【正文】 2) 收集和分析行業(yè)資料、企業(yè)內(nèi)部資料，研究企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢3) 公司內(nèi)部管理層訪談專家訪談4) 標(biāo)桿企業(yè)成功經(jīng)驗5) 流程梳理與優(yōu)化四、咨詢成果針對不能的咨詢內(nèi)容，形成相應(yīng)的咨詢成果，包括：《公司戰(zhàn)略發(fā)展方案》：包括對公司面臨的機遇、威脅和公司擁有優(yōu)勢、劣勢分析，戰(zhàn)略定位與戰(zhàn)略發(fā)展方向，戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略步驟與戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展策略與實施計劃、實施建議、評估措施與方法，等。④. 營銷管理包括：銷售規(guī)劃、銷售計劃、銷售控制和客戶關(guān)系管理。②. 項目策劃管理包括：對策劃公司的招標(biāo)和策劃報告的審核，從多種方案中綜合比較選擇最優(yōu)的方案，通過策劃手段形成樓盤的全新優(yōu)勢，達到企業(yè)利潤做大化的目的。2) 業(yè)務(wù)管理咨詢業(yè)務(wù)管理主要通過房地產(chǎn)開發(fā)流程的管理來控制房地產(chǎn)公司項目的時間、進度、成本和客戶關(guān)系管理等內(nèi)容，從而達到有效地提高企業(yè)的運營效率和效益的根本目的。②. 組織與人力資源咨詢包括：工作分析、職能歸集、薪酬調(diào)查與設(shè)計、績效管理等。但部分業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)已經(jīng)意識到提升管理能力的重要性，我們相信，隨著行業(yè)的進一步成熟和規(guī)范，管理能力將成為企業(yè)贏得競爭、贏得生存發(fā)展的重要保證。這些方面同樣需要明確的職責(zé)、合理的流程來支撐，同時還需要營造良好的企業(yè)文化、合理的薪酬體系、公平積極的績效管理體系等。2. 高效的業(yè)務(wù)運作能力高效的業(yè)務(wù)運作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項目的選擇、規(guī)劃、建設(shè)與營銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門各崗位有明確的職責(zé)、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，降低經(jīng)營成本，提高競爭力。日趨激烈的競爭使暴利離房地產(chǎn)行業(yè)越來越遠(yuǎn)，企業(yè)發(fā)展正逐漸由機會導(dǎo)向轉(zhuǎn)向依靠自身的核心競爭能力。第四節(jié) 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢一、對客戶的價值在行業(yè)外部，政府及各主管部門不斷出臺規(guī)范房地產(chǎn)市場的法律、法規(guī)、條例和管理辦法，我國房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，同時，房地產(chǎn)市場逐漸由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。(三)咨詢成果主要是《營銷策劃報告》，通過對項目所面臨的營銷態(tài)勢的分析，提煉項目的賣點，了解并規(guī)避項目的弱點，制定定價策略和品牌策略，并通過廣告策略、廣告策略和推廣計劃的實施使價格策略和品牌策略得到實施，最終實現(xiàn)銷售目標(biāo)。8. 推廣計劃包括建設(shè)現(xiàn)場和銷售現(xiàn)場包裝、宣傳資料印刷、媒介投放、公關(guān)活動等，以及對所有這些活動的效果評估與監(jiān)控、修正。6. 廣告策略包括廣告總體策略及廣告的階段性劃分、廣告主題、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控、評估和修正措施，入市前印刷品的設(shè)計、制作等。4. 入市時機規(guī)劃包括項目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場情況簡明分析、入市時機的確定及安排等。(二)營銷策劃內(nèi)容：1. 項目營銷態(tài)勢分析1) 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2) 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查包括對周邊競爭性樓盤的基本特性描述，并分析其市場定位、銷售價格、銷售政策措施、廣告推廣手法、主要媒體應(yīng)用及投入頻率、公關(guān)促銷活動和其他特殊賣點和銷售手段等。是房地產(chǎn)全程策劃營銷的重頭戲，是營銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運作。⑨. 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)包括對住戶特征描述、社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計等。⑥. 公共家具概念設(shè)計提示⑦. 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)包括項目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思、項目營銷示范單位裝修概念設(shè)計、項目營銷中心裝修風(fēng)格提示、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。④. 室內(nèi)空間布局裝修概念提示包括室內(nèi)空間布局提示、公共空間主題選擇、庭院景觀提示等。②. 建筑風(fēng)格定位項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃、建筑單體外立面設(shè)計提示。3. 客戶定位包括對項目所在地家庭結(jié)構(gòu)、收入情況和人口狀況的分析，目標(biāo)客戶區(qū)域范圍的界定，目標(biāo)客戶特征描述，目標(biāo)客戶細(xì)分，目標(biāo)客戶群測量等。但是項目定位的研究在目前粗放經(jīng)營的房地產(chǎn)市場中還存在比較多的“拍腦袋”特征，缺乏詳細(xì)的研究與系統(tǒng)的規(guī)劃，但隨著市場競爭的越來越激烈，研究項目定位的需求會越來越多。⑨. 開發(fā)建議在以上的分析基礎(chǔ)上，對項目開發(fā)提出初步建議，項目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)、成功關(guān)鍵因素、資金需求、開發(fā)節(jié)奏等。包括成本模擬表及其說明、銷售均價假設(shè)、銷售收入模擬表、利潤模擬表及說明、敏感性分析（包括可變成本變動時對利潤的影響、銷售價格變動時對利潤的影響）等。⑤. 經(jīng)濟分析以建筑量的預(yù)測為基礎(chǔ)估算建設(shè)成本，用類比可實現(xiàn)價值分析法、有效需求成本加價法測算預(yù)期收益，在此基礎(chǔ)上測算可接受的土地成本。③. 社會環(huán)境評述描述項目的周邊社會環(huán)境，并與可類比項目進行對比分析，尋找其特色。咨詢內(nèi)容將主要包括：1. 項目本身因素的研究①. 地理位置②. 地質(zhì)地貌狀況③. 土地面積及紅線圖④. 土地規(guī)劃使用性質(zhì)⑤. 七通一平現(xiàn)狀⑥. 地塊的規(guī)則性2. 項目周邊環(huán)境的研究1) 自然景觀環(huán)境調(diào)查①. 地塊周邊的建筑物②. 綠化景觀③. 自然景觀④. 歷史人文景觀⑤. 環(huán)境污染狀況2) 地塊交通條件調(diào)查①. .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃②. .項目的水、路、空交通狀況③. .地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀3) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查①. 購物場所②. 文化教育③. 醫(yī)療衛(wèi)生④. 金融服務(wù)⑤. 郵政服務(wù)⑥. 娛樂、餐飲、運動⑦. 生活服務(wù)⑧. 娛樂休息設(shè)施⑨. 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素⑩. 歷史人文區(qū)位影響3. 項目特色和優(yōu)劣勢分析4. 項目價值分析①. 項目建設(shè)成本估算分析②. 類比可實現(xiàn)收益分析③. 投資回報分析5. 土地競標(biāo)的價格區(qū)間研究在預(yù)計成本、收益和既定投資目標(biāo)條件下，土地競標(biāo)時所能承受的最大成本（即投標(biāo)價格）、最可能價格預(yù)測。在房地產(chǎn)暴利時代，項目評估和選擇的偏差最多只會增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市場競爭形勢的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強，項目評估和選擇的錯誤或偏差，將導(dǎo)致項目的直接失敗。因此，我們將地產(chǎn)項目評估與策劃作為一個業(yè)務(wù)單元來運作。8) 附錄包括涉及的主要政策、法規(guī)等參考文件。6) 風(fēng)險分析分析進入該市場的主要風(fēng)險，及可能的規(guī)避策略。4) 近5年市場走勢分析和未來趨勢分析主要分析近5年年土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價格變化情況，同時分析房產(chǎn)擁有量、購買意愿的變化情況，尋求近5年市場變化規(guī)律，并結(jié)合市場環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動力，并據(jù)此預(yù)測未來的變化趨勢。2) 市場環(huán)境分析主要包括所研究區(qū)域市場的地理氣候等自然條件、風(fēng)俗和居住習(xí)慣等人文環(huán)境、人口和家庭結(jié)構(gòu)等社會環(huán)境、收入及其分布結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟環(huán)境、政策法規(guī)等法律環(huán)境，等等。研究內(nèi)容將著重于對區(qū)域房地產(chǎn)市場的市場結(jié)構(gòu)、競爭狀況、價格走勢、樓盤分布、增值潛力等進行分析和評估，最終得出是否進入、何時進入、如何進入該市場的基本結(jié)論和初步建議，完成客戶委托。日常研究的主要目的在于：了解各區(qū)域和城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，為未來的項目研究提供基本背景資料，有利于項目研究的迅速展開和準(zhǔn)確切入；為合作伙伴提供行業(yè)參考，鞏固合作關(guān)系，同時拓展?jié)撛诘淖稍冺椖俊?. 城市因素（所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟、社會、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）：1) 經(jīng)濟因素：人均可支配收入、GDP總量及增長潛力、2) 社會因素：人口和家庭結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃及城市化進程3) 政策法規(guī)：金融政策（開發(fā)貸款、購房按揭、抵押貸款）、物業(yè)管理政策、二手房屋交易政策（容許交易范圍、稅費、程序）、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協(xié)議轉(zhuǎn)讓政策；定價政策、用途轉(zhuǎn)換政策、調(diào)控政策）、工程招投標(biāo)政策、期房銷售政策、廉租房和經(jīng)濟適用房政策3. 板塊因素：1) 現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模、檔次2) 現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)3) 現(xiàn)有公共配套設(shè)施，包括交通、學(xué)校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂等4) 土地市值及增值潛力5) 周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè)(二)行業(yè)特征1. 各類在建或在售物業(yè)的價格水平（起售價、均價、最高價）1) 住宅地產(chǎn)：別墅、多層、高層2) 商業(yè)地產(chǎn)3) 政策性房地產(chǎn)，如廉租房、經(jīng)濟適用房等2. 房地產(chǎn)供需情況1) 土地轉(zhuǎn)讓面積2) 開工面積3) 竣工面積4) 銷售面積5) 當(dāng)年空置率/空置面積三、研究步驟與方法(一)研究步驟地產(chǎn)市場的區(qū)域研究將通過日常研究和項目研究相結(jié)合的方法來進行。 家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口252。城市功能分工 人口流動情況252。252。二、