【正文】 三角城市本地人口居住條件已經(jīng)相當(dāng)優(yōu)越，其房地產(chǎn)需求主要來(lái)自本地居民更新?lián)Q代及外來(lái)人口引致需求影響。（4）城市擴(kuò)張壓力——城市人口密度比較珠 三 角 城 市 人 口 密 度 比 較42391277 15072662839 1352 332010002022300040005000深 圳 廣 州 佛 山 東 莞 珠 海 中 山 惠 州人 口 密 度 （ 人/平 方 公 里 ）簡(jiǎn)要分析：深圳、東莞由于外來(lái)務(wù)工人口的比例很大，因此目前城市建成區(qū)面臨非常大的擴(kuò)張壓力；廣州、佛山、中山擴(kuò)張壓力次之；珠海和惠州因?yàn)槿丝诳偭勘容^小，從而14 / 95城區(qū)擴(kuò)張壓力比較小，未來(lái)城市發(fā)展速度并不太緊迫。（2）城市購(gòu)買力——人均可支配收入比較城 市 評(píng) 價(jià)城市基本面指標(biāo)人均GDP人均可支配收入 城區(qū)人口密度房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)指標(biāo)人均居住面積 年商品房銷售面積 商品房銷售價(jià)格 銷售面積竣工面積比13 / 95珠 三 角 城 市 人 均 可 支 配 收 入 比 較21494 18287174242288218908 17255148840500010000150002022025000深 圳 廣 州 佛 山 東 莞 珠 海 中 山 惠 州簡(jiǎn)要分析：在人均可支配收入方面，除了深圳和東莞領(lǐng)先之外，佛山、中山、珠海與廣州差別不大，說(shuō)明幾個(gè)第二梯度城市也積蓄了較強(qiáng)的購(gòu)買能力。12 / 953 珠三角地區(qū)各城市比較分析 分析思路及指標(biāo)框架通過(guò)對(duì)城市基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)兩方面的指標(biāo)來(lái)進(jìn)行分析，從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)角度綜合評(píng)價(jià)城市在區(qū)域中的地位以及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)。當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)消化能力出現(xiàn)了自年初以來(lái)持續(xù)增強(qiáng)的局面，房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的上漲，但仍是全省房?jī)r(jià)最低地區(qū)，達(dá) 1491 元/平方米，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。國(guó)家緊縮銀根政策對(duì)該地區(qū)產(chǎn)生了一定影響，使開發(fā)商減少了對(duì)國(guó)內(nèi)貸款的依賴，提高了自籌資金比重，投資風(fēng)險(xiǎn)同比有所降低。此外，值得注意的是商品房空置總量同比出現(xiàn)大幅度上漲，且空置時(shí)間結(jié)構(gòu)方面也出現(xiàn)惡化的跡象。國(guó)家嚴(yán)格土地政策對(duì)該地區(qū)繼續(xù)產(chǎn)生影響，土地購(gòu)置成本大幅度上漲，土地開發(fā)成本大幅度下降，土地開發(fā)速度加快，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度。? 西翼對(duì)住宅、商業(yè)用房的投資較去年同期有所加大，幅度約 3 個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)消化能力有所減弱，但房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)微漲。國(guó)內(nèi)貸款比重自去年年底以來(lái)出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，自籌資金所占比重略有下降，投資風(fēng)險(xiǎn)較去年有所增長(zhǎng)?？罩蒙唐贩靠偭坑猩仙厔?shì)，但較去年同期有所改善，不過(guò)空置時(shí)間結(jié)構(gòu)方面出現(xiàn)惡化跡象。土地開發(fā)成本、土地購(gòu)置成本同比均上漲，土地儲(chǔ)備難度加大，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)較去年謹(jǐn)慎。2022 年廣東省各區(qū)域商品房空置數(shù)據(jù)表（萬(wàn)㎡）總 量 待銷 滯銷和積壓區(qū)域 數(shù)值 占全省比 例(%) 數(shù)值 比重(%) 數(shù)值 比重(%)全省 100 珠三角 東翼 西翼 圖 4 各 地 區(qū) 商 品 房 銷 售 均 價(jià)01000202230004000500004年 上 半 年 04年 全 年 05年 1季 度 05年 上 半 年 05年 全 年元/平方米 珠 三 角東 翼西 翼北 部11 / 95北部 商品房空置數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)表（％） 區(qū)域 總 量 待 銷 滯銷和積壓珠三角 東翼 西翼 北部 廣東省區(qū)域市場(chǎng)分析結(jié)論? 珠三角仍是全省房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中地，較去年同期主要減少了對(duì)商業(yè)用房約 1 個(gè)百分點(diǎn)的投資，而小幅度加大了對(duì)住宅及其它房地產(chǎn)的投資。珠三角、東翼、西翼及北部地區(qū)的商品房空置結(jié)構(gòu)，也就是合理空置（待銷）與不合理空置（滯銷和積壓）的比例分別為：1：、1：、1： 及 1：，而去年同期的比例為：1：、1：、1： 及 1：。2022 年廣東省各區(qū)域商品房銷售數(shù)據(jù)表實(shí)際銷售額（萬(wàn)元） 實(shí)際銷售面積 （萬(wàn)㎡）區(qū)域數(shù)值 比例（％） 數(shù)值 比例均 價(jià)（元/㎡）土地開發(fā) 土地購(gòu)置區(qū)域投 資 面 積 成本 投 資 面 積 成本珠三角 東翼 西翼 北部 圖 3 土 地 開 發(fā) 面 積 及 土 地 購(gòu) 置 面 積 020040060080010001202240016001800珠 三 角 東 翼 西 翼 北 部萬(wàn)平方米 土 地 開 發(fā) 面 積土 地 購(gòu) 置 面 積10 / 95（％）全省 13838687 100 100 3746珠三角 12584857 4275東翼 357724 1849西翼 414901 1776北部 481205 1491商品房銷售數(shù)據(jù)同比增長(zhǎng)表（％）區(qū)域 實(shí)際銷售額 實(shí)際銷售面積 均價(jià)珠三角 東翼 西翼 北部 珠三角、西翼及北部的房?jī)r(jià)未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)，而東翼的房?jī)r(jià)將會(huì)變化不大。 商品房需求分析與去年同期相比，除東翼地區(qū)市場(chǎng)需求有所減弱外，其余地區(qū)市需求旺盛。國(guó)9 / 95家嚴(yán)格土地政策對(duì)珠三角及西翼地區(qū)繼續(xù)產(chǎn)生影響。2022 年廣東省各區(qū)域房地產(chǎn)資金來(lái)源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表（億元）資金來(lái)源 國(guó)內(nèi)貸款 外資 自籌 其它. 金額 占全省比例(%) 金額比重(%)金額 比重(%)金額 比重(%)金額 比重(%)全省 珠三角 東翼 西翼 北部 廣東省各區(qū)域商品房供給分析珠三角及東翼地區(qū)竣工面積同比有所下降，珠三角及東翼地區(qū)開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較去年謹(jǐn)慎，東翼表現(xiàn)尤為突出；西翼及北部地區(qū)開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)較為樂(lè)觀，西翼尤為明顯。3 該部分參考了廣東省國(guó)土局、華南理工大學(xué)相關(guān)研究成果8 / 95內(nèi)貸款比重同比出現(xiàn)了小幅度的下降，自籌資金比重同比小幅度上漲，全年表現(xiàn)平穩(wěn)，基本維持在 60％左右。珠三角國(guó)內(nèi)貸款所占比重出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而自籌資金所占比重較去年同期略有上升，全年表現(xiàn)平穩(wěn)；東翼國(guó)內(nèi)貸款所占比重自去年年底以來(lái)出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，自籌資金所占比重略有下降，但仍保持在 60％左右；西翼國(guó)內(nèi)貸款所占比重基本維持在去年全年水平，自籌資金比重同比下降；北部國(guó)2 因?yàn)楣痖}瓊?cè)∧壳吧形催M(jìn)行區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，因此區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析只針對(duì)廣東省，對(duì)于桂閩瓊則在下文城市分析中單獨(dú)對(duì)福州、廈門、南寧進(jìn)行城市分析。 各區(qū)房地產(chǎn)投資情況今年全省各地區(qū)房地產(chǎn)完成開發(fā)投資占全省比例同比有小幅度波動(dòng)，但珠三角地區(qū)仍是全省房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中地。2 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析——廣東省 23廣東省分為珠江三角洲地區(qū)、東翼地區(qū)、西翼地區(qū)和北部地區(qū)。唯余湖南因?yàn)榕c廣州比鄰的區(qū)位優(yōu)勢(shì)讓其在泛珠三角合作中受益最大，據(jù)統(tǒng)計(jì) 2022 年前 3 季度，泛珠三角地區(qū)已成為湖南省內(nèi)資引資的主要來(lái)源地。從目前來(lái)看，廣西外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展其主要依存于東盟，而四川貴州則同處西南，一旦國(guó)家明確成渝地區(qū)經(jīng)濟(jì)帶的地位，那么四川貴州則很可能脫離泛珠三角而去。一旦區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展未能獲得中央的支持和明確， “9+2”合作如此大規(guī)模的區(qū)域合作缺乏相關(guān)行政和政策支撐，而且更涉及到“一國(guó)兩制”問(wèn)題，其發(fā)展前景尚不明朗。在 9 月國(guó)家發(fā)改委主任馬凱的講話中透露：長(zhǎng)江三角洲、京津冀地區(qū)、成渝地區(qū)以及東北老工業(yè)基地將成為區(qū)域規(guī)劃的重點(diǎn)關(guān)照對(duì)象，珠三角及“泛珠三角”規(guī)劃則沒(méi)有被提到中央級(jí)層面，而是下降為“應(yīng)該由廣東省來(lái)做” 。但就目前來(lái)看，泛珠三角合作經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景仍不明朗。加上香港和澳門兩個(gè)特別行政區(qū)， “泛珠三角”經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)四成， 《泛珠三角區(qū)域合作框架協(xié)議》對(duì)各省市合作的領(lǐng)域和方式都做出了協(xié)定，主要確定區(qū)域內(nèi)在能源、交通等基礎(chǔ)設(shè)施、信息平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)投資、商務(wù)貿(mào)易、旅游、農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域的合作框架。、泛珠三角（9+2）合作分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)順應(yīng)國(guó)際區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體的區(qū)域協(xié)作趨勢(shì)，本著“東中西互動(dòng)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，相互促進(jìn)，共同發(fā)展”的目標(biāo)和理念，2022 年上半年福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南等 9 個(gè)省(區(qū))，再加上香港和澳門特別行政區(qū)組成了 “9+2”區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，簽訂了《泛珠三角區(qū)域合作框架協(xié)議》 。從未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略看，在第二梯度城市中，佛山、惠州、中山三城市分別靠近三大中心城市，而且處于“三軸” “五帶”的交匯之處，擁有良好的規(guī)劃和地理?xiàng)l件。4）扶持外圈，整合內(nèi)圈，推動(dòng)區(qū)域均衡發(fā)展在外圈層地區(qū)通過(guò)政策資金項(xiàng)目設(shè)施等方面的扶持與傾斜，重點(diǎn)培育地區(qū)性中心城市和新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，在承接內(nèi)圈層產(chǎn)業(yè)與功能轉(zhuǎn)移擴(kuò)散的同時(shí)，增強(qiáng)對(duì)外輻射服務(wù)功能，在內(nèi)圈層地區(qū)，提高資源利用效率，挖掘發(fā)展?jié)摿Γ瑑?yōu)化城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)要素組合，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。2）拓展內(nèi)陸，培育濱海，開辟更廣闊的發(fā)展空間加快聯(lián)接內(nèi)陸省份，特別是“泛珠三角”地區(qū)的對(duì)外通道建設(shè)，擴(kuò)大與“泛珠三角”其它地區(qū)在資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)布局設(shè)施建設(shè)等方面的協(xié)作，完善整合濱海地區(qū)交通設(shè)施，促進(jìn)濱海地區(qū)產(chǎn)業(yè)與功能的聚集和發(fā)展，強(qiáng)化與國(guó)內(nèi)其它沿海地區(qū)及海外的聯(lián)系。5 / 953） “五軸”——整合內(nèi)部功能的五大“城鎮(zhèn)—產(chǎn)業(yè)”聚合軸依托城鎮(zhèn)密集區(qū)，構(gòu)建江肇－江珠高速公路沿線、105 國(guó)道沿線、107 國(guó)道沿線、廣深鐵路沿線和惠澳大道沿線五大“城鎮(zhèn)—產(chǎn)業(yè)”聚合軸，充分發(fā)揮各級(jí)城鎮(zhèn)中心的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能，加快培育不同類型、不同規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展由局限于行政地域單元的“塊塊”模式向“條塊”結(jié)合，綜合協(xié)調(diào)的點(diǎn)軸模式轉(zhuǎn)變，優(yōu)化城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)。通過(guò)高水平的設(shè)施建設(shè)和政府間的高效合作，整合軸線上的重要城鎮(zhèn)節(jié)點(diǎn)和產(chǎn)業(yè)地區(qū)，聚合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高段服務(wù)功能和交通樞紐功能，形成輻射“大珠三角”的區(qū)域性服務(wù)與創(chuàng)新中心。? 農(nóng)業(yè)：結(jié)合生態(tài)農(nóng)業(yè)發(fā)展，構(gòu)筑布局合理的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的發(fā)展；? 制造業(yè)：重點(diǎn)提升中部機(jī)電建材業(yè)、東岸電子電氣業(yè)、西岸家電五金紡織業(yè)等三大加工制造業(yè)聚集區(qū)發(fā)展，推動(dòng)區(qū)域內(nèi)加工制造業(yè)的專業(yè)化集群化發(fā)展，強(qiáng)化現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)；1《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（20222020 ） 》, 3 / 95? 臨港基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)：合理利用港口資源，大力發(fā)展廣州南沙、廣州花都白云、珠海西部地區(qū)、江門銀洲湖、惠州惠陽(yáng)大亞灣等四大臨港基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和重型裝備制造業(yè)聚集區(qū)，推進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)積聚；? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：集中培育珠江口、灣區(qū)中部、東岸和西岸的四大高新掛術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，鼓勵(lì)肇慶大旺惠州仲愷高新區(qū)等地區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力；? 物流業(yè)：建設(shè)廣州、深圳、珠海三大國(guó)際性物流基地，培育佛山惠州肇慶等專業(yè)化區(qū)域性物流中心，建設(shè)東莞中山江門等地區(qū)性物流中心，加強(qiáng)粵港澳海港機(jī)場(chǎng)聯(lián)運(yùn)，整臺(tái)區(qū)域物流資源，按照基地 中心 園區(qū)配送中心的布局模式，打造國(guó)際化物流體系；? 旅游業(yè)：塑造以名山風(fēng)景旅游區(qū)為核心沿海休閑旅游帶和歷史文化旅游線為主干的“綠色之旅” ，推動(dòng)多類型多層次的旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 珠三角未來(lái)主要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和布局珠江三角洲未來(lái)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是：現(xiàn)階段首先要鞏固過(guò)去二十年已有的工業(yè)產(chǎn)業(yè)成就，全面強(qiáng)化對(duì)外貿(mào)易出口和進(jìn)口，中心城市如廣州、深圳等地進(jìn)一步完善金融市場(chǎng)體系，在整個(gè)珠三角的城市群，全面提高服務(wù)業(yè)在生產(chǎn)總值(GDP)所占比例。 珠三角區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及布局分析 1 珠三角地區(qū)區(qū)域發(fā)展問(wèn)題珠三角經(jīng)濟(jì)總量占廣東省的 80%強(qiáng)，在空間形態(tài)上初步形成了連片的城市群，人口與產(chǎn)業(yè)高度聚集，輻射能力強(qiáng)勁，是我國(guó)一個(gè)具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)撃艿某鞘腥??？偰繕?biāo)可以分解為六個(gè)分目標(biāo)，分別是：? 中國(guó)參與國(guó)際合作競(jìng)爭(zhēng)的“排頭兵”：全面開展世界（尤其東南亞）的區(qū)域貿(mào)易聯(lián)系，參與更高層次國(guó)際合作競(jìng)爭(zhēng)。一旦三因素?zé)o法解決好，那么珠三角的發(fā)展面臨很大的挑戰(zhàn)。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的傾斜的改變以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重新劃定，珠三角開始邊緣化。珠三角各城市指標(biāo)均領(lǐng)先于全國(guó)平均水平，尤其在 GDP 發(fā)展速度和人民生活水平主要指標(biāo)方面。珠三角主要城市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表珠三角主要城市項(xiàng) 目深圳 廣州 東莞 珠海 佛山 中山 惠州 江門 肇慶常住人口（萬(wàn)人）828 950 556 142 580 243 371 410 368 GDP（億元） 4927 5116 2182 635 2380 818 804 802 454GDP 增速 % % % % % % % % %人均可支配收入（元/人） 21494 18287 22882 18908 17424 17255 14884 12903 10097注：深圳、廣州、東莞、珠海、佛山、中山、惠州數(shù)據(jù)主要引自我部珠三角市場(chǎng)研究報(bào)告，江門、肇慶人口數(shù)據(jù)采用 2022 年年末全市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)總量占全國(guó)的 1/10。規(guī)劃采用“戰(zhàn)略分析——戰(zhàn)略規(guī)劃——戰(zhàn)略實(shí)施” 的邏輯結(jié)構(gòu)進(jìn)行安排，通過(guò)了解公司面臨的內(nèi)外部環(huán)境，并結(jié)合公司已有項(xiàng)目未來(lái)幾年的開發(fā)狀況，深入分析深圳公司具有的戰(zhàn)略資源和戰(zhàn)略能力；結(jié)合集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)深圳公司進(jìn)行戰(zhàn)略定位，確立發(fā)展目標(biāo)；最后，提出了深圳公司在戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程的支撐體系、具體實(shí)施策略和方法。“伐謀皆上兵，卷簾天自高”。III / 95前 言金地深圳成立四年，從當(dāng)初集團(tuán)一個(gè)職能部門發(fā)展到一家布局珠三角的區(qū)域性公司，總資產(chǎn)逾二十億，規(guī)模不斷擴(kuò)大。2 20222022 年人力資源配置 ..............................................