，廣州購書中心臨近，周邊有暨南大學、華南師范大學、華南理工大學等各大高校位居其中。經濟發(fā)達，是廣州市的中心經濟地帶。 消費群體定位廣州天河區(qū)地理位置優(yōu)越，IT 商圈和天河城商圈、珠江新城 CBD 商圈環(huán)繞，使本地區(qū)域擁有得天獨厚的地理優(yōu)勢。進行市場定位后，有利于企業(yè)明確自己的目標和各大市場的需求。 購買者的心理：由于經濟危機，讓購房者有房價會下跌的心理，會改變其的購房時間。4 威脅分析（Threat） 競爭者：附近樓盤的競爭。3 機會分析（Opportunity） 升值潛力大：毗鄰天河 CBD，有較大的升值潛力。 小區(qū)的面積較小，住戶活動空間小。2 劣勢分析（Weakness ） 噪音：距離廣園路較近，存在噪音污染。 黃金地段：位于天河北，毗鄰 CBD。 SWOT 分析1 優(yōu)勢分析（Strength） 交通便利：位于天壽路與廣園快速路交匯處，地鐵一號線、三號線。2）房屋結構質量不是很好，常有漏水現象發(fā)生。同時地段政府對區(qū)域的優(yōu)惠政策也對本區(qū)域的各地段有一定的良好促成作用。交通便捷。⑥優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：樓盤周邊配套設施齊備，生活設施完善。④戶型結構、裝修標準戶型結構：兩房兩廳一衛(wèi)、兩房兩廳兩衛(wèi)、三房兩廳兩衛(wèi)裝修標準：精裝修⑤銷售價格、銷售狀況 銷售均價是 12022~17000 元/平方米。周邊配套有天河城、正佳等多家大型商業(yè)中心。配套設施：毗鄰體育東路幼兒園、華陽小學、天河中學，華師、暨大等重點高校。住宅有智能 化系統(tǒng)，交樓標準為精裝修。每棟住宅有 3 臺電梯，電梯可以直到住宅樓層。③樓盤規(guī)劃設計、建筑特征、配套設施規(guī)劃設計：住宅總戶數 360 戶。本公司是資金實力雄厚、內部管理規(guī)范的集團式實業(yè)投資機構，主營房地產開發(fā)業(yè)務，目前正在開發(fā)“嘉寶華庭” 、 “嘉茗華庭”等商住樓及寫字樓等項目。3）小區(qū)內部綠化管理差，不利于身體健康。劣勢：1）戶型不好擺家具，實用率低，不夠方正，從風水學角度看，不利于聚財。處在后天河北黃金地段，經濟發(fā)達，購房者和投資者較多。⑥優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢： 樓盤質量好，周邊配套設施齊備，衣食住行一應具備。四期所有單位均帶2500 元/平方米的豪華裝修。配套設施：社區(qū)配套完善，有世紀聯(lián)華超市、游泳池、會所、粵墾路一條街高級食肆等，還有 萬平方米的商業(yè)配套；25813138 及夜 10 號線等多條公交路線，附近有廣州火車東站和地鐵三號線與一號線交界處干休所出口，沿廣園快速，東接廣深高速、廣惠高速，西駁 內環(huán)，北通白云機場，交通便利。建筑特征：物業(yè)類別是普通住宅，建筑類別是高層洋房，項目特色是花園洋房，物業(yè)費是 元/平方米四期戶型有兩房兩廳、三房兩廳及四房兩廳，所有單位均帶 2500 元/平方米的豪華裝修。而單項建筑面積超過 50 萬平方米的全國旗艦項目更是其中的扛鼎之作。 “規(guī)劃與時俱進，緊扣城市化建設”是富力多年來的拓展模式。（1）富力院士庭①樓盤位置、占地面積、容積率樓盤位置：富力院士庭位于天河區(qū)東莞莊路 72 號(天河東路與廣園東交匯處)面積：占地 萬平方米，總建筑面積約 萬平方米容積率：綠化率：30%②開發(fā)商情況開發(fā)商是富力地產集團有限公司。要從眾多各異的樓盤項目中脫穎而出，就需要了解它們的情況，分析其眾多的因素，以求最大限度獲取利潤。其中批準可預售商品住宅 2027 套，同比減少 %，環(huán)比減少 %；面積 萬平方米，同比減少 %，環(huán)比減少 %。今年累計增速從未超過兩位數，最高增速不到去年最低的 1/3，與去年相比可謂大相徑庭。因此這是一個很好的機會開發(fā)本次項目。他們的工作地點主要是在天河區(qū)附近，上班坐車時間不宜過長，況且受教育程度比較高，對物質需求和精神需求甚大。由此可預測對現在擬建的房地產項目而言，市場需要的是兩房兩廳兩衛(wèi)或三房兩廳兩衛(wèi)的戶型，主要是中高檔產品為主。 需求分析通過調查得出，天河區(qū) 2022 年全年城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數 15835 人，下降 %，城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員就業(yè)人數 11192 人，失業(yè)人員再就業(yè)率達到 %；全年單位職工年人均工資為62080 元，增長 %；居民人均可支配收入 25556 元，增長 %；居民人均消費性支出21590 元，增長 %。廣州商品住宅供求信息表日期 供應面積 供應套數 成交面積 成交套數2022 年 10月233415 1697 1063070 94662022 年 11月380263 3597 847011 7660 10 2022 年 12月1387548 11019 1007860 85882022 年 11 月，廣州市十區(qū)房屋交易登記 21025 宗，同比增加 %，交易登記面積 萬平方米，同比增加 %，交易登記金額 億元，同比增加 %。2022 年廣州全市賣樓 9 萬套，一手商品住宅成交達到 91498 套，成交面積約 萬平方米，同比去年增幅達到四分之三。 供給分析2022 年在全球金融海嘯危機沖擊下，整個房地產市場處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商積囤地現象明顯增多，房地產市場供應隨著需求的減少而減少。 市場供求分析供求關系是影響房地產價格最重要的因素，房地產建設周期較長，從立項到竣工交付使用一般至少在兩年以上，因而，其供給往往滯后于需求，由此形成的供求不平衡，造成房地產商品價格往往發(fā)生巨大的周期性波動。這無疑對開發(fā)商而言是一次很大的警示。2022 年 12 月，國家財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》 ，其中“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年” “首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”成了最惹開發(fā)商注意的字眼。而 2022 年 6 月珠江新城“地王”拍出后，廣州市國土房管局即出臺“穗六條” ，以防廣州樓價快速上升。報告建議首先設立房地產產業(yè)投資基金管理公司，促進房地產產業(yè)發(fā)展中謀求基金收益的最大化。逐步實現小康社會。城市居民恩格爾系數為 %。家庭規(guī)模一般在 3 至 4 人之間。年度人口出生率 ‰；人口死亡率 ‰；人口自然增長率 ‰。人口因素2022 年末全區(qū)常住人口 萬人，增長 %。但金融海嘯的影響仍然制約著天河區(qū)經濟的發(fā)展。按常住人口計算，全區(qū)人均稅收收入達 19624 元，增長 %。另外，就天河區(qū)收入水平和物價水平來看，全年實現稅收收入 億元，增長%。商品房銷售面積 萬平方米，下降%，商品房銷售合同金額 億元，增長 %，年末商品房空置面積 萬平方米，下降 %。其中，房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %。按常住人口計算，全區(qū)人均 GDP 達 萬元（折合為 18214 美元） ，增長%。交通發(fā)展迅速，并為該地塊的經濟發(fā)展提供機遇。 區(qū)域經濟建設條件地塊位于市中心地段，經濟繁榮的天河區(qū)，毗鄰天河高校區(qū)，周邊成熟小區(qū)眾多，生活休閑配套齊全，名校林立，附近有廣州火車東站和地鐵三號線干休所出口，沿廣園快速，東接廣深高速、廣惠高速，西駁內環(huán)，北通白云機場，25812135 等數十條公交線路全面覆蓋。廣州市天河區(qū)規(guī)劃結構與空間布局核心內容是“一個中心，三個圈層，十三個組團” 。 宏觀因素分析廣州市城市總體規(guī)劃：根據廣州市城市總體規(guī)劃(20222020)前期研究報告可得，在現行城市總體規(guī)劃（《廣州市城市總體規(guī)劃（2022—2022）》）的指導下，廣州市將通過完善綜合交通網絡、加快基礎設施建設、保護城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團、街口組團組成的“一主三副兩組團”的城市空間布局，同時不斷完善城市服務功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強化城市六大功能建設目標：經濟中心、國際都會、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會。借著新一輪的城市總體規(guī)劃的部署和實施，以及十一五計劃的施行，基礎設施設備在不斷地完善，本次項目土地開發(fā)時間定于 2022 年 12 月底進行。 開發(fā)地段的選擇 7 根據投資地段選擇方法，綜合最具升值潛力土地、最佳、近水、沿邊、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美地段等五大因素，最終選擇了該地塊作為本次項目的投資地點。面對 2022 年廣州多塊地王的頻頻誕生，對本次開發(fā)的樓盤有極大的挑戰(zhàn)。但金融海嘯的影響仍然制約著天河區(qū)經濟的發(fā)展。按常住人口計算，全區(qū)人均稅收收入達 19624 元，增長 %。另外，就天河區(qū)收入水平和物價水平來看，全年實現稅收收入 億元，增長%。城市居民恩格爾系數為 %。家庭規(guī)模一般在 3 至 4 人之間。戶籍人口增長 %。其中，房地產開發(fā)完成投資 億元，增長 %。從經濟角度看，從 2022 年廣州市天河區(qū)國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報可看出，全年地區(qū)生產總值（GDP） 億元，比 2022 年增長 %，總量位列全市首位，占全市 GDP比重為 %。地塊位于市中心地段，經濟繁榮的天河區(qū)，毗鄰天河高校區(qū)，周邊成熟小區(qū)眾多，生活休閑配套齊全，名校林立，附近有廣州火車東站和地鐵三號線干休所出口，沿廣園快速，東接廣深高速、廣惠高速，西駁內環(huán)，北通白云機場，25812135 等數十條公交線路全面覆蓋。日照充足，夏天吹東南風，冬天吹西北風，自然災害程度較少。土壤類型無法調查得很清楚，推測為紅土。地塊占地面積為 10 萬平方米，形狀為偏長方形。地塊位于后天河北，天河粵墾路與瘦狗嶺路交界，暨南大學華文學院東南角，臨近廣園快速路。天河區(qū)地形多樣。2022 年經濟開始復蘇，在 2022 年被積壓的剛性需求開始釋 6 放，尤其在廣州這樣的大城市表現得尤為明顯。天河區(qū)以天河體育中心分區(qū)和珠江新城分區(qū)為中心，逐步向東北發(fā)散，呈圈層式的空間發(fā)展模式。關鍵詞：房地產 項目規(guī)劃 經濟評價 3 目錄一．項目背景 ....................................................................................................................... 6 開發(fā)地段影響因素分析 .............................................................................................. 6 開發(fā)地段的選擇 .......................................................................................................... 7 土地開發(fā)時機選擇 ................................................................................................