【正文】 地塊潛力，通過適當(dāng)?shù)挠布涮祝?、?yōu)質(zhì)的酒店服務(wù)模式，較高的物業(yè)形象來吸引自用性客戶購置，并且由此吸引投資性客戶的購置。八、項目的功能定位——國際風(fēng)情商務(wù)酒店式公寓 1．概念詮釋本概念主要涵蓋“商務(wù)”和“酒店式公寓”兩個層面的含義。簡單的說，定位為商務(wù)，產(chǎn)品的形象附加值高，可能沖頂較高的價位水平，但是沙坪壩商務(wù)物業(yè)大環(huán)境比較疲軟，有一定的推廣風(fēng)險；而定位為住宅，價格瓶勁明顯，產(chǎn)品本身設(shè)計上也存在有一定的不足，且較難修正，不利于充分挖掘項目的地段潛力和達(dá)到利潤最大化的經(jīng)營目標(biāo)。l 項目現(xiàn)有的戶型設(shè)計不太適合居住獨立的單間設(shè)計無法有效的對物業(yè)空間進(jìn)行優(yōu)化調(diào)控，從而在一定程度上暴露了項目的劣勢，削弱了項目的優(yōu)勢。同時在重慶房地產(chǎn)市場上，價格也是一個極其敏感的因素，而區(qū)域內(nèi)此類項目的均價水平為2300元/平方米，且定位于住宅也無法利用“平開高走”的策略大幅的拉升物業(yè)價格，這與本項目較高價位的目標(biāo)有相當(dāng)?shù)木嚯x，價格瓶勁比較明顯。216。l 風(fēng)險小，且易于實現(xiàn)較快的銷售進(jìn)度由于客戶基數(shù)大，項目在推廣中調(diào)整空間也比較。216。但需要注意的是，這類物業(yè)的購置客戶中有相當(dāng)?shù)耐顿Y客戶，表明投資型物業(yè)在區(qū)域市場旺盛的投資能力。2．居家功能216。l 推廣中客戶層面較單一本項目于2004年交房，建設(shè)周期較長，而對于商務(wù)客戶來說，往往傾向于購置現(xiàn)房。 定位于商務(wù)之劣勢l 市場整體消化能力偏弱如前所述，沙坪壩區(qū)目前的企業(yè)較少，且商務(wù)物業(yè)的租金及出租率均不高，市場消化力顯得不太旺盛。l 可以一定程度上規(guī)避項目的規(guī)劃劣勢本項目設(shè)計上存在公攤較大的問題，相對于居家客戶而言，商務(wù)客戶對于公攤系數(shù)的敏感度較低。 定位于商務(wù)之優(yōu)勢l 價格上升空間大相對于居家客戶而言，商務(wù)客戶對物業(yè)的租金承受能力要強(qiáng)得多，這意味著項目在銷售步入正常軌道后，價格上漲的空間較大，且在經(jīng)營中有較強(qiáng)的收益能力，因此定位于商務(wù)有利于實現(xiàn)項目開發(fā)的利潤最大化目標(biāo)。l 項目自身配套設(shè)施、裝修檔次尚未確定，而如前所述，沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)普遍在產(chǎn)品品質(zhì)環(huán)節(jié)和推廣形象方面有一定的硬傷，本項目如果在規(guī)劃初期即針對商務(wù)客戶需求，做出適當(dāng)?shù)纳虅?wù)標(biāo)準(zhǔn)配套，完全可以超越沙坪壩區(qū)商務(wù)物業(yè)現(xiàn)有的水平，而形成較強(qiáng)的產(chǎn)品優(yōu)勢，在推廣中占據(jù)較大的市場份額。l 本項目按住宅項目立項，配套費等各項成本相對寫字樓要低，在售價和使用費用上都和住宅項目并軌，對商務(wù)客戶來說較為實惠。l 項目體量較大，整體定位于商務(wù)能夠形成較強(qiáng)的商務(wù)氛圍。 可行性分析l 本項目地處沙坪壩區(qū)中心區(qū)域黃金口岸，地理位置好，能夠滿足區(qū)域范圍內(nèi)各類企業(yè)的地段要求。常規(guī)的功能定位方向主要有商務(wù)和住宅兩種。七、項目功能定位分析 項目地處沙坪壩商業(yè)黃金地段，口岸優(yōu)勢十分突出，而全小戶型的建筑設(shè)計形式形成了項目獨特的產(chǎn)品特點，這些是我們進(jìn)行功能定位的基礎(chǔ)和前提條件。216。216。216。216。 項目整幢建筑規(guī)劃均為小戶型，戶型形式比較單一，客戶的選擇性不強(qiáng)。 從我司市場研究部的市場調(diào)查可知，目前沙坪壩區(qū)小戶型產(chǎn)品走勢比較好，項目戶型定位為單間帶廚衛(wèi)配套，較為切合現(xiàn)行市場對戶型產(chǎn)品的需求。 項目地塊面對步行街一面的展示面寬較窄，進(jìn)深較長，且出口處為人行道，對于車輛出行有一定的不便，這是本項目地塊的劣勢所在。 項目周邊建筑物不高，項目的立面形象能夠得到比較充分的展示。 從地塊客觀位置上講，本項目周邊200米范圍形成了沙坪壩區(qū)的中心商業(yè)圈，沙重百、金誠廣場、明日百貨、賽博數(shù)碼等云集此地，大型餐廳、酒店、銀行、學(xué)校、影院、醫(yī)院等配套非常完善，為項目提供了較多的功能定位可能。但由于本項目是在老沙百司的舊址上建立的，雄踞步行街口，是傳統(tǒng)的商業(yè)旺地，沙坪壩區(qū)居民對該地塊仍然有非常高的認(rèn)可度，口岸優(yōu)勢較為突出。時代星空2000年10月2001年6月銷售進(jìn)度表月份2000年2001年10月11月12月1月2月3月4月5月銷售額162884931897632423551172449519531699899599085313314660成交套數(shù)11221613145520成交面積均價（元/平方米）六、項目地塊條件及定位方案評價 1．項目地塊條件分析216。經(jīng)過近兩年的銷售，目前還剩余20%左右。時代星空為代表，地塊本身有著突出的口岸優(yōu)勢，有較高的目標(biāo)價位，為了避開普通小戶型住宅的價格競爭沖擊而定位為商務(wù)公寓，銷售均價約為4700元/平方米（套內(nèi)面積）。216。在戶型結(jié)構(gòu)上追求一定的創(chuàng)新，為目標(biāo)客戶尤其是年輕一族營造一種充滿個性特色的居住空間。216。 星瀚大廈地理位置：沙坪壩沙楊路4號開 發(fā) 商：重慶星瀚物業(yè)發(fā)展有限公司總 建 面：24300余平方米樓盤定位：兼具投資價值的小戶型公寓付款方式：7成20年按揭銷售價格：起 價（建筑面積）：2100元/平方米均 價（建筑面積）：2350元/平方米最高價（建筑面積）：2600元/平方米部分戶型：一室一廳單衛(wèi)（建筑面積）：二室二廳單衛(wèi)（建筑面積）：三室二廳雙衛(wèi)（建筑面積）：備 注：一房小戶型現(xiàn)在已經(jīng)銷售完畢，其中有相當(dāng)客戶為投資型客戶沙坪壩區(qū)各類小戶型特征分析216。216。216。216。 陪讀一族這是沙坪壩區(qū)小戶型又一個獨具特色的消費群，子女在沙坪壩區(qū)讀書，父母在就近租一套小戶型照顧其飲食起居。 沙區(qū)收入較高的年輕一族以年輕公務(wù)員、教師、金融機(jī)構(gòu)職員、文衛(wèi)單位職工、私企白領(lǐng)為代表，收入較高，購買一套小戶型作為過渡性居住，兼具投資性質(zhì)的置業(yè)現(xiàn)象比較普遍。對于畢業(yè)后留渝學(xué)生來說，沙坪壩是他們的母城，出于一種生活慣性，相當(dāng)部分選擇或租或購留居沙坪壩，小戶型是他們現(xiàn)時所傾向的主要物業(yè)類型。216。注：本部分內(nèi)容所指的小戶型特指一室一廳或單間配套戶型產(chǎn)品。而回顧沙區(qū)的商務(wù)樓，的確很少有項目能夠滿足他們的需求，如果一個項目能夠在定位上抓住這一市場契機(jī)，在沙區(qū)一塊不大的商務(wù)市場蛋糕內(nèi)獲得較大的市場份額應(yīng)該不難。具體的說就是口岸較好，面積在100平方米左右，每平方月租不超過30元或是售價不超過3000元，略高于住宅；有一定形象檔次，配置和服務(wù)較好的商務(wù)樓。但是從另一個角度看，沙區(qū)商務(wù)物業(yè)的機(jī)會點也比較明顯。 科爾國際地理位置：南岸區(qū)雙石街開 發(fā) 商：重慶科爾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總 建 面：36000余平方米樓盤定位：純專業(yè)、新生代商務(wù)平臺付款方式：7成20年按揭配套設(shè)施：外墻：面磚結(jié)合鋁塑板入戶：玻璃門，木質(zhì)門套窗戶：塑鋼窗通訊：IDD（2）路入戶，寬帶入戶閉路電視：CNT入戶電梯：3部高速電梯大堂：花崗石地面，花崗石配鋁塑板墻面，頂部吊頂公共過道：地面?；卮u，乳膠漆墻面，輕鋼龍骨石膏板吊頂商務(wù)配套：300平方米員工餐廳，大、小多功能會議室，2400平方米景觀茶坊銷售價格：起 價（套內(nèi)面積）：2750元/平方米均 價（套內(nèi)面積）：2900元/平方米最高價（套內(nèi)面積）：3200元/平方米部分戶型：A戶型（套內(nèi)面積）：B戶型（套內(nèi)面積）：C戶型（套內(nèi)面積）：D戶型（套內(nèi)面積）：E戶型（套內(nèi)面積）：F戶型（套內(nèi)面積）：216。 龍湖因此我們看到在商務(wù)樓市場上，南岸的科爾國際、浪高凱悅風(fēng)光無限，而沙坪壩先于他們啟動的立海大廈都是折戟沙場；當(dāng)北岸星座還是一個坑的時候，一天就銷售告罄，而沙坪壩區(qū)的時代星空都經(jīng)過了2年漫長的銷售，到交房時還剩余約20%。具體的說，一些無力進(jìn)駐渝中區(qū)的中小企業(yè)，在辦公場地選址時往往落戶于南岸和江北。 寫字樓及商務(wù)公寓產(chǎn)品品質(zhì)不高沙坪壩區(qū)的商務(wù)公寓普遍沒有專屬的商務(wù)大堂，電梯數(shù)量不足，無中央空調(diào)系統(tǒng)，建筑形象較差，專業(yè)寫字樓也缺乏商務(wù)配套支撐，在產(chǎn)品環(huán)節(jié)較為落伍，各項目自身都存在一些先天不足。 沙坪壩區(qū)位置相對較偏重慶一些服務(wù)性行業(yè)基本上都以全市作為業(yè)務(wù)輻射目標(biāo)（如商貿(mào)、裝飾、廣告、各類事務(wù)所，各類中介公司等），沙坪壩區(qū)的地理位置相對于全市范圍來講，位置較偏，難以滿足其需求，而這類行業(yè)正是寫字樓的主力客戶群。企業(yè)數(shù)量不多，對商務(wù)物業(yè)需求量有限，這是制約沙坪壩區(qū)商務(wù)項目的根本瓶頸。嘉多利廣場（寫字樓）約25元/平方米50200平方米，共三層共三層純寫字樓，現(xiàn)已租完216。欣陽廣場住宅部分租金約2025元/平方米，寫字樓售價3800元/平方米住宅部分80160平方米，寫字樓從40余平方米起寫字樓部分大理石地面，裝修標(biāo)準(zhǔn)較高；有一個多功能會所（運動休閑、與住戶共用）；寫字樓兩部專用電梯。時代星空約2025元/平方米銷售均價3000元/平方米2860平方米大堂較小，無休憩區(qū)；有觸摸屏查詢系統(tǒng)，4部電梯；納米集團(tuán)已購兩層；10月份交房，目前有100約家客戶進(jìn)駐，其中居家客戶占了相當(dāng)比例。 出租率不高區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓的出租情況都不太理想，商務(wù)物業(yè)出租率普遍不超過60%。 租金水平不高商務(wù)樓租金在20元/平方米上下浮動，純寫字樓租金也少有突破40元/平方米。具體的說，如果定位于普通住宅，價位局限性較強(qiáng)，中心區(qū)區(qū)位優(yōu)勢并不能得以真正發(fā)揮，如果在功能定位上作一定的突破，開發(fā)成本往往較高，且市場是否接受也有一定的不確性。 二是在地段條件上和中心區(qū)有替代效應(yīng)的區(qū)位，這一區(qū)域以北部城區(qū)為代表，相對中心區(qū)距沙坪壩步行街并不遠(yuǎn)，雖口岸略次，在地段功能上有一定的替代性，開發(fā)成本相對較低，以價格作為對抗中心區(qū)物業(yè)的核心競爭力。216。 地產(chǎn)行業(yè)整體業(yè)績較為穩(wěn)定，但市場反響火爆的項目較少。 地塊規(guī)模普遍較小，難以形成大型的環(huán)境景觀；216。三、沙坪壩中心區(qū)住宅市場分析 216。在沙坪壩區(qū)內(nèi)，中心區(qū)是交通銀行、酒店、餐飲娛樂、證券、學(xué)校醫(yī)院等城市繁華元素最集中的區(qū)位，因此也是沙區(qū)商務(wù)活動最集中的口岸，尤其以廣告、裝飾、文化、各類事務(wù)所、中介代理機(jī)構(gòu)等服務(wù)性企業(yè)居多。區(qū)域內(nèi)的步行街是重慶市最具景觀價值和文化氣息的商業(yè)街區(qū)，商業(yè)相當(dāng)繁華，商業(yè)環(huán)境僅次于解放碑商圈，沙重百、金誠廣場、明日百貨、賽博數(shù)碼廣場、新世紀(jì) 盡可能挖掘項目潛力和利潤空間二、項目區(qū)位環(huán)境概述 以沙南步行街為中心，步行距離輻射范圍構(gòu)成了沙坪壩的中心區(qū)。 有效規(guī)避風(fēng)險216。2．項目功能定位的目標(biāo)根據(jù)項目實際狀況和貴司的需要，我方認(rèn)為項目功能定位應(yīng)該有三點原則性目標(biāo)，其中第一、第二點是前提基礎(chǔ)，第三點是項目運作的方向。同一地塊，開發(fā)酒店投資大、形象好、回報穩(wěn)定，但資金回籠周期較長；而開發(fā)普通公寓則利潤空間有限，形象附加值不高，但資金回籠速度快等。216。216。216。第二部分 項目功能定位 一、項目功能定位決策依據(jù)及目標(biāo) 項目功能定位決策依據(jù)大致來源于以下幾個層面：216。除榕湖國際花園的小洋房之外，普通住宅普遍均價在1800元/平方米左右。福源山莊，該盤體量較大，依山勢規(guī)劃，樓盤開發(fā)比較注重生態(tài)保護(hù)，且以較低價格入市，銷售走勢十分好；該區(qū)塊的另一重點物業(yè)是榕湖國際花園，其產(chǎn)品類型目前在沙坪壩區(qū)比較少（公園洋房，類似TOWN HOUSE），且其位處沙坪公園，走勢值得關(guān)注。福源山莊的出現(xiàn)，使西部板塊的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀有所改觀。目前梨樹灣工業(yè)區(qū)內(nèi)已形成以木材、鋼材和機(jī)電產(chǎn)品為主的集散地。216。216。216。216。 地域范圍沙坪壩區(qū)政府所在地，是未來沙坪壩區(qū)的政治、文化中心，以鳳天路為代表的南部板塊逐漸成為沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)最熱的板塊之一。216。216。216。東部板塊最大的優(yōu)勢是相對與渝中區(qū)的距離較近，且是沙坪壩區(qū)唯一沿江的區(qū)塊。216。部分戶型：一室一廳單衛(wèi)（平層，3M層高）（套內(nèi)面積）：二室二廳單衛(wèi)（平層，3M層高）（套內(nèi)面積）：一室一廳單衛(wèi)（夾層，）（套內(nèi)面積）：二室二廳單衛(wèi)（夾層，）（套內(nèi)面積）：216。216。216。216。 供應(yīng)特征區(qū)域內(nèi)的戶型產(chǎn)品以一室一廳和舒適型三室、四室為主，分別針對沙坪壩區(qū)年輕一族、陪讀一族、投資客戶和周邊居民、高校教師。但隨著欣陽廣場、學(xué)林雅園的開發(fā)，尤其是學(xué)林雅園“文化牌”的一炮走紅，北部板塊引起了更多購房者的關(guān)注。 開發(fā)背景北部城區(qū)處于重大科技園區(qū)沿線，區(qū)域內(nèi)學(xué)校林立，文化氛圍濃厚，消費力支撐旺盛。 地域范圍處于規(guī)劃中的重慶大學(xué)科技園區(qū)沿線，包括重慶一中、南開中學(xué)、重慶七中、重慶大學(xué)（含原重慶建筑大學(xué)）等名校都集中分布于該板塊?？萍紙@區(qū)位于北部城區(qū)，工業(yè)企業(yè)集中于東部城區(qū)，相應(yīng)其住宅的價位、檔次及產(chǎn)品特征都