【正文】 發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的10%。2 200 000【知識(shí)鏈接】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三十二條2 200 000貸：銀行存款 5 300 000應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（某公司） 3 500 00010月初，根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價(jià)款結(jié)算賬單中的已完工程價(jià)值為750萬(wàn)元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款180萬(wàn)元，月中預(yù)付工程款350萬(wàn)元，尚應(yīng)支付工程款220萬(wàn)元（750－180－350）。 3 500 000貸：銀行存款 150 000 000（2）預(yù)付工程款時(shí)9月份，根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計(jì)劃所列工作量的二分之一，即350萬(wàn)元，用銀行存款預(yù)付工程款。 150 000 000貸：銀行存款開(kāi)發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價(jià)款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“生產(chǎn)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。分段結(jié)算，就是將一個(gè)單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個(gè)階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗(yàn)收結(jié)算工程價(jià)款。三、建筑安裝工程費(fèi)的歸集與分配（一）采用發(fā)包方式的核算采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接計(jì)入有關(guān)開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本——某成本對(duì)象——建筑安裝工程費(fèi)”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。 500 000 000二、前期工程費(fèi)的歸集與分配房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的前期工程費(fèi)成本項(xiàng)目，即記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本——某成本對(duì)象——前期工程費(fèi)”賬戶的借方。 150 000 000——?jiǎng)e墅（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）別墅的土地成本＝50 0005247。住宅的土地成本＝50 0003247。15＝3 333（萬(wàn)元）寫(xiě)字樓的土地成本＝10 00010247。10＝10 000（萬(wàn)元）裙房和寫(xiě)字樓的土地成本按建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)?。各成本?duì)象分?jǐn)偟耐恋爻杀救缦拢孩偃狗亢蛯?xiě)字樓的土地成本：商業(yè)區(qū)的土地成本，按占地面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?500 000 000貸：銀行存款（3）別墅區(qū)：占地面積5萬(wàn)平方米，建筑面積3萬(wàn)平方米。整體項(xiàng)目分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)和別墅區(qū)三個(gè)區(qū)域，規(guī)劃指標(biāo)如下：（1）商業(yè)區(qū)：總占地面積2萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為三層裙房和20層寫(xiě)字樓，總建筑面積l5萬(wàn)平方米，其中：裙房建筑面積5萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓建筑面積10萬(wàn)平方米。 應(yīng)付賬款 貸：銀行存款400 000 000（2）B地塊借：開(kāi)發(fā)成本 400 000 000貸：銀行存款【解析】（1）A地塊借：預(yù)付賬款【案例1】20XX年6月7日，紅星房地產(chǎn)公司通過(guò)競(jìng)拍拍得了A、B兩個(gè)地塊，其中A地塊支付全額地價(jià)款4億元，但至今未實(shí)際取得土地；B地塊地價(jià)款總額為5億元，已支付3億元，并已實(shí)際取得了該地塊。凡已簽訂土地出讓合同，確認(rèn)了土地價(jià)款并已取得土地的，未全部支付的土地價(jià)款作為負(fù)債掛賬。分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)將其支出先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本——待分?jǐn)偝杀尽恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)”賬戶進(jìn)行歸集，會(huì)計(jì)期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對(duì)象。 房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用的會(huì)計(jì)核算（三）一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的歸集與分配房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。土地開(kāi)發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開(kāi)發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開(kāi)發(fā)完畢再行調(diào)整?！局R(shí)鏈接】國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。3．直接成本法指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。10 000＝3 288（萬(wàn)元）計(jì)入第三期的成本應(yīng)是：8 000（1 800＋2 700%）247。7 300＝%則計(jì)入第一期的成本應(yīng)是：8 000（2 500＋2 700%）247。7 300＝%共同成本按面積配比分入第二期的比例是：3 000247。（1）2 500＋3 000＋1 800＝7 300（平方米），各期開(kāi)發(fā)面積對(duì)應(yīng)的成本屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，可以直接計(jì)入成本對(duì)象；（2）10 000－7 300＝2 700（平方米），這部分面積對(duì)應(yīng)的成本屬于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按三期面積比例配比分入各期成本中去。如一項(xiàng)目，土地面積為10 000平方米，分三期開(kāi)發(fā)，一期基座占地為2 500平方米，二期基座占地為3 000平方米，三期占地為1 800平方米。分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。主要的分配方法有下列幾項(xiàng)：1．占地面積法指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)成本歸集和成本分配，就可以反映出每個(gè)成本對(duì)象的成本支出，為計(jì)算銷售成本創(chuàng)造條件。開(kāi)發(fā)成本的歸集和分配是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的重要內(nèi)容。第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算的同時(shí)，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。這類費(fèi)用由本科目歸集并按一定方法、標(biāo)準(zhǔn)分配后，再計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中去。代建工程開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)接受單位的委托，代為開(kāi)發(fā)除土地、房屋以外的其他工程（如市政工程）等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。房屋開(kāi)發(fā)成本：指房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。“開(kāi)發(fā)成本”科目可按“土地開(kāi)發(fā)成本”“房屋開(kāi)發(fā)成本”“配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”“代建工程開(kāi)發(fā)成本”進(jìn)行明細(xì)核算，其中“房屋開(kāi)發(fā)成本”應(yīng)當(dāng)分別按照成本核算對(duì)象設(shè)置明細(xì)賬，并按規(guī)定的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。第三節(jié)因此，成本核算對(duì)象的確定是企業(yè)在成本核算中面臨的首要任務(wù)，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前，首先要確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象。四、成本對(duì)象和成本項(xiàng)目之間關(guān)系所有房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，成本項(xiàng)目的劃分是相同的，也就是說(shuō)，成本項(xiàng)目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是由房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)規(guī)定所確定的。根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。具體確定方法如下：?jiǎn)误w開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。6．權(quán)益區(qū)分原則：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。4．定價(jià)差異原則：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，可以分別作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。2．分類歸集原則：對(duì)不同開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)分別作為成本核算對(duì)象進(jìn)行核算。三、確定成本核算對(duì)象（一）成本核算對(duì)象的概念成本核算對(duì)象是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，為歸集和分配費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。正確劃分完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之問(wèn)的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。5．計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。4．在成本核算對(duì)象之間分?jǐn)偝杀尽?．確定成本分?jǐn)偡椒ā?．歸集開(kāi)發(fā)成本。二、成本核算的基本程序?yàn)檎_核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照成本核算的程序進(jìn)行成本核算，成本核算的基本程序如下：1．確定成本核算對(duì)象。4．質(zhì)檢費(fèi)：包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。2．利息并借款費(fèi)用：直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用。具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車棚、景觀（建筑成本）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。11．其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性