【正文】 豐富。14 16 11672348 461020406080系 列 1 14 16 11 67 23 48 46 1城 內(nèi) 東 郊 西 郊 南 郊 北 郊 西 高新 曲 江 其 他21 / 974 項目分析 項目區(qū)位分析 曲江新區(qū)概況曲江新區(qū)位于西安市東南，以聞名中外的大雁塔和曲江皇家園林遺址為中心，近期規(guī)劃面積 平方公里，遠期規(guī)劃面積 47 平方公里。雖然，目前受眾多因素影響，該地塊的人氣不是很濃厚，比如在建項目眾多、噪音污染較大等等，但相比其開發(fā)前景和升值空間，可以預見，未來該區(qū)域的公共配套設施將會非常完善，將會極大的滿足消費者的需求。圖 區(qū)域消費者購房意向示意圖從以上兩個方面分析可以看出，該金地項目周邊商業(yè)配套豐富，人文氣息和自然環(huán)境幽雅。將選擇這 3 部分的潛在消費者加起來，那就又了高達 72%市場比率。明顯。心地帶較遠，市政配套不是很齊備。引投資方面，具有優(yōu)勢。套缺乏缺乏居住人氣，有很強的市場競爭力，此區(qū)域會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房、中檔和中高檔樓盤共舞的局面域高層樓盤的競爭，此區(qū)域高層物業(yè)會出現(xiàn)較大的競爭壓力浐灞新區(qū)發(fā)區(qū)，在規(guī)模和投資上，都是空前的劃上都重新進行來規(guī)劃，待改善塊，浐灞區(qū)域的住宅價格還，較適合開發(fā)大面積社區(qū)和中檔物業(yè)。，大規(guī)模高層物業(yè)面市必定會帶來較大的競爭壓力，必將大大提升區(qū)域人氣，住宅升值空間喜人。對其要求較高。在此，結合個板塊主題，對各板塊優(yōu)劣勢作一分析及預測：新 開 工 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米竣 工 面 積 01002003004005006002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 年 份萬平方米19 / 97板塊 優(yōu)勢 劣勢 趨勢預測西高新區(qū)板塊新區(qū)發(fā)展、購房政策，寫字樓集中區(qū)域 和市政配套的快速前進炒作的大量減少套氣、醫(yī)療等配套，市場競爭壓力大，此區(qū)域作為一個支點可輻射全市，使得此區(qū)域會成為西安市未來幾年的熱點區(qū)域、學校入住、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現(xiàn)為西安新的形象區(qū)域，其檔次和售價也不言而喻曲江板塊，功能定位于旅游度假區(qū)，重點發(fā)展旅游、娛樂、集中居住。此前，西安城市總體規(guī)劃也已經(jīng)在九宮發(fā)展格局的基礎上，提出了一些諸如南唐北漢的發(fā)展想法，這實際上也會促使區(qū)域的發(fā)展走向了更為實質(zhì)的特色道路，而曲江新區(qū)幾年內(nèi)的城市建設方向也證明了區(qū)域特色性的文化方向。隨著西安的居住區(qū)域不斷向城市外延擴展，各板塊的營造在地產(chǎn)市場中扮演了重要的角色，而且地產(chǎn)板塊之間正在向縱深化和特色化的方向發(fā)展。（4） 競爭板塊比較西安市市政規(guī)劃指出，曲江旅游度假區(qū)、西高新區(qū)板塊，北開發(fā)區(qū)板塊和浐灞新區(qū)是未來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重點。下降的原因，一方面由于受到國家對房地產(chǎn)行業(yè)的降溫調(diào)控的影響,另外一方面，這些數(shù)據(jù)也充分表明，西安的樓市已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的端睨。（3） 市場供給分析分析 2022－2022 年西安市商品房市場供給情況，如圖 ，從西安市新開工、竣工面積可以看出，自 2022 年以來，房地產(chǎn)開發(fā)量在不斷的加大，特別18 / 97是 2022 年，開發(fā)建設量的是 2022 年的 3 倍。伴隨城市的擴張及城市化進程的逐漸演變，購房者的置業(yè)行為也趨于理性，即使是第一次置業(yè)，也會考慮環(huán)境、人文、安全、服務等多重因素。戶型設計也從由最初的大臥小廳小衛(wèi)變?yōu)檫m當比例的臥室、客廳及衛(wèi)生間，住宅市場的不斷發(fā)展、競爭、完善，導致消費者購房越來越理性，只有那些更加注重產(chǎn)品細節(jié)、居住更加人性化、功能區(qū)更加細分、更符合居住者需求的房子才能真正得到市場的追捧，這種需求特點已經(jīng)在目前的市場中充分顯現(xiàn)。（2） 市場需求分析從 2022 年西安房地產(chǎn)市場需求方面，分析圖 可以看出消費者居住需求發(fā)生力變化，開始了從單純買房到選擇一種生活方式，這種變革在近兩年的西安房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的尤為明顯。隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，宏觀經(jīng)濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，使西安的房地產(chǎn)市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經(jīng)體現(xiàn)而且也說明了大眾對西部大開發(fā)的信心和支持；另一方面由于國家繼續(xù)重點扶持房地產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一步激活房地產(chǎn)市場，今年西安市市政府準備重點整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，培育品牌，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場管理職能，力求給房地產(chǎn)業(yè)一個自由發(fā)揮且有充分公益保障的空間，說明了西安的房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。但隨著市場逐步走出調(diào)控的影響，市場上真正的購房需求進一步釋放，從而促使西安地產(chǎn)市場逐步升溫。 西安房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢（1） 房地產(chǎn)市場總體狀況2022 年上半年，西安市政府為響應國家宏觀調(diào)控政策，在房地產(chǎn)業(yè)也相繼實施了一系列相關政策，其目的主要是抑制房價的過快增長，而采取的手段之一則是剔除市場上的投機性和投資性需求。受市場需求和個人購買住房的刺激，商品房銷售快速增長。住宅投資仍然是房地產(chǎn)開發(fā)投資的重點。16 / 97其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，商品房銷售趨旺。 陜西省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及趨勢2022 年，陜西省繼續(xù)貫徹落實宏觀調(diào)控的政策措施，堅持不懈地實施項目帶動戰(zhàn)略，使全省固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)持續(xù)較快增長的良好態(tài)勢。由以上五個方面可以看出，產(chǎn)市場在過去的 2022 年，在國家宏觀調(diào)控措施的影響下房地產(chǎn)市場中的房價和投資漲幅過快的趨勢有所減緩，但是需求依然旺盛。對個人購買非普通住房超過 2 年(含 2 年)轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。，自 2022 年 6 月 1 日起,對個人購買住房不足2 年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。 2022 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售是按其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。主要涉及八個方面，主要鼓勵經(jīng)濟適用房與中檔房的開發(fā)，適當?shù)募哟髮χ械蜋n房土地的供應，有益于中低收入階層。 年 4 月 27 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控問題，提出加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控八項措施。（5） 政治法律環(huán)境近年以來，房地產(chǎn)過熱的苗頭開始顯現(xiàn)，最明顯就是房地產(chǎn)投資過熱。人民幣利率預計在 2022年調(diào)整可能性比較小。但是房地產(chǎn)消費信貸首付比例存在下調(diào)的可能性，但受近期宏觀政策的導向，上升的可能性也是非常大的。2022 年房地產(chǎn)消費信貸在增幅不斷下降的基礎上，將重新得到加強和鼓勵。（4） 金融政策方面2022 年國家對房地產(chǎn)開發(fā)實行調(diào)控，擰緊“地根”、“銀根”。（3） 房地產(chǎn)價格方面高檔住房價格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。發(fā)達國家以往的經(jīng)驗表明，在城市人均收入 3000—8000 美元的水平上，住宅等基礎設施產(chǎn)業(yè)將會有長期快速的發(fā)展。普通居民住房需求會繼續(xù)增長。（2） 市場需求狀況市場需求方面，將會有結構性的調(diào)整。2022年，%，占住宅開發(fā)投資的比例由 2022年的 %下降到 %，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設。2022 年，全國商品房銷售面積增幅高出竣工面積增幅 個百分點，這可能是 2022 年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控后，2022 年房價仍上漲較快的原因。供給結構不合理主要表現(xiàn)在三個方面：一是房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢，二手房供給短缺；二是房屋租賃市場還不夠完善，大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；三是房地產(chǎn)一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。到 2020 年，綠地率達到 45%，綠化覆蓋率達到 55%，人均公共綠地面積平均達到 12 平方米，城市中心區(qū)人均公共綠地面積平均達到 8 平方米，進入最佳人居城市行列。老城保護與更新規(guī)劃采取“只拆不建、多拆少建”的措施，逐步降低明城墻以內(nèi)的居住人口密度，外遷行政機關，減輕老城的交通壓力，依托老城內(nèi)的文物建筑和歷史街區(qū)，發(fā)展商貿(mào)、旅游、文化產(chǎn)業(yè)，改善人居環(huán)境，提升生活品質(zhì)，保持老城的活力。未來西安市將建成 6 條軌道交通線，形成以軌道交通為主體，快速公交為補充，普通公交為輔助的多元化，快速、高效、環(huán)保的西安都市圈的城市公共交通系統(tǒng)上。大西安：以繞城高速為標志，城市在“拉寬骨架、降低密度、產(chǎn)業(yè)北上、城市南移”的指導下，正在“多組團環(huán)城”時代擴展（見圖）。中西安：以國家級的高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)為龍頭，西安的城市中心向南偏移。（3） 大西安格局形成西安城發(fā)展歷經(jīng)的三個階段：小西安：方城附近為界。布局形態(tài)為九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心。在此趨勢下，西安對西北各省的人來講的吸引力是正在越來越強，有更多的人正來到西安，“學習在西安、置業(yè)在西安、創(chuàng)業(yè)在西安、生活在西安”正在成為一種趨勢。如今，在西部大開發(fā)的推動下，西安的城市地位與能級正在不斷提升。從以上兩方面可以看出，西安地區(qū)經(jīng)濟不論是生產(chǎn)總值還是固定投資，都處于一個增長階段，其經(jīng)濟形勢總體發(fā)展良好，經(jīng)濟指標呈穩(wěn)定發(fā)展趨勢，預11 / 97計在 2022 經(jīng)濟的發(fā)展也會保持良好的發(fā)展。同時西安市招商引資取得重大突破，全年完成合同外資額 億美元，實際利用外商直接投資 億元，增長 107%，增幅在全國 15 個副省級城市中名列第一，總量居西部城市之首。表 2022 年西安市生產(chǎn)總值年增長示意圖（2） 固定投資情況固定資產(chǎn)投資快速增長，投資結構進一步改善。預計上半年全省居民10 / 97 689 020040060080010001200140098年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年消費價格指數(shù)為 %，商品零售物價水平將上升 %左右。3） 一季度，全省物件總水平高于全國平均水平，居民消費物價小幅上漲。分析近一年來的數(shù)據(jù)可以看到，全省居民收入增長提速的進程是起伏不定的，反映出陜西省目前尚未建立一整套完善且行之有效的居民增收機制和與之匹配的政策環(huán)境。2） 居民收入快速增長的趨向不明顯，穩(wěn)定增收的基礎不牢固。2022 年陜西省消費品市場上半年將繼續(xù)保持快速增長。綜合考慮，預計上半年全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 938 億元，比上年同期增長 33%，高于去年同期。2022 年國家宏觀調(diào)控力度不會減弱，但政策手段的運用會越來越靈活，越來越市場化。1） 陜西省投資、消費共同推動經(jīng)濟增長的合力漸趨增強，上半年全省經(jīng)濟將保持目前的增長態(tài)勢穩(wěn)定運行。從 2022 年一季度陜西省國民經(jīng)濟的各個方面可以明顯地看出第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，投資規(guī)模擴張，消費強勁增長等，而社會經(jīng)濟發(fā)展的這些趨好因素，對于陜西省房地產(chǎn)業(yè)也必將是一個促進。伴隨著全省經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長，價格水平也在穩(wěn)步回升，持續(xù)一年的物價低位運行局面出現(xiàn)了明顯變化。3） 消費保持強勁增長，物價水平回升。應該說，對于陜西這樣一個欠發(fā)達省份，投資保持一定速度的增長符合經(jīng)濟運行的內(nèi)生性要求。表 2022 年一、二、三產(chǎn)業(yè)增幅示意表2） 投資規(guī)模持續(xù)擴張。尤其是三產(chǎn)的增長更是讓我們眼前一亮，六年來首季增幅第一次突破10%，達 %，貢獻率由去年 36%提升至 42%，拉動全省經(jīng)濟增長 5 個百分點。（1） 一季度運行特征分析1） 第三產(chǎn)業(yè)增長尤為活躍。8 / 97 陜西省宏觀環(huán)境現(xiàn)狀及趨勢2022 年一季度，陜西省國民經(jīng)濟整體上延續(xù)去年高速增長的態(tài)勢，完成生產(chǎn)總值 億元，同比增長 %，與去年同期持平。同時，也不會出現(xiàn)通貨緊縮的局面。由于我國的生產(chǎn)要素沒有在各個部門得到有效均衡的配置，在總體經(jīng)濟供求基本平衡的情況下，一些部門產(chǎn)能過剩的同時伴隨著另外一些部門需求過剩，表現(xiàn)在糧食、礦產(chǎn)資源價格大幅度上升，制造業(yè)產(chǎn)品價格下跌，但總的看，近年來我國的總體價格上漲比較溫和，屬于成本推動型和結構型。2）社會總供求關系有所改善，物價水平小幅回升價格總水平的變動是社會總供求平衡狀況變化的反映。因此，國內(nèi)支持經(jīng)濟增長的供給能力更加寬松，煤電油運的緊張狀況將進一步得到改善。（2） 全國宏觀環(huán)境趨勢1）現(xiàn)實經(jīng)濟低于潛在經(jīng)濟增長水平，GDP 有望增長 ％ 從潛在經(jīng)濟增長能力看，一個經(jīng)濟體的經(jīng)濟潛在增長水平是由自然資源、資本積累、勞動力在數(shù)量和質(zhì)量上的提高以及資本和勞動力等生產(chǎn)要素配置和使用效率決定的。此外，宏觀調(diào)控的效應初步顯露，從房價、供給、需求這三個方面都可以看出是有成效的。因此可以說在過去的 2022 年，國家在宏觀調(diào)控方面取得了一定成7 / 97就。70個大中城市房屋銷售價格上漲 %。固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。全國居民消費價格總水平比上年上漲 %，其中服務價格上漲 %。商品房銷售額 18080 億元。圖 “