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20xx年四川內(nèi)江電力實業(yè)集團(tuán)有限公司加氣砼砌塊項目市場調(diào)查報告--caojifei-文庫吧資料

2024-11-16 09:40本頁面
  

【正文】 第四,打壓房價主要目的是降低通脹預(yù)期、加快房地產(chǎn)市場的并購,只要這一目的達(dá)到,房地產(chǎn)市場進(jìn)入良性循環(huán),打壓過程即告結(jié)束。未來兩年,重慶市主城區(qū)上市商品住房總面積將達(dá)到 3500萬 平方米,房源供應(yīng)充足,制約著重慶房價快速上漲。 2020 年重慶商品房價格將繼續(xù)上揚(yáng),但商品房價格漲幅有可能回落。在政策層面, 2020 年正值重慶直轄十周年,又獲批新特區(qū),城市價值提高。 商品房價格將繼續(xù)上漲,但漲 勢趨緩。區(qū)縣由于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實施,城市化進(jìn)程加快,催生了大量的市場需求。 區(qū)縣開發(fā)熱潮涌現(xiàn) 隨著國家宏觀調(diào)控的持續(xù)推進(jìn),重慶主城區(qū)的開發(fā)空間和利潤空間正在縮小,重慶各大小開發(fā)商開始尋找新的效益增長點(diǎn)。 (二)商品房市場展望 2020 年重慶市保障性住房供應(yīng)量將大幅增加 根據(jù)重慶的 “ 十一五 ” 規(guī)劃有關(guān)內(nèi)容,重慶從 2020 年將加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和為農(nóng)民工集中配套建設(shè)集體宿舍的力度,逐步解決城市低收入家庭住房困難問題。十一個區(qū)主城中,渝中區(qū)土地價格居于榜首,達(dá)到 9403元 /平方米,其次為江 北區(qū)和高新區(qū)。其中商品住宅成交均價為為 3241 元 /平方米,同比 2020年上漲 %;商業(yè)用房的成交均價為 6576 元 /平方米,同比2020 年上漲 %;寫字樓的成交均價為 4165 元 /平方米,同 比 2020年下降 %。 ( 3) 價格 市場 2020 年重慶商品房市場價格在諸多利好的刺激下穩(wěn)步走高。 ( 2) 需求 市場 2020 年重慶市主城區(qū)商品房共成交 182699 套,同比 2020年 增長 %;成交面積達(dá) ,同比增長 %;成交金額為 億元,同比增長 %。其中商品住宅 萬平方米,占商品房總量的 %,排在前三位的是渝北區(qū)、南岸區(qū)和北部新區(qū),分別為 萬平方米、 萬平方米和 萬平方米;非住宅 萬平方米,占商品房批準(zhǔn)上市總量的 %。 (四)重慶市場 (一)、 2020 年重慶市主城區(qū)商品房市場回顧 ( 1) 供應(yīng) 市場 2020 年重慶主城區(qū)商品房批準(zhǔn)上市量為 萬平方米,同比 2020 年增長 %。而土地價格 在經(jīng)歷了 2020 年急速增長之后,預(yù)計 2020 年漲幅會相對縮小,但仍然保持上漲的趨勢。 ( 3)土地市場 根據(jù)近幾年來整個土地市場的供應(yīng)情況、城市整體發(fā)展、規(guī)劃,結(jié)合房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展形勢, 2020 年的的土地市場市場整體保持比較平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài),整體供應(yīng)量會有小幅度的增長,預(yù)計將會超過 3 萬畝。 2)成交價格 2020 全年成都房地產(chǎn)市場預(yù)測 ( 1)市場環(huán)境 1)政策對房地產(chǎn)的制約作用會更加明顯; 2)地震對成都樓市是弊多于利,但是其中不乏機(jī)會,比如都江堰、彭州等地的災(zāi)區(qū)重建; 3)人們的觀望態(tài)度會更加強(qiáng)烈,同時購房時考慮的因素會更多更苛刻; 4)人們的更加理性和房產(chǎn)環(huán)境的不確定因素增加,成都樓市的銷售情況可能會更趨不盡人意。 ( 3)商品房市場交易情況分析 1)成交量 07年成交量較 06年成交量上漲三成多,主城區(qū)共成交商品房 萬平方米,較 06 年成交面積上漲了三成多 ,漲幅%。隨著主城區(qū)土地的稀缺,郊區(qū)市場所占比例份額 將越來越重。 ( 2)商品房市場供應(yīng)情況分析 2020 年全年,成都市新開住宅樓盤 419 個,新增供應(yīng)面積 萬㎡。其中,主城區(qū)范圍內(nèi)成交土地 118 宗,成交面積為 畝,總成交金額為5207229 萬元,平均成交價為 902 萬元 /畝,成交宗地平均規(guī)模為 畝 /宗。 2)土地成交情況 2020 年成都市土地市場共計交易土地 301 宗(統(tǒng)計時間截止為 2020 年 12月 31日),成交面積 畝,成交土地平均規(guī)模為 /宗,平均價格為 331萬元 /畝。 與 06 年相比, 07 年整體供應(yīng)的土地宗數(shù)和面積均有不同程度的增長,其中供應(yīng)宗數(shù)增加 106 宗,同比增長 %;土地 供應(yīng)面積增加 畝,同比增長 %。綠洲花園 65000 自貢市兩口塘 自貢市宏豐房地產(chǎn)開發(fā)公司 7 榮新 怡景灣 38000 匯東丹桂大街與匯興路交叉口 自貢中晟置業(yè)有限公司 5 英祥 翰林尚都 130000 匯西南湖 泰豐集團(tuán) 2 青杠林生態(tài)苑 50000 貢井青杠林青杠林路 自貢市鷹大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 遠(yuǎn)達(dá) 從 07年商品房完工面積估計,自貢市場年需求墻體材料約 65萬方。其中,普通住宅均價為 1919 元 /平方米;高檔住宅均價為 元 /平方米;商業(yè)娛樂用房均價為 元 /平方米;二手房住宅均價為 1260 元 /平方米。其中商品房施工面積完成 萬平方米,比去年同期減少 %,但其中住宅的施工面積完成 萬平方米,比去年同期增長 %;商品房竣工面積完成 萬平方米,比去年同期增長 %;同期商品房銷售面積完成 萬平方米,比去年同期增長%。因此,許多市民將投資房產(chǎn)作為升值的手段,從而拉動我市房價上漲。 ( 6) 對房價上漲的樂觀預(yù)期引導(dǎo)人們投資房產(chǎn) 受周邊城市房價上漲和有關(guān)媒體對大城市房價上漲的宣傳影響,認(rèn)為在低利率的情況下存錢不如買房。 部分建筑公司工程管理人員、工程技術(shù)人員、普通工人的 日工資漲幅在 10%到 37%,除聘 請的人員素質(zhì)高、職稱高,待遇也相應(yīng)提高以外,由于天氣炎熱,企業(yè)發(fā)放的季節(jié)性補(bǔ)貼提高也是原因之一。另外,燃料的上漲,如:機(jī)油價格比去年同期上漲10%到 17%、機(jī)械費(fèi)用上漲在 20%到 44%,主要原因還是由于能源價格、原材料價格上漲、運(yùn)輸成本上升導(dǎo)致建材類價格上漲。 ( 4) 建材類價格上漲。其中:1 季度成交 畝,土地交易價格每畝平均達(dá)到 萬元,同比上漲了 %; 2 季度成交 畝,土地交易價格每畝平均達(dá)到 萬元,同比上漲了 %; 3 季度成交 畝,土地交易價格每畝平均達(dá)到 萬元,同比上漲了 %; 4 季度成交 畝,土地交易價格每畝平均達(dá)到 萬元,同比上漲了 18%。 ( 3) 土地交易價格上漲加快。 ( 2) 拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和各種稅、費(fèi)增多。 城市居民收入持續(xù)增加,人們對住房的要求也越來越高 。尚華名城 東興區(qū)漢安大道 四川鴻琛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 6 翰文世家濱江公寓商住樓 東興區(qū)太白路 內(nèi)江市耘鏵實業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司 7 大興花園 1 號商住樓 (大盛現(xiàn)代城 ) 市中區(qū)交通路 559 號 內(nèi)江市大盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8 西雅圖、水景苑 東興區(qū)星橋街 成都金山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 9 江城花園 140000 市中區(qū)臨江小區(qū) 內(nèi)江 江城實業(yè)開發(fā)有限公司 10 大千華庭 50714 內(nèi)江市東興 內(nèi)江市金山房地產(chǎn)開 區(qū) 發(fā)有限責(zé)任公司 11 在建總建筑面積 (二)自貢市場 2020 年 1 至 11 月份自貢市全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元,比去年同期增長 %,增速比全省增長 %,高出近 20 個百分點(diǎn),在全省 21 個市州中投資增速只低于遂寧(完成 億元 ,%),排全省第二位。 內(nèi)江市區(qū)正在建設(shè)或銷售的房產(chǎn)項目 內(nèi)江城區(qū)在建項目情況如下: 編 項目名稱 建筑面 項目地址 開發(fā)企業(yè) 號 積 (M2) 1 西林盛景 東興區(qū)漢安大道 四川兆信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2 鴻琛 目前,內(nèi)江市房地產(chǎn)開工建設(shè)的項目中,尚未達(dá)到預(yù)售條件 的樓盤有 6 個,總建筑面積 55 萬平方米,其中:世紀(jì)濱江一期9 萬平方米、江城花園 18 萬平方米、金山國際 10 萬平方米、錦繡花園 4 萬平方米、尚華名城 4 萬平方米、吉地苑 7 萬平方米、翰文世家 3 萬平方米、耘信紅都 5 萬平方米;已達(dá)預(yù)售條件的有7 個樓盤,總建筑面積約 40 萬平方米,包括西林盛景 8 萬平方米、漢安國際 15 萬平方米、長富名苑 5 萬平方米、臨江麗景 5萬平方米、加洲藍(lán)灣 9 萬平方米、大千豪庭 3 萬平方米、祥和港都 3 萬平方米,最高售價預(yù)計在 3300 元左右。 07 年內(nèi)江市總的供應(yīng)面積在 160 萬 M2左右。 ( 5)房地產(chǎn)市場情況 內(nèi)江市房地產(chǎn)開發(fā)一直呈上升趨勢。大力發(fā)展種子、糧油、畜禽、林果、蔬菜、水產(chǎn)、蠶繭、藥材等 8 大農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),大力推廣農(nóng)業(yè)科技,推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營步伐。 ( 2) 生態(tài)、休閑、觀光農(nóng)業(yè)區(qū) 圍繞城市居民的現(xiàn)代生活和消費(fèi)特點(diǎn),利用東興區(qū)交通便利,農(nóng)業(yè)生態(tài)資源豐富等優(yōu)勢,以五星水庫生態(tài)觀光園為龍頭,沿 321 國道所經(jīng)過的西林、勝利、東興、新江、椑木等鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)大力開發(fā)城郊觀光、休閑、生態(tài)型農(nóng)家樂,做 出特色、形成產(chǎn)業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)。同時,加大招商引資力度,力爭引進(jìn)一批規(guī)模大、技術(shù)含量高、效益好、污染少的工業(yè)項目,充分發(fā)揮工業(yè)集中區(qū)的規(guī)模效益,不斷增強(qiáng)東興區(qū)的工 業(yè)整體勢力。 三、區(qū)域市場情況 (一)內(nèi)江市場 內(nèi)江市區(qū)城市布局規(guī)劃 ( 1) 工業(yè)集中發(fā)展區(qū) 內(nèi)江市 把紅牌路以南、肖家沖以北、東興大道以東的區(qū)域作為東興區(qū)工業(yè)發(fā)展集中區(qū)。 沿海一帶的建筑使用加氣砼砌塊更多,解決產(chǎn)品本身施工工藝中的問題也更有成就和經(jīng)驗。這就要求企業(yè)要從產(chǎn)品生產(chǎn)型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變,對加氣混凝土的沙漿配比等施工方法 多進(jìn)行研究,還可與建筑設(shè)計單位緊密配合,對設(shè)計單位提供的圖紙進(jìn)行二次設(shè)計,甚至直接參與工程的施工。 其實這些都是可以解決的,而且在技術(shù)上都已解決。因此,加氣混凝土是建設(shè)節(jié)能建筑的理想材料。從黃河以南一直到海南島,就是在北京地區(qū)的建筑物,如果單一采用容重 400 千克 /立方米以下的加氣混凝土 做墻體材料,就可滿足節(jié)能 50%的要求,根本不需要進(jìn)行外墻外保溫,并且墻體厚度不超過 30 厘米。 加氣混凝土的生產(chǎn)企業(yè)宣傳的也少,有的就是簡單地宣傳或者強(qiáng)調(diào)這是一種能大量利用電廠粉煤灰的環(huán)保產(chǎn)品,而對這種產(chǎn)品的節(jié)能效果宣傳得很少。 但是 , 加氣混凝土進(jìn)入國內(nèi)的時間已不短,可人們對加氣混凝土還是不太熟悉 。加氣混凝土于上世紀(jì)六十年代從國外引進(jìn),在我國的發(fā)展比較快,國內(nèi)現(xiàn)有生產(chǎn)企業(yè) 600 多家,年產(chǎn)加氣砼近 4600 萬立方米 以上 ,板材約100 萬立方米 以上 。是一種有發(fā)展前景和代表市場趨勢的產(chǎn)品 。如使用 加氣混凝土砌塊、煤矸石及頁巖空心磚(孔洞率 ≥40%;孔數(shù) ≥3)、混凝土空心小砌塊、鋼絲網(wǎng)夾芯板(含泰柏板和三 D 板)等非承重類的新型墻材房屋建筑工程,按建筑面積返退每平方米 5 元 給建設(shè)單位,此項獎勵一直在執(zhí)行。對未按通過施工圖審查合格的設(shè)計文件進(jìn)行施工的項目,不予辦理竣工備案。 加氣混凝土砌塊 的檢測頻率為保溫砌塊 200m3 為一批,不足 200m3 按一批抽樣 ,檢測內(nèi)容主要有 導(dǎo)熱系數(shù)、表觀密度、壓縮強(qiáng)度 。不得以任何方式降低建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn) 。 四川外墻保溫文件《四川省建筑工程建筑節(jié)能檢測管理規(guī)定(試行 )》規(guī)定, 我省行政區(qū)域內(nèi)的城市公共建筑、居住建筑工程的建筑 都必須進(jìn)行節(jié)能保溫, 推廣采用高效保溫材料復(fù)合的外墻和屋面,特別是外保溫外墻和倒置屋面發(fā)展以粘貼、釘掛、噴抹和澆入方法復(fù)合的多種外墻外保溫技術(shù),特別是工業(yè)化方法建造 技術(shù)。 從國家政策引導(dǎo)來看, 自 2020年 1 月 1 日起,符合國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T119681997的技術(shù)要求 的 蒸壓加氣混凝土砌塊 、 符合國家標(biāo)準(zhǔn) GB157621995的技術(shù)要求 的 蒸壓加氣混凝土板 等, 實行按增值稅應(yīng)納稅額減半征收的政策 。隨之,許多新型的墻體材料相繼推出。 大力發(fā)展各種輕質(zhì)、高效、節(jié)能的新型墻體材料,使制品向大型輕質(zhì)化、節(jié)能化、利廢化和復(fù)合化的方向發(fā)展,加快墻體材料革新,推進(jìn)建筑節(jié)能工作是一 件刻不容緩的大事。高檔次、高質(zhì)量、具有自保溫隔熱性能的燒結(jié)空心磚和空心砌塊、清水墻裝飾磚、外掛磚陶板 以及新型的加氣砼砌塊 等產(chǎn)品形成了健康的導(dǎo)向。非常明顯,中國磚瓦行業(yè)的 轉(zhuǎn)型期已經(jīng)開始。為了鞏固全國的 “ 禁實 ” 成果, 繼續(xù)推進(jìn)墻改工作,國家發(fā)改委、國土資源部、建設(shè)部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合發(fā)文 [發(fā)改辦環(huán)資 (5004)2450 號 ]決定:在全國范圍內(nèi)聯(lián)合開展禁止使用實心粘土磚, 推廣新型墻體材料情況的檢查工作,充分體現(xiàn)了國家墻改政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,與此同時 ,為了鼓勵和發(fā)展新型墻體材料替代實心粘土磚,支持廢棄資料的利用,國務(wù)院令第 82號、國發(fā) 11992]66 號、財稅宇 [1994]001 號、財稅字 1995144 號、國辦發(fā) [1999]72 號、財稅 [2020l 198 號等文件規(guī)定,發(fā)展新型墻材可享受一系列稅收優(yōu)惠政策。 上個世紀(jì) 50年代我國已經(jīng)開始的混凝土空心砌塊、免燒磚、路面磚,不僅是建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的需要,更是國民經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境、資源可持續(xù)發(fā)展的迫切需要。對我國生態(tài)環(huán)境的破壞和能源的浪費(fèi)觸目驚心 ! 據(jù)統(tǒng)計, 全國共有12 萬多家磚瓦企業(yè),年產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)磚 6000 多億塊, 取土 14. 3 億立方米, 相當(dāng)于每年毀壞土地 1
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