城市房屋拆遷主體間的利益分析與衡平-文庫(kù)吧資料
2025-07-05 11:10本頁(yè)面
【正文】 政府代表行使。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的今天，此種“市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估”方法中的市場(chǎng)價(jià)格并非真正意義上的市場(chǎng)價(jià)格。這樣，開(kāi)發(fā)商事實(shí)上只需支付極小的成本就可以獲得相應(yīng)土地的開(kāi)發(fā)權(quán)，原來(lái)的權(quán)利人就只能為著公共利益作出這種“犧牲”，而任由因區(qū)位升值獲得的利潤(rùn)流入開(kāi)發(fā)商的口袋。從1991年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》對(duì)拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定開(kāi)始，拆遷人就可以極小的成本來(lái)獲得將來(lái)具有巨大升值空間的地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。確實(shí)，在以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心的前提下，大面積的城市擴(kuò)張是不可逆轉(zhuǎn)的潮流。 2．拆遷人利益分析 拆遷人在城市房屋拆遷中是完全以“經(jīng)濟(jì)人”的身份出現(xiàn)的，追求利潤(rùn)最大化是他們的根本目的。 可見(jiàn)，政府在拆遷的利益格局中，并不是一個(gè)中立方，而是一方利益主體，其更多的是行使一種管理的職能并使自己的利益最大化而不是一種保護(hù)職能。在當(dāng)前房地產(chǎn)持續(xù)升溫的前提下，掌握了土地就等于掌握了財(cái)富，獲得土地使用權(quán)的一種方式就是進(jìn)行拆遷開(kāi)發(fā)，所以開(kāi)發(fā)商也愿意付出這種“租金”來(lái)游說(shuō)政府將某塊土地劃入規(guī)劃范圍進(jìn)行拆遷，并獲得拆遷許可證。通過(guò)尋租，政府公權(quán)力進(jìn)入了市場(chǎng)領(lǐng)域。尋租理論往往被用來(lái)指那些通過(guò)尋求生產(chǎn)要素額外收益的非生產(chǎn)性活動(dòng)，這種額外收益的途徑來(lái)源于游說(shuō)政府獲得的特權(quán)或通過(guò)壟斷獲得的超額利潤(rùn)?！盵8]正因?yàn)檎皇翘焓梗錂?quán)力極容易被濫用來(lái)為自己獲取收益。 政府第二層次的利益訴求，是經(jīng)濟(jì)訴求。按照當(dāng)前社會(huì)評(píng)價(jià)體系，一個(gè)地方政府是否政績(jī)突出，最容易考察的就是其地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展最直接的就是通過(guò)城市硬件設(shè)施的提高來(lái)體現(xiàn)，換句話說(shuō)就是很大程度上需要依靠拆遷來(lái)實(shí)現(xiàn)。在這種前提下也就不難理解為什么政府會(huì)不遺余力的去推行城市拆遷，城市建設(shè)會(huì)“一任領(lǐng)導(dǎo)一項(xiàng)規(guī)劃”。 隨著城市化建設(shè)的推進(jìn)，為了解決資金嚴(yán)重短缺與不斷增長(zhǎng)的危房改造及現(xiàn)代化城市建設(shè)的需求這對(duì)矛盾，政府在城市拆遷中開(kāi)始引入民間資本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商便參與到城市建設(shè)中來(lái)。在這種假設(shè)下，政府也是“經(jīng)濟(jì)人”，因此政府所作出的行為也是以自身利益的最大化為出發(fā)點(diǎn)和歸宿的，而不管這些利益是否符合公共利益。 1．政府利益分析 按照社會(huì)契約論的觀點(diǎn)，政府是公民將自己的部分權(quán)利讓渡出來(lái)而產(chǎn)生的，因此政府往往代言的就是公眾利益。 二 馬克思說(shuō)“人們奮斗所爭(zhēng)取的一切，都同他們的利益有關(guān)。強(qiáng)制拆遷屬于第一種情況，可見(jiàn)被拆遷人房屋的被拆遷事實(shí)上是為了履行行政法上的義務(wù)，如此逆向推理，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂是為了履行行政命令也就得到了印證。依據(jù)通說(shuō)，學(xué)界普遍認(rèn)為強(qiáng)制拆遷屬于行政強(qiáng)制。 強(qiáng)制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在房屋拆遷主管部門作出的房屋拆遷裁定書規(guī)定的期限內(nèi)，無(wú)正當(dāng)理由拒絕搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。實(shí)際上，行政補(bǔ)償是針對(duì)公益拆遷而言的，在公益拆遷中，政府基于公益的目的拆遷被拆遷人的房屋，應(yīng)作出相應(yīng)的補(bǔ)償，這是典型的行政補(bǔ)償行為。[5]因此，行政補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)主體恒為國(guó)家。 關(guān)于拆遷補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，有學(xué)者基于拆遷的公益性、強(qiáng)制性等特征而認(rèn)為其屬于行政補(bǔ)償之一種。我們都知道，民事合同最核心的特征在于意思自治，即是否訂立、何時(shí)訂立、與誰(shuí)訂立、訂立什么內(nèi)容的合同等均可由雙方當(dāng)事人自由選擇，依法不受任何人干預(yù)，而《條例》規(guī)定“應(yīng)當(dāng)”訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，有違民事合同的根本特征，因此其不屬于民事合同。[4]拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的締約雙方并不對(duì)政府負(fù)責(zé)，顯然也不屬于經(jīng)濟(jì)合同。行政合同要求訂立合同的一方主體為行政主體，訂立合同的目的為實(shí)施行政管理，而拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議雙方主體為拆遷人和被拆遷人，并非行政機(jī)關(guān)，顯然該協(xié)議并非行政合同。 對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，有的認(rèn)為其屬于行政合同，有的認(rèn)為屬于經(jīng)濟(jì)合同，有的認(rèn)為屬于民事合同。行政許可是指在法律一般禁止的情況下，行政主體根據(jù)行政相對(duì)人的申請(qǐng)，通過(guò)頒發(fā)許可證或執(zhí)照等形式，依法賦予特定的行政相對(duì)人從事某種活動(dòng)或?qū)嵤┠撤N行為的權(quán)利或資格的行政行為。[1]上述觀點(diǎn)均有不妥之處。因此，要對(duì)城市房屋拆遷性質(zhì)進(jìn)行界定就必須分析這一連串的行為。城市房屋拆遷的基本步驟是：申領(lǐng)拆遷許可證——簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議——給予被拆遷人補(bǔ)償安置——拆遷或強(qiáng)制拆遷。 我國(guó)調(diào)整城市房屋拆遷行為的法律依據(jù)是《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），由國(guó)務(wù)院于1991年頒布，后在2001年修改。即便最高院對(duì)該問(wèn)題的看法也存在反復(fù)，⑴更遑論一般的民眾。但拆遷又是城市化建設(shè)發(fā)展所必須的，分析該領(lǐng)域之利益沖突并謀求衡平之道也就頗具實(shí)益性。也正因其復(fù)雜性，拆遷領(lǐng)域的糾紛和矛盾層出不窮，引發(fā)了激烈的社會(huì)沖突。 analy
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