中南國(guó)際商城財(cái)務(wù)分析報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2025-07-25 22:50本頁(yè)面
【正文】 資本金、銀行貸款。項(xiàng)目總投資：小計(jì)1至5，共為85705萬(wàn)元。管理費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用各項(xiàng)費(fèi)用按總銷(xiāo)售額提取。建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)目前長(zhǎng)沙市材料調(diào)查及走訪周邊建筑工地、住宅區(qū)，再結(jié)合本項(xiàng)目設(shè)計(jì)構(gòu)想，綜合基價(jià)制定標(biāo)準(zhǔn)如下：A、 地下：50000平方米1500=7500萬(wàn)元B、地上高層：191827平方米1200=23019萬(wàn)元C、地上多層：71640平方米800=5731萬(wàn)元建安費(fèi)用小計(jì)：A+B+C=36250萬(wàn)元 市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施配套費(fèi)用綜合基價(jià)制定如下：設(shè)計(jì)費(fèi)用35元/平方米；景觀費(fèi)用100元/平方米；水電工程費(fèi)40元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；電梯60元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；消防80元/平方米（按建筑面積計(jì)算）；人防15元/平方米（按實(shí)際工程量）；弱電20元/平方米；以上合計(jì)350元/平方米。 土地成本費(fèi)第一期占地180畝，土地成本費(fèi)包括購(gòu)買(mǎi)土地費(fèi)用、拆遷費(fèi)用，共計(jì)人民幣23040萬(wàn)元。第一期用地180畝，規(guī)劃總建筑面積313467平方米，其中商鋪143060平方米，公寓108429平方米，地下室5萬(wàn)平方米，%，%。從購(gòu)買(mǎi)欲望來(lái)分析，根據(jù)隨機(jī)防問(wèn)調(diào)查得出結(jié)論，在10萬(wàn)元級(jí)消費(fèi)欲望中，人們購(gòu)買(mǎi)欲望的順序?yàn)樯虡I(yè)門(mén)面、住房投資、小車(chē)，從不斷火曝的家庭購(gòu)車(chē)熱中不難發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)沙市的商業(yè)地產(chǎn)還有具大的市場(chǎng)潛力。第四層次是長(zhǎng)沙市“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”人口，這些城市包括株洲、常德、益陽(yáng)、湘潭、岳陽(yáng)和衡陽(yáng)，為3573萬(wàn)人。 從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)分析，市場(chǎng)=人+購(gòu)買(mǎi)力+購(gòu)買(mǎi)欲望。只要設(shè)計(jì)體現(xiàn)摩爾的靈魂，在宣傳方面使摩爾概念真正深入人心。在中南摩爾方面。再加上高橋得天獨(dú)厚的人氣效應(yīng)，一定會(huì)吸引廣大的經(jīng)營(yíng)戶和市民來(lái)此投資置業(yè)的。在商鋪方面。只要開(kāi)發(fā)商戶型設(shè)計(jì)合理，性價(jià)比有突出優(yōu)勢(shì)，再努力做到營(yíng)銷(xiāo)手段靈活性和多樣性，廣告宣傳的針對(duì)性和實(shí)效性，一定有吸引廣大的消費(fèi)者來(lái)此居家置業(yè)的。在住宅方面，設(shè)計(jì)住宅八棟。中南購(gòu)物中心的建立必將提高長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)代化國(guó)際化水平，為長(zhǎng)沙的區(qū)域規(guī)劃凝造了充足的商業(yè)氛圍，同時(shí)也美化了長(zhǎng)沙的街頭巷尾，統(tǒng)一了長(zhǎng)沙的文化環(huán)境，較好地豐富了長(zhǎng)沙的文化底蘊(yùn)。 建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，必須符合一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要和人民生活水平提高的需求。政策環(huán)境看好，這為長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)騰飛奠定了政策基礎(chǔ)。五、政策環(huán)境分析建設(shè)經(jīng)營(yíng)大型購(gòu)物中心，需要政府及有關(guān)部門(mén)的大力支持。長(zhǎng)沙出現(xiàn)了跨地區(qū)、跨行業(yè)的商業(yè)聯(lián)合，如南（廣東）資北上、北（北京）資南下、東（上海）資西進(jìn)和外資投入的大好局面。整個(gè)長(zhǎng)沙的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：隨著改革開(kāi)放的深入和市場(chǎng)化改革的逐見(jiàn)成效，長(zhǎng)沙的人均收入穩(wěn)步提升，人民購(gòu)買(mǎi)力逐年增強(qiáng)。根據(jù)有關(guān)情況：家樂(lè)福、華聯(lián)等外資也要來(lái)高橋投資。 （3）環(huán)境分析 中南SHOPPING MALL四面臨街，能見(jiàn)度比較高，而且周?chē)鷽](méi)有較高的建筑物，可以在外面做很好的廣告招牌，也可以為自身的形象做最佳的廣告展示。 （2）顧客分析 目前整個(gè)長(zhǎng)沙市消費(fèi)者都在尋求好的購(gòu)物環(huán)境，消費(fèi)者的休閑消費(fèi)不能得到很好的滿足。 商圈層次分析 （1）客流量分析 平日該地的車(chē)流量、客流量比較大，長(zhǎng)沙居民喜歡周末、節(jié)日消費(fèi)，他們意愿自己享受購(gòu)物的人氣和休閑的環(huán)境。這些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場(chǎng)所的隨意性較大，忠誠(chéng)度較低，從而較易受到商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的影響。它的附近是眾多的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店，那里有極好的人氣聚居，屬于核心商業(yè)地區(qū)。在此商圈內(nèi)工作人口比較多，這樣其商圈規(guī)模就比較容易擴(kuò)張，潛在的顧客數(shù)量較多。（2） 工作人口 指工作地點(diǎn)在高橋附近的人口，這部分人口中不少利用上下班就近購(gòu)買(mǎi)商品，他們是次級(jí)商圈基本顧客的主要來(lái)源。 （1） 居住人口指居住在高橋附近的常住人口，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來(lái)源。附近公交車(chē)輛比較多，有通向整個(gè)長(zhǎng)沙市的交通條件，附近商業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)。 邊際商圈：邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。 次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費(fèi)一段時(shí)間才能到達(dá)，這部分商圈顧客應(yīng)該占購(gòu)物中心銷(xiāo)售額的15－25％ 。我們統(tǒng)計(jì)為車(chē)行10分鐘的路程。目前高橋附近每天的客流量約５萬(wàn)，隨著這片土地的開(kāi)發(fā)，其它項(xiàng)目的建設(shè)，這里的客流量將會(huì)迅速增加。周邊是收入水平較高的居民小區(qū)包括：東方新城、國(guó)杰星城、金利苑、惠澤園、新橋小區(qū)、恒業(yè)雅苑、幸福人家、水云間、馬王堆廣告商城、銀力家園、宏華花苑、千禧華城、富通新城、美林景園等。高橋附近有較高的人氣和商業(yè)聚合效應(yīng)。該處是長(zhǎng)沙市商貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的中心，是長(zhǎng)沙市商貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，亦是芙蓉區(qū)和雨花區(qū)商貿(mào)發(fā)展的戰(zhàn)略重點(diǎn)。中南MALL位于雨花區(qū)境內(nèi)，與芙蓉區(qū)交界。根據(jù)長(zhǎng)沙市的商貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略把長(zhǎng)沙建成全國(guó)商業(yè)中心城市，并力爭(zhēng)在十到十五年進(jìn)入全國(guó)十強(qiáng)，建立MALL符合這一發(fā)展戰(zhàn)略。另外，各城市正在建立大型購(gòu)物中心聽(tīng)證會(huì)制度，將大大減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，在長(zhǎng)沙市未建立聽(tīng)證會(huì)制度前介入，現(xiàn)在是想的時(shí)機(jī)。三、中南MALL創(chuàng)立的可行性長(zhǎng)沙環(huán)線內(nèi)的商業(yè)廣場(chǎng)、
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1