【正文】 受房地產(chǎn)公司的委托，完成相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)或部分業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)公司將逐步成為房地產(chǎn)投資公司。對(duì)于地產(chǎn)賣(mài)者來(lái)說(shuō)，在該平臺(tái)上展銷各自的地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅能利用現(xiàn)實(shí)的大量人氣，促進(jìn)銷售，而且可以利用該平臺(tái)針對(duì)現(xiàn)實(shí)買(mǎi)者進(jìn)行展示，降低了相應(yīng)的廣告宣傳費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)平臺(tái)是三個(gè)平臺(tái)建設(shè)的基礎(chǔ)，沒(méi)有該平臺(tái)作為依托，將難以確立地產(chǎn)咨詢公司在業(yè)內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)地位，同時(shí)它也是流通平臺(tái)和人才平臺(tái)在初期形成時(shí)的推動(dòng)力量；流通平臺(tái)將是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的平臺(tái)，但隨著流通平臺(tái)的建成與強(qiáng)化，將對(duì)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的強(qiáng)化與穩(wěn)固形成強(qiáng)大的支撐作用；人才平臺(tái)是強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)平臺(tái)和流通平臺(tái)的最人性化的因素，人才交流不僅能促進(jìn)與合作伙伴的共同發(fā)展，帶來(lái)現(xiàn)實(shí)利益，而且將形成良好的感情紐帶，穩(wěn)固雙方的合作關(guān)系。1) 階段目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 客戶關(guān)系目標(biāo) 能力目標(biāo) 完成銷售收入100—150萬(wàn)元252。 三項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)中每項(xiàng)業(yè)務(wù)至少完成一個(gè)項(xiàng)目，以完成對(duì)咨詢思路、步驟與方法的檢驗(yàn)與優(yōu)化252。 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)100萬(wàn) 252。 形成地產(chǎn)銷售與培訓(xùn)業(yè)務(wù)的基本思路、方法、方案，并進(jìn)行工具化 形成五項(xiàng)業(yè)務(wù)的人員儲(chǔ)備，包括外部專家隊(duì)伍建設(shè)252。我們相信，經(jīng)過(guò)輸理分析的、理論化和體系化了經(jīng)驗(yàn)，將更加合理有效。地產(chǎn)咨詢公司的品牌建設(shè)將與客戶的品牌建設(shè)相結(jié)合，利用客戶的品牌建設(shè)自己的品牌，利用成功的項(xiàng)目建設(shè)自己的品牌。2006年 252。 論證并籌備第一個(gè)地產(chǎn)賣(mài)場(chǎng)252。 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)400萬(wàn) 252。l 以重點(diǎn)業(yè)務(wù)為依托，強(qiáng)化企業(yè)品牌強(qiáng)化企業(yè)品牌就是強(qiáng)化企業(yè)的市場(chǎng)地位。即通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)研究進(jìn)入項(xiàng)目評(píng)估與選擇業(yè)務(wù)，通過(guò)項(xiàng)目評(píng)估與選擇業(yè)務(wù)介入項(xiàng)目定位與營(yíng)銷策劃，營(yíng)銷策劃需要成熟的銷售團(tuán)隊(duì)支持。2. 房地產(chǎn)策劃與銷售代理相結(jié)合的公司房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃和銷售代理相結(jié)合，是對(duì)銷售環(huán)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)力的補(bǔ)強(qiáng)，這類企業(yè)的業(yè)務(wù)仍然集中于營(yíng)銷環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目前期研究的能力比較弱，在房地產(chǎn)公司對(duì)前期研究的價(jià)值越來(lái)越重視的情況下，競(jìng)爭(zhēng)力有限。第四章 初步的合作設(shè)想以下是我們的初步合作設(shè)想，供合作伙伴作為討論的基礎(chǔ)。四、對(duì)投資者的基本要求我們希望再選擇兩個(gè)投資者，我們對(duì)投資者的基本要求是：l 必須是房地產(chǎn)企業(yè)； 能夠與地產(chǎn)咨詢公司共享經(jīng)驗(yàn)與信息（雙方各自承擔(dān)保密義務(wù)）；l 愿意在地產(chǎn)咨詢公司的發(fā)展初期提供咨詢項(xiàng)目；ll 投資金額要求在30萬(wàn)元。二、股權(quán)安排三、經(jīng)營(yíng)者激勵(lì)為強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任心，激發(fā)經(jīng)營(yíng)者的工作積極性，在市場(chǎng)化的薪酬水平下，擬采用期權(quán)方式對(duì)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行激勵(lì)，整個(gè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)有權(quán)在兩年內(nèi)以每股1元的價(jià)格出資40萬(wàn)元，企業(yè)擴(kuò)股40萬(wàn)股。這類企業(yè)將是未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展中的主要模式之一，已經(jīng)引起廣泛關(guān)注。一、競(jìng)爭(zhēng)者分析地產(chǎn)咨詢公司未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可以分為三個(gè)層次：1. 地產(chǎn)銷售代理和中間機(jī)構(gòu)這類企業(yè)是目前地產(chǎn)咨詢或置業(yè)顧問(wèn)公司中所占比例最大的一類企業(yè)，如上海居新房產(chǎn)咨詢有限公司。具體來(lái)說(shuō)，將以有良好客戶反映和市場(chǎng)反映的項(xiàng)目為和業(yè)務(wù)為依托，以項(xiàng)目的成功突出公司實(shí)力。 第一個(gè)地產(chǎn)賣(mài)場(chǎng)開(kāi)業(yè)2) 本階段策略l 穩(wěn)固原有合作關(guān)系合作關(guān)系的穩(wěn)固程度直接影響未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的穩(wěn)定性，因此，穩(wěn)固原來(lái)的合作關(guān)系，應(yīng)成為業(yè)務(wù)發(fā)展的核心與關(guān)鍵。2007年 完成收入1000萬(wàn) 培養(yǎng)或引進(jìn)能統(tǒng)管房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的核心人員2—3人252。 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)200萬(wàn) 252。2007年前后必須形成完整、成熟的咨詢服務(wù)能力。l 研究先行、實(shí)踐跟進(jìn)地產(chǎn)咨詢公司將充分發(fā)揮咨詢企業(yè)的學(xué)習(xí)和研究能力，充分了解目前房地產(chǎn)企業(yè)的操作流程與規(guī)范，并結(jié)合公司以往的咨詢工作經(jīng)驗(yàn)，形成基本合理的完整的房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢思路與方法，在此基礎(chǔ)上與投資方、老客戶合作，使理論與經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合，系統(tǒng)的思路、方法與特殊的行業(yè)技巧相結(jié)合，在將合作方經(jīng)驗(yàn)理論化的同時(shí)，將先行研究的思路方法細(xì)化、可操作化。 以機(jī)會(huì)為導(dǎo)向，適時(shí)啟動(dòng)另兩項(xiàng)業(yè)務(wù)2) 本階段策略l 與投資方進(jìn)行緊密合作擁有豐富的咨詢行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并在業(yè)內(nèi)擁有良好的聲譽(yù)，這是地產(chǎn)咨詢公司可以依賴的良好資源，也是一般競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。形成3—5個(gè)穩(wěn)定的合作伙伴 三項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)形成1—2個(gè)穩(wěn)定的咨詢團(tuán)隊(duì)252。 對(duì)地產(chǎn)銷售與培訓(xùn)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)查研究，并在思路、方法和人員等方面進(jìn)行必要準(zhǔn)備 完成收入400萬(wàn)252。 實(shí)現(xiàn)收支平衡 252。1. 第一階段：培育三項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)，20042005年在上文提到的五項(xiàng)基本業(yè)務(wù)中，我們將重點(diǎn)培育三項(xiàng)業(yè)務(wù)，即：地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域研究、地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估與策劃、房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢。公司將與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在高中低各層級(jí)上展開(kāi)人才交流，成為人才能力（包括理論方法與操作能力等）提升的平臺(tái)。2. 房地產(chǎn)流通平臺(tái)房地產(chǎn)流通平臺(tái)是提供給各類開(kāi)發(fā)商/房屋出售者展示和銷售各種地產(chǎn)產(chǎn)品的平臺(tái)。將客戶價(jià)值的實(shí)現(xiàn)作為公司的基本業(yè)務(wù)目標(biāo)。從重要性來(lái)看，前道工作直接決定和影響后道工作的價(jià)值與成??；從工作難度來(lái)看，前道工作的難度要大于后道工作。這樣的市場(chǎng)形勢(shì)將產(chǎn)生以下幾個(gè)市場(chǎng)效應(yīng)：1. 房地產(chǎn)公司感受到的市場(chǎng)壓力將逐步轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)咨詢的現(xiàn)實(shí)需求由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇、土地投放越來(lái)越規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本在增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行業(yè)利潤(rùn)將逐漸回歸正常水平，因此房地產(chǎn)公司感受到的壓力將越來(lái)越明顯，提升其被忽視的運(yùn)作能力和運(yùn)作效率，將成為獲取較高的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的主要手段。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇、土地投放和銀行信貸的越來(lái)越規(guī)范，真正比拼內(nèi)力的時(shí)代來(lái)臨了。(二)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)將包括（但不限于）以下內(nèi)容： 1) 房地產(chǎn)基本業(yè)務(wù)模式培訓(xùn)2) 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與項(xiàng)目選擇3) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃管理4) 房地產(chǎn)銷售管理5) 房地產(chǎn)銷售技巧6) 房地產(chǎn)工程管理7) 房地產(chǎn)公司的資金運(yùn)作與財(cái)務(wù)管理8) 房地產(chǎn)公司的人力資源管理9) 團(tuán)隊(duì)建設(shè)等其他培訓(xùn)服務(wù)(三)成果提升客戶企業(yè)的人力資源水平，建立穩(wěn)固的合作紐帶。6) 各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施7) 各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施8) 銷售事務(wù)的日常管理三、業(yè)務(wù)成果與目標(biāo)1) 完成銷售目標(biāo)2) 提升客戶的品牌與實(shí)力形象，同時(shí)提升自己的專業(yè)形象第六節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)培訓(xùn)及其它一、培訓(xùn)(一)業(yè)務(wù)的意義與價(jià)值隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，各房地產(chǎn)公司人力資源在數(shù)量和質(zhì)量上的不足越來(lái)越明顯，已經(jīng)嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展。銷售模式的創(chuàng)新是房地產(chǎn)銷售能力的提升的關(guān)鍵，在這一點(diǎn)上，地產(chǎn)咨詢公司將擁有一般房地產(chǎn)公司難以企及的優(yōu)勢(shì)。第五節(jié) 地產(chǎn)銷售與流通一、對(duì)客戶的意義銷售階段是檢驗(yàn)項(xiàng)目選擇、策劃階段工作成果的重要標(biāo)尺，同時(shí)，它又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)，是一項(xiàng)獨(dú)立而重要的業(yè)務(wù)?！度肆Y源管理方案》：內(nèi)容包括人力資源管理基本準(zhǔn)則與思路，以及在招聘、培訓(xùn)、績(jī)效管理、崗位管理等方面的管理制度、流程、工作方法與要求等基本管理規(guī)范。④. 營(yíng)銷管理包括：銷售規(guī)劃、銷售計(jì)劃、銷售控制和客戶關(guān)系管理。2) 業(yè)務(wù)管理咨詢業(yè)務(wù)管理主要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的管理來(lái)控制房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的時(shí)間、進(jìn)度、成本和客戶關(guān)系管理等內(nèi)容，從而達(dá)到有效地提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和效益的根本目的。但部分業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到提升管理能力的重要性，我們相信，隨著行業(yè)的進(jìn)一步成熟和規(guī)范，管理能力將成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)、贏得生存發(fā)展的重要保證。2. 高效的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力高效的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇、規(guī)劃、建設(shè)與營(yíng)銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門(mén)各崗位有明確的職責(zé)、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力。第四節(jié) 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢一、對(duì)客戶的價(jià)值在行業(yè)外部，政府及各主管部門(mén)不斷出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律、法規(guī)、條例和管理辦法，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。8. 推廣計(jì)劃包括建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳資料印刷、媒介投放、公關(guān)活動(dòng)等，以及對(duì)所有這些活動(dòng)的效果評(píng)估與監(jiān)控、修正。4. 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析、入市時(shí)機(jī)的確定及安排等。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。⑥. 公共家具概念設(shè)計(jì)提示⑦. 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)包括項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。②. 建筑風(fēng)格定位項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。但是項(xiàng)目定位的研究在目前粗放經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在比較多的“拍腦袋”特征，缺乏詳細(xì)的研究與系統(tǒng)的規(guī)劃，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激