【正文】 無配套住宅等物業(yè)，強行提高容積率將會破壞項目整體均好性及資產(chǎn)優(yōu)良率。 （4）會展中心在本項目建成運營后，將定期或不定期舉辦川南乃至西南地區(qū)國際性大型博覽會，建設(shè)必要的博覽中心，是項目未來運營的必須。 （2）展示交易區(qū)展示交易區(qū)是整個博覽城的主體部分，采取兵營式排布的聯(lián)排獨立產(chǎn)權(quán)商鋪建筑形態(tài)（至少在第一期項目規(guī)劃中，應(yīng)考慮為以上建筑形態(tài)），集中用于五金機電、裝備、汽摩配、化工產(chǎn)品、原輔材料、紡織產(chǎn)品、電子電器、燈具燈飾等產(chǎn)品的展示交易場所，這是本項目產(chǎn)生現(xiàn)金流的重要部分。政府相關(guān)服務(wù)機構(gòu)（工商、稅務(wù)等）配套商業(yè)企業(yè)主/專家/專業(yè)人才多功能公寓式辦公樓（經(jīng)濟型酒店）產(chǎn)權(quán)銷售（投資型產(chǎn)品）小高層酒店產(chǎn)權(quán)銷售（投資性產(chǎn)品）/酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營高星級酒店（4星或者5星級）投資客/經(jīng)營戶底商(商業(yè)服務(wù)配套)產(chǎn)權(quán)銷售2層商務(wù)服務(wù)服務(wù)性企業(yè)LOFT寫字樓產(chǎn)權(quán)銷售塔樓+標(biāo)準(zhǔn)層（同上標(biāo)準(zhǔn)）、總體功能布局根據(jù)功能和業(yè)態(tài)定位，初步確定1500畝區(qū)域由以下功能區(qū)塊組成：（1）總部經(jīng)濟區(qū)引進國內(nèi)外知名生資品牌企業(yè)入駐，通過企業(yè)品牌效應(yīng)和川潤、博覽城等母品牌效應(yīng)形成聚合效應(yīng)，并透過品牌企業(yè)入駐帶動相關(guān)配套企業(yè)和中小企業(yè)的發(fā)展。（5）軟硬并重原則硬件（工業(yè)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等具體工程項目）與軟件（博覽城環(huán)境管理體系的建立、信息支持系統(tǒng)的建設(shè)、優(yōu)惠政策的制定、運營管理計劃的擬定）等同步考慮，實現(xiàn)博覽城可持續(xù)發(fā)展。（3）區(qū)域融合原則 將產(chǎn)業(yè)博覽城與舒坪片區(qū)的彩燈大世界、鹽鹵浴項目等產(chǎn)生區(qū)域互補關(guān)系和競合關(guān)系，使項目發(fā)展和地方特色相結(jié)合，通過培訓(xùn)和教育計劃、商業(yè)開發(fā)、公寓建設(shè)、配套總部辦公建設(shè)、會展經(jīng)濟帶動等，加強博覽城與周邊及城區(qū)的聯(lián)系。（1）生態(tài)效率原則 在園區(qū)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑物構(gòu)造和工業(yè)過程中，盡可能降低入駐企業(yè)的資源消耗，與臥龍湖公園、彩燈大世界等區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相結(jié)合，保持盡可能多的生態(tài)功能，在建筑材料、能源使用、產(chǎn)品和服務(wù)中，鼓勵利用可再生資源和可重復(fù)利用資源。在以上四位一體的開發(fā)模式中，商業(yè)經(jīng)營管理公司的明確非常重要，關(guān)系到整個園區(qū)新商業(yè)模式建設(shè)的建設(shè)的成功與否。第四章 項目一期開發(fā)建議項目開發(fā)模式建議本項目中，由于地塊面積較大，開發(fā)過程相對較長，如果一期運營管理不得力，則后期銷售及招商均會遇到相當(dāng)?shù)膯栴}。***國際產(chǎn)業(yè)博覽城主要項目功能區(qū) 其它其余部分是道路用地。占地100－200畝左右（結(jié)合市政公園），地塊內(nèi)分布緩坡丘陵和小水塘，植被良好。18洞高爾夫受限，但9洞迷你球場可以建設(shè)。“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城高爾夫被稱為“運動之王”，是精英生活的標(biāo)簽和代表，是中產(chǎn)階級躋身精英階層的“臺階”。會所（酒店）：占地30畝；容積率：；建筑面積：24000平方米；客房：約120間；客房面積：50－60平方米。休閑娛樂服務(wù)設(shè)施主要為在商貿(mào)客人提供娛樂消遣之處。主要是面向川南地區(qū)及***企業(yè)的高級商務(wù)人士或企業(yè)主。商務(wù)辦公區(qū)將成為大客戶的辦公場所、小型客戶的交易場所和洽談空間，與交易中心中的鋪位形成互動。利用山勢，形成園林式的辦公空間，這是為客戶辦公需求而規(guī)劃的。這里以休閑商務(wù)辦公為主，集商務(wù)辦公、研究開發(fā)、會議會展、教育培訓(xùn)、公關(guān)接待、休閑運動、旅游觀光、商業(yè)娛樂和居住等于一體的園林式、生態(tài)型、現(xiàn)代化的新型功能區(qū)。同時，本部分還將兼具倉儲終端、物流配送、電子商務(wù)平臺等功能。④ 新材料博覽中心、小商品博覽組團（）在***逐漸邁向新的時期的進程中，以一對山商貿(mào)城為代表的專業(yè)市場將逐步退出城區(qū)，將來里面很多具備生產(chǎn)資料特性的產(chǎn)品，本項目可以有選擇性吸收。③ 燈具、電器及廚衛(wèi)五金博覽組團（）該組團是一個綜合性商品交易中心，主要以燈具為主導(dǎo)，形成具有明確指向的主題專業(yè)交易中心。配件交易中心及汽車美容中心：經(jīng)營產(chǎn)品主要為汽車裝修裝飾用品、車載電子電器產(chǎn)品、房車飾物、車族玩具、車用時尚精品、汽車運動品等。② 汽摩產(chǎn)業(yè)博覽組團（）汽車商品商貿(mào)發(fā)展組團主要包括汽車4S店集群、配件交易中心和汽車美容中心。五金機電品牌展示中心：是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城一期的核心項目，項目建成后，將為近2000家五金機電產(chǎn)業(yè)商家提供展覽交易的平臺。經(jīng)營產(chǎn)品主要為工業(yè)電器、五金工具、輕型機械、勞保、消防器材、農(nóng)機農(nóng)具等。整個組團體現(xiàn)的是五金機電產(chǎn)業(yè)博覽文化，讓人感覺川南五金機電產(chǎn)業(yè)的核心就在這里。 四個發(fā)展組團通過項目東西向的規(guī)劃道路，把***國際產(chǎn)業(yè)博覽城分割成四個區(qū)域，根據(jù)這四個不同功能區(qū)域，我們提出了四個發(fā)展組團的建議。216。 生態(tài)配套發(fā)展軸：以東部新規(guī)劃的沿山道路為發(fā)展軸，串起酒店區(qū)、高檔商務(wù)區(qū)、高檔公寓區(qū)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)園的功能，充分利用山地、綠地系統(tǒng)，形成主次清晰，相互交織的生態(tài)結(jié)構(gòu)和景觀形象，從而塑造整體環(huán)境以人為本的特征。打造標(biāo)志性景觀大道：丹陽大道是***國際產(chǎn)業(yè)博覽城的核心發(fā)展主軸，必須建造體現(xiàn)形象的、具有國際化特性的（如路標(biāo)）、融入***產(chǎn)業(yè)博覽文化的景觀大道。連接城區(qū)和項目的主要通道：北部同***城區(qū)連接，南部同火車站連接，成為外向型發(fā)展的主要公共活動服務(wù)軸。 博覽產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸：博覽產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸是沿丹陽大道形成的，集中商貿(mào)、商務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物流和公共開放空間的區(qū)域，是塑造***國際產(chǎn)業(yè)博覽城整體形象的發(fā)展軸?！?**國際產(chǎn)業(yè)博覽城”配套服務(wù)區(qū)是以配套服務(wù)板塊為核心，配以必要的生活配套板塊，并以商務(wù)公園、運動公園和產(chǎn)業(yè)服務(wù)園對生活環(huán)境價值加以提升。這里將成為***新城的CBD，將以其優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境打動來“***國際產(chǎn)業(yè)博覽城”做貿(mào)易的人，在項目中開發(fā)商務(wù)公寓、商務(wù)別墅等高尚物業(yè)，跳出***行政區(qū)域概念，成為***區(qū)域最理想的商務(wù)核心區(qū)。與商貿(mào)區(qū)一左一右聯(lián)動發(fā)展，“雙輪驅(qū)動”，互相促進，共同構(gòu)筑功能完善的城市新功能區(qū)。216。性質(zhì)：主要為五金機電、汽摩配件及美容、照明燈具、廚衛(wèi)五金、家用及工業(yè)電器等提供展示、銷售、批發(fā)的商貿(mào)市場，同時輔助一些物流、金融、電子商務(wù)和教育培訓(xùn)孵化等功能，形成一個多種功能復(fù)合的綜合區(qū)。216。兩個區(qū)片：指沿丹陽大道的商貿(mào)發(fā)展區(qū)和沿市政公園的配套服務(wù)區(qū)；三條走廊：以丹陽大道為軸的物流走廊、以項目中心大道為軸的商貿(mào)展示走廊和以沿山規(guī)劃道路為軸的生態(tài)生活走廊；四個發(fā)展組團：五金機電博覽組團、汽摩產(chǎn)業(yè)博覽組團、照明電氣博覽組團、物流倉儲配送及電子商務(wù)服務(wù)組團。同時還與專業(yè)物流公司聯(lián)合成立物流配送中心，建立完善的倉儲、物流和配送體系，全方位提升市場的整體競爭力，大幅降低商家 物流成本。、政府支持，完善市場配套，提升市場整體競爭力。***國際機械裝備博覽城專門設(shè)立新產(chǎn)品和新技術(shù)研發(fā)中心，定期為商家提供市場資訊服務(wù)。***國際機械裝備博覽城將充分利用大市場品牌和廣告宣傳網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢，為市場內(nèi)商家對接更多產(chǎn)品和品牌供應(yīng)商、幫商家找到更多代理產(chǎn)品，同時組織商家考察各大產(chǎn)業(yè)基地，組織更多優(yōu)質(zhì)資源，提升競爭力。***國際機械裝備博覽城享受區(qū)重點項目特惠政策，申請自井區(qū)區(qū)委區(qū)政府專門出臺稅費減免政策，最大限度降低入駐商家的經(jīng)營成本。在有形市場的基礎(chǔ)上，***國際機械裝備博覽城出巨資打造國際機械（機電）網(wǎng)上交易平臺，入駐商家免費獲得網(wǎng)上鋪位，享受全球化網(wǎng)絡(luò)貿(mào)易機會，更大范圍地擴大產(chǎn)品銷售渠道?！澳銇磉M貨，我出路費”，將周邊采購需求整合到***國際機械裝備博覽城，更快更大范圍的吸引客商。同時，***國際機械裝備博覽城還將與川潤、東鍋等大型企業(yè)建立定點采購關(guān)系，由各大企業(yè)授予“定點采購基地”。、長期舉行“走百市、訪千企”活動，直接對接采購商。、以***國際機械裝備博覽城為龍頭，全力打造中國新材料產(chǎn)業(yè)之都。、每年定期舉辦國際性機械（機電）博覽會、采購節(jié)和購銷洽談會。、億元全方位立體式廣告推廣，宣傳永不停。，加強同市場聯(lián)系，促進貿(mào)易。保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏；通過市場整體機能的完善，提升市場品牌形象，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報。 略。 所有商鋪全部由商管公司統(tǒng)一招商，委托經(jīng)營，保證市場整體經(jīng)營效果。（5）利用博覽中心、門前廣場等區(qū)域，舉辦新品展示會、技術(shù)發(fā)布會等活動，聚攏人氣，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；（6）打造***五金機電產(chǎn)業(yè)新形象，促進***工業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)***生資采購回流；（7）利用商管公司強大的營銷能力，為商家提供商品信息、品牌引進、物流配送等服務(wù)；（8）統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整合形象，形成合力，共同做大市場；（9）全方位貼心服務(wù)，給采購商一個享樂的采購天堂。（3）每年一度的巡回推介會，提高項目在采購商內(nèi)的影響力。具體包括:（1）強勢廣告支持，形成強大的宣傳攻勢，讓全行業(yè)都來此采購。具體包括:市場標(biāo)志、名稱和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用；大廳背板、接待臺、門牌、室外標(biāo)識燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用；營業(yè)區(qū)平面圖、樓 層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標(biāo)識指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；業(yè)務(wù)臺、咨詢臺規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標(biāo)識、休息區(qū)標(biāo)識規(guī)范；進駐商家門頭、門廳、店堂、專 柜、展示、服務(wù)規(guī)范； 在項目整體統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，結(jié)合五金機電產(chǎn)業(yè)的特性，延聘專業(yè)規(guī)劃設(shè)計團隊，對項目的建筑及經(jīng)營類別進行統(tǒng)一規(guī)劃和定位。運營管理方向在經(jīng)營模式的建立方面，依據(jù)市場競爭狀況和制勝原則，制定了二十字的經(jīng)營模式: 統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。、成立川潤天使孵化基金，出臺人才培養(yǎng)計劃，打造生資產(chǎn)業(yè)界人才基地使***成為全國行業(yè)人才輸出基地，為產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)人才，為項目打造忠實的追隨者，通過口碑的傳播，傳承項目的品牌效應(yīng)；為項目獲得政府的支持制造噱頭；由開發(fā)商或運營公司撥款部分收益組成基金，聯(lián)合政府、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會，給對行內(nèi)有突出貢獻表彰，及優(yōu)秀的大專院校學(xué)生提供進修及獎勵的機會，為培養(yǎng)下一代行業(yè)人才作準(zhǔn)備；為小企業(yè)或個人創(chuàng)業(yè)提供技術(shù)及資金支持。軟件體驗：提供規(guī)范化的國際物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)體系，加強對場內(nèi)商家貨物擺放、衛(wèi)生等現(xiàn)場管理；提供“賓至如歸”的星級服務(wù)，為客戶提供一條龍的采購服務(wù)，包括翻譯、酒店預(yù)訂、導(dǎo)購、交通接送、機票車票代訂等貼身尊貴服務(wù)；提供完善的企業(yè)交易配套服務(wù)，以自建的電子商務(wù)平臺為載體，為交易雙方提供一條龍的交易服務(wù)，包括訂單交易、款項收付、物流、報關(guān)等等方面；引入融資、銀行等，為跨區(qū)域交易提供更便捷的金融服務(wù)；引進國內(nèi)外行業(yè)協(xié)會進駐辦公，為企業(yè)、采購商提供跨境全方位的日常咨詢服務(wù)；與環(huán)保及質(zhì)量檢測等部門合作，提供產(chǎn)品檢測標(biāo)準(zhǔn)，為采購商把好質(zhì)量關(guān)。通過自建或與國際性交易網(wǎng)站建立合作模式，拉近海內(nèi)外在線交易距離和供應(yīng)鏈服務(wù)，為供求雙方建立誠信的交易環(huán)境，規(guī)范雙方的交易，如客戶合同的簽訂、款項收付、物流、報關(guān)、客服管理等方面；拓展相關(guān)行業(yè)經(jīng)營渠道，通過互聯(lián)網(wǎng)的力量，建立有效的各地域、各級別的市場聯(lián)盟及與海內(nèi)外零售商會機構(gòu)的合作，為企業(yè)提供開拓內(nèi)外銷市場的渠道和相關(guān)服務(wù)，同時也為項目豎立行業(yè)市場標(biāo)桿作有力推動；聯(lián)手政府、國內(nèi)及海外行業(yè)協(xié)會、商會，媒體等，實現(xiàn)商家與采購商跨境貿(mào)易的無障礙、快速獲取市場信息的可能性。同時，不斷國內(nèi)外新產(chǎn)品、新技術(shù)發(fā)布會，以提高項目在業(yè)界的影響力；為參展商提供更大的展覽空間，降低商家參展成本，降低采購商的采購成本：我們的酒店配套、接送服務(wù)，為采購商提供常年齊全的貨品選擇。打造亮點、打造川南經(jīng)濟區(qū)“生資物流中央配送平臺”引入物流配送服務(wù)，先行啟動“川南生資物流中央配送平臺”打造，為目標(biāo)商家優(yōu)惠或免費服務(wù)，為項目成功招商造勢；運用川潤各脈絡(luò)管道及政府有關(guān)部門的影響力及執(zhí)法力，使***物流規(guī)劃向項目附近的板倉園區(qū)傾斜，實現(xiàn)打造川南經(jīng)濟區(qū)唯一中央公路物流配送平臺的目標(biāo)；、打造川南乃至西部首個產(chǎn)業(yè)主題博覽館具體打造細節(jié)將專案陳述，打造構(gòu)思將以博覽中心作為川南機械工業(yè)文化博覽平臺，用文化的影響力，吸引采購商，承載產(chǎn)業(yè)歷史文化使命，打造行業(yè)及政府對外的閃亮名片；、舉辦川南國際機械博覽會打造川南頂端展覽的世界級平臺，常年的展貿(mào)平臺提升企業(yè)的品牌價值及曝光率。從目前來看，該部分商家將可以達到300家左右，需面積6萬㎡以上；其三，一個項目建成，由于對新行業(yè)的投資沖動，行業(yè)將吸引大約30%左右的新投資者進入新市場經(jīng)營，該部分新增商家將有5萬㎡左右的需求。其中，以耿星、李仁剛等為代表的行業(yè)大戶已經(jīng)確定將在協(xié)會的帶領(lǐng)下與雍和公司展開合作。***現(xiàn)有五金機電類商家共300余家（含生產(chǎn)廠家銷售部）較為集中分布在川南機電城、貢井、檀木林等地，加上其他散落各地的散戶商家，約在500家左右。從目前來看，可供川潤項目選擇的余地并不大，在生產(chǎn)資料行業(yè)，能夠支撐市場的產(chǎn)業(yè)有五金機電、汽摩配及汽車裝飾美容、農(nóng)機具、化工原輔料以及非生資類的小商品行業(yè)。戰(zhàn)略定位、對象需求在做項目戰(zhàn)略定位前，我們先分析一下項目所涉及幾個層面的需求：A、商家需求█ 對旺場的需求，為商家拓展更多的采購商資源，生意機會優(yōu)于現(xiàn)時其他經(jīng)營地點，營運服務(wù)水平帶來物業(yè)的升值潛力；█ 對門面形象的需求，提升企業(yè)品牌；█ 新增營業(yè)點實現(xiàn)創(chuàng)收，開辟新市場將業(yè)務(wù)拓展至川南乃至全國各地的需求；█ 快速接收市場信息的需求；█ 貸款融資的需求；█ 對成熟物流的需求；█ 對管理服務(wù)的需求；B、采購商需求█ 種類齊全，商家質(zhì)量、信譽保障；█ 能快速準(zhǔn)確地找到需求的商品，鎖定目標(biāo)商家；█ 對成熟的金融、餐飲、酒店住宿、便捷交通等配套的需求；C、政府需求█ 需要一個帶動***產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的龍頭；█ 需要一張對外貿(mào)易的閃亮名片；█ 有效提高***在川南地區(qū)的經(jīng)濟影響力的窗口；█ 整合經(jīng)濟資源，提升***政治影響力。、機會█ 基于恒之已久的“三現(xiàn)”交易模式，中游商家以增設(shè)經(jīng)營點來保障及增加市場占有率為必要手段；█ 傳統(tǒng)五金機電及生資經(jīng)營商圈已經(jīng)無法滿足商家需要，項目提供行業(yè)市場“洗牌”效應(yīng)機會；█ 現(xiàn)有市場經(jīng)營模式落後，管理水平低，五金機電商家能接受 “升級