【正文】 》 別墅市場方面，受國家宏觀調(diào)控的影響，別墅市場的銷售量開始下滑，不僅表現(xiàn)在增長幅度上的負增長，其在住宅中的比例也逐步下降。1997～2003重慶市個人購買房屋面積分析(億元)1997～2003重慶市住房銷售面積分析(億元)其他商品房方面，在國家宏觀調(diào)控的影響下，在01—03年高速發(fā)展的商業(yè)營用房與辦公樓的增長幅度出現(xiàn)了大幅度下滑，2004年均表現(xiàn)為負增長。從各類商品房銷售的構(gòu)成看，2000年以后，在銷售總量中住宅一直占近85%左右，這表明居民對住宅需求旺盛。受國家政策的刺激，1997年和2000年個人購房比例呈高速增長勢態(tài)，%%。辦公樓、商業(yè)營用房盡管在本身的增長率上有起有落，但是在總投資中所占的比例至1998年以來軍仍一直呈下降趨勢，這主要是由于住宅需求增長的影響，同時也與房地產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展的規(guī)律相符合，房地產(chǎn)投資的結(jié)構(gòu)逐步趨于合理。特別是近年來國家宏觀調(diào)控不斷，市場開始觀望的時候，這種風險更加顯現(xiàn)。這說明近年來重慶市房地產(chǎn)市場一直保持繁榮的趨勢，相對空置面積逐年減少。與此同時，重慶市住宅商品房空置率下降，截止2004年12月，%。重慶市歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資及增長（億元） 重慶市房地產(chǎn)投資占GDP比例數(shù)據(jù)來源：《重慶市統(tǒng)計年鑒》，數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2000年～2003年，重慶市共銷售房屋面積3659萬平方米，年均增長率約為31%，銷售金額554億元，年均增長率為39%。商品房竣工面積1535萬平方米，其中住宅竣工面積為1187萬平方米，%。房地產(chǎn)增加值272億元，年均增長速度19%。但是從其增長幅度仍然可以看出，市場對商業(yè)用房的總需求仍是旺盛的，特別是對于辦公樓的需求，增長幅度較大。說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所商業(yè)房所占比例方面，在住宅比例不斷增長的推動下，無論是辦公樓還是商業(yè)營業(yè)房的比例都呈逐年下降勢態(tài)。在以前，由于經(jīng)濟適用房的購買標準不一，政府監(jiān)管不力，造成市場許多不具備購買資格的消費者加入了購房行列。2000以來，經(jīng)濟適用房銷售在住宅總銷售量中的比例幾乎呈直線下降，%。這表明，高端市場仍然具有開發(fā)潛力，而且，這種潛力隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展將會繼續(xù)擴大，高檔住宅的需求量一定會得到釋放。這表明隨著人們生活水平的提高，人們收入的增加，人們對居住品質(zhì)的要求越來越高。1998——2004年房屋銷售面積與個人購買面積比較分析說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所近年來別墅、高檔公寓所占的比例維持了穩(wěn)定的增長，%。%%，其后逐年上升，%。經(jīng)濟適用房投資比重減少，一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全完善的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決，但另一方面在客觀上有利于早日終結(jié)住房市場供給的雙軌制。1997——2004全國別墅、高檔公寓投資比較分說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所經(jīng)濟適用房方面，2004年全國經(jīng)濟適用房投資在各類商品房總投資中的比重繼續(xù)下降，%%，%%，為1998年以來最低。1997——2004全國其他法房屋投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所高端產(chǎn)品方面，2000—2002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全國的別墅開發(fā)持續(xù)增長，無論從在住宅投資總的比例還是其量增長幅度都顯示出上升勢頭。1997——2004全國商業(yè)營用房投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所在統(tǒng)計中所稱的其他房屋是指廠房、倉庫等房屋，隨著國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會對廠房、倉庫等其他房屋的需求也逐步增加，這表現(xiàn)為其投資幅度的逐步增長，但是，由于國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，相對于住宅、寫字樓、商業(yè)房屋需求的增長幅度，其他房屋需求的增幅是小于住宅、商業(yè)、寫字樓的，這主要表現(xiàn)在其在房地產(chǎn)總投資中的比例的下降。1997——2004全國辦公樓投資比較分析（億元）說明：增長比率的計算不考慮價格變動商業(yè)房方面，近年來的全國的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展保持了強勁的勢頭，雖然增長幅度有起有落，但總體增幅仍然很高，年均增長幅度超過20%。1997——2004全國住宅投資比較分析（億元）辦公樓方面，進入21世紀后，我國的城市建設進入了高速發(fā)展的階段，城市經(jīng)濟得到了較大的提高，這大大增加了辦公用房的需求，使得辦公樓投資成為新的熱點，增長幅度逐年提高，年均增長幅度超過10%。而進入2001年以后其在總投資中比率的增長幅度開始趨于平緩，這主要是因為其他物業(yè)類型投資的增長，特別是商業(yè)投資的增長，但是從量上分析，住宅投資還是保持了高速增長的勢頭。2004年東、中、%、%、%，而1998年三個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率分別為：%、%、%，東部和中部增速加快，西部呈下降趨勢。中西部的比重增大。建設部的數(shù)據(jù)顯示，％，長沙市為16％，寫字樓則高達40％。城鎮(zhèn)人口每年超過1000萬人的增長，是支撐商品房銷售量持續(xù)增長的重要動力。二是城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長帶動商品房需求。1998年以來，%，%，只有2004年住宅價格增長率超過了城鎮(zhèn)人均收入增長率。 結(jié)論：需求依然旺盛盡管2003年以來各界關于房地產(chǎn)泡沫和房價過高的聲音不絕于耳，但居民的購房熱情不減，銷售量持續(xù)大幅增長表明需求依然旺盛。%，%，%，、。1998～2004全國房地產(chǎn)銷售總量與銷售額分析1998——2004年新開工面積、竣工面積與銷售面積比較分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所從銷售面積與竣工和新開工面積的比較看，1998年商品房銷售面積、房地產(chǎn)竣工面積、。2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及變化趨勢1999～2004全國固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資比較分析數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局；數(shù)據(jù)整理：重慶大學房地產(chǎn)研究所 房地產(chǎn)銷售2004年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，比2003年增加4514萬平方米，比1997～2003年年平均銷售增量的4118萬平方米增加了396萬平方米。但從近幾年的數(shù)據(jù)比較看，；房地產(chǎn)投資額在全社會固定資產(chǎn)投資中所占比重有所下降。3 2004年全國房地產(chǎn)市場需求分析 需求總量分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資，%。由上可見，政府的住房政策對政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影響，因此，對住宅總體需求的影并不是絕對的正向或負同，最終的結(jié)果要看政府住房政策的目標。當政府收緊對保障性住宅的政策時，對政策性住房的需求會降低，同時會增加商品住宅的需求。由于住房政策是相當廣泛的概念，它可能是行政性的，可能是經(jīng)濟手段，也可能是行政手段和經(jīng)濟手段的結(jié)合。當住房政策寬松時，或說有利于居民得到住宅時，住宅需求會增長；當住房政策緊縮時，住宅需求會下降。 政府政策政府的住房政策是住宅問題中的重要因素。當利率上升時，住宅開發(fā)者的籌資成本會上升，住宅開發(fā)費用全面上升，住宅價格也隨之上升；當利率下降時，住宅價格也隨之下降。必須要指出，上述討論利息變化對于住宅需求的中長期影響，是假設在住宅價格不變的條件下進行的。這種收入增長和家庭財富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不會加重自己的住宅需求負擔，因此居民可以維持而不必要減少自己的住宅需求。有的甚至認為，利率變動以后，潛在的住宅需求可以保持不變。同樣，在利率提高時，上述兩個方面也會使居民的短期住宅需求降低。此后幾個月內(nèi)，廣東省許多居民紛紛向各銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商詢問具體的購房貸款事務，掀起了一陣不小的購房波瀾。②在利率降低時，住宅貸款的利率同時降低，這實際上降低了居民的住宅消費或投資的短期成本，也會擴大對住宅的短期需求。據(jù)中國人民銀行廣東分行的調(diào)查，在被調(diào)查的儲戶中，愿意繼續(xù)存款的儲戶跌至末位，以得到利息為目的的儲戶又跌至末位。這體現(xiàn)在兩個方面：①當利率降低時，居民存入銀行的利息也降低，這迫使居民的儲蓄降低，使居民把儲蓄轉(zhuǎn)向消費或其他投資。 利率對住宅需求的影響利率變化對住宅需求的影響是復雜的，它的實際影響比人們粗略的想象要更為復雜，至少可以從短期和中長期兩個角度進行考察。人均GDP與城市化水平低收入國家下中等收入國家中等收入國家上中等收入國家高收入國家地區(qū)中國韓國日本菲律賓1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853資料來源；謝伏瞻《住宅產(chǎn)業(yè)；發(fā)展伐略與對策》根據(jù)我國的城市化進程戰(zhàn)略設想，在2050年左右，全國城市化率將達到70％～80%。根據(jù)國際經(jīng)驗，當經(jīng)濟進入長期持續(xù)穩(wěn)定地增長時期，城市化也將進入一個決速發(fā)展的時期。正因如此，城市經(jīng)濟的規(guī)模效益也總是大大的高于農(nóng)村經(jīng)濟，城市的規(guī)模越大，規(guī)模經(jīng)濟的效益也就越高。 城市化水平“城市化是社會經(jīng)濟高速發(fā)展的產(chǎn)物，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的巨大動力。恩格爾系數(shù)與住房支出的關系恩格爾系數(shù)平均住房支出比例(%)20～3920～3040～4545～5050～5550～5960以上資料來源；劉福泉《中國住宅市場》同等GDP水平上的住房消費比照年代人均GDP（美元）居住占消費支出比例中國城鎮(zhèn)2000840（全國）10法國1960545（1959年）英國1960664（1958年）德國1960665（1959年）日本1965782資料來源：廖英敏《過剩經(jīng)濟！過剩經(jīng)濟？》；其中，中國城鎮(zhèn)居民的數(shù)據(jù)來源于：國家統(tǒng)計局“九五”時期國民經(jīng)濟和社會發(fā)展系列分析報告之十八由上表我們可以看出，處于相似人均GDP值時，實行市場經(jīng)濟的國家居住占消費支出的比例均大于我國。根據(jù)我國城市居民的恩格爾系數(shù)水平，我國城鎮(zhèn)居民的生活已經(jīng)步入小康型的發(fā)展層次，按以往研究結(jié)論，其住房的消費支出應占總消費支出的18. 9%左右。隨著經(jīng)濟發(fā)展，國民生活水平提高的同時，國民的恩格爾系數(shù)也逐年下降。年份19961997199819992000200120022003戶均人數(shù)資料來源：《中國統(tǒng)計年鑒》 居民消費結(jié)構(gòu)的改變改革開放的20多年是我國經(jīng)濟高速發(fā)展的20年，國內(nèi)生產(chǎn)總值從1979年的3624億元提高到2004年的136515億元。近幾年，我國城鎮(zhèn)居民家庭呈明顯的小型化趨勢。不同的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成了對住宅不同的需求。因此，在討論住宅需求時，我們不僅要考慮人口的變化，還應關注家庭的類型及家庭的規(guī)模。因此，流動人口對住宅需求的影響已成為城鎮(zhèn)住宅供求中不可回避的重大問題。他們事實上變成了城市的非戶籍常住人口，需要較為穩(wěn)定的居所。流動人口中的一部分會由于種種原因而沉淀下來。 流動人口的變化對住宅需求的影響流動人口增長時，對城鎮(zhèn)的住宅需求會增長；流動人口下降時，對城鎮(zhèn)住宅需求也會下降。因此，離婚率的上升，導致家庭戶數(shù)和住宅需求的上升。 離婚率的變化對住宅需求的影響離婚以后夫妻各分東西。隨著婚姻觀念的變化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中國再婚率的上升可能減少住宅的需求。這在住宅比較充裕的西方社會表現(xiàn)較為明顯。估計這一趨勢會持續(xù)較長的時間。 結(jié)婚率的變化對住宅需求的影響接照中國的歷史情況，由于總體上城鎮(zhèn)家庭占有的住宅面積比較小，年輕人的結(jié)婚往往要離開父母另外尋找居所。不僅如此，出生率的上升，意味著年輕人在家庭中的比例上升，也意味著他們成年以后會同父母分居，會增加社會總家庭戶數(shù)，增加對住宅的需求。因此，從家庭角度分析對住宅需求的影響更為重要。 人口和家庭戶數(shù)的變化對住宅需求的影響住宅是供人居住的，人口增長必然導致對住宅需求的增長，人口減少必然導致對住宅需求的減少。“4—6倍”是從市場經(jīng)濟國家歸納得出的結(jié)論，不能不加修正地應用到我國，尤其不能應用到每一個城市。同樣的房價收入比水平，在不同的城市，住房購買力并不一樣。也就是說，當房價收入比下降時，如果居民不愿意花錢去買住宅，并不一定是“房價高”造成的。因為這里還有一個購房消費(或投資)傾向問題，也就是說居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于購房支出。美國2001年第一季度各個都市統(tǒng)計區(qū)的房價收入比資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(4) 房價收入比的作用是有局限的房價收入比是一個比較籠統(tǒng)的指標，只能大致描述一個城市的家庭收入與房價之間的關系，通過不同年份的房價收入比，就可以看出這個城市居民購買住宅的支付能力是提高了還是下降了(北京近年的房價收入比呈現(xiàn)逐年下降的趨勢)。同一城市房價收入比的比較(1993年和1998年)資料來源：《房價收入比的性質(zhì)與合理取值》清華大學房地產(chǎn)研究所 劉洪玉(3) 同一國家不同地區(qū)和城市房價收入比的差異從美國2001年第一季度對192個都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的統(tǒng)計數(shù)字來看，美國不同都市統(tǒng)計區(qū)房價收入比的差別也很大，見圖2。圖1中幾個變化顯著的城市是：亞美尼亞的埃里溫市(從39變到4)，蒙古的烏蘭巴托(從37．7變到7．8)，俄羅斯的莫斯科市()，玻利維亞的Santa Cruz de la Sierra(從2．6變到29．3)，立陶宛的維爾紐斯市(從5．4變到20)。1998年世界