【正文】 收入＝12abc　a月租金（元/）據(jù)估價(jià)人員實(shí)地調(diào)查資料，考慮瞞稅、帶家具出租等因素，綜合確定估價(jià)對(duì)象的客觀租金90　b有效出租面積比率（％）按一定比例的建筑面積計(jì)算95%　c出租率一般為80100％98%?、谀暄航鹄⑹杖耄ㄔ?M2）租賃押金一般為1個(gè)月租金，押金利息＝ad　d1年期存款利率(％）按估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行1年期存款利率計(jì)息%　2出租年總費(fèi)用（元/M2）為獲得租金收入而支付的稅費(fèi)＝①+②+③+④　456．00e估價(jià)對(duì)象重置成本（元/M2）參照南寧市公布的工程造價(jià)信息，考慮重新取得或重新建造全新狀態(tài)的房屋所需各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金及正常開發(fā)利潤(rùn)，分析確定估價(jià)對(duì)象地上建筑物的重置成本4300?、俳?jīng)營(yíng)管理費(fèi)（元/M2）對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。序號(hào)項(xiàng)目名稱數(shù)量面積1住宅811729902商鋪8140503廠房1326000住宅采用市場(chǎng)比較法 ⑴比較實(shí)例選擇及比較因素說(shuō)明根據(jù)估價(jià)人員對(duì)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，選取了南寧市近一年發(fā)生的，與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需圈、用途相同、結(jié)構(gòu)相似的可比性較強(qiáng)的三宗住宅房地產(chǎn)交易實(shí)例作為比較實(shí)例。將情趣與藝術(shù)文化融入其間，考慮夜間照明與景觀的和諧統(tǒng)一，以及指示系統(tǒng)的生動(dòng)別致，將藝術(shù)、文化融入其間。同時(shí)規(guī)避房型配比、面積、總價(jià)等因素造成的銷售風(fēng)險(xiǎn)。（7）房型面積規(guī)劃理念尊重居住傳統(tǒng)，力求大膽創(chuàng)新。（5）園林規(guī)劃理念以軟質(zhì)景觀構(gòu)建項(xiàng)目園林綠化，以本地物種、植被，體現(xiàn)特有的南寧綠城特色，注重四季變化，力求四季常新，花開四季。進(jìn)行功能區(qū)域劃分，道路規(guī)劃，衛(wèi)生保潔等相關(guān)要素的科學(xué)區(qū)域劃分，體現(xiàn)便利性、科學(xué)性。在整體景觀統(tǒng)一的前提下，注重局部景觀的營(yíng)造，把握整體的動(dòng)感性和情趣性。以建筑體及綠化帶形成隔離屏障，同時(shí)注意景觀性、朝向性?！踔黝}鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵□暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置□優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)□經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套□充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合□合理的設(shè)施配套□規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合規(guī)劃理念（1）整體規(guī)劃理念整個(gè)項(xiàng)目面向青秀山而建的國(guó)際社區(qū)，體現(xiàn)地標(biāo)性的氣質(zhì)與氣魄，通過(guò)產(chǎn)品引導(dǎo)南寧現(xiàn)代生活理念。建議住宅均價(jià)定在6250元/㎡，商鋪均價(jià)定在7500元/㎡，價(jià)格采取低開高走的策略。（4）來(lái)南寧置業(yè)的外地客戶特征分析：他們有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，看好南寧的發(fā)展，打算在南寧投資置業(yè)穩(wěn)定下來(lái)。（2）改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者特征分析：這類群體已經(jīng)有自己的房子，但是居住條件和環(huán)境不是特別好，想通過(guò)再次置業(yè)改善自身的居住條件，這類階層一般是三口之家或多口之家，目前的房子滿足不了居住的需求，他們家庭月收入高，有能力購(gòu)買產(chǎn)品；（3）多次置業(yè)者特征表現(xiàn)為：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。這一部分人既是將來(lái)社會(huì)發(fā)展的中堅(jiān)力量，亦是家庭中的頂梁柱。生活方式特征：消費(fèi)生活方式 在滿足基本的物質(zhì)資料生活消費(fèi)的基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費(fèi)與勞務(wù)消費(fèi)。公園地產(chǎn)500個(gè)6500元 三、項(xiàng)目的SWTO分析 （一）項(xiàng)目情況項(xiàng)目位置：永和路東面項(xiàng)目面積：容積率：＞≤建筑密度：＞20%且≤28%綠地率:＞25%且≤30% （二）項(xiàng)目SWTO分析優(yōu)勢(shì)，價(jià)格可塑空間大2. 中大公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)3. 地段發(fā)展?jié)摿^大4. 綠化率高，設(shè)計(jì)合理劣勢(shì)，不規(guī)則2. 項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)3. 項(xiàng)目處于開發(fā)初期，周邊生活服務(wù)配套設(shè)施不完善4. 交通不方便5. 拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵1. 周邊樓盤的開發(fā)水平不高2. 項(xiàng)目的開發(fā)使中大公司能樹立起一種品牌形象，這對(duì)于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助3. 我公司與市政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展威脅1. 南寧市區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)加大2. 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，使項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)3. 項(xiàng)目距離發(fā)售時(shí)間仍較長(zhǎng)，未知風(fēng)險(xiǎn)較多，對(duì)市場(chǎng)要求日高 （三）項(xiàng)目SWTO應(yīng)對(duì)策略分析 第四章 項(xiàng)目定位 一、項(xiàng)目定位方向探討 二、項(xiàng)目定位 （一）項(xiàng)目屬性 （二）項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)持有形式 （三）產(chǎn)品定位 （四）目標(biāo)客戶定位 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的高收入群體（居民更換舊房） 改善居住環(huán)境的二次置業(yè)者 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士來(lái)南寧置業(yè)的外地客戶● 目標(biāo)客戶群體描述（1）追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的高收入群體高級(jí)的知識(shí)智能階層——未來(lái)中產(chǎn)階級(jí)主體精英人士 職業(yè)特征：經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域——企事業(yè)單位、政府的高層管理人員、高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人、高級(jí)管理顧問、專業(yè)代理商（經(jīng)銷商）或者說(shuō)私營(yíng)企業(yè)主專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域——工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、高級(jí)醫(yī)師、證券高級(jí)從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級(jí)貿(mào)易從業(yè)人員社會(huì)人文領(lǐng)域——律師、記者、藝術(shù)家、教授等行業(yè)特征：這些階層的行業(yè)為高科技產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、社會(huì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)等年齡特征：階層主體年齡分布在36－50歲之間。復(fù)合地產(chǎn)，投資地產(chǎn)。附近樓盤簡(jiǎn)況項(xiàng)目名稱總占地面積總建筑面積總戶數(shù)容 積 率綠 化 率項(xiàng)目特色停車位均價(jià)臺(tái)灣街52萬(wàn)平方米60萬(wàn)平方米2240戶% 南面:用地邊界 西面:永和路 北面:北際路。所以2011年南寧區(qū)域樓市價(jià)格還會(huì)有小幅上漲。0507年市場(chǎng)相對(duì)平均，漲幅較小。因此，均價(jià)和成交量之間難以用嚴(yán)格的正反比關(guān)系表述。 . ● 2010年供求及存量：受宏觀調(diào)控政策影響，在2010年新增供應(yīng)量達(dá)到五年來(lái)的新峰值時(shí)，為五年來(lái)倒數(shù)第二，整體市場(chǎng)供進(jìn)過(guò)于求。 . ● 近5年來(lái)的市場(chǎng)需求情況：不供應(yīng)市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的需求市場(chǎng)則在這個(gè)五年時(shí)間段中呈現(xiàn)出較大的波動(dòng)：0607年為房地產(chǎn)大步前迚的階段，虛假的繁榮導(dǎo)致了07年成交量同比增長(zhǎng)了25%；而受全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體蕭條，南寧區(qū)域08年成交量同比下跌37%，處于近五年成交量的最低值；受08年金融危機(jī)的抑制，09年下半年大量剛需釋放， 09年成交量同比上浮84%；10年的房地產(chǎn)市場(chǎng)為宏觀調(diào)控政策年，受大小政策的調(diào)控，投資需求大大受到限制，從而導(dǎo)致10年年度成交量下跌40%。 南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給分析分析： . ● 如上圖所示，供應(yīng)線和成交線最明顯的差異在于：5年來(lái)供應(yīng)線保持了相對(duì)平穩(wěn)的增減態(tài)勢(shì)，而成交線則起伏動(dòng)蕩明顯。同時(shí)，南寧市提出，力爭(zhēng)到2010年，城市居民人均住房使用面積達(dá)到22平方米左右，基本實(shí)現(xiàn)全市90％左右的居民擁有成套住宅。舊城改造重點(diǎn)推進(jìn)華西北路片區(qū)、東溝嶺片區(qū)、義忠街邊陽(yáng)街片區(qū)、翔云街片區(qū)、緯武路片區(qū)和上海路片區(qū)改造。新區(qū)建設(shè)以良慶區(qū)為重點(diǎn)，帶動(dòng)邕寧區(qū)、江南區(qū)發(fā)展，近期建設(shè)面積達(dá)到２０平方公里左右，遠(yuǎn)期達(dá)到５０平方公里左右。在南寧市整個(gè)城市發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)新區(qū)建設(shè)和舊城改造起到了功不可沒的作用。作為一個(gè)關(guān)聯(lián)度很高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)對(duì)南寧的經(jīng)濟(jì)依然有相當(dāng)大的拉動(dòng)作用。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)方面，工業(yè)支柱地位得到提升，新興服務(wù)業(yè)較快發(fā)展。綜合施策、多措并舉，治理城市交通擁堵。抓好“數(shù)字城管”系統(tǒng)升級(jí)，推進(jìn)數(shù)字化城管向縣域延伸。　　城市建設(shè)與規(guī)劃堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)高起點(diǎn)，必然要求更高效能的城市管理。重點(diǎn)完善提升南湖—竹排江—民歌湖工程、明月湖環(huán)境綜合整治一二期等10項(xiàng)續(xù)建工程，推進(jìn)鳳凰江、沙江河環(huán)境綜合整治等5個(gè)新建項(xiàng)目，推進(jìn)黃茅坪沖溝上游綜合整治、青秀湖公園東段工程等5個(gè)項(xiàng)目前期工作，盡快形成“水暢、湖清、岸綠、景美”的城市核心水系景觀?！　〈蛟臁爸袊?guó)水城”是南寧建設(shè)超大城市的點(diǎn)睛之筆。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，完善近期建設(shè)規(guī)劃，抓好各類控制性詳細(xì)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的編制、修編工作，提高規(guī)劃編制質(zhì)量。　　以高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)劃　　以高效能管理城市　　南寧市不僅要高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，還要高起點(diǎn)規(guī)劃。啟動(dòng)舊城改造三年計(jì)劃，探索舊城改造新模式，重點(diǎn)突破5至6個(gè)舊改片區(qū)的招商出讓、改造建設(shè)工作，力爭(zhēng)推進(jìn)1至2個(gè)政府主導(dǎo)、凈地出讓的舊城改造試點(diǎn)項(xiàng)目。完善鳳嶺片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，加快鳳嶺南路、高坡嶺路等項(xiàng)目建設(shè)，開工建設(shè)鳳嶺北片區(qū)路網(wǎng)完善工程，力爭(zhēng)年內(nèi)路網(wǎng)成型。黃金水道方面，續(xù)建南寧港一期工程，新開工老口水利樞紐項(xiàng)目，加快邕寧梯級(jí)水利樞紐項(xiàng)目前期工作。公路方面，加快外環(huán)高速(三岸收費(fèi)站外移)、六景至欽州港、來(lái)賓至馬山、馬山至平果高速、柳州至南寧第二通道高速及西鄉(xiāng)塘客運(yùn)站、貨運(yùn)南站等公路運(yùn)輸樞紐站場(chǎng)建設(shè)。城市公交方面，重點(diǎn)抓好軌道交通一號(hào)線一期工程。今年，南寧市繼續(xù)打好交通基礎(chǔ)設(shè)施完善攻堅(jiān)戰(zhàn)。突出抓好路網(wǎng)建設(shè)、重大公益項(xiàng)目、總部基地項(xiàng)目、房地產(chǎn)及回建安置項(xiàng)目建設(shè)五大重點(diǎn)，力爭(zhēng)全年完成投資60億元以上，平樂大道、玉洞大道二期、龍崗大道二期、銀海大道二期等主干道全線貫通，總部基地路